中国物业服务百强企业发展特点分析

　　20**中国物业服务百强企业的发展特点分析

　　6月18日，20**中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第七届中国物业服务百强企业家峰会召开。会上，中国指数研究院企业研究总监蒋云峰分享了20**中国物业服务百强企业的发展特点。

　　第一方面是经营规模，表示在管面积均值达到1500万平米，区域拓展与行业整合促进企业做强做大。

　　第一百强企业以专业能力打造核心竞争力，在管面积持续快速增长。20**年百强企业实现在管项目总建筑面积均值1511万平方米，同比增长11.6%，较全国房屋竣工面积增速高出9.6个百分点，在管项目数量均值85个，较上年增加6个。百强企业通过区域拓展和收购并购做强做大。

　　第二追随开发企业积极进行城市拓展，以点带面把握区域发展良机。百强企业在管项目面积的持续增长，主要得益于全国布局速度的加快以及对已进入城市实施的深耕策略：20**年，百强企业布局城市增至22个，同比增长4.8%。长期以来，百强企业通过集团合作或市场跟随，实现对目标市场的快速覆盖。

　　第三点行业整合加速，部分百强企业通过收购并购完善布局，做强做大。随着物业服务行业的发展成熟，行业整合势在必行。近几年，部分百强企业凭借资本实力开始对中小物业公司收购并购，积极完善企业战略布局，快速实现做强做大的目标。有一部分企业通过收购并购，达到上市等各方面的战略目标。

　　第二方面经营绩效表现为守正出奇营收再攀高峰，开源节流利润持续增长。

　　第一坚守主业，经营收入再攀高峰。20**年，中国房地产市场发展良好，物业服务百强企业顺势而为持续提升业务水平。主副业双增的良好局面带动百强企业营业收入整体上升，均值达到29387.6万元，同比增长14.2%。目前来看，物业服务收入仍然是企业的主要收入来源，贡献率达到67.9%，多种经营业务收入占比32.1%，多年来百强企业“守正出奇”，逐渐形成本业不输、奇兵制胜的良好局面。伴随城镇化的持续推进，中国城市的房屋总存量持续增长，各种业态物业服务市场不断扩大，20**年商业物业和办公物业服务收入在全部物业服务收入中的比例持续增加，分别占8.3%和26.4%，专业能力凸显。

　　第二创新带动，全力挖掘资源价值。20**年，百强企业净利润均值为2427.1万元，同比增长13.3%，保持了较快速度的发展，其中20**年多种经营在企业全部营收中占比32.1%，而利润占比却达到61.8%，多种经营已经成为百强企业创造利润的主力军。

　　第三集约发展，新技术提升人均绩效。科技应用以及企业内部的结构优化，是提升服务质量、降低服务成本的有效手段。楼宇自动控制、物业办公信息化、设施管理智能化、大数据云端处理等科技应用逐渐从大型商业、办公物业普及到公寓住宅的管理服务上，服务质量和效率都有了显著改善。

　　第三个方面规范管理与多种经营提升服务品质，百强企业助力项目保值增值。

　　第一点地方性物业管理条例纷纷出台，促进行业规范发展。20**年，各地方政府共颁布9部地方性物业管理条例或办法，力求规范和引导当地物业服务行业的健康有序发展，法律法规的与时俱进有助于百强企业找准发展方向，提供给企业一个可以专注于提高服务水平的市场环境。

　　第二点收缴率和续约率持续高位，多种经营提升服务品质。20**年，百强企业一如既往获得了来自业主的肯定，物业服务费收缴率和项目续约率分别为95.40%与98.88%，费用收缴率明显高于60%-70%之间的行业平均水平。同时百强企业通过房屋中介及资产管理服务、生活服务、电子商务、咨询服务以及专业技术服务等，提供全方位服务，服务品质有了较大幅度的提升。

　　第三点星级小区比例提高，软硬件水平稳中有升。20**年，百强企业在管小区中三星级以上小区比例达到40.1%，比去年提升了1.1个百分点，而软硬件得分方面，同比分别增长0.8和1.2个百分点。为物业服务企业树立了品质服务榜样。

　　第四点百强企业优质服务促进项目保值增值。20**年，百强企业在管二手房项目价格均价高出了普通小区的价格增长，年均正向差额在0.6-5.4个百分点，说明企业的优质物业服务对二手房的价格上涨贡献显著，良好的物业管理能够促使房屋资产保值增值不断得到印证。

　　第四方面发展潜力：合同储备面积突破百万平米，科技与人才提供“双核”驱动。

　　第一点房地产与土地交易市场齐增长，为企业发展提供保障。20**年，百强企业合同储备项目数量均值为44.5个，同比增长24.8%；合同储备项目总建筑面积均值为114.6万平方米，同比增长27.6%，自20**年以来连续四年保持增长势头，百强企业未来发展可期。

　　第二点企业服务标准化与行业培训体系化，共同提升百强企业发展潜力。标准化不仅是物业服务企业提高服务质量的重要手段，同时也是企业跨区域有序发展的重要基础。人才是企业之本，百强企业通过培养和引进人才，大大拓宽了企业发展潜力。

　　第三点科技投入不断增加，提升百强企业管理效率与收入水平。20**年平均智能化投入115.3万元，同比增长25.1%，连续四年保持增长态势。通过企业内外部智能

化投入，全面提升企业经营收入，以及管理水平和服务质量。

　　第五个方面社会贡献表现在百强企业积极承担社会责任，提升业主满意度打造和谐社区。

　　第一点百强企业增加就业岗位和扩大保障房管理面积，积极承担社会责任。20**年，百强企业提供职位数量均值为3064人，小幅增长1.32%。保障性住房管理面积同比增长22%，在促进社会稳定和谐中起到了重要作用。

　　第二点百强企业物业服务满意度持续保持高位，积极促进和谐社会建设。20**年3-5月，研究组选取全国100多个城市进行了网上调研，调研结果显示，业主对百强企业的整体服务水平满意度为84.95%，各个分项服务满意度均超过了80%，反映了业主对百强企业高水平服务的认可。

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篇2：初探新世纪物业服务发展五大要素

我国物业管理的发展大致经历了三个阶段。第一阶段:从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成立至1994年3月,以房管所向物业公司转型为主题的发展,是我国物业管理的起步、探索阶段,其特点是房管所式的管理。第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点:一是物业管理立法明显加快;二是物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业12000余家,从业人员近200万。第三阶段:1999年至今是我国物业管理法制化和市场化建设和发展的重要时期。

全国性的标志是物业管理条例出台,国际著名物业公司进入国内,国内品牌物业公司的出现,物业管理已经成为现代化城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新的增长点,并正在发展成为一个融管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的经济行业。

进入新世纪后,随着法律制度的健全,市场化运作的不断成熟,物业服务理念的不断深入,企业品牌的经营,高科技手段的应用,国外知名物业品牌的抢滩,物业行业将出现更为深刻、深远的变化。其结果,将使中国的物业行业趋于专业化、法制化、市场化、国际化、集团化。专业服务和专业管理、职业经理人、服务理念、高科技的应用、招投标将成为发展的五大要素。

一、新世纪物业服务的需求决定五大要素的形成

物业服务的发展是由社会的需求决定的。随着科技的不断进步,经济的不断增长,人们生活水平的不断提高,未来社会对物业服务的需求将趋于高端化、智能化、生态化、休闲化、个性化、国际化,而高科技的应用、个性化服务以及市场化发展是需求的核心。

1、高科技应用的需求

由于现代建筑技术、信息网络技术、建筑材料等技术的发展,以及未来可能产生的各种新技术,为建设更适合人们需要的物业提供了更大的可能性。这种物业本身决定了物业不能由其使用人或单个物业管理者来完成其维修保养,需要更广泛地社会分工配合,才能保证物业各个功能的正常使用,同时高科技的智能建筑必须由掌握这种技术的人去维护才能发挥其应有作用。

由于物业行业的现状难以适应高科技的需求,必须通过改进和提升。一方面,行业自身需进行整合,提升服务能力;另一方面,随着行业自身不能适应所有高科技的服务需求,必须由社会共同来承担。所以行业必须走专业化、社会化、市场化的道路,其前提取决于物业行业能不能将管理和服务分离开来,能不能建立一个让社会的专业服务参与其中的组织(平台)。专业服务公司、职业经理人呼之欲出。

2、个性化服务的需求

消费者对物业管理的需求呈现广泛的多样性,其核心是个性化服务的需求。不同的消费者(物业使用人)对物业管理和服务的需要是不同的,而同一物业企业也不可能满足每个物业使用人的全部需要。所以,现代物业管理就是要从更深更宽的范围内解决这个问题。这样社会结构中的多种功能就渗透到了物业管理中,由物业管理企业进一步把这些功能发挥出来,为物业使用人提供更加优质、更有针对性的服务,同时物业使用人也可通过物业管理更多地使用物业的功能。这就是个性化服务的必然。先进国家的物业管理发展已经证明,个性化服务是物业行业发展最主要特征之一。也只有实现了个性化服务,才能满足需求。个性化服务要求从业者更专业——更专业的管理,更专业的服务。而专业服务公司、职业经理人就是专业化的产物。同时,个性化服务还要求物业企业首先要具备鲜明的个性,决定企业个性的是企业的服务理念。从这个意义上说,企业的服务理念是开展个性化服务的关键。

3、市场化发展的需求

根据统计

篇3：中航物业公司在十五期间物业服务和经济发展目标

　　中航物业公司在“十五”期间物业服务和经济发展的目标

　　1. “十五”期间CPM 发展指导思想

　　从深圳中航企业集团和中航物业（总）公司的整体利益出发，弘扬“敬业、服务、创新”的企业精神，为社会提供“安全、文明、繁荣、高尚”的物业管理服务。坚持“体制是基础，人才是关键，科技是先导，品牌是目标”的发展战略。紧紧地抓住良好的市场竞争环境，对内苦练内功促管理，对外参与项目竞争促规模，创造最佳的经济效益、社会效益和环境效益，以坚定的信念实现公司总体目标——创建中国物业管理行业名牌企业。

　　2. 建立和完善适应市场环境的企业管理体制：

　　（1） 积极探索企业中骨干持股运作方式，从公司机制上及时作出适应市场的调整，增强公司的竞争力。

　　（2） 在公司管理体制上，形成“竞争上岗、优胜劣汰”的体制。

　　（3） 按现代企业制度要求，完善公司管理体系。

　　（4） 按物业管理《条例》和《实施细则》运作。提供规范优质的物业管理服务。

　　3. 培养企业内外竞争环境，创造几个特殊效应：

　　（1） 企业与企业之间的竞争，归根到底都是人才实力的竞争，企业要想在行业当中立稳脚根，开拓一片新天地，就必须培养造就及储备一批懂技术、会管理的高级人才队伍，CPM 将把这项工作作为首要工作去抓，通过有针对性的招贤纳才，专项培养及逐步淘汰一些低素质和影响公司整体发展的不思进步的个别员工等方式，提高整体档次和素质，实行内部竞争上岗，能者上，庸者下。

　　（2） 实行岗位轮换制，为参与全方位市场竞争培养一批管理全才，优化人才结构，加大人才培训力度，充分调动员工的积极性。

　　（3） 创造几个特殊效应，即“人才效应”、“竞争效应”、“品牌效应”、“规模效应”、“效益效应”，使CPM 真正强立于“名牌效应”之中，实现CPM 的创建总目标。

　　4. 物业管理方面的主目标

　　（1） 集中精力管好中航苑、沙河工业区以及现有的各类物业项目，实现一体化管理目标。

　　（2） 学习“万科”以物业管理品牌促开发、销售的良好运作经验，配合物总物业开发、销售，做到开发、销售与物业管理的有效结合，形成良性循环。

　　（3） 明确专业分工，培养企业竞争环境，培育楼宇设备管理实力，满足市场对空调、水电、机电、消防及楼宇自控等专业项目高科技含量越来越多的技术需求，增强整体竞争能力。

　　（4） 积极开拓物业管理市场，以深圳为基地，以珠江三角洲为重点区域，积极向周边及省内外发展，创出CPM 真正名牌的物业管理行业品牌。

　　（5） 将租赁代理和对外承接物业管理项目的经验优势有效结合，形成CPM 独有的物业管理及相关业务竞争实力，适应规模化发展的市场要求。

　　（6） 物业管理规模及经济指标

　　① 积极、慎重、稳步发展，不搞盲目的规模扩充，既要发展规模，又要经济效益，确保两者的有效结合。

　　② 通过规范化管理，提高人员综合素质和管理水平，加大相关项目的投入，广泛开拓租赁代理、物业管理服务项目和顾问服务项目以及专项技术服务，增加经济收入和效益，确保较高的经济增长速度。

　　③ “十五”期间物业管理和经营租赁及代理规模预测：

　　A. 物业管理总的发展速度以每年25%左右的速度递增。

　　到20** 年管理费收入总额为：9424.8 万元。

　　B. 物业租赁及对外租赁代理。

　　到20** 年租赁代理年收入为9120 万元（上缴集团、物总租金总额为：7680 万元）。

文章

篇4：哈密市支持物业服务企业发展若干意见（2015年）

　　哈市委办发〔20**〕88号

　　各乡(镇)党委、政府，街道党工委、办事处，市直各单位：

　　《哈密市支持物业服务企业发展若干意见》已经市党政班子联席会议研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　*哈密市委办公室

　　哈密市人民政府办公室

　　20**年10月15日

　　哈密市支持物业服务企业发展若干意见

　　为进一步加强物业管理和扶持物业服务业，加快物业服务企业发展，结合哈密市实际，特制定本意见：

一、制定并落实对物业服务业的扶持政策

　　(一)制定财政扶持政策

　　建立老旧小区物业服务费财政补贴制度。市政府每年列入财政预算300万元作为物业管理奖补资金，主要对在老旧住宅小区从事物业服务的，由街道办事处(社区)指导，经业主组织自行开展简易物业服务或业主选聘专业物业公司进行管理的群众较为满意物业服务企业，市政府以以奖代补的形式给予一定资金补助;市政府鼓励、支持物业公司或业主委员会接管老旧住宅小区开展物业服务;老旧小区共用部位经营所得收益的，原则上用于老旧住宅共用部位和共用设施维修，以及补充物业服务费用不足。物业服务企业服务期限未满撤离小区的，追缴补贴经费，追究违约责任并依据相关法律法规予以处罚。

　　市政府将进一步严格落实住宅小区配套公建设施，特别是对小区物业管理用房等设施建设及交付使用。由市规划局牵头，住建、房产等相关部门配合，加大对房地产开发项目建设中配套公建设施建设督查，使住宅小区配套公建设施能够与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用。

　　(二)继续实施老旧小区改造

　　老旧小区改造是哈密市民生重点工程之一，市政府将有计划、有步骤的逐年对哈密市所辖老旧住宅小区进行改造。通过加装小区门禁系统等公共服务设施，改善老旧小区居住环境，在改造完成后实施专业化的物业服务及管理，不断提高住宅小区的生活质量和水平。

　　(三)建立物业服务费定期调整指导价制度

　　市发改委应根据最低工资标准的上调幅度定期对老旧住宅小区、多层住宅物业服务收费标准作相应调整，改善目前物业服务企业亏损经营、恶性循环的现象。同时，在审批物业收费备案前，要征求街道社区意见。市发改委价格主管部门应加强物业服务收费的监管，监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度。

　　(四)大力培育扶持物业服务品牌企业

　　1、鼓励规模较大的房地产开发企业成立物业服务企业，并给与大力扶持。在承接新建小区物业管理时，房地产开发企业应按物业服务企业管理的面积给予资金补贴;鼓励房地产开发企业在新开发的、有经营性用房的小区预留一定面积的经营性房屋，交由管理小区的物业服务企业经营，所得受益用于弥补物业服务费的不足，提升物业服务企业品质。

　　2、开展优秀物业服务企业表彰活动。培育扶持物业服务品牌企业，制定优秀物业企业评定办法。从20**年起开展优秀物业服务企业评选活动，在市财政预算中安排专项资金，在对物业企业进行综合考核的基础上，对获得优秀的物业服务企业进行奖励。

　　3、引导物业服务企业实施品牌战略，鼓励、支持物业企业做大做强。积极开展物业管理示范项目评选活动，建立示范点。通过召开物业服务工作现场会，树立物业服务典型，以点带面，全面提升全市物业管理水平，形成物业服务管理的良性循环。对所服务项目获 “市级物业管理优秀小区”、“自治区级物业管理示范小区”、“国家级物业管理示范小区”称号的物业服务企业，市财政分别给予5-10万元奖励。

二、全面提升物业管理水平

　　(一)加强物业服务行业监管

　　市房产行政主管部门应加强对全市物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制;加强区域外物业服务企业进入备案管理，推行物业管理招投标体制，切实规范物业服务市场秩序;制定物业服务管理考核标准和实施细则，完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行小区经理岗前培训和继续教育制度，建立物业小区经理持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质;落实物业住宅小区财务公示制度，提高物业服务企业经营透明度。

　　(二)加强对物业企业年度目标的考核

　　由各街道办事处牵头每年组织相关部门对辖区物业公司进行具体考核工作，建立优胜劣汰体制，对年终

　　考核优秀的企业予以奖励，对考核不达标、只收费不服务或少服务、业主投诉多、物业服务质量较差的企业列入信誉档案黑名单，并根据相关法律法规予以处罚，将考核结果与资质审核、等级收费相结合。对情节严重的物业服务企业，将建议上级主管部门吊销其营业服务资质。

　　(三)着力解决物业小区服务突出问题

　　1、加强物业小区治安、环境卫生管理。物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作;市公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业服务企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。市工商部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，未经规划部门许可擅自改变用途的，不予核发营业执照，并会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;对小区内的违法广告，物业公司应做好登记协调处理，无法消除影响的，由物业公司及时移交市城建管理监察部门依法查处。

　　2、加强物业小区房屋装修管理。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;对发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻，劝阻无效的，要及时报告房屋安全管理等职能部门。市城建管理监、规划等部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内墙体等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时查处。

　　3、加强物业小区停车管理。依据自治区发改委、住房和城乡建设厅《关于印发新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》(新发改法规〔20**〕3088号)及《关于对哈密市住宅小区收取机动车场地占用费实行政府指导价的通知》(哈市发改价格〔20**〕2 号)规定，由市发改委牵头，市房产局配合，积极推行物业小区停车收费管理。物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。物业服务企业、业主委员会要合理划分停车位，制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，及恶意堵塞进出通道的车辆，在物业服务企业劝阻无效后，由市公安(交警、消防)部门应及时介入处理，依法强制拖离。

　　4、建立物业服务纠纷调解机制。建立市、街道办事处、社区居委会物业服务投诉和纠纷调解组织体系，提高物业服务纠纷化解成功率，保护业主和物业服务企业的合法权益，促进社区和谐稳定。

　　5、加强物业服务费正常收取力度。物业服务企业要严格履行合同约定，加强物业服务管理，提升物业服务质量，在业主委员会或社区认定的基础上，对经物业公司多次催缴仍拒缴物业服务费的，由社区协调通过法律途径进行催缴，对无正当理由长期拖欠不交物业费的党政机关、事业单位的工作人员，取消个人的年度精神文明和平安建设奖。同时，物业公司要通过每年召开征求意见会、满意度测评等方式，广泛听取业主的建议和意见，不断提高服务水平和质量，以良好服务赢得业主认可。

　　6、加强业委会自治管理。各街道办事处和社区居委会应组织、指导住宅小区成立业委会;业委会应依法履行职责，接受所在街道办事处和社区居委会的监督和指导;各辖区街道办事处和社区居委会督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾和纠纷;是房产部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力。

　　(四)强化属地物业管理职责

　　1、市政府要把物业管理作为社会建设的重要内容，加强对物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费，物业管理工作纳入对各街道办事处的年度目标考核。

　　2、各街道办事处负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，由市房产部门和辖区各街道办事处共同指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，各街道办事处协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业管理招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用房屋专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。

　　3、社区居委会负责辖区小区物业服务的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会成立前，由社区居委会组织小区业主代表(或楼栋长)代行临时业委会职责。

　　4、进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。

三、其他规定

　　哈密市各乡(镇)、村住宅小区物业管理工作参照上述意见执行。

篇5：宁夏关于规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见（2014年）

　　 　　宁夏回族自治区人民政府关于进一步规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见

　　宁政发〔20**〕58号

　　各市、县(区)人民政府，自治区政府各部门、直属机构：

　　物业服务管理是社会管理的重要组成部分。近年来，我区物业服务行业得到一定发展，但仍然存在物业服务覆盖面低、市场行为不尽规范、服务水平不高、行业发展环境亟待改善等问题。为进一步提升物业服务管理水平，促进物业服务行业持续健康发展，充分发挥物业服务行业在优化城市发展环境、提高居民生活品质、创新社会治理、促进社会和谐中的积极作用，现就进一步规范物业服务管理、促进物业服务行业健康发展提出如下意见。

　　一、总体要求和目标任务

　　(一)总体要求。以*理论、“***”重要思想和***为指导，认真贯彻党的十八大及十八届三中全会、自治区党委十一届三次全体(扩大)会议精神，按照全面深化改革的总要求，以提高人民群众居住满意度为目标，以健全完善物业服务标准规范、加强市场监督管理、加大政策支持力度为基础，规范物业服务管理行为，提升物业服务水平，努力创建环境优美、安全有序、和谐文明的生产生活环境。

　　(二)目标任务。到20**年，全区物业服务行业发展整体水平明显提高，基本实现物业服务全覆盖。

　　--新建商品住宅小区，全面实行专业化物业服务管理。老旧住宅小区综合整治改造比例达到95%，由业主自治管理、社区代管或选聘物业服务企业实行专业化管理。农民安置区(移民新村)，由乡镇(村)组织业主进行物业服务管理，或委托物业服务企业代管。

　　--凡实行专业化、市场化物业服务管理的住宅小区，全面推行物业公司治安责任追究机制。

　　--新培育国家级物业服务示范项目20个、自治区级物业服务示范项目60个，通过典型引路、示范带动，进一步提高物业服务管理水平。

　　--全区物业服务覆盖面平均达到95%以上。新培育一级物业服务企业3家、二级物业服务企业10家，物业服务企业从业人员达到10万人以上。

　　二、工作措施

　　(一)健全物业行业管理体制。各市、县(区)要将物业服务管理纳入社区建设管理体系，设立工作机构，配备专职人员，构建地级市监督管理、县(市、区)属地负责、街道(乡镇)组织落实、居(村)民委员会积极参与的物业服务管理工作格局。要健全完善物业服务管理合同，规范物业服务委托方和受托方的责权利关系和行为。

　　(二)建立物业管理联席会议制度。各市、县(区)要建立由住房城乡建设、房地产管理、规划、城管、园林绿化、公安、环保、民政、物价、金融、质量技术监督、安全监督管理等部门负责人参加的物业服务管理联席会议制度，定期研究解决物业管理中的相关问题。各有关部门要将行政执法职能延伸至住宅小区，有效制止和查处违章搭建、毁坏绿地、占用公共设施、毁坏专用设备等违法违规行为，及时化解物业服务管理矛盾纠纷，推动平安社区建设。

　　(三)推进业主自治组织建设。街道办事处、乡(镇)政府应当加强对业主委员会工作的组织指导。凡业主入住率达到规定比例的住宅小区，均应成立业主大会和业主委员会，形成居民委员会、业主委员会和物业服务企业“三位一体”的物业服务管理体制，共同做好物业服务管理工作。要加强业主委员会成员培训教育，落实业主委员会成员薪酬待遇，制定完善议事规则和物业管理规约，组织引导业主大会、业主委员会注重维护住宅小区公共秩序和业主公共利益，不断提高业主委员会工作能力和管理水平。

　　(四)严格执行物业承接查验制度。健全完善房屋交付使用和物业承接查验监督管理制度，明确新建房屋交付使用的条件、程序和物业承接查验的具体内容。严格落实工程质量责任制，凡不合格工程不得交付使用。严格执行物业承接查验制度，确保接收的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全。各级房地产(物业)主管部门要加强物业承接验收监督管理，对不按规定交付房屋和查验接收物业的行为依法处罚。

　　(五)规范物业服务收费行为。建立完善政府指导价和市场调节价相结合的物业服务收费机制。保障性安居工程、农民安置住宅小区和老旧住宅小区，实行政府指导价;新建商品住宅和非住宅、或者接受业主委托开展特约服务等其他物业服务项目，实行市场调节价。各市、县(区)价格主管部门应当会同房地产(物业)主管部门，及时制定物业服务等级标准以及相应的物业服务收费标准基准价与浮动幅度，并每三年进行一次调整。供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位，应当向终端用户收取相关费用，委托物业服务企业代收的应当支付手续费。各物业服务企业应当按照《物业服务合同》约定收取物业服务费，禁止随意提高收费标准，并在物业服务管理区域内显著位置，定

　　

　　期公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业费收支等情况，接受业主监督。

　　(六)推进老旧小区综合整治。各市、县(区)要把老旧住宅小区整治改造列入民生计划，加强规划指导，严格督查考核，整合各方资源，加大资金投入，重点对上下水、公共卫生、道路和照明、供热管网、节能保温等进行整治改造，确保每年老旧住宅小区综合整治比例不低于总数的25%。对整治改造后的老旧住宅小区要组织建立维修资金交付使用管理制度，为房屋后续维修提供保障。要对整治改造后的老旧住宅小区实行“封闭式”管理，支持鼓励物业服务企业实行专业化物业服务管理，提高老旧住宅小区的功能质量、环境质量和安全防范能力。

　　(七)加强农民安置区物业服务管理。鼓励农民集中安置住宅小区通过招标投标方式，选聘物业服务企业实施专业化物业服务管理。根据业主意愿，也可以由乡镇政府(村民委员会)组织入住业主进行自治物业服务管理，优先安排业主中的失地农民和困难家庭成员就业，并签订物业服务合同，明确物业服务管理内容和收费标准。

　　(八)健全住宅维修资金缴存使用管理机制。落实住宅专项维修资金缴存使用管理规定，全面推行住宅专项维修资金管理制度。各市、县(区)要研究制定各类住宅的维修资金缴存标准和续缴办法，对个人账户维修资金余额不足30%的，动员业主及时续缴。要简化住宅专项维修资金使用审批条件和程序，推行业主“代表制”，对屋面漏水、管道堵塞、单元门损坏、电梯停运等紧急维修事项，由物业服务企业和业主委员会组织征求楼栋或单元业主代表意见后决定使用，主管部门复核确认。加强住宅专项维修资金监督管理，方便业主查询，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定，将住宅专项维修资金用于购买国债，实现住宅专项维修资金的保值增值。

　　(九)加强物业服务市场监督管理。各级房地产(物业)主管部门要会同有关部门，加强物业服务市场监督检查，整顿规范物业服务市场秩序。要严格物业服务企业资质管理，健全完善物业服务市场准入退出机制，对服务质量差、群众满意度低、侵害业主合法权益的企业，依法查处并清出市场。要推行物业服务招标投标制度，建立公平公正的市场环境。各市、县(区)要研究制定物业服务企业信用信息管理制度，及时公开企业资质和信用状况，接受业主和社会监督。

　　三、扶持鼓励政策

　　(一)鼓励引导企业争先创优。深入开展物业服务示范(优秀)项目和优秀物业企业创建活动，典型引路，示范带动，提升物业服务管理水平。加大对物业服务示范项目的奖励支持力度，对获得地级市以上物业服务示范(优秀)项目称号的物业服务企业，自获得示范(优秀)项目次年起，三年内参加物业项目招标投标时分别给予加分鼓励，并由项目所在地人民政府给予表彰奖励。

　　(二)加大财政补贴支持力度。自治区财政厅会同住房城乡建设厅每年可安排一定的财政补贴资金，对老旧小区综合整治好的市、县(区)实行以奖代补。各市、县(区)要将老旧小区整治改造资金列入财政预算，对老旧小区、保障性安居工程、农民集中安置区实施专业化物业服务管理的，由各市、县(区)财政给予资金补贴。对在商品住宅小区中配建的保障性住房、拆迁安置住房，业主属于低收入家庭的，按照优惠价格缴纳物业费，低收入家庭缴费标准与该小区统一的物业服务收费标准差额部分，由市、县(区)给予资金补贴。住宅小区内共用设施设备维护管理、公共照明、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格，按照当地居民生活使用价格标准执行。住宅小区绿化用水免收污水处理费。各地对物业服务企业征收的营业税地方所得部分，主要用于物业服务管理补贴和奖励。

　　(三)合理确定税基。物业服务企业的营业额，以其取得的全部价款和价外费用扣除代收代缴的水、电、燃气等费用以及物业服务企业管理相应公用部位、公用设备设施所耗用水、电费后的余额为计税营业额。对物业服务企业按照国家有关文件规定向居民收取的高层住宅电梯、水泵运行费，实行单独核算，按实列支的，可视同代收代付费用暂不征收营业税。

　　(四)加强用工优惠支持。人力资源社会保障部门对物业服务企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的，优先提供招聘岗位并实行免费服务;对招用下岗失业和“4050”人员、签订劳动合同一年以上、并按规定交纳社会保险的，经人力资源社会保障部门认定，按规定给予公益性岗位补贴和社会保险补贴。住房和城乡建设部门对符合保障性住房申请条件的物业服务从业人员，在同等条件下优先租配售。

　　(五)加强培训教育支持。各级政府和有关部门要分级、分批对物业服务从业人员进行岗位技能培训和继续教育培训。公安部门会同人力资源社会保障部门，负责物业服务企业秩序维护员(保安员)的培训考核;房地产(物业)主管部门会同人力资源社会保障部门，负责物业服务项目经理、物业管理员、绿化保洁员、设备维修员等岗位的培训考核。对物业服务行业从业人员的培训，享受培训所在地人力资源社会保障部门的职业培训补贴，并减免培训费用。

　　(六)强化舆论宣传引导。要坚持正确舆论导向，加强物业管理政策法规宣传，引导企业和广大业主依法理性维权，树立正确的消费观念，积极支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，自觉爱护公共设施，维护住宅小区良好秩序，为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。

　　宁夏回族自治区人民政府

　　20**年7月2日