王伟雄:物管心经

　　王伟雄--物管心经

　　在传统观念中，物业管理是一个朝阳行业，是一个风险很小的行业。但近几年来，因在物业辖区内发生刑事犯罪导致业主人身财产损害而将物业管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就会招来金额巨大的赔偿风险。高额的经济赔款使原本微利的物业管理公司不堪重负，有些规模较小的公司甚至因此而破产。所以，如何规避此类风险已成为行业的当务之急。

　　在物业管理企业面临的种种法律纠纷中，人身伤害案件可能是最令人头痛的一种。而人身伤害案中，刑事伤害案因其对被害人的损害最大，往往涉及巨额民事赔偿，这是物业管理企业最不愿意面对的麻烦。因此，理清物业管理企业在刑事伤害案件中应付的法律责任，以及如何采取有效措施尽可能规避此类风险，是每一家物业管理企业都非常重视的问题。

　　一、几个典型案例

　　案例1：罪犯钟某使用深圳“××花园”小区管理处签发的过期《装修出入证》进入该小区，开启曾参与装修的某住宅单位房门，将业主郑某及其保姆杀害，并实施抢劫。法院认为该小区管理处没有尽到合理限度范围内的安全保障义务，与本案的发生有相当因果关系，应承担补充赔偿责任，赔偿费用共计17万余元。

　　案例2:武汉××花园业主陈某在家中被杀，被害人家属起诉物业管理公司疏于管理，应负赔偿责任。经调查，罪犯是从楼宇顶层翻入陈某家阳台实施犯罪的，该楼宇存在防盗呼叫系统未通、单元防盗门锁用任何钥匙都可以打开、顶楼平台防盗措施不力等问题，法院据此认定物业管理公司违反了保证楼宇安全的约定义务，其行为已构成单方违约，应承担违约责任，判决物业管理公司赔偿7万余元。

　　案例3：北京某小区业主张某，因在小区内与外来看房人员发生口角，被看房人招来数人打伤。张某依据物业使用管理维修公约的规定，以物业管理公司理应对业主的人身安全负有责任为由向法院起诉，要求物业管理公司承担赔偿责任。法庭调查表明，案发时物业管理公司的保安对进入小区的车辆进行了记录，虽未能阻止殴打事件，但在殴打过程中，小区的保安劝阻殴打业主张某的看房人，事后还尽力协助公安机关侦破案件。一审法院据此认为：物业使用管理维修公约对物业管理公司的保安职责没有做特别约定，物业管理公司只承担一般意义上的保安责任。在本案中，物业管理公司已尽到了保安注意义务，对业主遭受的损害不承担赔偿责任，后原告不服上诉，二审法院维持原判。

　　案例4：福建某县郑某在其租用的某商业城店铺内被杀，其家属上诉物业管理公司并要求赔偿。主审法官认为：在物业管理中，安全服务的性质只是一种群防群治的安全防范服务，而不是广义上的社会安全，因此不能要求被告确保商业城内所有财产和人身的安全。在本案中，被告为履行物业管理的安全防范服务，制订了《商业城专业市场文明公约》等有关保安问题的制度规定，并切实履行了这些规定，而原告方无法提供被告方在物业管理中存在过错的证据，因此被告就不存在违约及承担违约责任的问题。

　　二、物业企业如何有效规避风险

　　在避免构成侵权责任方面，物业管理公司的经营者主观意愿上总是尽量防止侵权事件的发生，但问题往往出在制度的执行上。比如案例1中，物业管理公司对装修人员的出入管理有明确的规定，说明物业管理公司对管理不善造成侵权是有一定认识的，正是落实防范措施不力造成了败诉。因此，物业管理公司在制定安全保卫制度的同时，要特别注意落实这些制度。主要的手段大致有:通过普法教育、案例分析等方式对员工进行培训，使员工充分认识到不认真执行公司有关制度可能带来的危害;通过管理层人员的抽检、不同岗位员工之间的互相监督等手段，对员工执行有关规定形成外在压力，促使员工照章办事;与业主、物业使用人建立良好关系，通过回访、问卷调查等方式，从用户方面获得有关反馈信息，并及时采取纠偏措施。在规避违约责任方面，物业管理公司的经营者往往重视不够，经常可以发现物业管理公司为了拿到合同或面子上好看等原因而夸大承诺，为日后被追究违约责任埋下了祸根。因此，物业管理公司需要对以下几个问题给予足够的重视：

　　首先《物业管理条例》(以下简称《条例》)第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据该规定，物业管理公司承担相应法律责任的前提条件是：1、物业管理公司未能履行服务合同约定的义务；2、物业管理公司的违约行为导致了损害结果的发生。鉴于物业服务合同在法律中的重要性，物业管理公司在签订服务合同时务必谨慎拟定条文，不能粗枝大叶、草率从事，尤其是涉及到安全保障义务的条款更应慎之又慎，杜绝因条款的不严密而使物业管理公司承担过多的法律义务。

　　因此，在签订合同时应尽量避免对人身伤害责任做出承诺。物业管理公司在制定此类文件时，尽

量避免出现“为确保业主的人身财产安全”等我们经常可以见到的表达方式，代之以“提供更好的公共安全服务”等责任指向不十分明确的字眼。

　　其次按照《条例》规定，我们在合同中应约定常规的安全服务内容，如小区内是否安装闭路监控电视，保安实行几小时的值勤和巡视，如何紧急处理突发事件，是否实行封闭式管理等等。除此之外，合同中还应明确订有风险排除条款，如“不承担对业主或使用人的人身安全及财产的保管保险义务”等。这是因为物业管理公司对小区提供服务的内容主要是维护和管理房屋的共用部位、共用设施设备、公共场所的环境卫生和小区内的公共秩序，而不是对某一特定业主的财产和人身安全承担安全保障责任。合同订立后，物业管理公司就必须按合同约定提供服务，如果未能履行义务致使发生伤害事件，就要承担相应的责任；相反，如果物业管理公司完全履行了合约，在服务过程中不存在过失行为，那么，即使物业管理区域内发生了安全事故，业主也不能向物业管理公司主张赔偿，而只能向侵害人追究责任。

　　因此，不要制定不能执行的安全服务规定。在物业管理服务中，制定各项规章制度是为了通过执行它们来保证服务质量的。但很多物业管理企业往往为了表面好看，制定一些难以执行或者根本没打算执行的规定。一旦有罪犯进入小区作案，这些规章制度就可能被认定为事实合同，而成为被受害者提起违约诉讼的证据。

　　另外，提供安全服务要有清晰的记录。民事诉讼中的举证责任原则是“谁主张，谁举证”，但由于起诉方要证明物业管理公司未尽到登记、巡逻等合同义务,客观上相当困难，法庭审理时倒置举证责任也很正常。因此，物业管理公司在提供安全服务时应特别注意记录的清晰、完整，并妥善保管，以随时备查。

　　最后，是强化企业全体员工特别是物业保安人员的法律意识，制定切实可行的规章制度，确保服务合同的履行。

　　如何有效地履行物业服务合同，源于员工自觉的法律意识和强制的制度规范约束。法院审核的依据是物业管理公司员工是否恪尽职守地履行了服务合同。公司员工有否法律意识，反映在日常工作中的工作质量是大不一样的，法律意识淡薄的员工工作中往往缺乏责任性，如保安人员该出去巡视的不去或少去，不该离岗的却擅自脱岗离岗，一旦发生问题，风险就由此产生。“上海女大学生家门口遇害案”就是这种情况，因为该物业管理公司已在服务合同中承诺保安有安全监控义务，但事发时物业保安均擅自离岗，且连接至门卫的电梯警铃鸣响长约三分钟都无人作为，这种不负责任的个人行为致使企业承担了赔偿10万元的风险。所以要不断教育员工强化法律意识，要让他们明白自己的行为所产生的法律后果。与此同时，还需制定切实可行的制度、标准来规范员工的日常行为，以量化的标准来衡量物业保安员的日常工作质量，使他们懂得做到什么程度才能履行物业服务合同。在此基础上，公司再辅之以品质保证部的强力督导，从而保证每个保安的工作质量符合物业服务合同的要求，确保合同的顺利履行。

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篇2：小业主欠缴物管费诉讼中软肋

　　浅述小业主欠缴物管费诉讼中的“软肋”

　　笔者多次代理小业主应对物业管理公司追缴物业管理费的诉讼，发现很多业主在诉讼过程中非常消极被动，处处受制于物业管理公司。在面对“强势”的物业管理公司发起的追缴管理费诉讼过程中，许多小业主完全处于弱势地位，兹分述如下。

　　收到起诉状后，小业主拒绝出庭

　　这种情况在很多小区普遍存在。许多业主在接到法院的应诉通知书和传票后，拒绝出庭。部分业主认为，我不交物业管理费是因为物业管理公司服务质量差，法院该怎么判就怎么判，出庭应诉于事无补。况且，物业管理公司又不是告我一个业主，也不会判决我多支付物业管理费。还有的业主天真地认为，我不去应诉，法院就不会作出判决。实际上，根据《民事诉讼法》的规定，对业主拒不出庭的案件，法院都会进行缺席审理和缺席判决。而因为业主拒不出庭，法院无法听取业主的申辩意见，一般都会支持物业管理公司的全部诉讼请求。业主败诉后，如果不按照生效判决缴交物业管理费，会遭到法院的强制执行，甚至有的业主因为拒绝履行生效判决遭到法院的司法拘留。

　　不懂民事诉讼证据规则，错失举证期限

　　因为民事诉讼是严格按照《民事诉讼法》的相关程序进行的，小业主因不懂诉讼举证程序规则，在举证方面明显处于劣势。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人不在举证期限内提交证据的，视为放弃举证权利，当事人应承担举证不能的后果。很多业主当庭提交的证据因为已过举证期限，被物业管理公司的代理人不予质证而失去证据效力。

　　笔者曾代理了一个二审的小业主欠缴物管费的案件。业主黄先生找到笔者时出示了同一个小区的业主林先生在遭到物业管理公司起诉时的判决书。该判决书认为小区的物业管理公司服务质量存在瑕疵，物业管理费应予减少。但在黄先生的这个类似的一审判决书中，法院却全部支持了物业管理公司的诉讼请求，没有对物业管理费进行扣减。黄先生希望通过上诉能达到与林先生同样的判决结果。笔者审查了黄先生的一审判决书，原来，在一审过程中，黄先生根本没有提交任何证明物业管理公司服务存在瑕疵的证据，只是进行了口头申辩，所以无法证明物业管理服务的质量问题，于是法院支持了物管公司的全部诉讼请求，其中包括滞纳金5,800多元。在二审中，虽然笔者也提交了许多对业主有利的证据，但因不属于证据规则规定的“新证据”，已错过举证期限，物业管理公司的代理人拒绝质证。最后我方提交的证据没有被二审法院采纳，该案件还是维持了一审判决。

　　诸如此类，因业主不了解民事诉讼的证据规则，错失举证期限，导致全盘败诉的情况非常普遍。因此，业主在应诉时一定要谨守举证时限，在法律规定的期限内提交证据材料。

　　混淆相关的法律关系，答辩缺乏针对性

　　很多小区在开发商开发完毕后，由开发商指定物业管理公司或成立子公司、关联公司进行物业管理，开发商与物业管理公司存在“父子”关系。小业主在入住后发现房屋的质量缺陷、开发商不履行承诺、随便变更规划等问题时迁怒于物业管理公司，认为开发商与物业管理公司是“同穿一条裤子”，并以此为理由不交物业管理费进行抗争。其实，小业主混淆了两种不同的法律关系，虽然开发商与物业管理公司实际上是一体经营的，但是，物业管理公司也是独立的企业法人，能够独立承担民事责任，在法律上，两者的权利和义务应截然分开。房屋漏水、门窗不符合质量约定是业主与开发商基于房屋买卖合同关系发生的民事法律关系；而业主与物业管理公司是基于物业服务合同发生的民事法律关系，两者法律关系性质并不一致，在法律上应分开处理。小业主以开发商出售的房屋存在质量问题物业管理公司不管而拒交物业管理费，这种抗辩在庭审中屡屡出现，但因为两者属于不同的法律关系，因此，小业主的这种抗辩意见不会得到法院的采纳。

　　不懂得向法院申请调取相关证据

　　许多小业主在庭审中都会提交《报警回执》，以证明物业管理公司曾对自己实施了侵权行为。但是，仅仅提交一个《报警回执》，其作为证据的证明力是远远不够的。实践中，报警回执仅仅记录报警人和报警时间，至于具体的报警事由和警察的处理意见无法从回执上看出。报警后公安机关的询问笔录、现场勘察记录都保存在公安机关，小业主无法自行调取。笔者代理的一个案件中，在举证期限届满前七日向法院申请向公安机关调取报警时的询问笔录，获得法院批准。法院调取了该份对小业主有利的证据，证明物业管理公司工作人员曾对小业主实施了侵权行为，该证据最终被法院采纳，并取得了对小业主有利的判决结果。

　　“搭便车”心理严重

　　由于物业管理费案件标的都相对较小，有的小业主认为聘请律师应诉费用太高，而且，万一案件败诉，还得另外增加一笔开支。抱着这种心态，许多小业主都不愿聘请律师应诉，或者自己上庭应诉，或者请个稍微懂些法律的朋友代劳。在法律实务中，物业管理公司在进行此类诉讼时大多有备而来，聘请律师代理该类案件或者由公司的法务人员出庭诉讼。在诉讼过程中，物业管理公司的代理人一般都熟悉诉讼程序，具有比较丰富的出庭诉讼经验。小业主在诉讼中囿于自身法律知识的匮乏和诉讼经验的空白，往往在诉讼中明显处于劣势。在某些物业管理公司起诉众多小业主的案件中，因为众多案件在同一法庭审理，部分没有聘请律师的业主认为，其他业主聘请了律师，在他们发表完辩论意见后，我只要声称同意前面律师的意见就可，这样就可以省掉自己的律师代理费，搭个免费的“便车”。殊不知，聘请了律师的业主开庭前提交了有利于小业主的证据，没有提交证据的小业主是无法共同分享这些证据的证明效力的。而且，虽然案件类型都大体相似，但每个个案都具有自身的特殊性，有的辩论意见是无法照搬的。

　　以上几点是笔者在参与该类案件诉讼中小业主常见的行为和心态。在民事诉讼过程中，面对繁琐复杂的诉讼程序，许多小业主往往无所适从，明明是自己“占理”，为什么法院偏偏判我败诉？明明是物业管理公司的不对，为什么我的抗辩总是那么苍白?为什么在该类诉讼中法律的天平总是偏向物业管理公司？其实，小业主只要依照法律的程序规定，充分、及时地收集证据，正确行使自己的诉讼权利，小业主在该类案件中是能够有所作为的。

篇3：再议物管包干制酬金制

　　再议物管的“包干制”与“酬金制”

　　有关物业管理的“包干制”与“酬金制”的定义，也许《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[20**]1864号）中的定义是最权威的了：

　　第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　但这个定义其实只是从财务（即资金的归属）角度说明了两种制度的资金属性，但其实并未真正说明他们的本质区别。而对酬金制的不合理定义，更让物业服务企业给业主群体安置财务陷阱提供了理论依据。这个问题稍后会论述并提出解决方案。

　　包干制的商业原理有两种解释：一是把物业管理服务看成是一种商品。卖方（物业服务企业）提供“物业服务”商品，买方（全体业主共同）支付价金的一种商品买卖关系。其交易规则适用《中华人民共和国合同法》第九章的法律规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”；二是吧物业管理服务看成是一种工作成果，由承揽人（物业服务企业）完成，由定做人（全体业主公共）给付报酬的活动。其交易规则适用《中华人民共和国合同法》第十五章的法律规定：“第二百五十一条　承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。”

　　用这种法律关系来解释物业管理活动，无论是把物业服务企业的劳务活动看成是“服务商品”还是“工作结果”，看似都很合理。甚至还“起到鼓励物业服务企业采取技术手段提高劳动生产率（怎么就不可能是偷工减料的手段呢）降低成本的积极作用”。

　　但持这种观点的人们（主要是早期的物业管理企业和支持物业管理企业发展的政府官员和一些不了解物业管理活动本质的学者、媒体记者们）们或故意、或不知的忽略了两个重要的因素：

　　一是“商品规格”描述或“工作成果”描述在物业管理活动中几乎是不可能用文字描述准确的；或即便能作出一个描述但也是无法由业主们“验货”或“检验”是否符合合同文字约定，进而无法判定是否违约；即便可以判定货不对板或结果不符合合同要求的违约，也几乎无法处罚（赔偿）……。这种关系中，合同文本纯粹就是一个“工作意向目标”的描述，而业主一方则无法用合同来获得救济（要求对方支付违约补偿、赔偿等）。

　　二是在前期物业服务合同中采用包干制时，甲方并不存在一个代表，无法在合同违约时代表全体业主主张全体业主的权利。这种制度设计的结果，就使得单个业主在这种合同关系中，要么无法获得任何合同违约的赔偿；要么就只能获得应该支付给全体业主的违约金中自己所支付的物业费份额的那一丁点部分，这就使得没有人会为了一丁点的钱去跟违约的企业去主张权利，反而转向用欠费的办法对抗。而企业仍然享有这些欠费的债权——远期现金利益，从而持久的维护了物业服务企业的财产利益。（本文对象主要是成立业主大会、成功选举业委会的小区，故这部分暂不讨论）。

　　下面我们来举例分析包干制中的“商品规格”或“工作成果”的描述以及合同执行中的种种问题：

　　一，物业服务标准的不可描述性或极其不易描述性。

　　每个小区的设备设施均不同，即便相同的设备设施因其差异保养、维护的频率、成本也各不相同。因此，每个小区的物业服务合同的“物业服务标准”都一定是只适合这个小区的、唯一的文本。而且，随着设备设施的使用年限的增加（特别如电梯）或设备的更换，维修、保养的工作频率、范围、成本本身就是动态的。不可能合同签署就永远不变化。因此，即便合同签署时罗列一个枚举小区所有服务工作的“标准”，由于下面的原因，也是无法监督和处罚的。

　　因此，包干制合同从签署之日起，就一定是一个超出合理利润的合同，否则，物业服务企业无法在合同执行的后几年，随着成本的增加而获得合理的利润。而且，包干制合同的最终结果必然走向企业撤管——当“包不住”的时候。这些，给小区带来的混乱，是可想而之的。

　　二，包干制的合同文本中，要么干脆没有违约处罚金比例的描述，要么就只有一个或几个笼统的比例描述。比如，北京市工商行政管理局、北京市建设委员会于20**年3月推出的《北京市物业服务合同（示范文本）》（BF-20**-2713）的第九部分“违约责任”中就完全没有物业服务企业违反合同第三部分“物业服务标准”的各种情况下的违约赔偿责任的文字描述（其实根本无法统一描述，见后面的论述），而只约定了业主欠费情

况时的违约金比例（万分之五）和物业服务企业擅自撤出或拒不撤出时的违约金描述（填空项）。因此，当业主（委员会）就某个物业管理工作未按标准完成时，要求物业服务企业支付违约金就完全缺失了合同条款依据。

　　让我们从20**年10月出台的、由北京市物业服务指导中心主编的《北京市地方标准——住宅物业服务标准》（Residential Property Service Standard 编号：DB11/T 751-20**）中的“一级标准”中随便摘抄一段：

　　4.2.7安全防范系统

　　1 报警控制管理主机

　　每日巡查1次，检查设备运行状态；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。

　　2 对讲门口机

　　每季度检查1次按键、显示屏等；每季度表面清洁1次；每年内部除尘1次。

　　3 网络控制箱

　　每年检查1次外观、接线；每年表面清洁1次；每年内部除尘1次。

　　4 红外对射探测器

　　每年检查1次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。

　　5 图像采集设备

　　每周检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。

　　6 摄像机

　　每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

　　7 解码器

　　每年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年表面清洁1次；每年内部除尘1次。

　　8 云台

　　每年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

　　9 巡更点

　　每半年检查1次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1次；每日存储巡更记录。

　　10 读卡器

　　每季度检查1次外观；每季度表面清洁1次，查看防水状况。

　　11 电磁锁门锁

　　每季度检查1次吸力、外观、接线。

　　12 出门按钮

　　每季度检查1次开锁功能、接线。

　　试问，在包干制的物业服务关系中，在无违约金准确比例文字描述的合同文本下，物业服务企业未完成上述工作或未提供上述服务产品时，业主方能获得什么赔偿、补偿呢？！

　　在包干制下，上述检查是否进行，其过程既不对业主、业委会公开，更不允许业主、业委会事后查阅记录。这又如何能让业主们举证物业服务企业未完成这些工作呢？！

　　久而久之，当设备损坏时再来追究物业服务企业的责任时，之前物业服务企业收取的物业费均已经成为其收入，即便业主们可以获得证据而获得赔偿，法律上也是物业服务企业从其自有资金（本来就是业主们的钱，他们不工作其实就不该给他们）赔偿给业主们。而酬金制由于扣除酬金后的资金“为所交纳的业主所有”，故可以干脆因没有完成这些工作就不支付给物业服务企业，这对业主的保护和对物业服务企业的制约就倾斜业主一方。

　　这个制度设计的结果，必然就是物业服务企业不按照标准工作，偷工减料，拼设备寿命，掠夺性的利用资源的经营理念的实施。

　　而酬金制的制度设计原理则与包干制完全不同，它是在照顾和保护业主利益为主要目标。

　　首先，扣除酬金后的资金“为所交纳的业主所有”，物业服务企业为完成某项合同约定的工作而需要的资金向业主（委员会）提出并拨付。

　　其次，任何业主对物业服务企业的各项工作均有知情权，这包括具体工作计划安排内容、工作过程现场监督、维修保养记录的查阅、账目收支情况（具体到每一张财务凭证）……。

　　这种过程从文字表述上看“业委会、业主们会很累，不如包干制下找一个好企业省心”。这是多年来物业服务企业、企业操纵的政府、不懂事的媒体的误导导致的。包干制的“暗箱操作”设计下，好的企业也会变坏。制度如何让人堕落的道理暂不赘述，而酬金制设计的业主的知情权其实是赋予每个业主和业委会的，一个小区中的千八百业主中只要有几个“闲的没事做”的业主去行使这个权利，既能给懒惰的业委会压力，也直接威慑到物业服务企业的懈怠。

　　更重要的是，一旦发生物业服务企业未履行合同约定的工作被任何一个单个业主发现时，有机制保证相应资金全额不予支付，而不是仅仅那个业主物业费的相应部分不予支付。这就极大的激发了业主的主人翁责任感。这，才是一个小区和谐、凝聚的根本所在！

　　酬金制另外一个误导业主们的，是来自上述发改委文件的定义中“结余或者不足均由业主享有或者承担”的表述。这也是早期物业服务企业用来吓唬业主们的地方。其实，由于酬金制的实施，并不是按照“未知的物业管理工作”来安排的，而是本着根据物业管理方案制定下年度财务预算——经过业主大会表决或授权业委会决定后——由物业服务企业安排预算具体执行——年终形成决算（并经过审计的）财务报告提交全体业主审议。因为这些钱都花出去了，故审议的目的并不是批准或不批准，而是对物业服务企业花钱的能力、水平、效率的一次评估，以促进其今后的工作改善。在这样的机制下，合同就约定预算的执行，不可以形成赤字——全体业主共同背负债务的情形发生，哪怕应急需要资金由全体业主另外筹集也不可以由物业服务企业“先斩后奏”！

　　总之，酬金制就是“一切权利归业主，但随便哪个业主都可以去行使，任何业主行使权利都产生对业委会、物业服务企业一模一样的监督力度”；包干制就是“一群业主集资请人维修属于大家共同的汽车，但那人用什么标号的由、维修的咋样，大家都无法知道。而唯一知道的就是‘目前这个车还能动’”！

篇4：物管步入洗牌时代 部分物管主动退出楼盘

　　物管步入洗牌时代，部分物管主动退出楼盘

　　张晓是深圳一家具有国家一级资质企业的物业管理企业的资深员工，前几天，她接到公司负责人的通知，要么调到外地的分公司去，要么就辞职。

　　张晓说，公司在全国管理了近千万平米的楼盘，但一年的利润才几百万元，公司因此提出减员增效，要在深圳本部裁员。张晓家在深圳，决定辞职另谋职业。

　　张晓的境遇是目前物业管理行业的一个缩影，由于经营成本的增加造成利润的减少甚至亏损，物业管理企业纷纷裁员，有的主动退出物业管理市场。

　　物业管理大鳄主动收缩市场

　　20**年至20**年，中国物业管理行业的知名品牌中海物业与万科物业相继对外宣称，将适时退出非本集团开发的楼盘，专职为本集团开发的楼盘服务。20**年，中海物业主动退出了深圳市场的数十个楼盘，万科物业也退出了政府开发的大型社区桃源村。

　　张晓对记者说，中海物业与万科物业虽然宣称主动退出市场是为了给本集团开发的楼盘提供更好地服务，其实与物业管理行业利润低也有很大的关系。

　　与此相呼应，全国多个城市也出现了物业管理企业“出走”的事件。据报道，由于亏损，20**年3月11日、3月15日与4月5日，福州市有三家物业公司突然撤离了所接管的楼盘，造成小区停电或停水，居民只好暂时住进宾馆。

　　物业管理行业面临多重压力

　　物业管理行业是一个劳动力密集型企业，近几年随着城市最低工资标准不断上调，人力成本的压力逐年加大。

　　物价上涨特别是食品价格快速上涨也给物业管理企业增加了经营压力。由于食品价格上涨，员工食堂的支出相应大幅增加。张晓说，与去年相比，增加了20%以上。

　　此外，办公费用也大幅增加。张晓说，近两年随着房价的上涨，办公楼的租金也水涨船高。

　　虽然支出增加了，但物业公司的收费却没有相应增加。以深圳为例，20**年11月，深圳新的住宅物业服务收费指导标准实施，有效期为两年。根据新标准，多层住宅的最高一级和最低一级分别为1.3元/平方米·月和0.6元/平方米·月，比以前标准上调30%和20%。高层住宅的最高一级和最低一级分别为3.9元/平方米·月和1.9元/平方米·月，比以前标准下调13%和27%。张晓说，由于目前深圳住宅以高层为主，总体而言，收费水平是往下调的。

　　物业管理行业洗牌不可避免

　　深圳市利丰物业管理有限公司总经理李兵认为，随着经营成本的增加，一批规模小、服务差的物业公司将被淘汰出局。

　　李兵说，其实物业管理公司面临的风险不仅仅是经营方面的。今年3月，深圳南山区人民法院对好来居高空抛物砸童案进行一审宣判，被告之一的深圳市锦峰物业经营管理有限公司被判承担30%的责任，赔偿原告22万多元。现在的现实情况是，高空抛物比较常见，如果造成的损失需要物业管理企业承担，那么小一点的物管企业只要碰上一宗类似的案件，一年的利润就没有了。

　　李兵说，福州市20**年共有30多家企业主动退出市场，从今年下半年开始，深圳一些小型物业管理公司也将主动退出市场，不过这对于物业管理行业来说，也许是一件好事，经过大浪淘沙之后，一些规模大、模式新、服务好的企业才能生存下来，这样会有更多的业主享受到大型物业管理企业的优质服务。

篇5：把握新形势下物管行业发展新机遇

谈“把握新形势下物管行业发展的新机遇”----中国建设报访中国物业管理协会会长谢家瑾
经过多日的反复修改和研究,近日,中国物业管理协会出台了20**年的第1号文件——《关于进一步发挥物业管理行业在“保增长、保民生、保稳定、促就业”中积极作用的通知》,强调要重视并发挥物业管理行业在当前经济形势下对“三保一促”的重要作用。这是该协会对两会精神和政府工作报告的积极反映,同时旨在将政府工作和行业发展相结合,提出新形势下行业承担的社会责任和面临的新机遇,以促进行业的可持续健康发展。
在该文件出台之际,记者采访了中国物业管理协会会长谢家瑾。

政府工作报告突显物管行业作用
今年两会在深刻分析当前经济形势的基础上,强调今后一段时期国民经济和社会发展的基本目标是“保增长、保民生、保稳定、促就业”。政府工作报告明确提出,将“大力发展社区商业、物业、家政等全民消费”作为积极扩大内需和推动经济增长的重要手段之一。
谢家瑾指出,这些要求恰恰都与物业管理行业息息相关。近年来,物业管理行业在社会经济发展中担负的责任和所起的作用正日渐受到人们的关注,政府工作报告也强调了这一点。可以说,发展物业管理与实现“三保一促”有着直接的联系。
一是发展物业管理有利于扩大居民消费性支出。随着物业管理覆盖面的不断扩大,居民的物业管理消费支出也逐年增加。www.pmceo.com上海市物业管理行业经营总收入由20**年的78.5亿元,提高到20**年的161.4亿元,占全市GDP的1.18%。成都市20**年物业管理行业经营总收入为1383.32亿元,占全市GDP的3.55%。
二是有利于增加就业岗位。根据中国物业管理协会于20**年组织4600家企业参与的行业生存状况调查显示,在77.2032万名从业人员中,一线操作工作占84.46%。在从业队伍中,属政府机关和企事业单位分流人员占6.46%,部队复转军人占7.37%,下岗、待业人员再就业占19.66%,大、中专毕业生占8.86%,吸纳农民工占22.5%,残疾人及其他人员安置占2.65%。这些数据表明,物业管理作为劳动密集型行业,在扩大就业方面容量大、覆盖广。今后相当长的一个时期,随着住宅建设的持续快速发展及旧住宅区物业管理范围的不断扩大,物业管理会保持快速发展,对增加就业将起到更加积极的推动作用。
三是有利于构建和谐社会。目前,物业管理已经成为社区服务的重要组成部分。通过物业管理与社区建设的协调发展,初步形成了具有中国特色的推进社区建设的整体合力,既有利于为居民创造良好的居住环境,也有利于促进社区的和谐氛围与精神文明建设。
四是有利于维护社会稳定。物业管理对公共秩序的维护及协助政府安全防范职能的发挥,在减少刑事发案率,防止可能发生的火灾、燃气、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。在去年冰雪灾害、汶川大地震及北京奥运会期间,物业服务企业做了大量的组织人员疏散、维护秩序、抢修设施设备等,为保稳定、促和谐作出了积极的贡献。

新形势下如何把握新机遇
谢家瑾认为,在充分认识行业健康发展与国计民生密切关联的基础上,在当前严峻的经济形势和就业形势下,如何集合行业的力量,把政府工作目标与行业发展结合起来,为“保增长、保民生、保稳定、促就业”作出贡献,是全行业不可推卸的社会责任。
为此,她提出,首先,各地要组织从业人员认真学习两会文件,增强行业社会责任感,充分认识物业管理行业在“三保一促”中的积极作用,提高全局意识,从扩大内需和推动经济增长的高度做好本职工作。
其次,要重视研究经济形势对行业的影响,采取有效措施稳定在管项目。在经济不景气的形势下,一些地区出现因加工企业量倒闭,写字楼退租而导致工业厂房、写字楼空置率升高,业主要求一定程度的减免物业服务费的现象;一些地区因房地产市场低迷、商品房销售情况不理想而造成物业服务企业已签约项目不能及时进入管理;有的地区还出现了商品房降价引发业主要求退房而导致业主拒交物业服务费等纠纷。
物业服务企业应密切关注经济动荡状态下出现的问题,在对自身经营策略作出适当调整的同时,还要给予业主及时周到的人文关怀,以缓解他们的焦虑情绪,促使矛盾的缓和和化解;对一些效益不理想的项目,尤其是中低收入家产居住的老旧住宅小区,要从为居民生活着想、为政府排忧解难的“保民生”角度出发,能坚守的尽量不弃管;通过减少企业内部管理层次、合并管理处、节能减耗等措施降低管理成本,并开展多种形式的创收及争取税费减免政策等来弥补管理经费的不足,尽量保持现有物业管理的覆盖面,减少因整体经济增速下滑带来的负面影响。
再其次,物业服务企业要切实改善服务质量,继续扩大物业管理的覆盖面。要加大诚信建设力度,进一步规范物业管理市场;要苦练内功,改善服务品质,提高业主满意度。应充分抓住房地产市场逐步回暖、老旧住宅小区整治改造以及在农村城市化过程中推行物业管理的机遇,大力拓展物业管理覆盖面,扩大居民的物业服务消费支出,充分发挥物业服务消费在扩大内需、推动经济增长中的作用。
同时,还应积极创造就业机会,适时抓好人才储备。面对当前严峻的就业形势,物业服务企业要响应政府号召,在维持企业正常