物业管理需走出观念误区

　　浅析物业管理需走出观念误区

　　我国首部《物业管理条例》将于 9月1日起正式施行。为配合《条例》的贯彻落实，上海正在加紧制订过渡性地方实施细则，9月份起同步施行。与此同时，1997年颁布的地方性物业管理条例《上海市居住物业管理条例》也在抓紧修订，一旦经市人大审议通过，明年初即可施行。市房地资源局副局长马云安在接受采访时表示，新《条例》对物业管理领域的一些热点难点作出了明确界定，它将指导上海实施细则的制订。在解读新《条例》时，有必要走出一些观念误区。

　　首先，谁是物业管理的责任主体。过去，市民居住的房产属于国有，房管所受国家委托管理居民租住的房屋。如今绝大多数物业都属于业主的私有财产，在这种情况下，国家立法的指导思想非常明确，就是突出强调保护业主的财产权利，因此物业管理的责任主体不是政府部门、开发商和物业管理企业，而是物业区域内拥有私人财产的业主。

　　其次，物业管理企业与业主是什么关系。新颁布的《物业管理条例》明确，业主与业主的关系、业主与开发企业的关系、业主与物业管理企业的关系等，属于民事关系，而不是行政关系。因此，过去很多物管企业认为自己和业主是“管理与被管理”关系，这是不对的。这一观念如果不扭转，很多纠纷将无法消除。另外，一些业主觉得自己和物业管理企业是“主仆”关系，这也是错误的。因为业主和物业企业双方是法律关系平等的双方，物业企业受业主委托对物业进行管理，双方事先已签订有法律效应的合同。

　　据介绍，我国首部《物业管理条例》创设了八项新的制度，将成为今后上海实施细则中的“亮点”。

　　一、业主公约制度。《条例》规定，业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。（点评：业主虽是物业管理主体，但行为也不能“野豁豁”。）

　　二、业主大会制度。居住小区内制订和修改业主公约、选举或更换业主委员会委员、选聘和解聘物业管理企业、决定专项维修基金使用等重要事项，必须由业主大会决定，并经2/3以上业主通过。（点评：居民之事无小事，仅由业主委员会决定是不行的。）

　　三、前期物业招投标制度。在前期物业管理中，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　（点评：谁开发，谁管理，开发商与物业管理企业不能老上演“父子情”。）

　　四、物业管理企业承接验收制度。物管企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验，还应当与业主委员会办理物业验收手续。（点评：承接验收清楚，才能避免日后相互扯皮。）

　　五、物业企业资质管理制度。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。（点评：“野路子”房管家出局。）

　　六、从事物业管理人员的职业资格制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（点评：物业管理人员必须遵守“行规”。）

　　七、物业服务收费制度。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，在合同中约定。（点评：物业服务收费也要“质价相符”。）

　　八、专项维修基金制度。专项维修基金属业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。（点评：维修基金，专款专用，不得挪作他用。）

　　据悉，这八项制度中，上海已经实施的有维修基金制度，物业企业资质管理制度、业主公约制度以及物业管理企业的招投标制度等四项。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：前期物业管理误区对策

前期物业管理是指在业主大会成立前,开发建设单位委托物业管理企业进行管理服务的活动。前期物业管理跟一般意义上的物业管理存在着明显的区别:一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业管理公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。而一般意义上的物业管理,是由业主委员会行使选聘物业管理公司的职权。

前期物业管理的两个作用

实施前期物业管理,一是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去,物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始,物业如果存在功能与质量问题,难有回天之术,最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题,及时进行调整,使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。

二是有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理,建房者只顾自己建房,不会充分顾及用房者与管房者的利益,结果房子交到用房者与管房者手中时,往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷,建房者晕头转向,用房者怨声载道,管房者里外受敌。有了前期物业管理,物业管理企业不仅从建房者的角度,更会从用房者与管房者的立场,凭借对物业的专业知识,认真审视物业建设的功能与质量问题,向建房者提出合理化的意见与建议,当好参谋与助手,使建房者省钱省力,用房者舒适满意,管房者专心服务。

前期物业管理的三个认识误区

受开发商委派,不受制于业主。前期物业管理阶段,是业主入住尚不充分,还不具备召开业主大会、选举业主委员会和聘请物业管理公司等诸项条件的阶段,因此,由开发商聘请或委派物业管理公司进行管理,应该是情有可原、无可厚非的。这种目前被开发商广为采用的办法,本身并没有错。它有利于业主顺利度过从入住到后期物业管理这个空白期。但是,因为前期物业管理公司并不是与业主签订的管理合同,而是与开发商签订的管理合同,对入住不充分造成的物业管理费收缴差额,开发商甚至可以给予补偿,这就难免造成物业管理公司只对开发商负责,不对业主负责的情况。一家对业主没有责任的物业管理公司,能够搞好对业主的服务吗?显然会大打折扣。更何况,有的物业管理公司只是开发商名下的分支单位,本来就是一家人。因此,当业主对开房商提出房屋质量、合同承诺、物业管理等各方面的问题时,物业管理公司就有可能站不到业主这一边,因为经济利益这支无形的手在起作用。

抱着临时观念,形成短期行为。前期物业管理阶段,是从第一户业主入住之时起,到开发商与业主委员会办完交接手续、新聘的物业管理公司到位之日止。基于这种情况,有的前期物业管理公司并不全心致力于提升服务质量,打造企业品牌,赢得市场信誉,以图长期经营;抱定的是临时观念,采取的是应付态度,只谈收钱,不谈服务,混到合同期满再由开发商安排一个地方,依然有饭吃。而作为开发商,对于这种短期行为,往往睁一只眼闭一只眼,房子已经卖出去了,钱已经到手了。前期物业管理不但不是效益增长点,甚至还要倒贴钱,服务质量如何,实在是懒得过问。这样,吃亏的当然是业主。

凑成草台班子,造成管理失范。某些前期物业管理公司,不光是基于“前期”二字,主观上不想搞好服务,还由于它是由开发商找的几个富余人员凑成的草台班子,拿一个临时资质,就匆忙上阵搞物业管理。这样的物业管理公司,人员良莠不齐,根本就不懂物业管理为何物,以为只是值值班、扫扫地就是物业管理。殊不知物业管理应有深得业主认同的服务理念,是一门与人打交道的学问,还需要有应对本专业的技能和知识。什么也不懂的人来搞物业管理,管理便失去了规范。

前期物业管理“三部曲”

“瞻前顾后”,精心做好施工队段的管理服务。这项服务在小区交付使用前提供给发展商参考,其主要功能为:针对性地提出小区现存的会影响未来管理的问题,使发展商能有时间考虑改善措施,以减省日后管理设施修改或增加的费用;在业主入住前

篇3：国内物业管理规模化慎防三大误区

　　国内物业管理规模化慎防三大误区

　　物业管理行业内外论及物业管理发展态势时，无不认为物业管理的规模化发展是必然趋势。持此观点的专家学者们的共识，基于以下几个不争的原因：一是物业管理产业化势在必行；二是物业管理企业只有通过规模化，才能达到效益化；三是企业资源配置的合理化，只有通过规模化才能形成优化；四是社会平均劳动成本的降低与企业成本的下降只有通过规模化才能得以实现。然而，当前我国物业管理行业在规模化的进程中却存在三大误区。

　　误区一：规模化就是管理面积扩大

　　大凡资质评审、合同谈判、行业排队等，人们首先关注的就是企业的管理面积，一时间，洛阳企业对外东讨西伐、南征北战，重组、兼并、合作、顾问顿起热潮，不管远亲近邻，只要数字攀升，便能心满意足。但冷静地审视物业管理规模化“大跃进”的结果，不难看出，单纯的数量化推进造成了极大的危害。首先是违背了企业宗旨，偏离了效益这一核心原则。其次，忽视了量与质的辩证关系。量以质为前提，重量轻质的结果极易助长企业的形式主义倾向。简单累积的办法忽视了物业的差异性特征，物业管理与有形产品市场份额的扩大有着本质的区别。第三，企业内部和企业间的购并重组，应当具有偶合性，“血型不符的嫁接”，结构不同的联手，其结果不仅不会形成递增效应，相反会导致排异反应，形成企业内耗。物业管理企业的联合应当以文化认同为基础，以优势互补为准则。

　　误区二：有规模就有品牌

　　人们普遍认为，物业管理已进入品牌经营阶段，物业管理的竞争已演绎成品牌竞争。既然要树立品牌，就不可避免地要进行品牌告知。近来物业管理项目中标、接管的消息不断，一些本名不见经传的企业也常见诸报端，企业也陶醉其中，热衷宣传、迷信炒作，比企业就是比消息的风气日炽。品牌应当是能为顾客提供其认为值得购买的功能利益及附加价值的产品，它具有识别功能、承诺功能和价值功能。第一，品牌传播要经过奠定品牌资产基础、累积品牌资产、提升品牌资产等几个阶段。“花钱买吆喝，赔钱赚项目”的做法与品牌经营是背道而驰的。第二，品牌并不完全是建立在物业管理规模之上，而是以过硬的服务品质、优良的管理绩效、全面的顾客满意为基础，建立品牌核心价值，规划品牌系统，塑造品牌形象、建立顾客忠诚。万科、中海、鹏基等知名企业遵循“有所为有所不为”的原则，既取得了可观的经济效益，又取得了良好的品牌效益，经验值得借鉴。

　　误区三：规模化就会规范化

　　一种观点就是只有走规模化发展的道路才能推动规范化的形成。这种外因决定内因的认识对行业与企业的发展也造成了一定的影响。它主要体现在两个方面，一是颠倒了规范化与规模化的前后关系，是先有规范化后有规模化，还是先有规模化后有规范化？不少企业急于求成，跟风攀附，在根基不稳、后方吃紧的情况下，也要疏通关系，致力于公关，拿下异地物业。结果，接下项目后，难以消化，暴露出内虚的致命缺陷。异地项目市场环境复杂，难于应对，公司上下只好忙于救火，导致前方后方都受到重创，其内未安，又要攘外，两败俱伤做一日和尚撞一天钟是必然的结局。练好内功，才能传出真经，抱着侥幸心理去拓展市场，不会取得双赢的效果。第二，规范化与规模化脱节，在企业资源配置上优先保障拓展项目，以争取合同承诺条款的实现。但这种保障规模扩张的做法，结果会造成本部因人力资源不足使本有的管理规范等优势逐渐失去，同时，外围物业也因后院吃紧而难以维系。所谓ISO9000、CS战略等规范运作的方式也会落得徒有虚名。规模化运作往往会造成跳跃式发展的最大矛盾就是企业资源短缺，尤其是人力资源匮乏，要求也与其他行业有别，既要理论，更重实践。人才的培养需假以时日，不可拔苗助长。

　　物业管理规模化势在必行，但在规模化进程中，我们必须探寻规模化的规律，走出误区，尽可能少走弯路。尽可能少犯急躁冒进和形式主义错误。只有这样，物业管理规模化目标才能真正实现。

篇4：物业管理师考试之备考误区

　　20**物业管理师考试备考误区

　　误区一：反复听课，以听课代替看书记忆。

　　有的朋友很喜欢听课件，同一个老师的一遍不行，听两遍;听这个老师的还不放心，还要找别的老师的来听。就拿基础班来说，一门课程大约30个小时，听两遍就60个小时，如果找还要听别的老师的，那就差不多100个小时。这是多么庞大的时间数目呀，难怪说时间紧张。听课件当然轻松了，跟着老师的思路(有的朋友甚至还不跟思路呢，就在那里耗时间)，还可以看网页，聊QQ，啥都不耽误，而且到了结束，感觉整本书都掌握了，自我感觉还不错。但是一做题，就出问题了，这里记不清楚那里不能确定，到头来，还是不会做题。

　　那么，问题出在那里呢，该如何利用课件呢。

　　俗话说：“师父领进门，修行在个人”，课件也是这样的作用，起到领进门的作用，如果你能看懂教材了，也就表明你已经进门了，如果这个时候还纠缠在课件上，我觉得你永远在门口徘徊，不可能进入修行阶段，而考试难度，永远不可能停留在入门阶段。所以，我觉得课件听一遍(在不明白不理解的地方听两遍)就行，做到难点重点心中有数，做到能读懂书上内容为止。切记不要以听课件来代替看书做题、记忆理解!

　　误区二：重点抓讲义，以讲义为中心。

　　有的朋友很喜欢看讲义，不可否认，讲义是教材的浓缩，是教材的升华，也是老师们对教材重点难点的提取，但是因为这就放弃教材，无异于舍本逐末。对于知识结构，只有教材最完善，尤其是没有基础或者基础差的朋友，理解教材是复习第一步，那些简单的定义概念，对于以后的大题非常有帮助。说白了，只有教材才能让你树立完整的知识结构，其他的无一能达到此目的。那么如何利用讲义呢，讲义要和课件一起用，在明白了那些基本含义之后，和课件一起对重点难点知识吸收用!

　　误区三：到处找题做，做多了就理解了。

　　现在市面上的练习很多，我的看法是买一本就行了，做100道题，掌握1道和做10道题掌握10道，那种方法更好，我想大家都知道。其实呀，最好的练习就在身边，那就是教材上的例题。很多朋友在利用这个资源的时候就是“看”题，而不是“做”题，看一看答案，都会，一做题，都不会--翻看书了然，关了书茫然，实际上是完全没有掌握。我的观点是，对于书上的例题，不管大小，难易，都按照考试的要求认真的写在本子上，好好做一遍。很多通过了考试的朋友，也不一定能把书上的例题答对80%以上，所以大家可千万别小看这些例题。一遍不行做两遍，这样反复记忆，大有裨益的。对于其他的练习，我的建议是最少做两遍，一定要做到：做了就能掌握，掌握就能吸收，吸收就能融会贯通。那种看题式的练习方法，越少越好!

　　误区四：听课练习重要，书反而受冷落。

　　书是圣经，一切练习考题都来源于书，所以怎么强调书都不为过，在考试的最后一个月，最好反复看书，反复记忆。听课练习看讲义，这一切都是为了更好的掌握教材，都是一种手段而已，如果过于重视这些手段，而忽略了最主要的教材，那真是得不偿失。

篇5：物管师考试之物业管理的10大误区

　　物管师考试之物业管理的10大误区

　　随着房屋建成和买房人入住的增加，物业管理的纠纷将逐渐代替交房纠纷而成为社会关注的焦点，要从根本上解决物业管理问题，首先要澄清思想认识上的十大误区。

　　十大误区

　　误区一：物业管理=物业公司管理。

　　误区二，业主不是“上帝”，物业公司和业主不存在“主人”和“仆人”的关系。

　　误区三：强调业主自治，并不是说这个小区里业主说了算。

　　误区四：买房人在买房时只重视房屋本身的价格，对物业管理的问题往往觉得等到入住以后再说，这为物业管理纠纷埋下了隐患。

　　误区五：业主不交物业管理费，是因为业主的消费观念没有转变。

　　误区六：物业公司冤枉，大部分问题是代房地产商受过。

　　误区七：不承认房地产商发展的物业没有卖出之前，也是业主。

　　误区八：房地产商和物业公司签订的物业管理委托合同没有到期，业主委员会不是签字方，无权解除合同，否则，物业公司的前期投入会受损失，还会影响物业管理的稳定。

　　误区九：物业管理行业是一个低技术、劳动密集型产业，需要企业的培训，逐步提高，业主不应对物业公司要求过高。

　　误区十：过分强调市场原则，忽视政府对公共服务价格约束的作用和必要性，忽视人民的承受能力。