新型物业服务或成利润增长点

　　龙头房企为物业管理“造血” 新型物业服务或成利润增长点

　　越来越多的开发商意识到物业管理这一“软实力”对其发展的重要影响。万科已在社区配套和服务方面进行了一系列的创新。

　　在专业物业管理公司业务不断缩水的同时，隶属或依附房企建立的物业管理公司正以破竹之势迅速崛起。据中国物业管理协会统计，20**年，物业行业年收入前20的企业中，这类企业占据了11个席位，而在年净利润排名前20名的企业中，它们也占了一半。

　　上海物业管理协会认为，一般而言，物业管理服务对房企提升客户的黏合度，作用非常明显。同时，作为地产项目的配套，物业服务水平的提升将极大促进其房地产主业的发展，事实上，更多的开发商已经注意到好的物业服务对产品的销售起到了很大的作用。然而，当前的物业管理市场也存在利润低、盈利模式不清晰等业务风险，房企若想将其培养成稳定的收益来源还将面临众多考验。

　　竞争软实力服务

　　在去年8月发布的《20**中国物业服务百强企业》排名中，万科拔得头筹。

　　公开资料显示，自1992年1月成立第一家物业管理公司以来，万科物业“已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业”。

　　20**年7月，万科总裁郁亮表示：“未来万科的定位是城市配套服务商。”在此之前，万科已在社区配套和服务方面进行了一系列的创新，幸福驿站、第五食堂、第五学堂点半学校、万物仓的相继推出，极大方便了业主的生活。

　　事实上，越来越多的开发商意识到物业管理这一“软实力”对其发展的重要影响。20**年10月28日发布的《物业管理行业发展报告》显示，在行业综合实力TOP200企业中，隶属于开发房企的有77家，依托万科、绿城、首开、中海、招商局、金地等大型房企的物业公司几乎占据了榜单前十的所有席位；而在另一份由中国物业管理协会发布的“20**中国物业管理行业管理规模成长前20强企业”名单上，花样年集团控股的深圳彩生活服务集团有限公司与佳兆业物业管理（深圳）有限公司跻身前三。

　　上世纪90年代初期，在许多开发商还在琢磨怎么卖房子的时候，碧桂园物业就提出“碧桂园给您一个五星级的家”的口号，率先将酒店式服务理念引入住宅式物业管理。20**年底，碧桂园在《碧桂园高端物业服务发展报告》中强调，未来将“会推动旗下楼盘物业管理服务更加细化和规范化，令物业管理业务成为碧桂园集团新的业务增长点”。

　　被称为“豪宅专家”的绿城在物业管理领域也毫不逊色，其所打造的绿城园区生活长期以来被业内津津乐道。作为物业管理的升级换代产品，绿城园区服务体系通过提供包括健康、文化教育、生活三大服务系统，不断持续影响和提升园区业主生活品质。就在2月初，“联姻”绿城的融创中国董事长孙宏斌表示，20**年“最着力提高的一件事”就是物业管理：“其他都是按部就班的，物业服务是我们一件新事。”

　　在进军千亿的梦想之外，世茂集团还有一个“世茂梦”。“渴望成为城市进化的先行者，做整个行业的引领者。”世茂集团副总裁蔡雪梅曾经表示，“未来的世茂绝不仅仅是卖房子，我们卖给客户的是全然不同的生命体验与生活方式，这是世茂的梦想。”

　　利润最低地位求变

　　即便如此，物业管理依然不是大部分房企利润的主要来源。在长达20余年的发展中，物业管理一向被视为房企的配套服务，无法给予房企足够的盈利支撑。

　　以碧桂园为例，20**年碧桂园物业的经营收入大约为5亿元，虽然20**年有望翻番达到10亿元的水平，但与其千亿的销售额相比甚至算不上一个零头。而在20**年万科物业公司被划分出来独立运营的时候，当年的净利润仅有1亿元左右。万科物业事业部助理总经理向云曾经对外界透露，“即便着眼长远，第五食堂乐观估计毛利率不足10%”。

　　“物业管理是房地产企业利润最低的服务环节，即使没有亏损，实现盈利也是非常困难的事情。”物业管理业内某专家称。

　　第一太平戴维斯上海物业管理部主管邹应龙表示，目前来看，这类隶属开发商或依托房企建立的物业管理公司依然存在市场化程度不高、产权不明、权责不清的难题。同时，这些物管公司的经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称。

　　不过，客观地说，这一情况正在发生改变。渴望在这一领域成功掘金的房企越来越多，部分房企的表现也相当突出。

　　彩生活服务集团有限公司总裁唐学斌透露，虽然当前彩生活的收入以及利润占花样年集团整体不足一成，但自20**年，已连续三年复合增长超过25%。20**年，彩生活实现收入1.85亿元，同比增长48%；净利润超过4000万元，净利率达14%，毛利率高达40%以上。

　　20**年1月，刚刚迈入千亿大关的碧桂园宣布将加大物业管理业务的发展，并提出5年之后实现物管经营收入超过100亿元的目标。碧桂园物业管理公司总经理李长江表现得非常乐观，“甚至可能不需要5年”，李长江说，“除了随着碧桂园集团开发项目的增加而获得的自然增长之外，碧桂园物业将丰富和优化服务内容，这都是碧桂园物业增收的保证。”

　　探索新型掘金模式

　　“物业公司之所以能生存下来、生存得好，关键还是靠服务。”

　　在这条通用的规则之下，身处物管服务领域的房企开始寻找更多的赢利点；积极探索崭新的物管发展模式。在清洁、绿化、秩序维护、设施设备

维修四项基本服务之外，包括花样年、世茂、龙湖等在内的标杆房企频频依托互联网打造服务平台，为业主提供包含物业居家服务及教育、健康等多个类别的增值服务。

　　“企业应该利用各种资源延伸产业链、创新服务内容、拓展业务范围，以创造商业价值。” 中国物业管理协会会长谢家瑾表示，最近几年，很多品牌企业加强了在商业模式、服务方式和管理方法等方面的全新探索，所提供的物管服务延伸至房地产开发前期规划、设计、招商策划、营销代理甚至是尾盘销售、房地产经纪业务等整个链条，内容几乎涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售的所有领域，体现出物业管理更为丰富的商业价值。

　　即便四年前万科集团对万科物业就不再进行补贴，但20**年，万科的物业管理费收入为12.16亿元，延伸服务收入12.22亿元。万科物业掌舵人朱保全曾经表示，万科物业的盈利主要来自包括二手房买卖在内的多样化经营。龙湖物业80%的利润来自延伸服务，据悉，20**年仅帮助业主交易二手房这一项，就获得了3500万元的中介费收入。而转向提供全方面生活服务的绿城物业，对外咨询、物业指导等业务已成为其主要的利润来源。花样年集团总裁潘军更是计划，今后要发展物管公司彩生活的金融服务功能，成为未来花样年发展利润的重要来源之一。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：物管行业新经济增长点探索

众所周知,物业管理行业是微利的劳动密集型行业,而物业公司作业独立企业,就应该追求利润的最大化,否则企业就不能生存发展。因此,在管理费标准现在的市场状况下,挖掘新的经济增长点是物管企业生存发展的最佳途径。

一、社区经济大有发展

物业管理这一行业在中国发展已有20多年,涌现出一批包括长城物业在内的优秀物管企业。但由于种种原因,相当一批物业管理企业艰难经营,起起落落,更多的物业管理公司把自己的职责局限于物业的基础工作中。物业管理公司的走向,一直是大家探讨的热门话题。但大多数物业公司都是在作好自己的主营业务的同时,积极开展多种经营以谋求公司的长期发展。

要想生存与发展,企业就必须千方百计降低企业营运成本,千方百计提高服务质量,千方百计挖掘新的经济增长点,在企业经营发展上以快取胜,以质取胜。而发展社区经济,既可带来经济效益,又可方便业主,提高小区服务质量的满意度。目前来看,物业管理本身已事实上涉及社区经济的诸多领域,并具备许多重要的硬件、软件先天优势。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区家政业、社区商务服务、社区老人服务业、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店。

二、积极对其他高利润行业尝试

现今物业管理公司的多种经营多围绕着管理下的绿化、清洁、电梯等业务展开拓展,这种拓展当然是最稳妥的,但如果这种专业公司不及时断奶独立发展的话,很容易与物业公司形成一荣俱荣,一损俱损的局面。

房地产业与物业的关系最为密切,物业管理的人才也有许多从事过房地产开发,如果涉足房地产业也是明智之举。现在的地产公司也有最先从事物业起家然后转向房地产业的。但房地产开发是一个高风险高投入高回报的行业;目前大多数开发商属于快速进入、轻松撤退、只要卖掉、万事大吉的项目型开发。还有一种是置业型的开发项目,置业型的开发项目则更需要开发以后的经营管理。如果有物业管理做后盾,物业公司进军房地产开发行业是比较有优势的。

李嘉诚以做塑料花起家,然后向多个产业进军成为商界美谈。假设李嘉诚一直在做塑料花,他不可能有现在商界地位。从李嘉诚当年的“不务正业”说明一个道理——企业最终是以追求利润最大化为目的。

三、全面整合资源深挖经济增长点

传统的资源指资金、人力等等,但品牌、潜在的客户也是隐性的资源,组织充分利用物业项目中一切可利用之资源,以便最有效地达到经营管理的目标。“神六”上天也不再是单纯的科学研究,他的经济价值早已算出;20**年北京奥运会是一个高度整合各种资源的体育加经济的盛会……

按照有关管理规定,物业管理企业所获酬金仅占所收物业费的8-12%,而且必须要确保收得上来,还要保证正常运转,才能获得微利。所以,我们不能再像过去一样将着眼点仅限于收取有限的物业费中,而应该广开思路,适应市场的需要,由管理物业过渡到经营物业,甚至跨行业发展。发展才是硬道理,黑猫白猫抓住老鼠才是好猫。搞企业就要赚钱,盈利是企业的最终目的,这是谁都十分清楚的道理。

篇3：P物业财务制度之利润分配

　　物业公司财务制度之利润分配

　　第一条 利润分配的项目包括提取公积金和分配股利二部分。

　　第二条 公积金主要用于弥补亏损、扩大经营和转增为股本。公积金根据股东决定按一定在当年税后利润中提取。

　　第三条 股利是指向投资者分配的利润，原则上应从累计盈利中分派股利。

　　第四条 利润分配应按下列顺序进行：

　　1、弥补以前年度亏损。

　　2、支付到期债务本金。

　　3、按股东会决定提取相应的公积金。

　　4、向股东支付股利。

篇4：物业财务专项制度之收入、利润的管理

　　物业财务管理专项制度之收入、利润的管理

　　1、主营业务收入是指在物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。其它业务收入是指企业从事主营业务之外经营活动所取得的各种收入。

　　2、主营业务利润是指主营业务收入减去主营业务成本、经营费用和营业税金及附加后的净额;其它业务利润是指其它业务收入减去其它业务支出和其它业务缴纳的税金及附加后的净额;营业利润是指主营业务利润加其它业务利润减去管理费用、财务费用后的净额。

　　3、利润总额包括营业利润、投资净收益以及营业外收支净额。

　　4、利润按照国家规定做相应的调整后，依法交纳所得税，并按规定顺序进行分配。

篇5：物业管理案例:车辆停放收益作为物业公司企业利润是否合理

　　物业管理案例：车辆停放收益作为物业公司企业利润是否合理

　　某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：

　　1．车辆进出小区，一律收费2元；

　　2．车辆在小区内的停车场地停放，收费1元／小时；

　　3．业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元／月，助动车150元／月，机动车300元／月。车辆停放收益作为物业公司企业利润。请问，物业公司的做法是否合理？

　　案例分析：

　　机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修资金，用于公共设施的维修、更新。

　　根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费标准由物价主管部门规定。所以，物业公司未经业委会许可，自行确定车辆在物业管理区域内行驶、停放规定及其收费标准，并且把车辆停放收费收益作为企业利润所得的行为，违反了上述规定。根据上述规定，物业公司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本，所得的收益归全体业主所有，纳入维修资金。