当前物业管理纠纷之实务初析

　　当前物业管理纠纷之实务初析

　　物业管理纠纷是指在物业服务合同签订和履行过程中产生的纠纷，具体包括物业管理权纠纷、物业管理费纠纷、物业管理责任等纠纷。我国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过近二十年的发展，已经逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。但由于我国物业起步晚，现阶段的物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，加之调整物业管理纠纷的相关法律法规相对滞后，物业管理公司自身原因等多方面原因，致使物业管理纠纷案件越来越多并呈现井喷态势。本文就物业管理纠纷产生的原因做出分析，并就其解决对策谈谈自己初浅的看法。

　　一、物业管理纠纷产生的原因

　　1、缺乏真实、有效的宣传和沟通，使业主不了解物业管理行业。物业公司到底干什么？如果物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，那多数人会选择拒绝交费。面对众多业主对物业服务内容和标准的疑问，物业公司不通过有效的宣传主动与业主进行良性沟通，查找自身存在的问题，改进工作方式，而是采取诉讼方式解决，使双方矛盾直接升级。

　　2、业主群体的分散性和个别性与物业服务的整体性和公共性，加深了业主与物业公司协商的难度。小区的业主群体是庞大而分散的，个人的想法、做法都不一致。但物业公司提供的服务是针对全体业主的，这确实存在着众口难调的问题。如果个别业主对服务不满意不交费，物业公司的服务也不可能针对该业主停止，这时如果大多数业主认可这种服务，就会出现少数业主必须被迫服从的局面。因此，物业公司与业主的矛盾有可能转化为业主之间的矛盾。

　　3、合同的粗条化致使双方发生矛盾后无章可循，进一步激化矛盾。物业公司的进驻往往是在开发商交房之前委托进驻，随后才与业主签订协议，而开发商与物业公司往往关系密切，致使合同粗条化。物业公司在与业主签协议时也是粗条化的合同，双方没有就服务标准、质量等内容进一步细化，而只是一个大概的要求，在发生矛盾后，往往无章可循。

　　4、新旧物业公司交接引发的纠纷。在业主大会选聘了新的物业公司后，在新旧物业公司交接过程中，旧物业公司出于各种原因有意无意排斥新物业公司的进入，致使交接过程产生各种问题。为避免麻烦，很多新物业公司进驻后不管前期物业的问题，如旧物业走时带走一些资料和遗留一些问题，新物业进驻后对以前的物业问题封存，致使业主非常不满，产生新的纠纷。

　　二、规范处理物业管理纠纷的建议

　　1、完善物业服务方面的法规文件，通过招投标，使业主和物业公司真正自主的建立合同关系。为避免开发商和物业公司之间的裙带关系，在小区建成之时，应当由政府部门主持，会同小区业主代表共同进行招投标，确定前期物业公司，并确定前期物业合同，公示备案。成立业主大会和业主委员会之后，由其自行选择是否重新招投标更换前期物业公司。在重新招投标确定物业公司后，由业主委员会与物业公司签订合同，并将合同公示备案。如此，则业主与物业公司之间可以顺利地建立起合同关系。

　　2、规范物业管理服务与收费标准，建立相适应的配套措施。既然物业管理公司从资质上分为一、二、三级，从本质上讲就应该体现资质的不同收费标准。目前我国物业管理企业收费主要是依据国家发改委与建设部发布的《物业服务收费管理办法》，其中第五条对收费与服务水平作了原则性规定，即“物业服务标准收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。但实践中各地方政府并未建立起服务水平与收费量化标准，有的只是做了大概规定，使服务水平与收费无法等额挂钩。实践中往往是在前期物业管理中由物业公司与开发商协商定好价格后报物价部门审批认定，而开发商为了使楼房销售多一个卖点往往将物业管理费定的偏低。这样在开发商还在开发时还好办，开发商可通过补贴的方式予以支持，一旦楼盘销售完毕，开发商搬出，矛盾便会急剧显现，物业公司便会擅自提价或者降低服务标准。因此，要从法规上规范物业管理服务与收费标准，由政府颁布指导价，按不同资质不同服务水平定好不同的价格水准加以指导。物业公司要按服务水平收费，房管部门作为物业公司的行政主管部门要制定相应惩罚措施，对违反规定的加以严罚，杜绝开发商的投机取巧行为。

　　3、细化服务合同，明确双方权利义务，避免矛盾发生时无章可循。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准等内容约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。物业公司要强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务，提高服务质量，提高物业管理队伍的素质。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区应该有一个地区的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中，标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。业主也要增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。

　　4、发挥行政主管机关的监督指导作用，规范新旧物业交接。对新旧物业的交接，《

物业管理条例》第39条作了原则性规定“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”。为避免新旧物业扯皮、推诿产生纠纷，要发挥行政主管机关的监督指导作用，明确责任划分和交接时间限制，规范双方交接工作，尽最大可能减少矛盾隐患。

　　从物业纠纷的历史发展中，我们不难看出，之所以该纠纷愈演愈烈，关键在于物业公司和业主之间的互不理解、互不信任以及物业服务的不透明、不公开。因此，作为物业公司，应当摆正位置，端正思想，靠优质透明的服务来争取业主的交费；作为政府，应当认识到物业服务对社会稳定的重要意义，积极介入，对物业公司加强监管，对业主自治组织加强指导和监督，给业主与物业公司构建良好的沟通平台；作为法院，应当重视物业纠纷，通过诉讼平衡业主和物业公司的利益关系。各方一起努力，必然能大大消除物业纠纷，建立一个个和谐的社区，让人们安居乐业。

　　（作者单位：江西省峡江县人民法院）

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篇2：浅论物业管理纠纷案件增多特点成因相关对策

　　浅论物业管理纠纷案件增多的特点、成因及相关对策

　　近年来，随着县域经济的快速发展和农村村民向城镇居民转化的步伐的不断加快，物业管理公司也如雨后春笋般发展起来。以如东为例，在20**年时，该县尚无一家正规的物业管理公司，而今已经猛增至十多家，物业管理行业的兴起促进了城市住宅小区管理的现代化、专业化，同时也引发了大量矛盾纠纷，其中有部分纠纷便诉至法院。

　　一、物业管理纠纷案件的特点

　　1、案件数量呈逐年上升趋势。20**年-20**年第一季度，该院共受理物业管理纠纷案件156件，其中：20**年12件，20**年24件，20**年45件，20**年第一季度75件。物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件有131件，占总数的83.97%，业主起诉物业公司要求财产损害赔偿案件25件，占总数的16.03%。

　　2、标的额普遍较小。催缴物业管理费用案件占绝大多数，因此标的额多在500元以下。

　　3、诉讼主体比较单一。主要是物业管理公司和业主的诉讼，且物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件占绝大多数。业主起诉物业管理公司的案件一般为物业监管不力导致财产损失或房屋质量等问题，与物业公司协商未果而引起诉讼。

　　4、撤诉的占绝大多数。在物业管理公司起诉业主的案件中，很多业主接到法院传票后，就找到物业公司缴清了管理费用，撤诉率很高，但业主起诉的案件中撤诉的很少。该县法院受理的156件物业管理纠纷案件中，判决结案36件，占总数的23.07%，调解结案38件，占总数的24.35%，撤诉82件，占总数的52.56%。

　　5、群体性诉讼较多，群众影响较大。有的物业管理公司因催收物业管理费用，一次性起诉业主多达几十户。

　　二、物业管理纠纷案件增多的原因

　　1、开发商遗留的问题转嫁给物业管理公司。多数小区由于开发商将商品房屋向业主交付之前，缺乏政府对整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后不满，导致纠纷发生。

　　2、低收入群体经济承受能力有限，不少购房者还属于中低等收入家庭，他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁而住进了楼房，虽改善了居住条件，但由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，使他们对物业收费产生抵触情绪。

　　3、物业管理公司管理不规范，服务不到位。物业管理行业发展太快，企业良莠不齐，服务理念有偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符。对服务不满意的业主，就以不交费的方式与之抗争。

　　4、业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题。只知道与开发商打交道，而不知道如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。

　　5、业主大会、业主委员会组建难，与社区建设脱节，导致业主与物业管理之间纠纷的处理渠道不畅。组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象，且大部分业主参与意识不强。业主委员会的职能缺失，导致业主与物业管理企业之间的纠纷无法自行排解。

　　三、解决物业管理纠纷案件增多问题的对策与建议

　　1、完善相关立法，使之更具适用性和可操作性。诉讼解决往往都是事后救济，只能治标。建议有关部门积极介入,尽快制定相应的实施细则。在司法中要研究实施中出现的迫切需要解决的难题,完善相应的法规政策，以利于司法统一，才能最终对物业管理纠纷防患于未然。

　　2、加强对物业管理知识的宣传。物业纠纷的起源，表面上看似乎是收费与服务问题，其实根源在于人们对物业服务的思想观念错位。加强对法律法规的宣传，使广大业主明确应尽的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识。

　　3、加强对物业管理企业的监督管理，严把物业管理公司的准入门槛。建立对物业管理企业的监督管理约束机制，对于服务能力差、业主投诉多的物业管理公司，可责令其停业整顿。通过多种形式、多种渠道督促物业管理公司加强自身建设，提高服务质量。建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，加快物业管理诚信体系建设。

　　4、积极推动小区业主委员会的建立及有序运作。政府职能部门、开发商、物业管理企业积极配合协调，及时推动组建业主委员会，并为其有序运作，发挥职能作用提供便利和保障。教育广大业主通过业主委员会来维护自己的权益，而不是简单的拒交物业费。在业主委员内部建立业主与物业管理企业之间纠纷的自行排解机制，通过和谐手段来解决纠纷，逐步建立良好的互信氛围。

　　5、建立物业管理纠纷快速处理通道。如东法院在这方面做了一些尝试，今年初，该院积极开展“送法进社区”活动，建立了物业管理纠纷快速处理工作机制，遵循合法、自愿、经济、简便原则，根据物业管理公司的申请，启动程序，在确定的小区内张贴公告，并通知物业管理公司和相关业主参加调解。自机制运行以来，共对试点小区所涉91户欠费业主进行了调处，其中88户业主当场缴清欠费。

　　(作者单位：江苏省如东县人民法院)

篇3：物业管理纠纷中事实服务认定

　　浅述物业管理纠纷中事实服务的认定

　　20**年10月1日，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）开始施行，多家新闻媒体围绕最让老百姓关注的“物业事实服务行为”进行了报道：“按照相关法律规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，然而小区的业主在自主选择物业公司的时候，经常会遇到阻力，被解聘的企业仍然继续逗留，并以事实服务为由继续收费的情况时有发生。该解释中规定：物业公司被解聘以后，以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此，事实服务的概念将被淘汰，物业公司一旦被解聘将不能再向业主收取物业服务费。”由此，物业事实服务行为已从物业服务中出局成为众多业主们和物业服务企业热议的话题。

　　诚然，近年来伴随着我国房地产行业的蓬勃、快速发展，物业管理方与业主之间的物业管理纠纷案件数量逐年成倍增长，涉及收取物业服务费的问题在纠纷中占了很大的比例。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的基础是业主与物业服务企业签订物业服务合同，合同标的是“物业服务”，物业服务企业按照合同向业主提供相关服务，业主在享受物业服务的同时向服务提供方支付物业服务费。由于物业服务合同中交易的是服务，而服务质量又是影响物业服务合同正常履行的因素，加之我国现阶段的物业服务企业自身管理制度不规范、规章执行不力，服务提供方的服务得不到服务需求方的认可，因收取物业服务费产生的纠纷层出不穷。

　　一、《解释》施行之前的纠纷处理概况

　　在此讨论的仅仅是在物业服务合同到期后收取物业服务费纠纷的处理情况。无论如何处理，都有一个不容辩驳的大前提——物业事实服务行为。何为事实服务？物业服务企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业服务企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用，也正是物业事实服务行为构成了物业服务企业请求权的基础。在司法案例中，无论业主们对事实服务的概念如何不解和不满，但是解决纠纷的平台恰恰是以物业事实服务理论为基础，物业服务企业和业主也正是在这个平台上开始拨弄自己的算盘。

　　物业管理纠纷的解决过程是物业服务企业与业主调解协商的过程，结果势必会让原被告双方均放弃自己的部分利益。物业服务企业一般会将业主拖欠物业管理费而产生的滞纳金一并列入诉讼请求，好让自己在放弃利益时有更大的空间。其实，物业服务企业虽然理直气壮的起诉业主追讨物业管理费，其实他们内心何尝不知道自己的物业服务确实存在问题，服务质量差必然会导致被众多的业主们“杀价”，因此物业服务企业就先用滞纳金来投石问路。在实践中，因拖欠物业产生的滞纳金比实际未缴的物业服务费高出许多的案例非常多，物业服务企业往往会在与业主们协商半晌后，将放弃滞纳金作为己方做出的利益让步。而在这个过程中，业主要做的便是将物业服务不满意之处一条一条摆出来，这若干条不满意正是业主对物业服务费“杀价”的资本。业主常说自己小区的物业服务质量最差，用“没有最差，只有更差”这句话来评价若干案例中众多物业服务企业的服务很是恰当。因此，多数物业管理纠纷中的物业服务费问题，正是在业主以物业服务质量存在问题为由不断“杀价”，物业服务企业放弃滞纳金、放弃诉讼费、放弃部分物业服务费等“降价”行为中得以解决。

　　二、《解释》施行之后的纠纷处理模式

　　（一）时间条件

　　在此我们仍是仅仅讨论物业服务合同到期后，物业服务企业以事实服务为由要求业主支付物业服务费的情况。在此时，物业服务企业请求业主支付的物业服务费应当分成两个阶段来看：

　　其一，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同未到期时业主未付的物业服务费，这种情况正是本解释第九条第二款规定的情形——“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”该解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”值得思考的是该条款的后半段，物业服务企业已经按照物业服务合同之约定履行了合同义务（提供了合同约定的服务），业主不能以未享受活着无需接受相关物业服务不缴纳物业服务费，也就是说物管方履行了合同义务，业主们就应当履行相应的合同义务。

　　诚然，物业服务企业如果提供了优质的服务，业主自然也难以找寻抗辩理由来拒付物业服务费；但是如果物业服务企业服务存在瑕疵或者缺陷，甚至没有履行物业服务合同所约定的很大一部分义务，业主以物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务作为抗辩理由而不缴纳物业服务费的情形，就应当使用该解释的第三条，该条款规定：“物业服务

企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”在司法实践中，在业主们以物业服务存在瑕疵或者缺陷作为不缴纳物业服务费得抗辩理由时，大多数业主均要求物业服务企业降低物业服务收费标准，对该请求应当如何认定？笔者认为，违约责任可以分为继续履行、采取补救措施、支付违约金或赔偿金等，其中，采取补救措施在商品买卖中常见，比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。同理，在将“服务”作为合同标的的物业服务合同中，当物业服务企业未履行或者未完全履行物业服务合同时，业主当然可以请求物业服务企业减少“价款”。因此，物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务时的违约责任应当包括降低物业服务收费标准来收费。

　　其二，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同到期后的物业服务费。在物业服务合同到期后，因业主与物业服务企业未续签物业服务合同，而业主又因种种原因没有与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，此时，虽然在物业服务企业和业主之间没有物业服务合同，但物业服务企业正是提供物业服务的一方，业主正是“接受”物业服务的一方，恰恰形成了前文所提及的事实服务情形。正因如此，笔者认为物业服务企业请求业主支付这一事实服务阶段的物业服务费是可以得到支持的。让我们再结合该解释第九条第一款来看，该款这样规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”规定的前半句中包含这样的内容：业主向物业服务企业预交了物业服务费，当合同到期后，已交纳物业服务费的期限却未到；规定的后半句中“尚未提供物业服务期间的”是业主所请求物业费的条件，换句话说，业主在物业服务合同到期后请求退还预交的物业费时，如果物业服务企业在这个时期提供了事实上的物业服务，业主的请求将会于法无据。

　　综上所述，单一的时间条件下，当物业服务合同到期后，物业服务企业以事实服务为理由来请求业主支付物业服务费仍是可以的。若要否定事实服务，还需要具备行为条件。

　　（二）行为条件

　　该解释第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”

　　先来看行为主体——业主委员会。业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。《物权法》第七十五条规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”在理论上，因有若干法律法规的规定，业主委员会成立的程序并不复杂，算是有章可循。但在现实中，真正成立业主委员会并不是一件容易的事情，仅仅召开业主大会就会因业主人数众多、层次复杂等原因存在很大的难度，没有业主大会便也没有业主委员会。在此，我们不去探讨业主委员会难以成立原因和解决办法，回到该解释第十条，当物业服务合同到期后，如果小区业主仍未成立业主委员会又该如何？

　　再来看业主委员会需要做出的行为。根据该条规定，在物业服务合同到期后，当业主与物业服务企业未续约时，在业主已经或者将要与新的物业服务企业签定物业服务合同时，业主委员会可以请求前物业服务企业办理移交手续后退出物业服务区域，如果物业服务企业拒绝退出，而且要求业主支付物业服务合同到期后的物业费时，此时业主就可以理直气壮地拒绝交纳。该条规定对现实中存在的众多服务质量差，又赖着不肯走的物业服务企业当头一击，只要业主们成立业主委员会要求他们走，他们就不得不走，这对物业服务企业不断提高自身的业务水平，防止物业服务质量下降起到了非常大的作用。但同时，该条规定本身也是一个条件：必须由业主委员会向物业服务企业发出“逐客令”，业主才能对物业服务企业的事实服务说“不”。

　　（三）行为条件成立的滞后性产生的问题

　　当物业服务企业与业主之间的物业服务合同到期后，如果业主委员会尚未成立或者虽已成立但因种种原因未及时请求前物业服务企业办理移交手续后退出物业服务区域时，业主是否应当交纳从合同到期起到请求退出时的物业服务费，也就是说在该段时间内物业服务企业与业主之间是否仍存在事实服务行为。笔者认为，业主可以拒绝交纳该时段的物业服务费。从该解释第十条第二款规定来看，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。笔者认为，条款中“物业服务合同权利义务终止”应当理解为物业服务合同到期后，合同双方没有续签合同或者签订新合同时，正是物业服务合同权利义务的终止。因此，物业服务企业请求业主交纳该时段的物业服务费，业主可以拒绝。

　　但是另一个问题会接踵而至：当物业服务合同到期后，业主委员会请求前物业服务企业退出前，如果有业主已经交纳了该时段的物业服务费，业主能否请求物业服务企业退还。笔者认为，物业服务企业是物业服务提供方，业主是物业服务使用方，在物业服务合同到期后，业主自愿向物业服务提供方交纳物业服务费的行为是对物业服务行为的认可，此时，可以认定在物业服务企业与该业主之间形成了物业事实服务，因此该业主不能要求退还已交纳的物业服务费。

　　结后语：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干

问题的解释》的施行对规范物业服务企业行为和减少物业管理纠纷起到积极的作用，促进了物业服务市场的规范化和制度化。在内容上，该解释对物业事实服务做出了规定：在特定条件成立时业主可以拒绝交纳因物业事实服务产生的物业服务费。但是当特定条件未形成时，物业事实服务仍存在于物业服务企业和业主之间，物业事实服务被淘汰的说法为时尚早。

　　参考文献：

　　1.王利明、崔建远，合同法新论[M],中国政法大学出版社，2000年版。

　　2.夏善胜，物业管理法[M]，法律出版社，20**年4月版。

　　3.《物业管理条例》，20**年9月1日施行。

　　4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，20**年10月1日施行。

　　（作者单位：重庆市九龙坡区人民法院）

篇4：论物业管理纠纷法律透视

　　“物业”一词来自于我国香港地区的方言。它译自Real Property或Real Estate,表示房地产或不动产。在我国港澳地区及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词（物业纠纷法律解决指南P2），物业管理的概念理论界通常有两种定义，广义的物业管理是指法定或政府授权的行政机关和行业组织、业主和合法接受业主及业主集体委托代管物业的人，对合法归其管辖范围内的物业和利用物业的社会关系秩序，按照法定或约定的技术规范、主体地位和行为规范进行治理、监控、维护，并对物业产权、使用关系人提供法定或约定服务的行为，狭义的物业管理是指依法成立的物业管理企业法人通过市场机制的作用接受业主或业主集体的委托，依照物业管理法规、委托合同，对受托管理的物业进行养护、修缮等管理（物业纠纷法律解决指南P1），我国《物业管理条例》第二条对物业管理做了狭义上的解释：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。自1993年3月我国首家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立以来，我国的物业管理走过了近14年的历程。但由于我国物业管理起步较晚，物业管理法律关系主体法律意识还比较淡薄，法制也不完善，我国的物业管理存在着较多的问题和困惑。笔者认为，当前物业管理中存在的诸多问题，既有理论研究滞后的原因，也有立法滞后和执法不严的因素，更有“官本位”思想的流毒在作祟。笔者试图基于我国现阶段物业管理纠纷的现状和共性问题，透视物业管理纠纷中产生的原因和物业管理立法领域、实务中存在的问题，并提出解决的办法。管中之见，仅希冀起到抛砖引玉之效果。

　　一、物业管理纠纷的现状和特点

　　（一）物业管理纠纷已然成为社会热点问题，纠纷案件逐年上升

　　自20**年央视 “3.15”晚会把镜头对准消费投诉热点起，至20**年央视 “3.15”晚会，房地产行业的消费者投诉率依然高居不下，在20**年央视“3.15”晚会上，全国观众通过手机短信的方式对小区物业管理是否满意的调查，在2万多条短信中，选择对物业管理不满意的占40%，非常不满意的占30%，在央视国际网站上的调查中，表示不满意和非常不满意的占80%！同时，涉及物业管理纠纷的案件也连续大幅度上升，据统计，北京市宣武区人民法院20**年受理各类物业管理纠纷案件269件、20**年受理1859件、20**年2402件、20**年1～3月977件；朝阳区法院20**年受理物业管理纠纷194件、20**年这一数字增长为650件、20**年为1898件，年增长率分别到了235%和192%。(吕英林 李凤新 陈恒 北京法官为物业纠纷开药方 《法律与生活》半月刊20**年4月下半月刊)。

　　（二）物业管理纠纷的类型多，新型纠纷层出不穷

　　物业管理纠纷是业主、业主委员会、物业管理公司、开发商、政府主管部门在参与物业管理过程中产生的纠纷，目前主要有：

　　1、物业管理公司向业主（物业使用人）追索物业管理费、水电气等费用的纠纷。此类纠纷所占比例最大；

　　2、业主（业主委员会）选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；

　　3、业主（物业使用人）向物业管理公司追索在物业管理过程中人身财产损失的纠纷；

　　4、业主（物业使用人）要求物业管理公司承担中止服务，如停水、停电、停气或其它服务的违约赔偿纠纷；

　　5、公共费用的分摊和公共部位、设施的使用纠纷；

　　6、业主（业主委员会）诉政府主管部门行政不作为的纠纷。

　　（三）物业管理纠纷主体多，法律关系复杂，处理、审理纠纷难度大，调解率低

　　物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系，业主委员会与物业管理公司的关系，业主、业主委员会或物业管理公司与房产管理部门的关系。

　　（四）易引发群体诉讼，调解率较低。

　　物业管理涉及千家万户，处理不当很容易引起群体事件。如20**年11月，金华两街业主大会依法改选了业主委员会，改选后的业主委员会向物业管理公司索取

篇5：住宅小区物业管理纠纷解决思路之思考

近年来随着房地产市场不断的发展,物业管理和物业公司在我国也得到蓬勃发展,但是物业管理纠纷新问题也随之产生,广大业主的合法权益没有保障,物业管理业难以规范化、制度化,和谐小区难以形成。物业管理纠纷引起学者、国人、政府的思考,也有了很多有益的建议,但是都很难根本性的解决问题。在此,笔者本着实事求是,从实践出发,客观地分析物业管理纠纷的成因并梳理概括了物业纠纷的类型,提出了当务之急要从立法、司法实践等多层面来完善业主委员会,才能根本性地解决和防范物业纠纷,最终共同构建和谐的社会。

一、首先,我们来客观的总结并分析当前物业管理纠纷的类型和原因。

近年来,物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的,愈演愈烈,类型多样,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷,主要存在如下争议:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,进而引发诸如郑州市百余家物业管理公司联合发起的“罢收”*,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求物业管理者承担停水、www.pmceo.com停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财物损失的纠纷;(6)业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主与业主(业主委员会)之间的纠纷;(8)业主与开发商之间关于公共产权、基础配套设施设备等争议的纠纷;(9)业主与开发商关于办理房产证及土地证争议的纠纷;(10)业主诉房产管理部门行政侵权纠纷等。上述物业纠纷类型多样,原因也多样,我们可以归结为三大原因造成三大类型相应的物业管理纠纷。
其一是由于房地产开发商在前期开发中存在瑕疵遗留的老大难问题造成业主的不满,进而转化为业主与物业管理公司的冲突。当前我国在房地产开发市场中,由于土地资源匮缺以及相关法律政策的漏缺不完善,表现为卖方(开发商)市场而购房消费者处于弱势群体,导致当前房地产价格普遍居高不下,很多购房者沦为“房奴”一族并呼吁“不购房”以此对抗开发商。已经处于优势一方的开发商得寸进尺,在开发房地产中屡屡违约不按《商品房买卖合同》履约,严重侵害了购房消费者的合法权益,诸如开发商无视双方约定的交房条件:交房时还未达到一户一表居民生活用水用电,小区道路未开通,消防未验收合格,小区绿化为到位,甚至擅自变更设计等。此外,小区没有配备二次供电设施设备,开发商擅自处分小区公共产权,未依法缴纳专项维修资金等。因此导致近年来房地产纠纷频频发生,该类诉讼案件呈出不穷。随着业主被动交房入住后以上问题的暴露以及前期物业管理公司是由开发商选聘(二者有着千丝万缕的关系,前期物业管理公司总在袒护着开发商的利益),原本是购房者与开发商之间的纠纷,也就转化为物业管理公司与业主的矛盾冲突。
其二是由于物业管理公司的服务不到位,直接导致物业公司与业主的纠纷。近年来我国物业管理市场不规范,物业公司乱收费现象严重,诸如:入伙前的乱收费,物业管理服务中的重复收费,装修监管中的乱收费,有偿服务的乱收费;而且提供的服务不够完善以及管理也不够规范,诸如:小区的治安管理未尽谨慎义务,安防系统、消防系统的监控和使用不符合正常规范使用,小区配套的公共设施设备维护不当,以及绿化、清洁等服务不到位,甚至致业主人身、财产受损。最终导致业主对物业管理公司的不满,物业公司与业主的矛盾纠纷,直观地表现为业主拒绝缴纳、拖欠物业费,物业管理更为混乱,甚至发生物业管理公司人为的停水停电,甚至斗殴,小区治安、清洁、绿化等环境更为恶劣,小区的和谐荡然无存。
其三是小区业主与房产管理等相关部门的纠纷。由于房产管理等相关部门的不作为,诸如:实践中规划设计部门没能严把建筑设计变更关,房产管理部门未能严把产权备案登记关和专项维修资金催缴关,卫生、环保、工商等部门未能严把小区沿街饮食店开设的关卡等,直接导致广大业主的合法权益受到侵害,引发了业主投诉相关职能部门直至行政诉讼维护权益。

二、上述存在的诸多物业纠纷,笔者认为不能都将其归结为物业管理公司的过错,我们要理性的进行梳理分析,才能对症下药根本性的解决问题。
首先,第二种类型的物业纠纷是典型意义的物业纠纷,这是纯正的业主与物业管理公司的纠纷,因此问题的解决,取决于物业管理公司与业主之间如何沟通,找出二者的共同利益所在,实质上不难发现二者是利益的共同体,二者都要依托于共同的“家园”,倘若“家园”毁了,业主会深受其害,物业管理公司在竞争中亦会被面临洗牌淘汰。问题的关键是谁是二者沟通的桥梁?
其次,第一种类型的纠纷实质上是业主与开发商的纠纷,是二者对“约定的房产及相关配套设施设备”是否符合合同以及相关法律规定产生分歧,这种分歧是普遍性存在的,由于开发商处于优势而购房消费者处于弱势,实践中单个的消费个体是根本无法与开发商对等的协商谈判,因此谁来代表业主?
再次,第三种类型是由于业主与开发商、物业公司产生的纠纷无法得到解决甚至是政府相关职能部门的不作为,导致业主投诉、行政诉讼而引发的物业纠纷。由于业主的广泛性、松散性,导致问题难以高效解决,同样存在谁能代表业主利益来维权?
通过分析我们可以发现以上三种类型的物业纠纷必然一方普遍是广泛的业主,另一方是物业、开发商、相关职能部门,业主这一方比较复杂且力量单薄,都需要有一个能够代表全体业主的健全的组织来与相对方协商解决问题,这样才显示公平,才能根本解决问题。因此笔者认为当前我国普遍存在的物业纠纷要能够得到解决和防范,就必须有一个健全的组织能够代表全体业主-----业主委员会。长期以来,我国物业管理纠纷