物业收费难症结药方
物业管理行业近几年迅猛发展,被人们视为“现代化朝阳产业”,但是在这个朝阳产业的背后却潜藏着一个巨大的生存危机,即物业收费难的问题。业主不交、少交或者欠交物业管理费在如今的物业管理行业中似乎已成为一种屡见不鲜的现象,它已经成为制约物业管理企业生存和发展的一个“定时炸弹”。本文试从物业管理企业收费难的“症结”和“药方”分析入手,欲寻求到解决物业管理企业收费难的有效途径,以飨读者。
一、试探物业管理企业收费难的“症结”所在
1.业主对物业管理行业的认识不足。
业主并非物业管理专业人员,对物业管理行业的法律法规不甚了解。一般业主在购房时只关心房屋的价格及产权证等问题,对于物业管理这个系统性的有偿服务行业了解不多,即使有些业主对该行业有些认识,但也大都存在片面性和间断性。
当前,业主普遍认为物业管理企业的工作是“包罗万象”的,包括保洁、保安、绿化,甚至房屋出现质量问题也应全部由物业管理企业负责。其实,业主的这些认识都是带有一定的局限性,因为类似房屋质量问题都应由房屋施工单位等来负责处理,物业管理企业并没有权利来处理这些问题,但是业主对此并不了解,在物业管理企业没有及时解决他们所遇到的问题时,有的业主就会以物业管理企业服务管理不及时、不到位为借口拒交、少交或者欠交物业管理费。
2.物业管理企业为业主提供的服务不够专业。
物业管理企业的从业人员素质不尽相同,一些服务意识差,在工作中存在服务不到位、不够专业的员工在物业管理行业里也是大有人在。::有的物业管理企业管理者对员工的服务态度和服务技能不重视,导致了企业员工在对业主进行管理服务的过程中无法摆正自己的位置,这样容易出现员工对业主只管理不服务,服务态度不好等有损企业形象的行为,这就及其容易引起业主对物业管理企业的不满,所以导致物业管理企业在收取物业管理费用的时候“遭遇”阻挠。
3.部分房屋工程质量存在问题。
有些由于建设施工单位在修建房屋的时候采用劣质的建筑施工材料等原因,导致部分业主所居住的房屋存在着这样或那样的工程质量问题,比如屋面漏水、墙体裂缝等质量问题,房屋出现这种质量问题,有些业主往往容易在气愤的情况下意气用事,不能理智地去找开发商或者建设单位进行交涉、处理,反而把根本没有能力解决此事的物业管理企业当作“出气筒”,一旦物业管理企业对此事不予解决,业主就会用不交物业管理费的形式表示对物业管理企业的不满。
4.个别业主交纳物业管理费心存侥幸。
现在确实有极少数业主在交纳物业管理费用方面存在着侥幸心理,如贪图小利、躲避、逃避交纳物业管理费等。面对这些心存侥幸的业主,物业管理企业对他们无可奈何、无计可施,因为企业没有权力依照法规来对这些业主进行处罚。久而久之,这种状况既严重挫伤了别的已经交纳物业管理费的业主的缴费积极性,同时也影响了物业管理企业在管理服务中的有效运营。
5.业主中的“关系户”和“
篇2：物业管理收费难解决之道
一、物业管理收费现状
物业管理收费、收租难是一个公开的秘密,在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。据统计,物业管理收费达到100%收缴率的小区寥寥无几。有些小区的业主不愿交纳物业管理费是缘于对物业服务水平的不满;而有些小区的业主“拒交”是认为别人动了自己的“蛋糕”。例如,北京市某花园是一个新建高档商品房小区,开发商在预售房屋时口头表示物业服务费大致为每平方米1.8元,但在向业主交房时却公告称物业管理费确定为每平方米
2.35元(含设备运行费每平方米0.55元)。业主收到通知后纷纷到区物价部门投诉,经协商,最后确定业主实际物业管理费为每平方米1.85元。
基于物业管理的不可分割性,部分人拖交、欠交物业管理费、房租,不仅侵害了物业管理公司的权益,同时也侵害了同小区其他业主的利益。据调查,北京南城某小区业主 60 ~ 70 %为回迁户,且其中有相当一部分业主在拆迁时是私房户。他们认为,物业管理公司将小区地下室出租、且在小区空地上划停车位收费都是经营性收入,如再向住户收取管理服务费则不能接受。可见,对公用面积的使用经营不能与业主达成共识是导致欠费的原因之一。
还有一些小区的业主反映:一些物业管理公司没有严格
履行他们的服务承诺,服务不到位,造成业主经济损失,甚而在封闭的小区曾发生过入室抢劫。对此业主怎能心甘情愿地去交物业管理费呢?
二、物业管理收费纠纷产生的原因
笔者曾在物业管理企业中工作多年,通过对实践经验的总结,造成物业收费纠纷有开发商、物业管理公司和业主几方面的原因。
首先,开发商遗留的问题。例如给业主一些虚假承诺,公摊面积不实、施工质量低劣、规划的配套设施不到位问题、项目分期开发影响居住环境、售后服务不到位等,在业主接房后这些问题得不到有效解决,自然将矛头指向物业管理企业。而面对这些问题时,物业管理企业又缺乏对开发商的有效制约,不能从根本上去解决业主面临的问题,从而引发业主以拒交物业费的方式来维权。
其次,业主的办事方法有时也是“凭感觉”,开业主大会讨论时,有的业主发言时像小孩子吵架似的发泄情绪,这对于事情的解
决于事无补,只会使矛盾不断升级。而在物业管理较发达的国家或地区,业主如果认为物业管理收费过高,会理性地审查物业管理公司的预算报告,或找评估机构来对其收费进行公正评估。
再次,物业管理公司存在不规范运作,主要体现在财务制度和管理缺乏专业性,不能提交物业收费的预算、决算等财务报告,无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如何构成和分配使用的。比如地下停车库收费,应该明确列出管理人员工资、设备费等费用支出项目情况,让业主看个“清清楚楚、明明白白”。而有些物业管理公司
篇3：现阶段物业管理收费难点分析解决措施
本文提要：确定合理的物业管理收费标准,已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问,物业管理作为一种由企业提供的服务,与政府的行政管理是有严格区别的,属于典型的经营性服务,其收费也属于经营性质的收费。
经过二十几年的发展,物业管理服务已越来越被人们所认识,它对提高人们的居住质量、提高物业价值有着不可低估的作用。然而,在其发展中仍遇到很多困难,其中最突出的是物业管理收费难。如今物业管理收费已经陷入了“收费高,居民承受不了;收费低,物业管理企业难以正常运营”的怪圈,但是这一现象的出现,也是有原因可以追溯的。
一、物业管理行业的特殊性
确定合理的物业管理收费标准,已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问,物业管理作为一种由企业提供的服务,与政府的行政管理是有严格区别的,属于典型的经营性服务,其收费也属于经营性质的收费。但是,物业管理作为一种以提供管理服务为主要内容的收费,它与一般性经营收费相比,也有一些比较明显的不同的特点。
1.管理模式的不一致。
这是造成小区物业管理收费难度大的主要障碍。在同一城市,政府机关办公、住宅区的物业管理费用由财政支付,不向居民收费,(来自:www.pmceo.com)而在集中开发的商业住宅区的物业管理费用均由业主负担,这就使居民对实施物业管理收费产生抵触情绪,同时也给物业管理收费增加了困难。要想改变这种现状,就必须实行谁受益、谁负责的原则。
2.情况复杂,差别大。
物业管理,从服务对象看,既有住宅区的物业管理,又有商业办公楼和工业区的物业管理。仅住宅区的物业管理,又可分为老住宅区和新住宅区的物业管理。这就造成不同收费对象不仅在服务规模不一致,而服务的内容和深度要求也都不同,收费标准也不同,这种收费和服务内容的参差不齐是物业管理服务的一个重要特点。
3.公共性综合服务收费与个体特约服务收费并存。
公共性综合服务收费,是指物业管理者为公众业主提供物业维修、养护、环境保洁和区域保安等多种内容的综合性服务,不分人,不按项,定期结算,一并收费;特约服务收费则指物业管理企业按不同住户之约,一项一收,一事一结,前者笼而统之,后者一目了然。因此,重点是要强化综合性服务收费的监管,增加通明度,这是做好物业管理收费工作的一项重要内容。
4.服务个体的不完全选择性。
综合服务是物业管理的基本形式,其服务无排他性。因综合性服务费,对一定的服务群体来说,可通过设置竟标和合同形式,充分体现自愿委托的原则,而对公众群体中的诸多个体,则不一定能充分体现自愿委托的原则。目前,在一些实行物业管理的住宅小区中,出现的缴费不齐与拒绝缴费的纠纷,在一定程度上也是这种群体与公众群体之间选择服务方向不完全协调的反映。因此,做好物业管理收费,除通过业主委员会形式来协调这一矛盾之外,更主要的则需要通过法律、法规的形式来规范、调节经营者与业主之间的债务和收费之间的关系。
5.物业管理最大的特性是带有地区性。
物业管理企业对建筑及其附属物、场地和环卫、治安、绿地、道路等实施维修、养护管理,是一种企业行为,与具有属地管辖权的街道办事处、居民委员会、公安、环卫、园林、商业以及水、电、气等相关部门在管理上容易产生交叉与矛盾,再加上有些事情职责不明,给业主带来许多烦恼和不便。
二、解决物业管理服务费用难收的对策
1.完善物业管理法律法规。
市场经济就是法制经济,物业管理是一种市场行为,是物业管理公司通过市场竞争中标,与物业所有人签订物业管理委托合同,对住宅小区房屋建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治,为物业所有人、使用人提供综合服务的市场行为,和其他市场行为一样,物业管理行为必须用法律进行规范。当前规范物业管理当事人行为的法律还不够健全,随着物业管理在城市的全面推行,需要对物业管理行为进行规范的内容越来越多,必须不断完善物业管理的相关法规。
2.制定切实可行的物业管理服务收费标准。
当前,政府指导价的物业管理服务收费标准,是物业管理公司根据其与业主委员会或物业所有人、使用人代表商定的服务项目、深度、质量和开支等情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理主管部门意见后,以独立小区为单位核定的。物业管理公司向物价部门申报前,应再征求住宅小区业主委员会或物业所有人、使用人代表的意见,以确保物业管理服务收费标准能够为小区绝大部分物业所有人、使用人所接受。
3.采取相关政府措施,促进和鼓励物业管理企业合并、重组,实现规模经营,降低经营成本,为降低收费标准创造条件。
物业管理收费之所以陷入两难境地,很大程度
本文提要：确定合理的物业管理收费标准,已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问,物业管理作为一种由企业提供的服务,与政府的行政管理是有严格区别的,属于典型的经营性服务,其收费也属于经营性质的收费。
上是因为物业管理企业没有取得规模经营效益。为此,解决物业管理收费两难处境的根本出路只能是实现规模经营。通过制定并采取相关优惠政策、措施,如税收优惠、政府协助指导、培训等措施,促进、鼓励相邻物业管理公司,实现竞争、合并、重组。充分发挥人力资源潜力,降低经营成本,为进一步降低收费价格,以适应大部分业主的收入水平创造更多的有利条件。4.严格物业管理企业财务管理,实现财务公开化。
物业管理企业的财务收支情况应定期向业主公示,接受住户的监督,使业主明白自己交出的钱都用在了什么地方,从而使业主明白缴纳的管理费的必要性和重要性,进而使他们被动缴费主动缴纳各项管理费用。
5.鼓励物业管理公司开展多种经营服务。
物业管理从其与住户的紧密程度,可以分为经营性物业管理和不可经营性物业管理。其中,不可经营性物业管理,如:共用设备维护、住宅小区清洁、治安、绿化等,由其所产生利益的产权属于群体业主,对其具体的个体业主来说,利益关系不是很紧密,因此,个别业主总想不缴费,希望其他业主缴费,然后“搭顺风车”。对于这部分物业管理项目,如果没有强制缴费的具体措施,最好是降低收费标准,对于可经营性物业管理来说,如:在小区内保管车辆、开办托儿所、经营日常用品及相关商务项目,由于其所产生利益的产权直接归入个人所有,因此,按市场价收取相应费用几乎不存在任何困难,物业管理企业应尽可能在搞好不可经营性物业管理的同时,更多的开展这类业务。
6.积极解决特困户的缴费难问题。
住户按时缴纳物业管理费是物业管理企业正常运营的前提。如果没有个别住户因经济困难而不缴纳管理费,则将有其他住户效仿借经济困难为由拖欠物业管理费。因此,为了保证物业管理正常进行,对经济困难的住户,要具体问题具体分析,如果是因病造成经济困难的,由政府或其他慈善机构给予适当的补助,如果是下岗或待岗的,可以以工代费。
总之,解决物业管理收费难的问题,有利于物业管理工作正常的开展,有利于改善城市居民的居住环境,有利于提高城市的文明程度,加强和千方百计切实解决物业管理收费难的问题,对促进物业管理逐步步入健康发展的轨道,具有很强的实现意义和很大的紧迫性。
参考文献:
1.王占海,《追索物业管理服务费的法律手段研究》,20**年5月
2.王荷,《物业管理经营之道》,机械工业出版社,20**年1月
3.罗小钢,《物业管理金典》,中山大学出版社,20**年1月
篇4：物业管理收费难问题思考
《 物业管理条例 》 的诞生,使物业管理行业有了一个国家性的规范文件,明确了业主与物业管理公司的关系,确定了各自的权利和义务。随着时间的推移和各项配套政策的出台,物业管理企业也会向健康、有序的方向发展。
物业管理收费难问题一直困扰着物业管理企业,成为物业管理企业健康发展的瓶颈。分析其原因主要有以下几点:一是没有一个规范性的文件,物业管理活动各方的权利和义务、物业管理服务标准不明确,发生纠纷后难以界定责任;二是与业主的沟通少、宣传少,业主不完全明了物业管理公司的性质、物业服务费应包含哪些内容、哪些应该列入维修基金范围内、哪些应该在有偿服务范围以内;三是部分业主对物业管理有一些误解,认为只要交了物业服务费,有事就得找物业管理公司。不管是公共部位、公用部位的维修,还是业主财物被盗,物业管理公司都必须承担责任;四是计划经济时代传统做法的后遗症,过去的物业管理费和取暖费都由所在单位报销全部或一部分,现在单位不再报销这笔费用,业主思想上转不过弯来。
如何解决收费难的问题,笔者认为应该对症下药,抓住主要矛盾,找出解决问题的办法。
一、物业管理企业与业主之间的问题
首先,是物业管理企业的自身建设问题,提高职工队伍素质,完善内部管理制度,制定达标要求,使业主看到一个规范文明的物业管理队伍。
第二,推进与业主的沟通,现在的业主对“物业管理”的含义并不真正理解,甚至有的物业管理公司员工也似懂非懂,遇到业主发问时解释含糊。所以建议物业管理行业发起一个宣传攻势,使业主明白什么是物业管理,交费后应该得到哪些服务,服务的标准是什么,业主有
哪些权利和义务,以此推进与业主的沟通。与业主沟通的方法包括:记住业主的姓名,见面时礼貌的呼出对方的姓名或称谓,会使对方感到非常愉快;尊重对方的习惯,了解不同民族、地区、国家、宗教的基本常识,关键时刻不失礼,会使对方感到温馨;微笑服务,物业管理人员必须让微笑去感染、沟通每一位业主的心灵,运用关怀沟通,如婚、丧、嫁、娶,送去一束鲜花、一份贺卡或几句温馨的祝福。在他们真正困难时,给他们一些实实在在的、力所能及的帮助,解决一些必要的、特殊的困难。
最后,在提高服务水平的基础上,积极做好业主的工作,让他们明白业主的义务包括什么,哪些服务项目是必须交费才能享受的。对少数无理取闹、拒不交费者,只有诉诸法律,使其得到应得的惩罚。
二、物业管理企业与周边部门的问题
1.代收代缴问题。
主要是水电费和取暖费,虽然《物业管理条例》已经明确规定:“…… 应当向最终用户收取有关费用”。以此明确了物业管理企业可以拒绝代收代缴水、电、暖等费用。目前,代收代缴对物业管理企业的最大隐患是不能足额收取费用的风险问题,业主欠费由物业管理公司垫交,一些物业管理公司将因此受到牵连,甚至导致破产。现在的文件都在讲“三表出户”,可是费用该由谁拿,在笔者访问过的几个用户中,大部分都说“不拿”或“拿不起”。新建小区供暖已基本改为单户串联,老小区供暖是串联网,不用说户与户分不开,就是单元与单元也很难分开。所以,老小区在没有资金改造单户控制的情况下,只有加大工作力度。
2.维修基金问题。
业主认为,我交了物业管理服务费,我水池坏了,屋面漏水了你应该给我修理,物业管理公司向其解释,由于是老小区,没有维修基金,要修理就需按有偿服务的原则收取费用。而业主一听还要拿钱,就产生不理解、不满意。虽然许多地方已经出台了维修基金管理办法,但还有一些相关政策未出台,如老小区的维修基金筹集办法。等有了相关政策问题也就解决了。
3.财产失盗问题。
业主对物业管理公司不满意,其中主要原因之一就是财产失盗问题,摩托车失盗、自行车丢失、汽车也有的被盗。这是一个敏感的问题,很多部门不愿意触及。但我们要说:“物业管理不是万能的”。要让业主知道,物业管理是对相关物业的管理,不是对业主的人身安全和财产进行保险。根据建设部、公安部、民政部规定,小区治安首先由公安部门负责,其次是居民委员会要把小区综合治安抓起来,物业管理公司要配合把小区治安工作做好。另外,目前人们对车辆被盗要不要赔偿的问题也说法不一。比如,收了车位费的车辆被盗,一种说法是“有人看管,又收了看管费,车辆被盗是严重失职,必须赔偿”;另一种说法是“第一,我收的是车位占用费,不是看管费;第二,没有形成完全托管关系,我没有完全控制你的车;第三,车位费是统一的,而汽车的价值却不一样,应按多少赔偿,要赔偿的话,是否应按车的价值收费”。因此,为了有效规避汽车失盗带来的纠纷,应将失盗赔偿问题纳入保险公司理赔范围。一切存放车辆,必须有失盗保险手续。
综上所述,物业管理收费难的解决,既需要物业管理企业自身努力的工作,又需要社会各个方面的支持,更需要健全的政策作后盾。随着《物业管理条例 》、《业主大会规程》 、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等
篇5：试议物业管理收费难
一、收费难的原因
1.开发商遗留问题。
我国的物业管理有多种形式,但不管哪一种形式都与开发商有着千丝万缕的关系。从业主的层面看,开发商的遗留问题主要是房产质量。有不少业主,分辨不清所发生的房产质量问题是建设质量的问题还是管理质量的问题。如果是建设质量问题,业主希望通过物业管理公司出面,代表业主向开发商交涉。如果发生的是管理质量问题,业主也只能通过向物业管理公司报修来解决。
从物业管理公司本身来看,业主和开发商都期望尽快解决问题,如果物业管理公司利用自己的力量或者协同开发商将问题解决了,不仅能缓解业主与开发商之间的矛盾,而且也能使物业管理公司的服务得到业主和开发商更多的支持。实践也证明:帮助业主和开发商解决问题,其实就是帮助了物业管理公司自己。
2.消费意识不强。
业主接受物业管理企业所提供的服务,交纳物业管理服务费是天经地义的,特别是物业管理作为市场经济的产物,有偿服务,合理收费是市场经济的基本原则。如果业主不交物业管理服务费,物业管理企业的生存和发展,岂不成了无源之水,无本之木。::但目前一些业主、物业使用人的观念仍然停留在计划经济的时代,一方面他们要求物业管理服务的内容越多越好,管理服务愈到位愈好,另一方面他们又希望,物业管理服务收费标准越低越好,越少越好,不收最好。特别是一些业主即使购房时交了一次物业管理服务费后,便拒交物业管理费,并心安理得的接受无偿服务。有的个别业主不但自己不交物业管理服务费,还串通其他业主拒交物业管理服务费,使物业管理企业的收费率大打折扣。
3.物业管理服务费收支缺乏透明度。
物业管理企业收取业主、物业使用人的费用及其使用情况应当定期向业主公布,这既便于业主了解物业管理服务费的收缴及使用情况,接受业主的监督,又可避免业主对物业费使用情况产生怀疑,这也是人之常情。但是,目前一些物业管理企业缺乏物业管理服务费收支情况的
透明度,不愿向业主公开。业主、物业使用人只见交费,不了解支出,造成业主、物业使用人心里不平衡,认为物业管理服务费交有影,去无踪,造成业主拒交物业管理服务费。
4.物业管理服务不到位。
应当说,物业管理经过 20 多年的发展,不仅行业规模迅速壮大,而且物业管理服务水平明显的提高。但是,目前仍有个别物业管理企业违背物业管理服务合同,侵犯业主、物业使用人的合法权益,多收费,少服务,管理服务不到位。由于业主、物业使用人享受不到合同约定的管理和服务,用拒交物业管理服务费的方法维护其合法权益。
当前,我国的物业管理服务整体水平还不是很高,基本还是倾向于事务性服务内容。比如说清洁卫生、绿化养护、治安巡防等服务类型。但物业服务特别是住宅区物业服务应朝着商业化与公益化相结合的方向发展,将以人为本的理念深入到服务中。如果物业公司的服务只是局限于保洁员、保安员、维修工等层面,又怎能从真正意义上吸引业主呢?
5.企业内部管理问题。
由于某些地区市场化程度相对滞后,造成了一些物业服务企业运行模式与市场格格不入,加上物业管理公司由房管所转制而来的多、自建自管的多,造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。其结果造成员工工作积极性不高,企业核心竞争力难以适应市场需求,服务质量得不到根本提高。这样的企业“收费率”就不会高。
6.物业管理企业依法维权意识不强。
目前在物业管理方面,着业主维权意识的呼声越来越高,而物业管理企业的依法维权意识较差。即使是认真履行了物业管理合同,管理服务到位,对业主、物业使用人拒交物业管理服务费,也不愿通过诉讼程序讨回公道,怕伤害业主、物业使用人的面子,影响企业与业主之间的关系。也有的物业管理企业满足于物业管理服务收费率达到一定比例,认为大多数业主、物业使用人已经交费。殊不知,个别业主、物业使用人不交费,不仅侵犯了多数人的合法权益,而且丢掉了对大多数业主,物业使用人的公平。
二、解决物业管理收费难的对策
1.完善物业管理价格形成机制。
(1)针对不同的情况,采取有差别的价格标准。首先,根据物业管理服务质量高低确定不同的价格标准。应根据物业管理服务质量的高低,采取不同的价格差别。其次,根据业主的不同经济承受能力,采取不同的服务方式和价格标准。对于高收入业主,可以提供全方位、多类型的服务,收取较高的管理服务费;对于低收入业主,则根据其需求提供基本服务,确定较低的价格标准。
(2)根据物业的不同类型,实行不同的价格管理形式。对别墅、高级商用住房和写字间等的物业管理,实行市场调节价格;对于内销商品房、微利房的物业管理,可以按成本加微利的原则确定收费标准。
2.增强物业管理服务费收支的透明度。
这是尊重业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务,同时也有知道物业管理服务费
用用途的权利。物业管理企业有
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