把握新形势下物管行业发展新机遇
谈“把握新形势下物管行业发展的新机遇”----中国建设报访中国物业管理协会会长谢家瑾
经过多日的反复修改和研究,近日,中国物业管理协会出台了20**年的第1号文件——《关于进一步发挥物业管理行业在“保增长、保民生、保稳定、促就业”中积极作用的通知》,强调要重视并发挥物业管理行业在当前经济形势下对“三保一促”的重要作用。这是该协会对两会精神和政府工作报告的积极反映,同时旨在将政府工作和行业发展相结合,提出新形势下行业承担的社会责任和面临的新机遇,以促进行业的可持续健康发展。
在该文件出台之际,记者采访了中国物业管理协会会长谢家瑾。
政府工作报告突显物管行业作用
今年两会在深刻分析当前经济形势的基础上,强调今后一段时期国民经济和社会发展的基本目标是“保增长、保民生、保稳定、促就业”。政府工作报告明确提出,将“大力发展社区商业、物业、家政等全民消费”作为积极扩大内需和推动经济增长的重要手段之一。
谢家瑾指出,这些要求恰恰都与物业管理行业息息相关。近年来,物业管理行业在社会经济发展中担负的责任和所起的作用正日渐受到人们的关注,政府工作报告也强调了这一点。可以说,发展物业管理与实现“三保一促”有着直接的联系。
一是发展物业管理有利于扩大居民消费性支出。随着物业管理覆盖面的不断扩大,居民的物业管理消费支出也逐年增加。www.pmceo.com上海市物业管理行业经营总收入由20**年的78.5亿元,提高到20**年的161.4亿元,占全市GDP的1.18%。成都市20**年物业管理行业经营总收入为1383.32亿元,占全市GDP的3.55%。
二是有利于增加就业岗位。根据中国物业管理协会于20**年组织4600家企业参与的行业生存状况调查显示,在77.2032万名从业人员中,一线操作工作占84.46%。在从业队伍中,属政府机关和企事业单位分流人员占6.46%,部队复转军人占7.37%,下岗、待业人员再就业占19.66%,大、中专毕业生占8.86%,吸纳农民工占22.5%,残疾人及其他人员安置占2.65%。这些数据表明,物业管理作为劳动密集型行业,在扩大就业方面容量大、覆盖广。今后相当长的一个时期,随着住宅建设的持续快速发展及旧住宅区物业管理范围的不断扩大,物业管理会保持快速发展,对增加就业将起到更加积极的推动作用。
三是有利于构建和谐社会。目前,物业管理已经成为社区服务的重要组成部分。通过物业管理与社区建设的协调发展,初步形成了具有中国特色的推进社区建设的整体合力,既有利于为居民创造良好的居住环境,也有利于促进社区的和谐氛围与精神文明建设。
四是有利于维护社会稳定。物业管理对公共秩序的维护及协助政府安全防范职能的发挥,在减少刑事发案率,防止可能发生的火灾、燃气、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。在去年冰雪灾害、汶川大地震及北京奥运会期间,物业服务企业做了大量的组织人员疏散、维护秩序、抢修设施设备等,为保稳定、促和谐作出了积极的贡献。
新形势下如何把握新机遇
谢家瑾认为,在充分认识行业健康发展与国计民生密切关联的基础上,在当前严峻的经济形势和就业形势下,如何集合行业的力量,把政府工作目标与行业发展结合起来,为“保增长、保民生、保稳定、促就业”作出贡献,是全行业不可推卸的社会责任。
为此,她提出,首先,各地要组织从业人员认真学习两会文件,增强行业社会责任感,充分认识物业管理行业在“三保一促”中的积极作用,提高全局意识,从扩大内需和推动经济增长的高度做好本职工作。
其次,要重视研究经济形势对行业的影响,采取有效措施稳定在管项目。在经济不景气的形势下,一些地区出现因加工企业量倒闭,写字楼退租而导致工业厂房、写字楼空置率升高,业主要求一定程度的减免物业服务费的现象;一些地区因房地产市场低迷、商品房销售情况不理想而造成物业服务企业已签约项目不能及时进入管理;有的地区还出现了商品房降价引发业主要求退房而导致业主拒交物业服务费等纠纷。
物业服务企业应密切关注经济动荡状态下出现的问题,在对自身经营策略作出适当调整的同时,还要给予业主及时周到的人文关怀,以缓解他们的焦虑情绪,促使矛盾的缓和和化解;对一些效益不理想的项目,尤其是中低收入家产居住的老旧住宅小区,要从为居民生活着想、为政府排忧解难的“保民生”角度出发,能坚守的尽量不弃管;通过减少企业内部管理层次、合并管理处、节能减耗等措施降低管理成本,并开展多种形式的创收及争取税费减免政策等来弥补管理经费的不足,尽量保持现有物业管理的覆盖面,减少因整体经济增速下滑带来的负面影响。
再其次,物业服务企业要切实改善服务质量,继续扩大物业管理的覆盖面。要加大诚信建设力度,进一步规范物业管理市场;要苦练内功,改善服务品质,提高业主满意度。应充分抓住房地产市场逐步回暖、老旧住宅小区整治改造以及在农村城市化过程中推行物业管理的机遇,大力拓展物业管理覆盖面,扩大居民的物业服务消费支出,充分发挥物业服务消费在扩大内需、推动经济增长中的作用。
同时,还应积极创造就业机会,适时抓好人才储备。面对当前严峻的就业形势,物业服务企业要响应政府号召,在维持企业正常
篇2：物管行业新经济增长点探索
众所周知,物业管理行业是微利的劳动密集型行业,而物业公司作业独立企业,就应该追求利润的最大化,否则企业就不能生存发展。因此,在管理费标准现在的市场状况下,挖掘新的经济增长点是物管企业生存发展的最佳途径。
一、社区经济大有发展
物业管理这一行业在中国发展已有20多年,涌现出一批包括长城物业在内的优秀物管企业。但由于种种原因,相当一批物业管理企业艰难经营,起起落落,更多的物业管理公司把自己的职责局限于物业的基础工作中。物业管理公司的走向,一直是大家探讨的热门话题。但大多数物业公司都是在作好自己的主营业务的同时,积极开展多种经营以谋求公司的长期发展。
要想生存与发展,企业就必须千方百计降低企业营运成本,千方百计提高服务质量,千方百计挖掘新的经济增长点,在企业经营发展上以快取胜,以质取胜。而发展社区经济,既可带来经济效益,又可方便业主,提高小区服务质量的满意度。目前来看,物业管理本身已事实上涉及社区经济的诸多领域,并具备许多重要的硬件、软件先天优势。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区家政业、社区商务服务、社区老人服务业、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店。
二、积极对其他高利润行业尝试
现今物业管理公司的多种经营多围绕着管理下的绿化、清洁、电梯等业务展开拓展,这种拓展当然是最稳妥的,但如果这种专业公司不及时断奶独立发展的话,很容易与物业公司形成一荣俱荣,一损俱损的局面。
房地产业与物业的关系最为密切,物业管理的人才也有许多从事过房地产开发,如果涉足房地产业也是明智之举。现在的地产公司也有最先从事物业起家然后转向房地产业的。但房地产开发是一个高风险高投入高回报的行业;目前大多数开发商属于快速进入、轻松撤退、只要卖掉、万事大吉的项目型开发。还有一种是置业型的开发项目,置业型的开发项目则更需要开发以后的经营管理。如果有物业管理做后盾,物业公司进军房地产开发行业是比较有优势的。
李嘉诚以做塑料花起家,然后向多个产业进军成为商界美谈。假设李嘉诚一直在做塑料花,他不可能有现在商界地位。从李嘉诚当年的“不务正业”说明一个道理——企业最终是以追求利润最大化为目的。
三、全面整合资源深挖经济增长点
传统的资源指资金、人力等等,但品牌、潜在的客户也是隐性的资源,组织充分利用物业项目中一切可利用之资源,以便最有效地达到经营管理的目标。“神六”上天也不再是单纯的科学研究,他的经济价值早已算出;20**年北京奥运会是一个高度整合各种资源的体育加经济的盛会……
按照有关管理规定,物业管理企业所获酬金仅占所收物业费的8-12%,而且必须要确保收得上来,还要保证正常运转,才能获得微利。所以,我们不能再像过去一样将着眼点仅限于收取有限的物业费中,而应该广开思路,适应市场的需要,由管理物业过渡到经营物业,甚至跨行业发展。发展才是硬道理,黑猫白猫抓住老鼠才是好猫。搞企业就要赚钱,盈利是企业的最终目的,这是谁都十分清楚的道理。
篇3：物管行业遭遇外部难题
物业管理作为一种全新的业态形式,今天它给人们所提供的服务,已经得到了全社会的认同。伴随着我国房地产业发展的大好形势,人们已经开始十分注重提高生活特别是自身居住环境的质量,这使得物业管理因为有了如此难得的“天时、地利”而被人们喻为“朝阳”行业。这样一个被人们普遍看好的行业,除个别企业自身的素质问题外,众多的物管企业在市场中无疑都是大海之鱼、高天之鸟。
然而,记者最近对湖北省武汉市物业管理行业所作的一次初步调研,结果却让人感到非常意外。物业管理服务的市场执行价格偏低和物业管理费收缴难等问题,已经在今天成为众多物管企业遭遇到的共同难题。
记者在调研中发现,武汉市目前的物业管理虽然较之1998年前,其社会化、市场化、专业化进程都有了长足的发展,行业督导和法律规章、管理体系的完善也已经处于全国的中上水平,但与此极不协调的是物管企业中特别是从事住宅物业管理的企业,实际上普遍处于亏损。而造成这一尴尬现象的主要因素并不是企业本身,物业管理企业今天的市场生存与发展环境确实让人难以乐观。
记者在这次调研中了解到,武汉市物管企业目前的“难”处,突出地集中在如下一些具有共性的问题上:
一是住宅物业的综合管理服务费市场实际执行价格偏低。
武汉市的住宅物业综合管理服务费的定价,实行的是在政府指导价下的企业定价,政府给出的最高限价是多层住宅每月每平方米0.90元、高层住宅每月每平方米1.60元,给出的执行原则是企业根据其所提供的服务质量档次不得擅自提高相应的收费价格。武汉市物管企业目前的住宅物业综合管理服务费在市场上的实际执行价格,多层住宅一般均在每月每平方米0.30元~0.60元,其间也有极少数的住宅小区收到了每月每平方米0.80元,但也有为数不少的住宅小区价格甚至低到了每月每平方米0.20元以下。在这样一种现实状况下,物管企业很难在保质保量地为业主提供完善服务的同时,满足自身的赢利需求。有个别老总对记者明确表示,像武汉市这样一种价格标准,他们根本就不愿意到市场上去拓展业务,原因就在于这类住宅物业的服务单子一般也都是接一个亏一个。
二是当前在物业管理费的收缴上缺乏一套完整的、可操作性强的、行之有效的保障体系。
由于法律、法规在制定上的相对滞后,使得物管企业在面对一些无正当理由拒交服务费的业主时,显得力不从心。物业管理服务费收缴难的问题,尤其在一些已建多年的多层住宅小区中相当突出。一些物管企业的老总为此呼吁,希望国家能够在现有的《物业管理条例》的基础上尽快出台《物业管理法》,并以此制定市场操作性较强的相关的物业管理法律、法规的实施细则,在促进行业发展、维护业主合法权益的同时,也能起到切实保护物管企业的合法权益。
三是作为一个新兴的业态形式,物管企业在税费负担上并没有得到与之相应的优惠。
由于物业管理的服务收费牵涉到千家万户,政府在制定物业管理服务费的指导价时就充分考虑到了业主的经济承受能力,武汉市也与全国其他城市一样都给出了相关物业的最高限价。应该说,这是城市政府在关乎民生方面所做的好事。但问题是这样一来,物管企业与其他同属于第三产业的单位相比,其作为经济实体为谋求企业发展和实现利润最大化的空间,无疑受到了不公平的制约。据记者了解,武汉市物管企业目前上缴的企业所得税税率为33%、营业税及附加税率为5.8%,与其他能够赚取高额利润的服务业并没多大的区别。这明显影响了物管企业的资本积累和市场化进程,政府对于物管行业的政策激励应该通过税收杠杆的作用得到体现。有一个数据或许能够说明点什么,武汉市物业管理截至目前的从业人员已达12,700余人,其中有近1/3均为该市的下岗再就业人员。对此,物管企业至少应该在其主营收入方面享受政府的税收优惠,以促进企业和行业整体的快速发展。
四是物管企业常常十分冤枉地被业主作为投诉的对象。
业主作为接受物业管理服务的消费者,在今天能够自觉地起来维护自己的合法权益,理应受到肯定。现在的问题是业主的日常投诉中,相当部分的责任并不属于物管企业,而是属于开发商、社会其他部门和单位。
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