房地产市场弱市下物业管理发展之道

　　浅谈房地产市场弱市下的物业管理发展之道

　　编者按：来自国际市场的金融危机波及到世界各个角落。发生在我国的“楼市风暴”打湿了物业服务企业的“双翼”,在这个受全球经济严峻形势的影响下，作为深受其害的房地产行业的下游产业，物业管理的出路在何方？又该如何面对如何解脱？本文几则案例可以为企业提供一些启示。

　　自从20**年，房地产市场低迷的现象成为困扰经济社会发展的一大问题。房地产市场交易价量齐跌，房地产行业正经受着“严冬”的考验，开发商面临着前所未有的严峻形势的考验。作为房地产行业的下游产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。可以说两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 楼市租赁与销售的困难，开发商开始放缓销售以及开发速度，继而影响下游的物业管理行业。有业内人士判断，若楼市整体低迷持续1年，或将直接导致物业管理的裁员或是削减成本。而另一些原本在意料之中的项目则有可能直接受限于工期的拖延，或是开发商计划的削减而不复存在。

　　“寒冬”里是行业内部调整的好时机

　　物业服务公司的人员配备和入住率和入租率直接挂钩，只有当物业管理费整体提升之后，才可能配备更多的管理人员。而目前很多地产公司已经将预期开发以及竣工项目的频率减少了很多。若建设工程没有结束，那么物业服务公司就直接失去一个项目的业务来源。据了解，有些物业服务公司受停滞不前楼市的影响，已经放缓了招聘员工的速度。以避免物业服务公司亏本运作，这直接导致整个物业管理行业市场的缩水，使企业收入相应减少。也有人认为，受金融危机的影响，大批企事业后勤单位受全球金融危机影响纷纷走上清算改革之路，首当其冲的就是将后勤物业管理中心做为独立核算的子公司剥离出去，从而更加致使后勤物业管理雪上加霜！但是，这并不是件坏事，迫使政府、企事业单位物业服务脱离后勤走向物业服务专业化道路，自主经营，自负盈亏这是企业不管在什么时候都必须具备的基本生存条件。如今现象都是这些性质物业服务挂靠在后勤的光环下，夹杂着诸多不利于物业服务的因素（公关费、关系人员工作安排等）。单从这个角度上说，还是有利于促进物业社会化竞争，优胜劣汰。

　　作为地产开发集团下属的企业，江苏君怡物业管理有限公司总经理李传江对记者说，楼市的低迷，对于物业服务公司的影响不可忽视。首先是对于新建楼盘项目来说，收房率低，物业管理的规模相应就减少了，因为房屋住宅的交付率低，物业服务企业这一部分的收入来源直接就被切断了，尤其是主要依靠物业费收入运行的企业更是如此。空置房的增多，使得开发商资金的短缺，对物业服务企业的补贴也减少，同时对项目的配套设施的投入减少，这样一来，配套不全，设备短缺，绿化等配套不全，更加影响了业主的满意度，加大了物业服务企业的工作难度。业主对住宅区的不满，很容易转嫁到物业服务公司身上，甚至发生拒缴物业费等行为。总之，房地产市场的疾风骤雨，使物业管理恶性循环形成了。

　　所以，金融风暴和房地产危机致使物业管理行业也经受着极大的考验。既然在外部

　　物业管理发挥功效，促进房地产销售

　　作为房地产售后服务，物业管理同样也是提升地产销售的重要因素。尤其在楼市萧条的情况下，项目的物业管理形象关系着楼盘的推销进展。在新的形势下，物业管理要担负起为物业“保值增值”的职责。康景物业集团天津地区公司的郭志强向记者介绍了其对公司的做法：物业管理要配合开发商营销工作，体现“***”职能，即物业服务代表、销售服务代表和客户服务代表，并提出五项要求：

　　1、提高小区物业服务质量，提升物业服务企业形象，增强客户、业主对开发商品牌认知度、满意度和忠诚度。

　　2、配合销售做好宣传活动以及其他营销方面的工作。积极宣传在管小区楼盘项目，通过客户“试住营销模式”发掘潜在的客户；通过与业主的沟通，达到老业主带新客户参观购房的目的。

　　3、物业服务企业要确保“两点一线”（即销售中心、小区样板间及相关道路）各项设施的工作到位，令销售满意。

　　4、加强小区物业服务人员与开发商销售中心人员之间的沟通与协调，及时发现所售房屋的问题，协调做好各项工作，以销售为中心确保售房合同顺利签订。

　　5、促进老业主与新业主的沟通，了解小区物业的基本状况，各种费用的支出情况，在营销中心支持下，通过开展新老业主座谈等方式，为开发商、物业提出改进意见，减少业主购房后新的问题发生。

　　同样，在杭州，一批高品质楼盘的兴起把杭州楼市拉入“4S”时代，就像品牌汽车的经销商一样，杭州众多品牌开发商也把“销售（Sale）、配件（Sparepart）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）等”列入整体营销和物业管理服务的范畴，而物业管理服务也成为了一批品牌开发商的最具潜力的利润源之一。

　　正如历来重视客户服务的之平管理为房地产销售特别推出的“体验式销售”服务产品，受到了诸多开发商的青睐。房地产市场的停滞，究其原因第一个是消费者的本身信心在持续降低。第二个原因是消费者没有动心，特别是降低了房价以后促使其购买，他本身思想上就不太想买，或者在犹豫。这个时候再没有让他兴奋的东西他就很难决定和购买这个产品。这时候，物业管理在开发商和购房者之间架起了一座沟通桥梁。把推出的服务跟开发商共同合作，能够让消费者更好地站在未来你购买的产品的本质的角度去考虑问题。因为一般来讲，消费者去购买一套物业，实际上是买两项部分，一个是房子的本身硬件和环境，还有一个是房子未来的服务。但是在更多的时候他去看这个房子的时候，他能够看到的是房子的本身和环境的部分，而看不到未来所享受到的服务，他看到那个服务跟实际的服务是有差别的，因为他看到的是售

楼中心的，服务的流程也没有体现出来。特别是物业管理方面，可以从产品售后服务方面给客户更多的感受，增加产品的卖点。

　　拓展产业链，增强企业盈利能力，积极应对经济“寒冬期”。

　　20**年12月，深圳金地物业下属的设备设施专业化管理公司——深圳市金地楼宇工程有限公司终于注册成立了。为了实现提升客户满意度和提升盈利能力这两项工作目标，金地物业在内部工程管理方面提出了设备设施专业化管理的迫切需求。

　　机电设备管理的专业与否直接关系到物业服务公司的成本，密切影响到企业的经济效益。那么，物业服务公司是将该部分直接外包给系统设备的专业维保公司，还是由各小区管理处自己来解决？经分析，金地物业认为：前者费用较高，毕竟物业管理是一个微利行业，过高的成本企业无法承受；后者虽然相对费用较少，但管理处的技术力量有限，设备设施无法得到有效的维护和保养，只能勉强维持运行，终究会造成系统设备设施使用寿命缩短，使后期的管理无法正常进行，导致客户满意度下降，最终还得花更大的代价去弥补。公司最终在两者之间取得合理平衡，成立金地楼宇工程有限公司。金地物业机电设备专业楼宇工程公司成立后，金地物业将对管理小区的工程设备设施实行集中化管理、规模化经营和专业化服务，这必将有效整合物业服务公司的人力资源，优化工程人员管理，并且使设备设施得到专业化的护理保养，提高效率，降低管理成本。

　　戴德梁行在去年下半年针对美国次贷危机等大事影响下，中国房地产市场的压力增大。提出物业管理不仅仅局限于安防、绿化、维修等产业链末端的服务，还要给客户提供更多的物业资产管理方面提供有效支持。

　　由此可以看出，在金融危机的环境下，物业管理还是大有可为，并且理应有所作为的。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：解析我国物业管理现状和发展趋势

　　解析我国物业管理的现状和发展趋势

　　近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。

　　随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。

　　一、我国物业管理的现状及存在的问题

　　物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。

　　（一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全

　　物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。

　　（二）物业管理市场竞争机制尚未形成

　　物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。

　　（三）物业管理收费难且不规范

　　物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：─是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。

　　（四）物业管理发展的区域性不平衡

　　我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常；而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。

　　（五）物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才

　　目前，我国物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。

　　二、我国物业管理发展的若干对策

　　1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权，以减少纠纷，更好地维护各方利益，从而促进物业管理企业的不断发展壮大。

　　2、政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。

　　3、着重加强边远落后地区的物业管理建设，广泛宣传物业管理的相关知识，提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒，通过多种形式，大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识，才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。

　　4、提升人员素质，做好人才储备。物业管

理不仅涉及面广，而且专业性强，需要多方面的专业人才，并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血，要适应市场的需要，就必须在人员培训上下功夫，制订切实可行的培训计划，坚持理论和实践相结合的原则，进行定向培训、专业培养，提升队伍素质，以适应物业管理市场的需求。

　　三、我国物业管理的发展趋势

　　针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。

　　（一）物业管理的社会化

　　物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。

　　（二）物业管理的专业化

　　物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。

　　（三）物业管理的智能化与信息化

　　物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中，运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。

　　总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理行业有巨大的发展空间，但也存在诸多问题急待解决，服务质量急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。

　　参考文献：

　　[1]胡伯龙，杨韬。物业管理理论与实务[M].北京：机械工业出版社，20**.

　　[2]郭世民，周建华。物业管理[M].北京：中国建筑工业出版社，20**.

　　[3]姜早龙，张涑贤。物业管理概论[M].武汉：武汉理工大学出版社，20**.

　　[4]张瑞敏，吕晓娟。我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛，20**，（5）：34-35.

　　[5]余东萍。我国物业管理的现状及对策[J].洪都科技，20**，（1）：49-54.

篇3：让物业管理话事权回归业主:探寻物业管理发展之道

　　让物业管理的话事权回归业主--探寻物业管理发展之道

　　谢银波/晶报/20**0106

　　一边是业主拖欠不交物业费，一边是物管对臭气熏天的垃圾堆置之不理，物管人员和广大业主相见格外眼红并相互提防……类似这样的“闹剧”在不少小区频频上演。共享同个小区，两者如何“破冰”？幸福·智慧社区建设研讨暨深圳市物业管理学会年会20**年 1月 5日举行，物管行业的“大佬”们齐聚一堂，探寻物业管理发展之道，并就物管行业遭遇的问题望闻问切、对症下药——

　　症状1：

　　业主满意度低

　　物业收入差

　　如何提高业主对物管服务的满意度？物业人员的素质如何提升？怎么应对物业公司经营收入越来越差的困境？广东省物业管理协会房屋检测委员会主任叶国基认为，这些都是物管领域亟待解决的问题。

　　药方：

　　利用智能手机

　　搭建物管云平台

　　叶国基说，在传统互联网时代，很多物业公司建立了自己的门户网站，通过网站发布物业相关的公告及通知并提供便民服务。但因为网站受到使用环境的限制，需要在电脑上进行使用，而且电脑不能随时携带，导致网站的访问量很低，基本形同虚设。

　　“在移动互联网时代，随着智能手机的普及，我们可以充分利用智能手机搭建物业管理云平台。”他提到，云平台是物业公司通过手机和网站进行小区管理，业主通过手机访问物业提供的内容，由于手机可以随时携带并高频使用，所以信息传达的及时性得到了解决。

　　“手机云平台可提供社区的信息传达、投诉、报修、报警、商业引导、意见反馈、业主联谊、物业办公软件等多项实用功能，是解决与业主和客户面对面的尴尬局面的沟通平台，能大大提升业主满意度。”在叶国基看来，还可利用手机系统实时监控物业管理人员工作状态和工作效率，更可以提供手机平台在线缴费、查询、委托服务、周边配套设施服务功能，并开辟物业收入增长点。

　　症状2：

　　业委会与

　　物业企业相处难

　　现年77岁的福田区南天一花园业委会主任、深圳市物业管理学会业主事务专业委员会副主任范国振一上台，便引来在场者的欢呼。他谈的是个“老问题”：业主为何更换物业企业？“不外乎服务管理水平差，嫌物业费过高，小区里的物业收支账目混乱不清，物业企业侵犯业主的物业权益，业主和业委会有其他目的或有无理要求。”他“自问自答”。

　　药方：

　　政府部门

　　只当“裁判”不“踢球”

　　范国振分享了担任业委会主任的经验。他认为，物业和业主之间，应有较为稳固的信任作为基础。如目前物价及人力成本上涨、物业服务费紧缺的矛盾突显，应该通过业主大会和第三方的财务审计合理地调整物业服务费，否则将会迫使物业企业减少对物业管理核心价值的房屋和设备的维护保养投入，而仅维持表面的环境卫生、保安、绿化工作。事实上，近年来的电梯人命案例就是在这种背景下发生的。

　　“我还想提出来的是，由物业企业和业主承担的住宅区内的秩序维护、消防安全、二次供水、供配电、环境卫生、园林绿化和车辆管理应该属于市政公共服务的范围，这是一体化物业管理模式的特点，它扭曲了物业管理的核心价值。”范国振认为，这些属于公共设施并涉及到公共安全，不能借用建筑上的红线概念而划分出来，政府部门应该承担相应的责任。

　　什么是理想的业委会成员？范国振表示，应吸收法律、财务和工程技术人员参与业委会，要求有法制观念，要有行政组织、社交和公关能力，最起码的要求是不谋私利，廉洁奉公，还要能抽出时间来当义工，可吸收退休党政干部参加。

　　在他看来，城市新型社区公共事务的集体自主治理颇为重要，通过发挥业主居民的自治能力，有序地逐步实现社区的基层民主，加强业主大会和业委会的组织建设是条可行途径。“政府不应进入市场去踢球，而应坚持只做裁判。”

　　症状3：

　　“企业时代”

　　隐藏诸多“死结”

　　为何近年来会曝出物管领域诸多问题？深圳住宅与房地产杂志社副社长兼总编张红喜认为，物业管理自1981年3月在深圳诞生并逐步形成一元化物业管理模式以来，就隐藏了致命的“死结”。第一个致命缺陷便是内在形成了企业（卖方）独大而业主及其组织（买方）孱弱的蹩脚的物业管理市场。

　　“蹩脚的市场不利于充分发挥市场自我调节机制的作用，许多问题原本可以通过这个机制来自行解决。” 张红喜提到，这导致了大量产生在业主大会和业主委员会筹备成立环节的诸多问题以及物业项目管理权交替时在招投标、新老物业企业交接等环节产生的问题等等。

　　他认为，中国物业管理企业长期以来还算安逸的

小日子，首先是建立在当初政府的扶植政策上。如在制定物业服务费价格指导标准时，政府主管部门应该是慎重考虑到了企业若干年的盈利空间，包括利用停车场、物业共用部分及适量商铺出租经营以弥补物业服务费用等。加上早年的物业项目很“年轻”，项目越“年轻”，日常投入的管理服务和维修成本会越少，企业因此可以额外获利。再加上当时中国劳动力价格普遍低廉，对目前仍属于“劳动力密集型”的物业管理行业企业来说尤显重要。

　　“可是现在，物业管理的‘政策红利’、‘时间红利’、‘人口红利’都在渐渐失去。物业管理发展的时代也已悄然变迁，即由‘企业时代’变迁到了‘业主时代’。一方面由于业主缺乏自主决策的条件与专业能力，另一方面由于政府强硬推行的指导价体系非常僵化、缺乏足够的灵敏性，导致企业不愿通过提升管理和服务水平的手段获取相应的附加利益。”

　　药方：

　　让物管的话事权

　　回归业主

　　“我发现，当前物业管理困境的解脱对策其实很简单，那就是正本清源，彻底理清物业管理的关系，真正把物业管理的话事权交给业主。”张红喜认为，话事权的转移，需要从变革现行行业制度的指导思想开始，需要制定详细、切实的条款内容及其配套政策。而这个制度和配套政策最终要坐实的，是要让物业管理的财权完全回归交由业主及其组织掌控，同时在具体的项目管理中摈弃所谓的“包干制”，完全采用“佣金制”，也就是相当于内地的“酬金制”。

　　在他看来，业主组织法人地位的问题，其实只是业主组织的一个形式问题，它的目的也只是最终确立并有效行使业主的话事权。因此这个法人地位问题的解决，并非业主的必须选择项。“只要努力做到上述这些围绕业主话事权而采取的制度举措，其余就只是一些技术环节的问题，业主及其组织自己可以亲自去做，也完全可以交给专业人士或专业机构去完成。”他说。

　　对照国外同行，我们发现对物业管理核心价值的追求并不是一件简单的事情，而是一项需要技术含量很高的专业工作。不仅要有对建筑物和相关设施设备的专业知识和专业维护技能，而且要定期给建筑物本体实施‘红外探伤体检’，以提前做出对建筑物的各项维护方案和使用建议，同时面对低碳经济的兴起，关于既有建筑的节能改造、建筑能效的测试和改善等等，都需要物业管理企业不断提高自己的专业能力。”

　　——深圳住宅与房地产杂志社副社长兼总编张红喜

篇4：物业管理和谐发展探讨

　　物业管理和谐发展的探讨

　　姜玉英/资源网/20**1015

　　摘要：随着城市建设和房地产业的发展，物业管理作为一种全新产业的发展问题逐渐引起了人们的重视。本文就新时期物业管理发展问题做了探讨，认为：在构建和谐社会的背景下，物业管理应更新观念，明晰与和谐社会的关系，努力摒除发展过程中存在的诸多“不和谐”现象，全力打造“和谐物管”，为和谐社区建设以及进一步的和谐社会构建做出应有的贡献。

　　关键词：物业管理；和谐社会；和谐社区；和谐物管

　　随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展以及城市化进程的加速推进，物业管理逐渐成为一个独立的行业，展现出广阔的发展前景。20**年，党中央在十六届四中全会上提出了“构建社会主义和谐社会”的伟大目标。“和谐社会”就是指民主、法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。和谐社会的构建赋予了每个行业不同的历史使命。物业管理作为社区建设中的重要组成部分，其管理目标和职能也伴随着我国经济和社会的发展逐步发生了转变。但是，当前我国的物业管理水平与我国的社会经济发展速度相比，明显滞后。因此，在和谐社会背景下，如何转变观念，提高我国物业管理行业的整体水平，促进社会主义和谐社区建设，并进一步促进社会主义和谐社会的建设，成为摆在广大物业管理从业者面前的一个重要课题。本文即在明晰物业管理与和谐社会关系的基础上，分析了目前物业管理发展中的诸多不和谐现象，并就打造“和谐物管”提出了粗浅的见解，期望能对新时期物业管理的发展提供参考。

　　1 和谐社会建设中物业管理具有重要作用

　　1.1 和谐社会的构建赋予了物业管理重要的历史使命

　　物业管理机构分布在各个社会基层社区，为广大业主面对面地服务，是促进城市社会经济发展、维护社区稳定、促进社会和谐的积极实践者。社区和谐是社会和谐的基础，物业管理成为社区和谐与社会和谐的重要保障，担负起重要的历史使命。

　　1.1.1 物业管理的健康发展是城市现代化发展的需要

　　城市现代化主要是指城市服务的现代化，其对城市的服务功能和服务程度有十分高的要求。物业管理作为第三产业服务部门中重要的一个行业，为城市居民提供全方位服务是物业管理的出发点和归宿。因此，物业管理的健康、快速发展将有利于扩大城市服务范围，完善城市服务功能，提高城市现代化水平。

　　1.1.2 物业管理是辅助社区管理行政事务、维护业主权益的重要力量

　　社区是社会的“细胞”，社区业主及物业使用人不是独立存在的，总要受一定行政区域范围内街道办事处、派出所等政府机构的管理，相应地开展计划生育管理、治安管理等。上述行政事务管理本应是相应行政机构的职能，但在实际工作中，物业管理企业作为社区业主的“管家”起到了相当大的辅助作用，有效协助了有关政府部门开展工作。另外，物业管理企业提供高品质的服务的同时，积极理顺了业主、开发商和自身的关系，将三者的权益关系明晰化，努力避免了种种矛盾，对维护业主权益起了较大的推动作用。

　　1.1.3 物业管理企业在和谐社区建设中不可或缺

　　构建社会主义和谐社会是一项系统工程，而社区作为社会的一个“缩影”，创建和谐社区也就成为构建社会主义和谐社会的一个基础工程。随着城市化进程的不断加快，居民社区越来越多，物业管理也就逐渐成为一个十分重要的行业。由于物业管理企业在推动社区建设、管理社区活动、维护社区安全与秩序等方面起着十分重要的作用，所以，物业管理企业在构建和谐社区的过程中负有不可推卸的责任。尤其是物业管理企业在社区中组织和参与开展形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。

　　1.2 构建和谐社会背景下物业管理面临着新的机遇与挑战

　　构建和谐社会赋予了物业管理行业重要的历史使命，同时也给物业管理行业的发展提供了良好机遇，带来了一定的挑战。和谐社会背景下，物业管理行业需要进一步更新观念，抓住机遇。首先，要抓住《物权法》的颁布实施及《物业管理条例》修订的良好契机，大力推进物业管理的法制化进程。其次，要研究拓展物业管理的服务范围，根据广大社区群众的需求和承受能力，选择好服务内容和收费标准。同时，还要妥善处理好基本的物业需求和特殊需求的关系，做到在效率和公平之间选择平衡点，在提高物业服务的同时又能化解一些社会问题。最后，要充分发挥物业管理在社区建设，尤其是在社区服务业的发展中所具有的重要作用和优势，努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，抓住机遇，为构建和谐社区发挥应有的作用，为构建和谐社会作出应有的贡献。

　　2 物业管理中的“不和谐”现象

　　物业管理发展中的不和谐现象主要反映在物业管理纠纷上。物业纠纷是指业主与物业公司之间在物业管理服务合同的订立、履行和终止过程中发生的权利义务争议。目前，物业纠纷呈现出类型的多样化、群体化、敏感程度高、处理难度大等诸多特点，成为物业管理中的主要不和谐现象。

　　2.1 业主与开发商之间的物业纠纷

　　业主与开发商之间是基于商品房买卖合同的建立的商品房销售合同法律关系，而物业纠纷却是业主与物业公司之间因物业服务问题发生的权利义务争议，开发商之所以被卷入到主体双方为业主与物业公司的物业纠纷之中，主要是开发商在出售

房产过程中的违约行为导致的。比如，不能如期办理房产证、小区绿地面积缩水、房屋存在质量问题或开发商承诺减免一定期限的物业费而不被物业公司认可等。现实中，由于新建住宅小区的前期物业管理往往是由开发商投资设立的物业公司负责，业主一旦发现自己所购房产有质量问题，在与开发商协商无果的情况下，就会将怨气发泄到开发商的子公司——物业公司身上，物业公司收取的物业费及其他费用自然成了受“株连”的对象。

　　2.2 业主与物业公司之间的物业纠纷

　　业主与物业公司之间的矛盾主要集中在物业公司非法侵占小区绿地、乱收费、管理水平低等问题上。如物业公司收费方式透明度不高，提供的服务与业主所交纳的物业费不符，收费不做事，甚至巧立名目乱收费等。比如，收取垃圾费后，小区很多地方依然垃圾成堆；一些物业公司还自立收费项目，收取诸如所谓的水电备用金、电梯使用费、装修保证金等；一些公司管理混乱，工作疏忽不到位，解决问题不及时。另外，对于路灯不亮、下水管道堵塞、相邻关系纠纷等事关业主切身利益等问题的管理，由于没有经济利益，其往往视而不见。而小区业主，普遍存在着“少交费，多享受”的心理。少数业主甚至认为，自己花了钱，一旦物业公司的管理服务与自己的意愿不符，不论自己的意愿是否合法，就会心态失衡而恶意欠费。充分反映了主体双方重权利、轻义务的心理。

　　2.3 业主之间的物业纠纷

　　业主委员会的组成通常会引起一些物业纠纷。按规定，在业主大会选聘物业管理企业前，开发商应选聘物业管理企业负责小区的前期物业管理，直至业主大会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效。由于业主委员会成立后选聘的物业管理企业时常会终结开发商选聘的前期物业管理企业的管理服务，直接影响到该企业的经济利益，其必然会与小区业主的利益发生冲突。另外，虽然业主委员会是由业主大会公选的业主组成的自治组织，但是由于其成员有限，不可能代表所有业主的利益，业主与业主委员会之间也是矛盾重重。同时，业主之间往往因乱停放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建等违规行为，在得不到物业公司及时协调和解决时易引发物业纠纷。

　　3 新时期打造“和谐物管”的对策建议

　　3.1 建立道德与法制双重约束机制

　　尽管物业管理诸多利益主体的权利义务关系的维持与发展需要法律的约束，但单纯的法制建设不能完全解决构建和谐物管的问题。因为道德与法制是相辅相成的，需要道德与法制从不同的方面共同规范物业管理的健康发展。

　　加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康持续发展的当务之急。另外，道德约束对实现物业管理的和谐发展有至关重要的作用。物业管理需要业主与物业管理企业的共同努力，双方主体除了享受权利和履行义务之外，还必须将自身纳入整个社会的道德体系建设之中，相互配合。只有这样的“道”、“法”相辅相成，物业管理的和谐发展才会成为可能。

　　在道德与法制双重约束机制中，构建物业管理行业诚信体系，对改善服务环境、规范竞争秩序、防范管理风险、推动整体行业的发展有重要作用。在构建和谐物管时，各方主体要坚持诚实守信的原则，运用信息化手段，健全信用档案体系，形成市场各方主体诚信守约的管理机制，逐步形成覆盖全行业的诚信体系。

　　3.2 建立切实有效的长效监督机制

　　物业管理监督机制包含三个方面的内容：一是社会公众对物业管理行业的监督机制；二是物业管理行业协会对本行业的监督机制；三是政府相关部门对物业管理行业的行政监管机制。物业管理要实现可持续发展，就要充分发挥行业协会的桥梁和纽带作用，加强行业自律，注重行业指导，充分发挥行业协会的服务、代表、协调职能，推动形成运转协调、和谐高效的物业管理体制。政府主管部门和街道办事处应当将物业管理企业的经营服务行为、业主大会及业主委员会的工作列为行政监管内容，并采取必要的管理措施，依法维护好物业管理市场的秩序。社会监督职能能够成为业主监督和社会监督乃至政府行政管理的重要参考，使物业管理的公平、公正、公开成为可能，这有利于物业管理持续健康发展。

　　3.3 建立以“权利”为核心的行业共识

　　权利有人权和物权之分。尊重人权可以贯彻以人为本的理念，尊重物权可以减少纠纷，两者从不同侧面反映出和谐、科学发展的重要组成部分。物业管理服务中，把以人为本作为物业管理服务的核心和灵魂，是提高物业管理水平的根本保证。物业管理中要增强业主对物业管理的参与性，充分尊重人的需求，充分尊重人在服务过程中的平等地位。

　　目前，我国物业的共用部位、共用设施设备及小区配套的房屋、道路、场地等产权界定比较模糊。责、权、利难以界定，不仅给物业管理和收费带来困难，而且容易产生权利纠纷。因此，要实现物业管理的和谐发展必须建立物权相关法律法规体系，在法律层面上界定业主“私权”。

　　3.4 建立物业的科学化管理模式

　　物业的科学化管理模式包括物业管理的专业化和标准化两个方面。物业管理专业化包含组织机构专业化、管理队伍的专业化和管理设施设备的专业化。物业管理行业的标准化是行业发展成熟的重要标志。应加大物业管理协会等行业组织对行业标准的制定、企业资格认证、从业人员资格认证等行业标准化的建设，逐步形成具有区域特色的标准化认证与评估体系。

　　参考文献：

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　　[4]邓华.论衡阳物业管理在构建和谐社区中的问题及对策[J].现代物业,20**,02.

　　[5]曹雪彦,孙强.谈在构建和谐社

区过程中加强物业管理人员的素质培养[J].*石家庄市委党校学报,20**,09.

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　　[8]张理达.论和谐物业管理的新理念[J].边疆经济与文化,20**,03.

篇5：低收入物业管理小区面临困难发展思路探讨

　　低收入物业管理小区面临的困难及发展思路探讨

　　物业管理公司的支出费用主要有三大部分：一是维护成本费，如公共设施设备、公共部位的维护费等；二是劳动力成本费；三是物业管理企业的税费和管理开支。而收入主要来源于物业管理费，其次是车位费、商业配套用房经营收入及物业管理公司提供的有偿经营服务费。但人力成本的逐年提高；员工养老保险福利制度的规范；公共设施设备维护成本的增加；业主服务要求的日益提高等一系列的困难都在影响物业管理企业的正常运作。

　　随着人民生活水平的提高和消费理念的改变，业主对物业管理服务的要求也不断提升，物业管理费标准节节攀升，在一些大城市某些住宅楼的物业管理费甚至高于某些写字楼的租金，在杭州出现了12元每平方米的管理费标准。但在新建小区管理费逐渐上涨的同时，一些老旧小区的管理费还停留在0.2～0.4元每平方米左右，一定程度影响了物业管理企业的发展，也限制了消费者对物业服务更高层次的需求。

　　一、低收入物业管理企业面临的困难

　　1.定价与服务定位不对称。

　　九十年代初，杭州物业管理刚刚起步，物业管理市场不健全，物业管理概念还比较模糊，许多房产公司组建自己的物业管理公司，所以管理费定价普遍偏低，房产公司对物业管理公司在一定的程度上给予补贴，管理费的定价并没有真正体现物业管理的成本和发展空间。

　　物业管理企业经过多年的管理服务，小区内的设备设施维护费、办公设备的更换成本不断增大，同时为了满足人们的需求，服务标准也在不断提高。这些成本的不断增加，单靠低价管理费来维持物业管理公司的生存已远远不足，企业将走向亏损的边缘。

　　2.劳动力成本不断提高。

　　作为一个劳动力密集型的物业管理企业，劳动力成本的支出是物业管理企业最大的一笔费用支出。

　　①服务要求标准的提高，物业管理公司不得不增加劳动力和不断提高劳动力水平，物业管理发展到今天，企业的持续发展，必须投入一定的资金对员工从思想、技能等各方面进行培训，但这个过程不仅需要时间，更要投入大量的人力和物力，这就使得企业劳动力成本的增加。

　　②劳动力成本的支出占企业总成本支出的50%～60%。《劳动法》规定了劳动者在企事业单位享受的福利待遇，受到劳动法的保护，使职工下岗、退休后有一定的社会保障，如养老保险和退休金等。因此，各物业管理公司依据社保办法为已转正的员工办理养老保险金，但对于微利行业的物业管理企业，特别是原来未将福利支出列入经营成本的项目，无疑是个沉重的负担。

　　3.公共配套设施、设备维护成本的增加。

　　老旧小区公共配套的一些设施、设备，都已逐渐老化，如小区的道路、上下水管道、楼道、屋面等这些设施设备的维护到都需要物业管理公司大量人力、物力的投入。随着人们生活水平的提高，车辆停放成为老小区管理最头痛的问题。车位的紧张，造成了小区内道路的路面受损严重，增加了物业管理企业的维修成本支出。

　　4.业主权利和义务的失衡。

　　开发商为了能让自己的产品更受消费者欢迎，想出许多办法为小区业主提供公共配套，如儿童教育场所；医疗配套；生活、娱乐场所（超市、书店等）这些都给业主的日常生活提供很多方便。但对于十几年前房屋处于紧缺的时代，开发商根本不需要开动脑筋吸引顾客的眼球。所以老业主把只有0.4元每平方米的物业服务档次与90年代后期建造的新小区0.8元每平方米甚至1元每平方米的小区进行比较，造成有的老旧小区业主委员会与物业管理公司“唱反调”，甚至拒交物业管理费，给物业管理公司带来了很多压力和负担。

　　5.水、电成本的增加。

　　①公共能耗费的增加。水、电资源的短缺，导致水、电使用成本的增加，水、电管理部门同时也提高了水、电费用。小区内公用楼道灯、路面灯、花草灌溉的用水，都是物业管理公司从物业管理费中提取的，公摊能耗支出的增加，加重了物业管理企业负担。

　　②20**年9月出台的《物业管理条例》第四十五条明文规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。可是一些老旧小区还进行原始操作，如水、电管理部门向总表收取费用，物业管理企业充当中间人的角色，挨家挨户收取水、电费，结果导致物业管理公司在没有得到任何代办服务报酬的同时还要承担其中产生的水、电损耗费用。

　　6.专项维修基金的续筹。

　　1997年杭州市房地产管理局第44号文件，已出台《杭州市住宅小区房屋维修专项基金缴交和使用管理暂行办法》。《物业管理条例》第五十四条也规定，专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造。可是对于此文件出台前交付的小区，都未曾交纳过专项维修基金，如共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造费用一直都由物业管理公司承担。如何筹集物业专项维修基金，是物业管理公司近几年面临的严峻问题之一。

　　二、健康发展的思路

　　1.政府的扶持，促进行业可持续发展。

　　物业管理企业是一个相当弱势的群体，尤其是管理老旧小区的物业管理企业，其发展离不开政府的支持。

　　①在税收上给予一定的优惠和减免；

　　②原开发配套不全的小区，由政府划出一定的城市维护费来完善配套设施等；

　　③媒体正确的宣传，要让业主改变“物业管理企业是个筐，什么东西都往里面装”，要让业主了解到物业管理企业在工作中确实存在的一定困难，低收费会导致一些小区管理无法正常运行等；

　　④物业专项维修基金的续筹工作，希望政府有关部门出台相应的操作办法；

　　⑤希望政府部门针对一些低收费小区，出台一些菜单式的有偿服务，明确服务标准。

　　2.水电部门的配合工作。

　　前面所提各老旧小区的水、电费收缴情况，各水电部门每月根据每小区设定总表显示的用量数向物业管理公司收取总费用，物业管理公司为了减少人力成本，每季向业主（一户一表）收取一次水电费，但同时物业管理公司也增加了资金风险（为业主垫负了前两个月的水、电费），管理费催缴工作的开展给物业管理公司带来很大的工作量，投入了大量人力资源。水、电表的差额由物业管理公司承担，如上所提，水、电供应部门应该向最终用户收取有关费用。

　　3.业主委员会的配合与支持。

　　未交纳物业维修基金的小区，道路的修补及公用设施设备维修、维护费都由物业管理公司承担，但是对于一个微利行业的物业管理企业，收入较低的物业管理费，却要承担如此大的费用支出，对于物业管理公司来说是是一个沉重的负担。因此需要业主委员会的支持与配合，对于拖欠物业管理费的业主进行沟通与劝解；对于物业管理小区内经营性收入（如车位费、商业配套用房的经营收入）按规定属全体业主所有，由业主委员会调配，建议给予物业管理公司相应的补助；对于需要筹集物业专项维修基金的小区，业主也做相应的配合工作，做好业主的思想工作。