再议物管包干制酬金制

　　再议物管的“包干制”与“酬金制”

　　有关物业管理的“包干制”与“酬金制”的定义，也许《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[20**]1864号）中的定义是最权威的了：

　　第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　但这个定义其实只是从财务（即资金的归属）角度说明了两种制度的资金属性，但其实并未真正说明他们的本质区别。而对酬金制的不合理定义，更让物业服务企业给业主群体安置财务陷阱提供了理论依据。这个问题稍后会论述并提出解决方案。

　　包干制的商业原理有两种解释：一是把物业管理服务看成是一种商品。卖方（物业服务企业）提供“物业服务”商品，买方（全体业主共同）支付价金的一种商品买卖关系。其交易规则适用《中华人民共和国合同法》第九章的法律规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”；二是吧物业管理服务看成是一种工作成果，由承揽人（物业服务企业）完成，由定做人（全体业主公共）给付报酬的活动。其交易规则适用《中华人民共和国合同法》第十五章的法律规定：“第二百五十一条　承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。”

　　用这种法律关系来解释物业管理活动，无论是把物业服务企业的劳务活动看成是“服务商品”还是“工作结果”，看似都很合理。甚至还“起到鼓励物业服务企业采取技术手段提高劳动生产率（怎么就不可能是偷工减料的手段呢）降低成本的积极作用”。

　　但持这种观点的人们（主要是早期的物业管理企业和支持物业管理企业发展的政府官员和一些不了解物业管理活动本质的学者、媒体记者们）们或故意、或不知的忽略了两个重要的因素：

　　一是“商品规格”描述或“工作成果”描述在物业管理活动中几乎是不可能用文字描述准确的；或即便能作出一个描述但也是无法由业主们“验货”或“检验”是否符合合同文字约定，进而无法判定是否违约；即便可以判定货不对板或结果不符合合同要求的违约，也几乎无法处罚（赔偿）……。这种关系中，合同文本纯粹就是一个“工作意向目标”的描述，而业主一方则无法用合同来获得救济（要求对方支付违约补偿、赔偿等）。

　　二是在前期物业服务合同中采用包干制时，甲方并不存在一个代表，无法在合同违约时代表全体业主主张全体业主的权利。这种制度设计的结果，就使得单个业主在这种合同关系中，要么无法获得任何合同违约的赔偿；要么就只能获得应该支付给全体业主的违约金中自己所支付的物业费份额的那一丁点部分，这就使得没有人会为了一丁点的钱去跟违约的企业去主张权利，反而转向用欠费的办法对抗。而企业仍然享有这些欠费的债权——远期现金利益，从而持久的维护了物业服务企业的财产利益。（本文对象主要是成立业主大会、成功选举业委会的小区，故这部分暂不讨论）。

　　下面我们来举例分析包干制中的“商品规格”或“工作成果”的描述以及合同执行中的种种问题：

　　一，物业服务标准的不可描述性或极其不易描述性。

　　每个小区的设备设施均不同，即便相同的设备设施因其差异保养、维护的频率、成本也各不相同。因此，每个小区的物业服务合同的“物业服务标准”都一定是只适合这个小区的、唯一的文本。而且，随着设备设施的使用年限的增加（特别如电梯）或设备的更换，维修、保养的工作频率、范围、成本本身就是动态的。不可能合同签署就永远不变化。因此，即便合同签署时罗列一个枚举小区所有服务工作的“标准”，由于下面的原因，也是无法监督和处罚的。

　　因此，包干制合同从签署之日起，就一定是一个超出合理利润的合同，否则，物业服务企业无法在合同执行的后几年，随着成本的增加而获得合理的利润。而且，包干制合同的最终结果必然走向企业撤管——当“包不住”的时候。这些，给小区带来的混乱，是可想而之的。

　　二，包干制的合同文本中，要么干脆没有违约处罚金比例的描述，要么就只有一个或几个笼统的比例描述。比如，北京市工商行政管理局、北京市建设委员会于20**年3月推出的《北京市物业服务合同（示范文本）》（BF-20**-2713）的第九部分“违约责任”中就完全没有物业服务企业违反合同第三部分“物业服务标准”的各种情况下的违约赔偿责任的文字描述（其实根本无法统一描述，见后面的论述），而只约定了业主欠费情

况时的违约金比例（万分之五）和物业服务企业擅自撤出或拒不撤出时的违约金描述（填空项）。因此，当业主（委员会）就某个物业管理工作未按标准完成时，要求物业服务企业支付违约金就完全缺失了合同条款依据。

　　让我们从20**年10月出台的、由北京市物业服务指导中心主编的《北京市地方标准——住宅物业服务标准》（Residential Property Service Standard 编号：DB11/T 751-20**）中的“一级标准”中随便摘抄一段：

　　4.2.7安全防范系统

　　1 报警控制管理主机

　　每日巡查1次，检查设备运行状态；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。

　　2 对讲门口机

　　每季度检查1次按键、显示屏等；每季度表面清洁1次；每年内部除尘1次。

　　3 网络控制箱

　　每年检查1次外观、接线；每年表面清洁1次；每年内部除尘1次。

　　4 红外对射探测器

　　每年检查1次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。

　　5 图像采集设备

　　每周检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。

　　6 摄像机

　　每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

　　7 解码器

　　每年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年表面清洁1次；每年内部除尘1次。

　　8 云台

　　每年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

　　9 巡更点

　　每半年检查1次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1次；每日存储巡更记录。

　　10 读卡器

　　每季度检查1次外观；每季度表面清洁1次，查看防水状况。

　　11 电磁锁门锁

　　每季度检查1次吸力、外观、接线。

　　12 出门按钮

　　每季度检查1次开锁功能、接线。

　　试问，在包干制的物业服务关系中，在无违约金准确比例文字描述的合同文本下，物业服务企业未完成上述工作或未提供上述服务产品时，业主方能获得什么赔偿、补偿呢？！

　　在包干制下，上述检查是否进行，其过程既不对业主、业委会公开，更不允许业主、业委会事后查阅记录。这又如何能让业主们举证物业服务企业未完成这些工作呢？！

　　久而久之，当设备损坏时再来追究物业服务企业的责任时，之前物业服务企业收取的物业费均已经成为其收入，即便业主们可以获得证据而获得赔偿，法律上也是物业服务企业从其自有资金（本来就是业主们的钱，他们不工作其实就不该给他们）赔偿给业主们。而酬金制由于扣除酬金后的资金“为所交纳的业主所有”，故可以干脆因没有完成这些工作就不支付给物业服务企业，这对业主的保护和对物业服务企业的制约就倾斜业主一方。

　　这个制度设计的结果，必然就是物业服务企业不按照标准工作，偷工减料，拼设备寿命，掠夺性的利用资源的经营理念的实施。

　　而酬金制的制度设计原理则与包干制完全不同，它是在照顾和保护业主利益为主要目标。

　　首先，扣除酬金后的资金“为所交纳的业主所有”，物业服务企业为完成某项合同约定的工作而需要的资金向业主（委员会）提出并拨付。

　　其次，任何业主对物业服务企业的各项工作均有知情权，这包括具体工作计划安排内容、工作过程现场监督、维修保养记录的查阅、账目收支情况（具体到每一张财务凭证）……。

　　这种过程从文字表述上看“业委会、业主们会很累，不如包干制下找一个好企业省心”。这是多年来物业服务企业、企业操纵的政府、不懂事的媒体的误导导致的。包干制的“暗箱操作”设计下，好的企业也会变坏。制度如何让人堕落的道理暂不赘述，而酬金制设计的业主的知情权其实是赋予每个业主和业委会的，一个小区中的千八百业主中只要有几个“闲的没事做”的业主去行使这个权利，既能给懒惰的业委会压力，也直接威慑到物业服务企业的懈怠。

　　更重要的是，一旦发生物业服务企业未履行合同约定的工作被任何一个单个业主发现时，有机制保证相应资金全额不予支付，而不是仅仅那个业主物业费的相应部分不予支付。这就极大的激发了业主的主人翁责任感。这，才是一个小区和谐、凝聚的根本所在！

　　酬金制另外一个误导业主们的，是来自上述发改委文件的定义中“结余或者不足均由业主享有或者承担”的表述。这也是早期物业服务企业用来吓唬业主们的地方。其实，由于酬金制的实施，并不是按照“未知的物业管理工作”来安排的，而是本着根据物业管理方案制定下年度财务预算——经过业主大会表决或授权业委会决定后——由物业服务企业安排预算具体执行——年终形成决算（并经过审计的）财务报告提交全体业主审议。因为这些钱都花出去了，故审议的目的并不是批准或不批准，而是对物业服务企业花钱的能力、水平、效率的一次评估，以促进其今后的工作改善。在这样的机制下，合同就约定预算的执行，不可以形成赤字——全体业主共同背负债务的情形发生，哪怕应急需要资金由全体业主另外筹集也不可以由物业服务企业“先斩后奏”！

　　总之，酬金制就是“一切权利归业主，但随便哪个业主都可以去行使，任何业主行使权利都产生对业委会、物业服务企业一模一样的监督力度”；包干制就是“一群业主集资请人维修属于大家共同的汽车，但那人用什么标号的由、维修的咋样，大家都无法知道。而唯一知道的就是‘目前这个车还能动’”！

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篇2：阐述物业费包干制酬金制物业管理阳光财务

　　阐述物业费包干制、酬金制与物业管理的阳光财务

　　文/张义军

　　笔者结合陕西及西部地区物业服务收费现况，同时结合物业服务企业、业主、物业使用人消费观念、消费习惯等现况，就国家发展改革委、建设部联合颁发作为《物业管理条例》配套的规范性文件━━《物业服务收费管理办法》，来阐述物业费包干制、酬金制与物业管理的阳光财务此论题，该办法的颁布实施对于规范物业管理服务收费行为，改变物业服务企业普遍实行包干制促进实施酬金制的物业服务收费方式，推行物业管理的阳光财务，保障业主和物业服务企业的合法权益，以及促进物业管理服务行业的健康发展，具有积极的重要作用。

　　一直以来物业服务收费就是直接关系到业主、物业使用人、业主大会及业主委员会、开发商、物业服务公司利益的敏感问题。为了彻底解决这些问题，《物业服务收费管理办法》第九条明确规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”

　　物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。物业管理的财务从理财的角度看，可以从形式上分为两个部分，一个是物业服务企业的公司财务部理财，一个是以物业管理服务费用为核心的物业项目部财务部理财。前者是一种企业自主经营活动，物业服务企业的公司财务部是为物业服务公司自己的经营行为理财；后者物业项目部财务部理财则是替业主在理财，收取的物业管理费、专项维修资金，这些费用都是业主的钱，是物业服务企业在替业主理财。在酬金制下，物业服务公司只能从这中间按照合同约定的比例提取10％到15％的物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。因此，替业主理财与物业服务企业为自己理财是不一样，不能混为一体。

　　但是，采用包干制，业主只用按照合同约定的固定费用交费，收来的所有费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担，也就是说全是物业服务公司自行支配。往往许多物业服务公司就为了节省费用，该维修的不维修，该保养不保养，使共用设备、设施得不到及时保养维修、疲劳使用，最后导致业主合法权益受到侵害。为了彻底打破这个不合理的现象，应该在物业服务行业中实行酬金制，收来的物业管理费用，物业服务企业拿了酬金以外，剩下钱全是业主的，必须将之用在物业的正常运作和维修保养上。到年底最好费用零节余。如果有结余应该转到下年使用，或者放到专项维修资金中；如果有亏损可以暂时用专项维修资金贴补亏损，贴补了以后把亏损这部分在下一年度通过物业管理费再补回专项维修资金。当然，也可以直接把亏损划到下一年帐上处理，从而对下一年物业管理费进行调整。或者由业主大会决议提高物业服务收费标准、或利用共用部分创造的共有收益弥补解决。

　　酬金制表明了物业管理公司收取的费用只是酬金，酬金包括物业管理公司的成本，包括物业管理公司的利润，除此之外，物业管理公司不能再从物业服务收费中提取费用，这就从根本上保证了全体业主作为物业服务费用所有者的合法权益。从这个角度看，减免物业管理费的权力在于全体业主的，因为物业管理费所有权是全体业主的，物业服务企业只提酬金，物业服务企业应当把物业服务收费真正用在物业的正常维修保养上，而不能为了获得利润，把这部分节余当成物业管理企业的利润装到物业管理企业自己的口袋里。

　　实行酬金制还有一个作用就是合理避税。采用包干制到年底的节余，一般情况下物业服务企业就直接将节余部分交纳企业所得税，交了企业所得税后，剩下就自然成为物业管理企业的利润装到物业服务公司口袋里了。这从客观上鼓励物业服务企业尽可能压低维修保养周期和费用，甚至使共用设备、设施恶性疲劳使用进行所谓的“节约”，以此得到较多的结余来获取不应该有的利润，在客观上就直接侵害了业主的合法权益。实行酬金制就不能用结余的物业服务费用交纳企业所得税，因为结余的物业服务费用的所有权是全体业主的，而不属于物业服务企业，只能纳入下年继续使用，或者纳入专项维修资金之中转存为共用部分大、中修更新改造使用。

　　由于物业类型、物业规模、物业服务企业运营方式、业主消费心理、消费观念、习惯等存在许多差异，应当允许业主根据具体情况选择酬金制或者包干制。

　　住宅类物业或者大、综合型物业应该着重考虑采用酬金制，这对保护业主合法权益有积极作用。酬金制规定了业主交的是预交资金，交多交少都是业主自己的钱，物业管理企业只是代管这笔资金，业主们心里踏实。

　　单一业主或少数业主物业应该可以允许采用包干制，只要物业服务企业能按照“质价相符”的目标完成物业服务合同约定的管理服务目标即可。

　　所以，国家改革发展委员会、建设部出台的《物业服务收费管理办法》，就充分考虑了我国地域辽阔，考虑了物业管理发展的不平衡性，考虑了许多地区物业管理发展比较落后的特殊性，将物业服务收费采用酬金制与包干制共存，并鼓励采用酬金制，通过物业管理市场行为逐步将包干制向酬金制过渡。这样不仅兼顾了各地物业管理市场发展

不平衡的客观事实，而且体现了价格改革的宏观政策取向，考虑了物业服务行业的特殊情况，从根本上维护了全体业主的合法权益，也符合物业管理可持续发展的战略，对较好地解决目前物业服务收费上存在的问题，处理物业服务收费中的纠纷提供了制度保证，对物业管理行业的健康发展具有积极的指导作用。

　　物业管理的阳光财务除了采用酬金制之外，最重要的就是向业主公布物业服务费的账目。采用酬金制，就必然要求物业服务费用实施阳光财务、透明财务。物业服务企业所收取的物业服务费用应当自觉地接受全体业主的监督，接受业主大会、业主委员会的监督，按照合同约定定期公布物业服务收费账目，按照物业服务合同的约定定期进行审计。

　　目前国内深圳及其他一线城市许多优秀的物业服务公司近年来就采用了酬金制，每三个月定期公布一次物业服务费用账目。有的物业服务企业公布账目也不是简单的只公布本期的物业服务费用账目，而是采用比较法将今年、去年、前年这三年同期的账目一起公布加以比较。物业服务公司在所公布的账目之后有一个详细的说明，今年费用比去年或前年多，多了一分钱，为什么多了？物业服务公司把原因讲清楚；少了一分钱，为什么少了？物业服务公司也把原因说清楚。这种把多一分少一分的原因说清楚的做法，自然物业服务公司就会赢得业主的信任，因为在账目公布中，业主会看的很清楚，一目了然，也便于业主非常清楚地明确物业服务费用的收入和支出的使用途径。

　　酬金制使物业服务费用充分透明，物业管理财务处于阳光状态，物业服务公司应收多少费用，实收多少费用，拿酬金，拿多少酬金，应该拿多少，实际拿多少，都清清楚楚。业主知道掏的钱花在哪里了，用在什么地方，业主心里明明白白，这样的话，也避免了业主不交费的这种情况，也避免了物业服务公司出现乱收费的现象。对于发现的欠费，哪些业主欠费，什么原因欠费，大家业主也非常清楚。用阳光财务赢得业主对物业服务公司的信赖，物业服务公司与业主之间关系也容易沟通，便于物业服务公司与业主真正建立起长期友好、共存互利的平等关系，对物业服务公司规范化服务，优质服务，品牌的建设都有好处。

　　实际上物业服务公司服务做好了，公布账目你怕什么，除非账目里面有假有鬼才不愿意公布。实际上物业服务费，每个月垃圾清运费用、每个月维修保养费用、每个月共用水电费用都是要开销的，既然都要开销就应该公布。采用阳光财务，业主对物业服务公司非常放心，所以物业服务公司实际上赢得了业主的信赖，赢得业主的满意。

　　总而言之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主大家交纳的物业服务费用使用在为业主大家服务的项目上，保障全体业主特别是广大小业主的合法权益，充分体现“取之于民、用之于民”的精神，同时也自然地保证了物业服务企业能君子取财、取之有道，明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。