物业管理之风险管理全程指导

　　物业管理之风险管理全程指导

　　建设部《城市开发/物业管理》杂志8月份期刊]

　　物业管理是一项综合性的服务和经营，而又具有一定风险的经济活动，不仅能为投资者带来稳定的收益，而且也有可能使投资者遭受风险而导致损失乃至丧失市场。任何一项投资在其过程中，收益总是与风险结伴而行，风险越大则收益越大，风险越小则收益越小，物业管理也不例外。

　　一 物业管理风险因素

　　影响物业管理风险的因素很多，既来自于物业管理经营活动的本身，又来自周围的环境条件，甚至还有认识的滞后性、财务管理的局限性，以及来自于大自然的灾害等。大致有以下几种风险因素：

　　⑴ 财务风险。财务方面的风险主要有业主拖欠物业服务费和垫资款的回收。因为房屋质量问题，业主将前期遗留工程的责任转向物业服务公司；物业服务企业所提供服务质量低下，与业主的期望值相比甚远，从而导致收缴率低下。因某些原因，物业服务企业需为全体业主先行垫付水电费，而能回收的水电费与垫付款不符。这两个风险是物业物管理经营中财务风险的主要因素。

　　⑵ 社会风险和意外事故风险。社会风险通常是指由于国家政策、法规等形式和经济形式的大气候变化等因素的影响，给物业管理者带来的经济风险。意外事故风险，主要是指自然灾害和人为破坏而造成的物业管理的经济损失，如抢劫、放火、偷盗、墙体脱落等。

　　⑶ 品质风险和承诺风险，品质风险是指物业服务企业对物业项目提供服务的质量优劣给企业带来的风险；承诺风险主要指物业服务合同所约定或物业服务企业应承的各项指标未能实现而带来的风险。

　　⑷ 市场竞争风险。物业管理行业日趋市场化，根据法规在达到一定的条件下业主可以自行选聘物业服务企业。行业不断发展，市场不断变化，在管理不善的情形下，物业服务企业随时都面临被解聘的风险。

　　二 物业管理风险预测的方法

　　风险预测是一项复杂的工作，是贯穿于物业管理实施过程的风险管理工作。风险预测的目标是预测和确定风险的类型、大小、特征来源等。风险预测的方法主要有：

　　⑴ 财务报表法。通过分析资产负债表、营业报表和财务记录就能预测到本企业的未来风险。

　　⑵ 询问法。向各部门、物业项目或管理人员，广泛征询他们对项目风险的看法。

　　⑶ 现场检查法。观察现场的各类设施设备的操作和维护管理，以便更多更细致的识别潜在风险损失。

　　⑷ 部门参与法。组织相关部门密切参与、配合、研究，共同来识别风。

　　⑸ 投诉和突发事件统计法。在进行风险识别时，应大量查阅有关住户的投诉和突发事件记录，此方法可识别其它方法不能发现的某些方法。

　　三 物业管理风险预测的步骤

　　⑴ 收集资料。通过多种途径收集风险分析所需的资料信息，以保证风险分析的正确性和完整性，信息收集的全面性直接影响分析结果。

　　⑵ 风险估计。风险估计是要明确物业管理的目标、战略、战术以及实现目标的手段和资源，以确定物业管理环境的变化。风险估计还需明确物业管理的前提和假设，能为以后工作的开展做好铺垫，有很多前提和假设常常没有被意识到。

　　⑶ 风险评价。风险评价是在进行风险估计并得出风险大小后进行的，与风险处理方法密切相关。风险评价首先要进行风险费用分析，再作风险处理决策。

　　⑷ 识别风险。将直接或间接的风险识别出来，识别风险的任务是将物业管理面临损失的确定因素一一列出来。风险的辩认是很重要的，辩认风险应该从风险的来源开始，而不是发生的概率和对企业的影响。

　　四 风险预测的结果

　　风险预测之后要把结果统计整理出来，形成文件，为风险分析和风险管理作准备。风险预测的结果包含下列内容：

　　⑴ 风险来源。把所有风险都罗列出来，并且尽可能全面，包括风险发生的概率、损失、频率，对风险的来源应加以文字说明。

　　⑵ 风险的分类。风险识别后，对同质性的风险进行归类，以便于风险分析和风险管理。

　　⑶ 风险症状。风险症状是风险事件的外在表现。物业管理领导班子或主要管理干部不及时沟通信息，协调不到位是造成管理低下、安全事故的症状。

　　对物业管理项目进行管理时，在风险预测的过程中可能会出现其它许多的问题，需要改进和完善，比如费用的收缴指标、基础管理指标等。风险控制是建立在风险的阶段性、渐进性和可控性基础之上的管理工作。对实际发生风险与变化的控制活动。风险控制的目标是尽早识别风险，避免风险的发生，消除风险的消极后果，充分吸取风险管理中的教训和经验。

　　五 风险控制的方法

　　⑴ 回避风险。风险回避有两种基本途径，其一：是拒绝承担风险，如某地用电需预购再使用的拒绝。其二：放弃以前所承担的风险。

　　⑵ 风险损失控制。在物业管理的实际运营中会有许多风险伴随着，并且难以避免，可以采用事先控制或应急处理方案将损失最小化。

　　⑶ 风险分离。分离是较常用的风险对策，可以减少一种风险的最大预期损失。

　　⑷ 风险分散。将承担风险的单位扩大或增加，来增强企业抵御风险的能力。

　　⑸ 风险转移。企业对有风险的财产和活动进行转移，比如企业将环境卫生分包给专业公司管理，从而减少人员社保和因专业性不强成本超支或质量下降的风险。依据合同将风险转嫁他人，通过免责条款开脱自己的风险。

　　风险的识别和控制在物业管理过程中属重之重，只有识别了潜在风险才能对风险进行权衡，才能谈得上风险控制，企业应将风险管理意识贯穿于管理活动的每一

环节，建立风险管理的机制，增强企业的抗风险能力。

　　了解和撑握物业管理风险是进行风险分析和控制风险的思想基础和前提条件。在物业管理活动中，企业既想获得较大收益，也想避开各种风险。只为收益不顾风险是不可取的，只有充分了解物业管理的风险情况，对易发险情进行认真地分析和预测，并根据自身实力，估算风险的承受能力，综合权衡物业管理的收益和风险，制定物业管理风险的防范措施，以求达到风险小而收益高的目的，这才是物业服务企业的理智选择。

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篇2：认识物业管理企业风险规避

　　认识物业管理企业的风险规避

　　曾被称为朝阳产业的物业管理企业在经历二十多年的发展之后，到如今似乎仍未出现如当初人们所预期的那样的结果。如何培育企业的内部动力，完善企业内部管理机制，提高企业服务品质，摆脱在生存线上苦苦挣扎的局面而使整个行业进入持续发展阶段?对此，笔者以为，业内管理人士充分认识企业面临的各种风险及采取切实可行的规避措施是最为重要的环节。

　　充分认识风险

　　由行业性质所决定的作为微利型的物业管理企业，绝大多数在其经营管理过程中承担的有限责任相对其管理服务的客体对象所具有的价值而言是极不平衡的，因而任何一个只要能被称为是风险的事件发生后，足以使企业背上重负或破产倒闭。因此对企业隐藏的危机和可能的风险的充分认识，是企业经营管理者高度责任感的重要体现和基本要求。在物业服务与管理中，风险无时不有，无处不在，“不确定性”是它的根本特征，包括时间、地点不确定，性质、危害不确定。而这些不确定性又源自于人们对风险认识的有限性和对风险管理、控制的难度等。但事物总是双重性的，按照辩证法原理和对事实的情况总结，危机和风险是可以被认识和管理的，这是由风险发生的内在规律决定的。这也正是我们研究风险、认识风险、规避风险甚至利用风险的根本意义所在。

　　风险的表现形式

　　一、接管新建物业可能存在的风险。

　　主要包括：1．接管新建物业无合法报建手续，属违章建筑，物业接管后造成“违法管理”；2．发展商与业主之间的矛盾纠纷不断，物业管理企业遭腹背夹击；3．装修管理中的安全隐患及装修监控难以到位；4．随时会被雇主解聘；5．业主大会或业主委员会滥用职权造成物管的被动局面；6．业主大会、业主委员会未按法定程序成立，使物管企业无法与其合作；7、非业业主滥用业主权利造成物管公司与业主等多方矛盾；8．物管公司之间存在恶性竞争及不正当招投标；9．企业本身服务质量低下等问题造成与业主之间的矛盾纠纷。

　　二、治安及车辆管理中的风险。

　　主要包括：1．业主家中财产被盗；2．业主人身及生命、财产在小区内及户内受到危及和损伤；3．车辆被盗或坠物砸车；4．保安或物管公司员工监守自盗；5．火灾、屋内浸水、爆炸等意外事件发生；6．机械式车库在车辆存放中机件失灵或故障造成车辆损伤。

　　三、收费管理中的风险。

　　主要包括：1．物管企业无依据收费或乱收费，或单方调价；2．实行酬金制过程中忽视业主知情权；3．各类代收代缴费用收费标准不一引发的纠纷；4．财务账目管理混乱或出现财务丑闻；5．业主拖欠管理费时间过长、数量较大。

　　四、公司内部管理及劳资纠纷的风险。

　　主要包括：1．管理不严出现漏洞致使个别员工出现损公肥私行为；2．员工素质低下使企业形象造成损失；3．人才流失造成企业受损等。此外，还有政策法规造成的风险，装修及超标排污等造成环境污染的风险，新闻媒体的突然负面曝光、发难使企业承担的风险，企业主要管理者能力低下、管理失控等原因导致管理危机及经营危机，恐怖事件及疾病流行等造成的社会性危机以及企业的不安全生产及违规操作造成的人员伤亡及设备财产损害的风险等。

　　透析风险的根由

　　物业管理企业面临或发生的风险其根由是综合性的，需要全面分析和研究。归纳起来有以下几点：

　　一、由企业社会化服务的性质所决定的。物业管理服务是一种社会化的服务，因此既受到全社会方方面面的关注和监督，也承受着来自方方面面的压力和制约。

　　二、物业管理作为新兴行业，国家和地方制定的相关法律法规不够健全，行业中成熟的模式和经验较少，根据不同物业特点提供可借鉴的经验更是不足，由此导致的风险点也会增大。

　　三、行业自律和企业诚信不够，由此带来很多风险点。如企业在招投标中出现的不良竞争；接管和交接中存在的矛盾；服务合同履约能力低，服务品质低下；客户投诉得不到有效解决；行业和企业之间不能形成良性互动，激励协调功能和规范作用未能得到发挥；资源和经验不能共享等等，这些足以使企业面临大的风险。

　　四、企业领导的风险意识淡薄导致经营管理中的漏洞、短视行为以及计划不周、预见能力差、忽视员工教育，以及对重要岗位人员的管理失控等，都是风险点。

　　五、服务方式和服务质量与文化民俗和消费心理、消费习惯等方面的冲突，也是企业风险的根由。

　　风险的规避

　　尽管风险具有不确定性，但我们可以时刻关注，摸索规律，检讨工作，准确判断，从而规避风险。具体应做好以下几方面工作：

　　一、以积极的态度抓好风险预防。风险的解决首先要求企业决策者的积极预防。在全面、细致、科学、严谨地安排工作的同时，抓住主要环节，弥补薄弱环

节，堵塞漏洞，通过具体有效的工作预防和排解风险点。如要定期分析和列举可能造成风险的事件和趋向，考虑和分析可能出现的后果以及排解和预防工作所需的人力和财力。同时，要建立科学的风险管理和控制机制，不放过属于危机范围的小概率事件(如上物业管理责任险)，完善风险防范制度，修补重要的关系和造成的损失，在危机中掌握主动，为企业寻找更好的发展机遇。

　　二、建立风险快速处理机制。包括定期分析机制、人员责任落实机制、各类险情紧急处理预案、通信联络和消防演练，做到各类风险发生时按预案进行，有条不紊。在风险将要出现时，管理者要能及时识别、及时应对，尽早弥补险情造成的损失。还要做好善后工作，进行总结检查，吸取教训。

　　三、学习和掌握法律武器，依法排解和处理险情。企业管理者要努力学习法律法规和政策规定。做到各项工作合理合法，各项收费合法合规、有依据，在企业利益受损时，敢于拿起法律武器来维护。

　　四、要从风险中吸取教训或获得利益。风险之所以说可以被控制，是说它不仅可以化险为夷，在风险排解后吸取教训，举一反三，化解同类险情，而且风险在得到得当处理后，使企业形象得以提升。最后企业还要注意提高企业CEO的素质能力问题。这是企业排解和规避风险的关键因素。

篇3：物业管理停车风险其防范

本文提要：很多物业管理企业在停车管理服务中所产生的风险,并不是由于合同制订得不够完善,而是由于自身的管理存在很多瑕疵，物业管理企业要规避在停车管理服务中的风险,完善自身管理,建立全面而系统的管理制度是一个重要的途径。

伴随着物业管理市场的不断发展,停车管理服务已经成为很多物业管理企业的重要工作内容之一。物业管理企业提供停车管理服务,主要义务就是在其所签订的停车合同约定的范围内,减少或是避免车辆的损坏或灭失。对于物业管理企业来说,因停车管理而产生的纠纷是长期以来企业面临的可能赔付金额较大的风险之一。
当前,物业管理的内容和范围正在随着中国城市化进程的加快、社会经济的不断发展而逐步得到扩大和延伸,而停车管理服务也随之变得更加复杂化和多样化。一方面,随着购车者数量的激增,停车设施更加智能化、车位更加立体化,而为之所提供的停车管理服务也日趋专业化和精细化;另一方面,众多的停车管理服务的出现,使得停车服务趋于完善,同时停车服务的收费也逐渐变得公开透明。可以毫不夸张地说,停车服务已经初步实现了市场化。尽管市场可以有效地配置资源,但由于市场存在着潜在的、不确定的因素,因此风险也随之而来。
那么,物业管理企业在停车管理服务中都需要面对什么样的风险,如何防范并规避这些风险呢?要理解停车管理服务所存在的风险,同时进行有效的防范和规避,就必须首先了解停车合同的法律性质,因为停车合同的法律性质在很大程度上决定了物业管理企业所要承担的风险。

一、停车合同的法律性质
对于停车合同的法律性质,目前主要有三种观点:第一种观点认为停车合同属于保管合同;第二种观点认为停车合同属于租赁合同;www.pmceo.com第三种观点则认为停车合同既不是保管合同,也不是租赁合同,而是一种混合型的合同。暂且不论停车管理服务参与主体之间达成的协议具体属于哪一种合同,但无论通过书面协议或是停车管理服务本身的事实来看,各主体之间的合同关系是确实存在的。那么停车合同到底属于哪一种合同?
1、停车合同不是保管合同
通俗地讲,当寄存人和保管人之间发生保管合同关系时,首要的条件是保管物由保管人占有;其次,约定俗成的是保管人要根据保管物的价值收取相应的保管费。但在停车管理活动中,车主并没有将车辆交付给物业管理企业占有;而物业管理企业对各种车辆收取的费用都是相同的(除停车位置的差异),并没有因为车辆价值的不同而出现不同的服务价格。从这个角度来看,停车合同并非保管合同。这也就决定了物业管理企业的停车管理服务不是保管,因此,当出现停车管理纠纷或相应的赔偿时,将所有的停车安全风险都推到物业管理企业是不正确的。
2、停车合同不是完全的租赁合同
要理解停车合同并非完全的租赁合同。首先应该了解“租赁合同”的定义。《合同法》第二百一十二条明确规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”从这个定义的字面意思理解,出租人将停车场地租借给承租人使用,停车合同理所当然属于租赁合同。但在停车管理服务中,出租人却不是单一的,由于产权的多样化,出租人有可能是建设单位、相关业主或者全体业主。如果停车场地的产权所有人即出租人为建设单位、相关业主或全体业主,物业管理企业受其委托代为出租停车设施,并以自己的名义签订停车合同,那么这种合同属于租赁合同,而物业管理企业和出租人之间则为代理合同关系。在停车合同为租赁合同的情况下,尽管物业管理企业不必承担出租人的法律风险,但却不可逃避自身的管理失职所带来的管理风险;反之,建设单位、相关业主或全体业主并没有委托物业管理企业代为出租停车设施的情况下,物业管理企业以自己的名义签订停车合同时,该合同不能视为租赁合同。
3、停车合同是混合合同
虽然停车合同既不属于保管合同,也不完全是租赁合同,但从合同主体的关系看,停车合同既有保管合同的部分特征,也有租赁合同的部分特征,应该是一种混合型的合同。在这种特殊的合同中,物业管理企业所要承担的责任应该根据各方的基本的法律关系也就是民事关系来确定,即遵照合同的约定。物业管理企业可以和停车合同中的各方主体对服务的内容、收费的标准、权力的范围通过合同来约定,以确定物业管理企业应当承担的责任。通过以上分析,我们可以发现,对停车合同法律性质的不同定位,将直接决定物业管理企业所需承担的风险。

二、停车管理服务风险的防范
明确了停车合同各方主体,特别是物业管理企业与其他合同主体之间的法律关系后,我们基本上为物业管理企业在停车管理服务中所要承担的风险划定了一个范围。对于物业管理企业来说,剩下的就是自身管理风险的防范了。
1、树立风险防范意识
企业是一个非常敏感,也是一个非常脆弱的市场主体,任何一种小小的风险都可能会对企业造成不可挽回的损失。因此不能在风险来临时,才去想如何摆脱风险、而要未雨绸缪,在风险到来之前就建立起坚固的堡垒,将风险带来的损失减少到最低程度,甚至有效地规避风险。这需要物业管理企业掌握相关的法律知识,有效地约束自身的行为,将可能出现的风险扼杀在萌芽状态。
2、明确合同各方的责任
现实中,很多停车合同不仅约定了停车管理服务的基本内容,同时还约定了一些额外的内容,尽管这些约定可能在一定程度上增加物业管理企业的收入,但也会给企业造成意想不到的风险,因此,对于物业管理企业来说,应该尽可能地细化停车合同,对管理责任、违约责任、双方的权利义务等事项进行详尽的约定,明确合同各方的责任,以减少风险的产生和纠纷的产生。
3、堵住自身管理上的漏洞
很多物业管理企业在停车管理服务中所产生的风险,并不是由于合同制订得不够完善,而是由于自身的管理存在很多瑕疵。物业管理企业要规避在停车管理服务中的风险,完善自身管理,建立全面而系统的管理制度是一个重要的途径。首先,物业管理企业经营的停车设施的规划和建设是否合法是进一步提供停车管理服务的前提,如果停车设施的规划和建设违法,企业将从经营管理的开始便处于巨大的风险之中。其次,物业管理企业是否具有经营管理停车设施的资格。第三,依照规定制定车辆停放管理制度,对车辆的出入进行严格管理,目的在于确保停放车辆车身不被损害,确保停车车辆的完好。
4、有效地转移风险
以上谈的是在未出现问题的情况下,企业如何有效地防范和规避风险,那么当发生事故时企业如何将自己的损失减小到最低程度?一个现实的方法就是有效地运用保险。企业可以要求车主提供有效的车辆保险证明,并通过合同进行约定,当发生意外或因不可抗力造成损失时,物业管理企业可以依照合同将相关的赔偿责任转移到保险公司身上。
总之,物业管理企业在停车管理服务中公面临诸多风险,而只要企业有自己的一套防范风险的办法,就会始终立于不败之地。
参考文献:
①《最新办公大楼物业管理规章制度全集》,中国科技文化出版社,20**
②《现代物业管理实务全书》,吉林电子出版社,20**
③《最新物业管理纠纷解决与典型案例评析全书》,中国科技文化出版社,20**.12
作者:刘洵

篇4：浅论物业管理中风险管理

摘要:作为物业管理,不仅需要做好社区各项服务工作,还需要做好各种安全防范工作。但是未来灾害的不确定性不仅影响到物业管理的正常运作,也将直接考验物业管理企业的预见能力及防范管理水平。这就是物业管理中的风险管理,也可称之为自我保护管理。风险管理是否有效,不仅可以减少损失,还对物业管理综合素质的提升具有一定的意义。

主题词:物业管理风险管理

一、物业管理风险的概念及影响

物业风险是指物业在特定客观条件下,在特定期间内,由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。

物业管理的风险主要是两方面:一是物业自身存在的风险;二是物业管理企业运营风险。

物业管理中的风险可能产生的损失有:1.增加物业维修等的财务支出;2.引发业主或使用人对物业公司的抱怨,引发矛盾,影响物业企业的正常运作,甚至丧失对其的信任;3.产生法律官司及责任索赔;4.员工受到伤害、财产受到损失;4.正常经营利润受到影响;6.损害公司的声誉或形象,失去长久发展的机会;公司经营状况下降,无法继续生存下去等等。

二、物业管理风险识别

物业管理风险识别就是找出物业及物业管理企业运营中潜在的每一个风险因素。通过风险识别,需要定性而不是定量判断出:哪些环节存在风险因素;每个环节隐藏哪些风险因素;影响各环节风险因素的主要参数是什么;这些风险因素导致风险出现的可能性的大小;如果风险出现会造成的损失程度等等。识别的根据是:以往的统计资料,对某种风险发生的参数如环境、时间、频率、造成的人身或经济损失等规律进行的分析、归纳和总结。风险识别的细致和准确程度直接影响风险分析的结果进而直接影响风险处理对策的正确性,所以选择识别方法时要注意资料来源的可靠性、可参性,另外还要考虑由于偏差疏漏等原因未找出的风险因素的影响。

三、物业管理风险分析

1.按形成不同的划分风险

(1)项目客观风险。是指物业项目所处的自然条件(包括地质、水文、气象等)和物业的复杂程度等客观因素给物业管理带来的不确定性。包含外部所有自然和非自然的一切因素,如天灾、市场环境、物业质量、人为破坏等等所造成的风险。

(2)经营管理风险。由于物业企业在经营过程中,因主观判断失误,或工作疏忽等造成的风险,导致企业经济损失的发生以及企业品牌形象的破坏。企业内部所有决策人员(这里的决策人员不仅指管理人员,而且还包括所有需要独立处理问题的技术和其他一切工作人员,如需要独立判断事故的原因和提出解决办法的维修工人)认识的局限性造成的风险。

(3)人为责任风险。由于责任方的道德、行为造成的财产损失或人身伤害,如恶意行为故意破坏而造成房屋及其设备的损坏、不良行为如乱扔烟头引发房屋的火灾、无意疏忽或违规操作导致电梯等设备运行失控,等等。

2.按风险的分散性划分

(1)可分散风险。如果物业管理中的风险可以通过联合协议或者风险分担协议减少的话,则称可分散风险。这类风险多是不可控风险。在风险发生前,将风险分担出去。比如物业企业将风险大的玻璃外墙的清洗工作常常分包给设备优良、专业化程度高和技术性强的专业清洗公司;还有,面临自然灾害造成房屋损坏的风险,可以通过大量业主购买保险方式分担风险来减少风险发生后的损失。

(2)不可分散风险。可分散风险以外的风险都为不可分散风险。这类风险只能由企业自己保留,时刻做好处理风险的准备。

3.按企业承受损失的能力划分

(1)可接受风险。虽然风险发生后也造成了损失,但其不会影响物业管理的正常运行,而且通过处理风险损失还可能得到收益,这类风险企业一般都会进行自行处理。

(2)不可接受风险。这类风险一般涉及到财产或责任,如果发生就会使企业蒙受诸多损失,使物业管理工作受到阻碍,企业无力或不愿承受的风险,希望通过企业自身外的力量规避。

四、物业管理风险处置

在对物业管理中的风险进行全面分析之后,应以物业管理总目标为依据,根据物业管理中风险的特点、性质、类别及其潜在影响等,制定风险处置方案,控制或减少风险的发生和造成的损失。风险处置方案包括:风险转移和风险自留,风险自留又有风险控制和风险保险。

风险转移是目前许多物业企业已在运用的风险管理方式,主要是将风险影响较大、企业不可接受、可分散的部分风险工程采用分包的方式分包出去,由专业技术性强的其他专门公司承担相应工作。诸如前面提到的大厦的玻璃外墙的清洗需请专门的清洗公司完成。

风险自留是将无需或无法转移出去的风险留给企业自己承担的风险处置方式。在处理自留的风险时,由于成本的问题,企业要制定各种风险控制措施,对不可控制的风险,企业再考虑买物业保险问题。

风险控制主要指物业企业采取各种措施减少风险发生的概率和频率以及降低损失程度。具体措施有:防止风险因素的形成;招聘有经验的物业管理人员;与外来顾问包括保险公司专家共同成立研究风险防范小组;建立健全风险管理制度;加强员工和业主的风险意识和措施培训;购买防范风险的先进技术设施,等等。

在选择了风险处置方法后,为真正实现全面的风险管理,还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中,应该经常检查是否有被遗漏的存在于物业及物业管理运营中的风险因素,要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。因此,有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断循环的环形机制,而且这种机制在运转一段时间以后,要对执行中的处置方案进行评估,以评价风险分析的结果是否准确,选择的风险处置方案是否切实有效,同时还可确定在时空的条件已经变化后,是否可以提出不同的风险处置方案,为下一步的风险管理提供经验数据。

五、物业管理风险管理

风险能造成损失是不可避免的,但我们可利用风险的可测量性,识别出物业及物业管理企业运营过程中各环节的风险,通过对风险的分析,及时采取应对措施,实施全面的监控来防范风险,使损失降到最低,这个系统工程被称之为物业管理中的风险管理。因此,物业管理中的风险管理的主要目标就是以最低人力、财力、时间等成本,控制物业管理中的各种风险或降低其损失,使物业获得最佳的安全保障和保值升值能力,使物业管理企业增加更强的生存竞争力进而提供更令顾客满意的物业管理服务。由于防患于未然,因此,有效的风险管理可以降低物业管理中总的成本。

结束语

当前,许多物业管理企业以在不断的完善和健全物业管理风险管理,为社区公共财产投保,这以是一种常见的方式和措施。但在未来,物业管理中的风险管理涉及的范围将更广,有企业自身经营的风险管理,也有业主更高的服务要求等等。可见,风险管理将成为未来物业管理新的服务模式。

参考资料:机械工业出版社,《物业管理案例解析》,景象。

篇5：物业管理收费风险防范

物业管理收费可以划分为两大类:一类是服务性收费,包括物业管理综合服务费、停车管理费、装修管理服务费、广告设置管理费、专项或特约服务费等;二是代收代付性收费,包括物业共用部位、共用设施设备及绿化场地的水电费、专变供电部位的电费、二次供水的水费、广告租赁、装修垃圾情洁费等。物业管理收费风险也主要体现在两个方面:一是收费纠纷多、收费难、收费率低,给企业经营造成较大的困难;二是替供水供电部门代收代付的水电费风险大,且得不到应有的补偿和报酬。

一、如何化解收费纠纷,克服收费难,提高收费率

收费难、收费纠纷多、收费率低是现在全行业面临的共同问题,也是物业管理的一个难点,因此而产生的纠纷也特别多且复杂。收费难产生的原则:

1、物业管理作为特殊的商品,还未被消费者全部接受,未形成消费习惯。

2、正面宣传不够,使消费者对物业管理不理解,不配合,未形成正常的消费观念。

3、物业管理企业自身服务不到位、不规范,缺乏应有的收费技巧和法律运用实践。

要化解收费纠纷、克服收费难和提高收费率,首先,要向业主提供规范、到位、满意的服务;第二,注意运用适当的技巧,要用“脑子”去收费,等待适当时机,切不可简单、粗暴行事;第三,借助法律手段,要学法、懂法、依法维权。在法律方面值得注意的有两个问题:一是合同问题。国务院《物业管理条例》(下称《条例》)颁行后,物业管理开始全面走向市场,收费的依据主要通过合同来体现。

因此,合同是收费的前提条件,不管何种收费都要以合同为法定依据。特别是在前期物业管理期间,与业主签订《业主临时公约》、《前期物业管理协议》尤为重要,否则就难以明确开发商、业主、物业管理公司三者之间的权利义务关系。二是法律诉讼时效问题,也是权利人生权利的法定时效中断问题。一般诉讼时效为2年,中间如果发生时效中断,诉讼时效可重新计算。时效中断行为有二种:一种是业主同意归还欠费,如“还款计划书”等,这时法律时效中断,重新计算。第二种是物业管理公司发出“催缴通知书”称“及时主张权利”,一般可以每半年向欠费的业主发催缴通知(书)一次,并要求其签收或确认,这时法定时效中断可重新计算。以此来确保物业管理公司的事法权利不超过诉讼时效,保留随时起诉追要业主管理费、水电费等其他费用的权利。

二、如何解决代收代付水电费问题

水电费代收代付问题由来已久,供水供电部门由于设备技术等因素不能直接向最终用户收取水电费,于是就把物业管理公司当作用户,物业管理公司由此成了“冤大头”。代收代付水电费不仅使物业管理公司需垫付一大笔水电费资金,无偿投入大量的人力物力去挨家挨户收取,同时还要无辜地去承担小区管网漏水、正常水耗和电耗、业主拒缴水电费、逃电、偷电等损失所造成的风险。这叫物业管理公司如何承受?这应该算是供水供电部门对物业管理公司的一种侵权行为,应该予以彻底解决,《条例》第45条已明确规定,但现在的问题是如何具体解决?

如果双方都能诚心地坐下来,解决这个问题并不难。目前有两个办法可以选择:第一,如果供水供电部门可以直接向终端用户供水供电,就不需再麻烦物业管理公司了;第二,如果实在无法直接供水供电的,就与物业管理公司建立正常的委托代理关系,以委托合同方式明确双方的责、权、利。供水供电部门在这个问题上,应该转变立场,就被动为主动,不要把风险强加在物业公司身上;物业管理公司应借助协会的力量,积极主动与供水供电部门协商,不到万不得已,尽量不要采取“罢收”行动。要做好物业管理收费工作,不仅要求物业管理人员应学法、懂法,更应依法处事;不仅应知情知理,更应谨慎处事,要善于化解各种纠纷和矛盾,防范潜在的风险,努力营造和谐的小区管理服务氛围。