商业物业(购物中心)管理特点发展趋势

　　商业物业（购物中心）管理特点及发展趋势

　　核心提示："商业物业"在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店 ( 服务式公寓 ) 、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。

　　一、购物中心的管理特点

　　在一般的商业物业，管理者面对的是比较简单的主流群体。例如写字楼，其主要的群体就是写字楼租户(用户)的职员，而该群体素质比较高，自律意识、自律能力很强，进入目标区域的行为规范非常明了。同样，酒店的主要群体是住客，闲杂人员极少，由于酒店的管理方法和环境、氛围使得每一位顾客都必须自觉保持形态，注重形象，行业上也已形成了公认的规范，所以管理会比较流畅。对于展览馆，只要布展前期工作完成后，其主要的服务对象只有参观者，参观者的目的是再明确不过了，他们不会有过多这样那样的需求问题。这些物业的最大特点是：管理者所面对的服务对象在物业区域内的目的非常洁简明确，由于环境和氛围对场内的群体有一定的约束力，能令身临其境的客体自觉遵守规则，不敢造次。

　　相比之下，购物中心的管理要复杂得多，他们面对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体：业主、租户、顾客。该三类群体的心理需求、物质需求是多层次、多方面、不确定的。尤其是顾客群体，他们会时刻跟着感觉走，任何时候都可能变更或调整自己的目标和诉求。加之购物中心所营造的购物环境必须舒适、休闲、人性化，不能让来客有压抑感、约束感，故纵容了人们的随意性和人本性负面行为的充分显现，从而造成管理工作的极大困难。尤其在目前国民素质还有待提高的我国，更会引发许许多多意想不到的系列问题。

　　二、购物中心的三类主流群体的基本需求特征：

　　1. 业主

　　期望物业的知名度不断提升，物业管理有较高的专业能力和水准，设备设施保养精良。环境和业态布局

　　合理，能紧跟市场潮流，入主的品牌有号召力并能受到消费者接受和追捧。租户入住率高，最终能令物业有很高的社会知名度和较大的增值，以获取理想的投资回报。

　　2. 租户

　　希望具备优越的营商环境，设备设施配套先进、齐全，物业的社会知名度高。物业管理企业的服务优良，收费低廉、管理有序。对消费群体有较大的吸引力，经营交投畅旺，能取得满意的经营收益。

　　3. 顾客

　　享受格调优雅的购物环境，流畅方便的交通设计和设施，整齐划一、条理分明、布局合理的业态，简单明了的标识系统，一应俱全的功能配套，先进的服务设施并多样化、选择性强，高品质的商品、价格体系理想，商户信誉好、服务优良有保障。

　　从以上特征中不难发现这样的规律：营商者希望物业管理做得更好，提高物业的知名度，使物业保值增值，创造更好的经营条件、更大的商机;消费者则都希望享有最理想、完善的服务配套，舒适的环境和氛围，价廉物美、实惠得体的品牌商誉，而付出的经济代价最少。由此可见，购物中心这三类主流群体的要求是多么矛盾又统一;由于购物中心的物业管理涉及方方面面和多种内、外不定因素的影响，它既要满足一般低端消费群体的要求，又要达到高端消费群体的标准，所以工作既要求实在但又需要有相当的修饰，以达到低端群体与高端群体都能接受的平衡。不仅于此，难度更大的还在于物业管理公司必须精准地掌握市场动态，随时根据不断变化的市场信息调整管理方针、策略，及时配合租户商家开展各种推广宣传工作，从而形成了管理难度和管理技术的极高要求，对管理者的专业素质，心理修养等指标也大大提高。由此可见，购物中心物业管理的责任重大，工作要求十分细微，商业意识要远瞻超前，操作水平、经营策划等更可见一斑。

　　三、商业物业管理发展趋势

　　购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。

　　购物中心管理的中心任务就是随着市场需求的变化，构造和持续地调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，调整商业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程度满足消费者需求的商业环境。

　　由于专业管理公司对购物中心日常运营的透彻理解，购物中心从市场调查、项目定位、规划设计、空间布局、设备设施的配置和控制等方面都必需充分听取专业管理公司的意见。可以说，没有专业的购物中心管理公司的全程参与，购物中心很难保证能够建设、经营成功，取得理想的投资回报。正因如此，专业的购物中心管理公司已经向全程参与直至主导购物中心的规划、建设、招商和运营方向发展。

　　目前，国内规范化、专业化的购物中心管理公司还不多见。同时，由于相关政府部门、行业机构、行业法规等在购物中心的规划设计、委托管理、管理费用核算标准、服务资质评定、培训和上岗资质考核等方面，管理、指导和规范作用还不够强，国内购物中心的规划建设、经营管理已经出现了比较混乱的局面，出现了多种多样的问题。但归根结底还是观念的偏差和缺乏管理。

　　购物中心的基本原则是只租不卖，通过统一经营、管理来实现经营收益和物业增值，是一种长期的投资经营过程。购物中心的本质是地产商业而非商业地产

，即在地产基础上的商业经营。而现今许多购物中心采取分割出售加反租的方式进行经营，这种为了套取现金预售商铺的做法最终导致购物中心演变成小商品市场，购物中心这种复合型的商业航空母舰很难经营成功，小业主的投资收益预期基本不可能实现。由此引发的种种社会、经济问题将是极难以解决的。购物中心管理企业在寻求行业归属的过程中，出现了类似于酒店管理行业发展路径的趋势，即在基本物业管理的基础上，向综合商业管理公司方向发展并寻求行业归属。目前，国家主要是通过控制贷款和限制土地开发来对购物中心行业进行调控。除此之外，笔者认为更加简便、直接和有效的措施是保全购物中心物业产权的完整性，也就是不允许将购物中心分割出售，但可以用完整产权的物业进行抵押融资或其他形式的债权、股权融资。这样，投资商就会将重点放到长期的购物中心经营上来，现存的种种问题将不会继续出现。国家物业管理行业机构可以在购物中心管理企业资质等级评定、购物中心管理荣誉评定、行业发展动态跟踪、从业人员资质认证和培训等方面，制定专门的标准和政策，以引导、规范购物中心管理行业的发展。

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篇2：购物中心物业公司人事管理规程

　　购物中心物业管理公司人事管理规程

　　1.目的

　　规范用人制度，调动员工积极性，降低管理成本。

　　2.适用范围

　　适用于公司内人事管理工作。

　　3.管理规程

　　3.1招聘

　　3.1.1公司招聘坚持公开、公正、双向选择的原则，面向社会公开招收，通过考核择优录用。

　　3.1.2录用的程序

　　3.1.2.1报名应聘的人员报名时须填写《报名登记审批表》，经用人部门主管初试合格后由总经办组织复试，复试合格后报公司总经理批准后方可录用。

　　3.1.2.2内部推荐的应聘人员由推荐人填写推荐担保书，其相关程序同3.1.2.1

　　3.1.3培训

　　3.1.3.1岗前培训

　　a)新员工在上岗前必须要经过3-7天的岗前培训。

　　b)培训计划和内容由总经办人事主管制定并报部门经理审核，总经理批准。

　　c)新员工培训合格后方能上岗。

　　3.1.3.2计划培训

　　a)总经办人事主管每年12月份负责制定公司各类人员第二年的培训计划报部门经理审核，总经理批准后实施。

　　b)培训所需的经费的申请，场地租借，授课教师的聘请和培训人员的考核工作由总经办人事主管负责。

　　3.1.4试用

　　3.1.4.1所有新录用的人员均需经过三个月的试用期，试用期满后，由总经办向用人部门发放试用人员转正意见表，由试用部门提出主导意见，经总经办人事主管审核，总经理批准后，方能办理正式录用手续。

　　3.1.4.2试用期间表现不理想的人员，本公司有权延长或终止其试用期(试用期最长不超过半年)。

　　3.1.4.3试用期计入本公司服务年限。

　　3.1.5签约

　　3.1.5.1试用合格后，由总经办代表公司和其签订劳动合同。

　　3.1.5.2操作层员工每次签约年限为1年，管理人员每次签约年限最长为2年，部门经理签约年限最长为3年。

　　3.1.5.3签定合同后，根据工资标准逐月交纳养老、失业、工伤、生育及住房公积金，个人与公司各自承担相应部分。

　　3.1.6考核

　　3.1.6.1由总经办组织，每季末对公司各类人员按考评表上的内容进行考核。

　　3.1.6.2操作层的员工由班组和部门考核，主管以上的员工由部门和公司进行考核。

　　3.1.6.3考核不合格者，按公司相关条例办理辞退手续。

　　3.1.7辞退

　　3.1.7.1员工辞退，试用期内应提前七天，合同员工应提前一个月递交书面报告，公司按有关合同、法规办理。

　　3.1.7.2员工在合同期内提出辞职，不享受补偿金。如系公司出资培训的，在培训期满后工作未满合同规定年限，须按照劳动合同规定，赔偿培训费用。

　　3.1.7.3公司辞退或开除员工按照政府有关法规和劳动合同办理。

　　3.1.7.4员工辞职或被辞退须向本部门和总经办交回公物及公司的文件材料。经签字认可后方可办理离职手续。

篇3：购物中心物质采购控制管理规程

　　购物中心物质采购控制管理规程

　　1.目的和适用范围

　　1.1目的

　　通过对原材料、辅助材料、外购、外协物资的采购进行控制，以确保所采购的物资符合采购文件规定的要求。

　　2适用范围

　　本程序适用于本公司物业管理服务所用的原辅材料、外购、外协产品的采购管理工作。其它物资(如办公用品)的采购可参照执行。

　　3.职责

　　3.1请购部门提出采购标准及技术要求，各职能部门负责对采购文件的技术要求审核，并负责对采购物资进行验证。

　　3.2总经办负责采购物资的谈判、签约、实施、组织对供方进行评价和控制。

　　3.3管理处协助对供方的评定。

　　3.4总经理负责采购文件的审批。

　　4.工作程序

　　4.1本公司根据所采购物资对物业管理活动及加工的产品质量影响程度，将所采购的物资分为三类：即A类，关键物资;B类，重要物资;C类，一般物资。因此，根据供方的重要程度，对供方进行管理。

　　4.2供方的评价和控制(执行GEPM/QR07-01-20**)

　　4.2.1A类物资供方的评价采用以下条款之一进行。

　　4.2.1.1供方须具有产品质量认证证书或质量体系认证证书、列入生产许可

　　证发证目录的应有生产许可证，并对其历史业绩和市场信誉进行评价。市政公用部门的专营(专供)物资在签署"供用协议"后视为评价合格。

　　4.2.1.2对长期合作的供方由总经办会同各职能部门及管理处对其产品在本公司的历史使用情况及验证实绩进行评价。

　　4.1.2.3应适当评价供方的财务状况及技术支持能力。

　　4.2.2B类物资供方的评价

　　4.2.2.1产品必须有质保书或合格证，产品实行三包。

　　4.2.2.2各部门通过对其产品的检验结果，统计近期3个月的质量记录，依据

　　合格率情况进行评价。

　　4.2.3C类物资采用同类产品比较。供方统计近期的产品质量记录，依据合格率进行评价。

　　4.2.4供方评审后，由总经办填写《供方评审记录》并附上相应的资料，对符合要求的，由总经办经理填写结论，将其编入《合格供方一览表》，经总经理批准后，定为合格供方，作为本公司的采购点，同时通知到各职能部门及管理处。

　　对本公司贯标之前签署的目前仍属有效的购货合同，由总经办负责对供货方进行一次补充评审，符合要求并经批准的，可列为合格供方。合同期满后，需重新进行新一轮的评审。

　　4.2.5对供方的控制

　　4.2.5.1总经办负责建立供方质量档案，包括供方调查评价表，质量历史实绩，生产能力，交货能力和信誉记录。

　　4.2.5.2由管理者代表会同财务部及各职能部门组成考核小组，每年一次(不超过12个月)对供方进行重新审核，并填写《公司供方质量保证能力(现场)调查表》、《供方历次信誉记录表》。

　　4.3本公司委外发包文件包括维保合同、委外服务合同及附件、图纸等。

　　4.3.1委外发包文件必须注明委外项目名称、内容、技术要求、质量要求、数量等内容。特殊情况要附实物、图样、规范、等级和有关标准等。

　　4.3.2委外发包文件由各部门填写，部门经理签字，分管副总审批，总经理批准。

　　4.3.4委外发包文件应由接受服务的职能部门登记、保管、存档。

　　4.4采购信息及文件

　　本公司采购文件包括采购计划、采购合同、采购申请单、实物样品及图纸等。

　　4.4.1采购计划应注明所采购物品名称、型号规格、数量、技术要求等内容，规范、类别、等级和有关标准等内容，特殊情况的要附实物、图样、标识、类别、等级和有关标准等项目。适当时应包括：产品采购批准的要求;对产品的验收要求;适当的质量管理体系要求和其它要求等。

　　4.4.2对临时性不能在合格供方所采购的物资或某种按采购文件规定无法购到的以及可用代用品的物资，必须由申购部门填写《应急(代用)材料采购审批单》，注明应急代用品的名称和技术质量规定等，经申购部门经理签字并报总经理批准后可由各申购部门采购(一次有效)。紧急C类物资允许申购部门直接采购，补办手续。每月底将本月本部门应急(代用)采购的物资清单交总经办分析适当调整计划并存档。

　　4.4.3采购申请应由申报部门填写，部门经理签字，职能部门对采购要求是否适宜和充分进行审核，分管领导审批，总经理批准。

　　4.4.4采购文件应由财务部登记、保管、存档。

　　4.5采购程序

　　4.5.1计划性采购

　　4.5.1.1仓管员根据物资库存情况,做出下月补充物资采购计划。

　　4.5.1.2各部门主管每月下旬制定下个月的物资采购计划，说明物资的名称、型号、规格、数量等(如有特殊要求需说明)。

　　4.5.1.3各部门(处)将月份物资采购计划交相关部门经理审核后，分管领导审批后，于每月的25日前报总经办，由总经办经理审核后汇总填写《采购计划审批单》同意报总经理批准。

　　4.5.1.4总经办根据批准后的采购计划组织采购。(在规定的供方内采购)

　　4.5.1.5零星采购

　　4.5.2.1各部门需要零星物资和计划外的物资时，先填写《月物资采购计划清单》寿命物资的名称、型号、规格、数量、用途等。(如有特殊需求需说明)

　　4.5.2.2《月物资采购计划清单》由各部门主管确认后按4.5.1.3和4.5.1.4的规定进行采购。

　　4.5.2.3如有急需等特殊情况，经管理处经理同意，总经理批准后也可对其它供方实物质量进行验证后购买。

　　4.6采购物资的验证见物资的验证、入库、保管、领用管理规程。

　　5.质量记录表格

　　QR/SH-01-25供方评审记录表

　　QR/SH-01-26合格供方一览表

　　QR/SH-01-27应急(代用)材料采购审批单

　　QR/SH-01-28采购计划审批单

篇4：购物中心物业仓库物资管理办法

　　购物中心物业公司仓库物资管理办法

　　1.目的

　　为了加强对采购物资、库存物资的有效管理。

　　2.适用范围

　　适用于本公司物料仓库储存管理。

　　3.职责

　　仓管员负责仓库物料储存管理。

　　4.工作程序

　　4.1物资入库时仓管员认真按物资采购清单会同使用部门进行数量和质量检验，对不符合要求的物资拒绝入库，以确保入库物资的质量。

　　4.2物资入库时及时办理入库手续，登记入帐入卡，分类摆放整齐，严禁易燃、易爆和有害物资混装混放，选择好保管场所，同时采取相应的堆码苫垫措施。

　　4.3物资发放时要采用先进先出法，确保库存物资正常流转。

　　4.4各使用部门来仓库领用物资，必须事先填好由主管以上人员签批的领料单，仓库保管员凭领料单按实发放。

　　4.5仓库管理人员要对库存物资定期进行保养维护，做好防盗、防毒、防火、防鼠、防潮、防霉变等，并配足消防器材，确保仓库的安全。

　　4.6库存物资定期盘点，按时上报盘点表，发生盘盈或盘亏要及时查明原因，按规定程序报批处理，确保帐、卡、物三相符。

　　4.7搞好物资卫生和环境卫生，使库容、库貌保持整洁。

篇5：购物中心物业代购材料管理规定

　　

　　购物中心物业公司代购材料管理规定

　　1、目的：为了加强代购材料的采购、仓储、领用等管理，特制定本规定。

　　2、适用范围：适用于各中心维修材料的采购。

　　3、名词解释：本规定中"代购材料"是指为商场进行日常维修、保洁等所耗用的直接材料，该材料由物业公司代为采购、仓储、领用等，由商场审核付款、监督使用，包括五金、电器、水暖、保洁材料等，不包括物业公司提供服务所使用的工具、劳保用品等。

　　4、具体要求：

　　4.1、采购管理

　　4.1.1、物业公司应会同商场对供应商进行评审，每类材料应确定2-3家合格供方，合格供方应能提供增值税发票(如提供普通发票的价格低于增值税发票的不含税单价，则可考虑接受普通发票)。物业公司采购员应关注市场行情和变化，如发现更好的合格供方应及时提出调整合格供方建议，经与商场共同评审合格后再进行调整。

　　4.1.2、每月22日前，物业公司根据日常维修消耗经验用量制定下月代购材料采购计划，报至物业公司采购员处(电子版)，计划中应详细注明编制依据。物业公司采购员应立即对所有合格供方进行询价、比价，并于每月26日编制完成材料月采购计划审批单(应分材料类别编制)报至商场总务部，经商场内部审批流程审批后，复印一份交物业公司采购员安排采购。

　　4.1.3、对用量较大的日常消耗性材料，原则上按2-10天用量安排采购，即库存量低于2天用量时采购补库，最大库存量以10天用量为限。对用量较小的日常材料，可一次性按月计划购入。对偶发性的非日常材料，商场管理处应提前两天通知采购员安排采购。

　　4.1.4、对于超计划或计划外的材料，商场管理处应编报材料临时采购审批单，经采购员询价、比价后，报至商场总务部，经商场内部审批流程审批后安排采购。对于突发紧急维修，则可根据灵活性原则，先采购维修，再补办相关审批手续。

　　4.1.5、对于部分容易损坏，但又无法确定何时会损坏的五金等部件(如：挂锁)，可确定最低库存数，以满足维修的及时性。发生领用时，商场管理处再以临时采购审批单的形式经审批后补充最低库存。

　　4.1.6、采购员采购时应严格进行比价，在同样的质量要求下，选择性能价格比最佳的单位签订供货协议，严禁不调查、不比价、盲目采购。比价时不同质量的材料无可比性。

　　4.1.7、大宗材料的采购，物业公司应组织以招标形式进行采购，同时应通知购物中心指派相关人员参与。

　　4.2、仓储管理

　　4.2.1、入库验收

　　材料入库时，由采购员和商场管理处相关主管对材料的质量进行验收，必要时，可请工程部相关主管协同验收;仓库保管员对材料的数量进行验收。验收合格后采购员应填写入库单。入库单上应标明供货单位名称、材料编号、品名、规格型号、计量单位、数量、不含税单价、不含税金额等要素，入库单上必须有采购员、保管员、及验收人签字。《入库单》一式三联，一联仓库用于记帐，一联总务用于对帐，一联随发票用于付款。未经点验的材料，仓库管理员不得办理入库手续。验收不合格的材料，采购员应立即办理退货或换货。

　　4.2.2、单独保管

　　代购材料收验入库后，应存放在代购材料专用货架上，不得与自购材料混放。代购材料在仓储管理的要求上应与自购材料同样严格，要分类存放，堆放整齐。仓库内严禁烟火，要配备必要的消防器材;有特殊保管要求的材料应按要求单独存放，防止腐烂变质。仓库材料的安全完整由仓库保管员实行责任管理。

　　4.2.3、建卡建账

　　代购材料应单独建卡建帐，帐簿采用数量金额式，收发应序时登记，定期盘点。

　　4.3、领用管理

　　4.3.1、材料领用时，由领用人填写领料单，经管理处经理审核签字后，据以到仓库领料。领料单上应标明领用单位、用途、材料编号、品名、规格型号、计量单位、请领数量等要素，领料单一式三联，一联仓库用于记帐、一联总务用于对帐、一联管理处留存。仓库保管员必须凭单发货，禁止用白条领用。仓库保管员发货后，应在领料单上填写实发数量、不含税单价和不含税金额并签名。一次领用数量按以下原则掌握：

　　4.3.1.1、领用日常消耗性材料，可以在每天上午九点以前按当天的

　　4.3.1.2、估计用量一次性领用，周五可按三天的估计用量领用。当天未用完的材料应于第二天上午领料前办理假退库手续。对存放在管理处临时仓库的材料，管理处应按照库存材料管理的要求加强该材料的实物管理。

　　4.3.1.3、领用偶发性的非日常材料，应随用随领。

　　4.3.1.4、对于节假日时急用的维修材料，按应急程序由保安主管办理临时发料手续。

　　4.4、财务结算

　　4.4.1、对代购材料原则上应采取按月一次性结算，结算时由采购员将发票、入库单、材料月采购计划审批单交商场总务部办理请款，商场付款审批手续完毕后，由商场总务部将支票交给物业公司采购员，采购员再转交供货单位办理清帐手续。支票交接时应办理交接手续。

　　4.4.2、需带款提货的，由采购员将材料月采购计划审批单(注明现款现货)交商场总务部办理请款，商场付款审批手续完毕后，由商场总务部将支票交给物业公司采购员办理采购提货并索取发票，货到验收入库后，再将发票和入库单

　　交商场总务部。支票和发票交接时应办理交接手续。

　　4.4.3、当月按计划采购的材料应当月办理财务结算。

　　4.5、月末处理

　　4.5.1、盘点并编制收发存报表

　　每月25日，仓库保管员应对库存材料进行盘点，将入库单、领料单分类整理，编制《材料收、发、存月报》一式两份，一份于每月26日随材料月采购计划审批单一起报购物中心总务部(附入库单和领料单的总务记帐联)、一份仓库留存。《材料收、发、存月报》应包含材料编码、品名、规格型号、计量单位、期初数量、期初金额、本期入库数量、本期入库金额、本期领用数量、本期领用金额、期末结存数量、期末结存金额。《材料收、发、存月报》应与材料帐核对一致，做到帐、表、物相符。

　　4.5.2、维修单汇总

　　商场管理处应将每份维修单所耗用材料的数量、单价、金额在维修单上详细列出，并每月进行汇总，于每月26日随《材料收、发、存月报》一起报购物中心总务部审核。

　　4.5.3、材料采购汇总分析表

　　每月25日，采购员应编制《材料采购汇总分析表》一式两份，一份于每月26日随材料月采购计划审批单一起报购物中心总务部，一份仓库留存。《材料采购汇总分析表》应包含材料编码、品名、规格型号、计量单位、计划采购数、计划单价、计划金额、实际采购数、实际单价、实际金额、差异原因等，单价差异由采购员负责解析原因，数量差异由商场管理处负责解析原因。当月计划中未采购的材料，其相关审批签字不再具有效力，如又需购买，则应另报采购计划办理审批并作相关说明。