现阶段物业管理收费难点分析解决措施

本文提要：确定合理的物业管理收费标准,已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问,物业管理作为一种由企业提供的服务,与政府的行政管理是有严格区别的,属于典型的经营性服务,其收费也属于经营性质的收费。

经过二十几年的发展,物业管理服务已越来越被人们所认识,它对提高人们的居住质量、提高物业价值有着不可低估的作用。然而,在其发展中仍遇到很多困难,其中最突出的是物业管理收费难。如今物业管理收费已经陷入了“收费高,居民承受不了;收费低,物业管理企业难以正常运营”的怪圈,但是这一现象的出现,也是有原因可以追溯的。

一、物业管理行业的特殊性
确定合理的物业管理收费标准,已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问,物业管理作为一种由企业提供的服务,与政府的行政管理是有严格区别的,属于典型的经营性服务,其收费也属于经营性质的收费。但是,物业管理作为一种以提供管理服务为主要内容的收费,它与一般性经营收费相比,也有一些比较明显的不同的特点。
1.管理模式的不一致。
这是造成小区物业管理收费难度大的主要障碍。在同一城市,政府机关办公、住宅区的物业管理费用由财政支付,不向居民收费,(来自:www.pmceo.com)而在集中开发的商业住宅区的物业管理费用均由业主负担,这就使居民对实施物业管理收费产生抵触情绪,同时也给物业管理收费增加了困难。要想改变这种现状,就必须实行谁受益、谁负责的原则。
2.情况复杂,差别大。
物业管理,从服务对象看,既有住宅区的物业管理,又有商业办公楼和工业区的物业管理。仅住宅区的物业管理,又可分为老住宅区和新住宅区的物业管理。这就造成不同收费对象不仅在服务规模不一致,而服务的内容和深度要求也都不同,收费标准也不同,这种收费和服务内容的参差不齐是物业管理服务的一个重要特点。
3.公共性综合服务收费与个体特约服务收费并存。
公共性综合服务收费,是指物业管理者为公众业主提供物业维修、养护、环境保洁和区域保安等多种内容的综合性服务,不分人,不按项,定期结算,一并收费;特约服务收费则指物业管理企业按不同住户之约,一项一收,一事一结,前者笼而统之,后者一目了然。因此,重点是要强化综合性服务收费的监管,增加通明度,这是做好物业管理收费工作的一项重要内容。
4.服务个体的不完全选择性。
综合服务是物业管理的基本形式,其服务无排他性。因综合性服务费,对一定的服务群体来说,可通过设置竟标和合同形式,充分体现自愿委托的原则,而对公众群体中的诸多个体,则不一定能充分体现自愿委托的原则。目前,在一些实行物业管理的住宅小区中,出现的缴费不齐与拒绝缴费的纠纷,在一定程度上也是这种群体与公众群体之间选择服务方向不完全协调的反映。因此,做好物业管理收费,除通过业主委员会形式来协调这一矛盾之外,更主要的则需要通过法律、法规的形式来规范、调节经营者与业主之间的债务和收费之间的关系。
5.物业管理最大的特性是带有地区性。
物业管理企业对建筑及其附属物、场地和环卫、治安、绿地、道路等实施维修、养护管理,是一种企业行为,与具有属地管辖权的街道办事处、居民委员会、公安、环卫、园林、商业以及水、电、气等相关部门在管理上容易产生交叉与矛盾,再加上有些事情职责不明,给业主带来许多烦恼和不便。

二、解决物业管理服务费用难收的对策
1.完善物业管理法律法规。
市场经济就是法制经济,物业管理是一种市场行为,是物业管理公司通过市场竞争中标,与物业所有人签订物业管理委托合同,对住宅小区房屋建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治,为物业所有人、使用人提供综合服务的市场行为,和其他市场行为一样,物业管理行为必须用法律进行规范。当前规范物业管理当事人行为的法律还不够健全,随着物业管理在城市的全面推行,需要对物业管理行为进行规范的内容越来越多,必须不断完善物业管理的相关法规。
2.制定切实可行的物业管理服务收费标准。
当前,政府指导价的物业管理服务收费标准,是物业管理公司根据其与业主委员会或物业所有人、使用人代表商定的服务项目、深度、质量和开支等情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理主管部门意见后,以独立小区为单位核定的。物业管理公司向物价部门申报前,应再征求住宅小区业主委员会或物业所有人、使用人代表的意见,以确保物业管理服务收费标准能够为小区绝大部分物业所有人、使用人所接受。
3.采取相关政府措施,促进和鼓励物业管理企业合并、重组,实现规模经营,降低经营成本,为降低收费标准创造条件。
物业管理收费之所以陷入两难境地,很大程度

本文提要：确定合理的物业管理收费标准,已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问,物业管理作为一种由企业提供的服务,与政府的行政管理是有严格区别的,属于典型的经营性服务,其收费也属于经营性质的收费。

上是因为物业管理企业没有取得规模经营效益。为此,解决物业管理收费两难处境的根本出路只能是实现规模经营。通过制定并采取相关优惠政策、措施,如税收优惠、政府协助指导、培训等措施,促进、鼓励相邻物业管理公司,实现竞争、合并、重组。充分发挥人力资源潜力,降低经营成本,为进一步降低收费价格,以适应大部分业主的收入水平创造更多的有利条件。
4.严格物业管理企业财务管理,实现财务公开化。
物业管理企业的财务收支情况应定期向业主公示,接受住户的监督,使业主明白自己交出的钱都用在了什么地方,从而使业主明白缴纳的管理费的必要性和重要性,进而使他们被动缴费主动缴纳各项管理费用。
5.鼓励物业管理公司开展多种经营服务。
物业管理从其与住户的紧密程度,可以分为经营性物业管理和不可经营性物业管理。其中,不可经营性物业管理,如:共用设备维护、住宅小区清洁、治安、绿化等,由其所产生利益的产权属于群体业主,对其具体的个体业主来说,利益关系不是很紧密,因此,个别业主总想不缴费,希望其他业主缴费,然后“搭顺风车”。对于这部分物业管理项目,如果没有强制缴费的具体措施,最好是降低收费标准,对于可经营性物业管理来说,如:在小区内保管车辆、开办托儿所、经营日常用品及相关商务项目,由于其所产生利益的产权直接归入个人所有,因此,按市场价收取相应费用几乎不存在任何困难,物业管理企业应尽可能在搞好不可经营性物业管理的同时,更多的开展这类业务。
6.积极解决特困户的缴费难问题。
住户按时缴纳物业管理费是物业管理企业正常运营的前提。如果没有个别住户因经济困难而不缴纳管理费,则将有其他住户效仿借经济困难为由拖欠物业管理费。因此,为了保证物业管理正常进行,对经济困难的住户,要具体问题具体分析,如果是因病造成经济困难的,由政府或其他慈善机构给予适当的补助,如果是下岗或待岗的,可以以工代费。
总之,解决物业管理收费难的问题,有利于物业管理工作正常的开展,有利于改善城市居民的居住环境,有利于提高城市的文明程度,加强和千方百计切实解决物业管理收费难的问题,对促进物业管理逐步步入健康发展的轨道,具有很强的实现意义和很大的紧迫性。
参考文献:
1.王占海,《追索物业管理服务费的法律手段研究》,20**年5月
2.王荷,《物业管理经营之道》,机械工业出版社,20**年1月
3.罗小钢,《物业管理金典》,中山大学出版社,20**年1月

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篇2：物业管理收费难问题思考

《 物业管理条例 》 的诞生,使物业管理行业有了一个国家性的规范文件,明确了业主与物业管理公司的关系,确定了各自的权利和义务。随着时间的推移和各项配套政策的出台,物业管理企业也会向健康、有序的方向发展。
物业管理收费难问题一直困扰着物业管理企业,成为物业管理企业健康发展的瓶颈。分析其原因主要有以下几点:一是没有一个规范性的文件,物业管理活动各方的权利和义务、物业管理服务标准不明确,发生纠纷后难以界定责任;二是与业主的沟通少、宣传少,业主不完全明了物业管理公司的性质、物业服务费应包含哪些内容、哪些应该列入维修基金范围内、哪些应该在有偿服务范围以内;三是部分业主对物业管理有一些误解,认为只要交了物业服务费,有事就得找物业管理公司。不管是公共部位、公用部位的维修,还是业主财物被盗,物业管理公司都必须承担责任;四是计划经济时代传统做法的后遗症,过去的物业管理费和取暖费都由所在单位报销全部或一部分,现在单位不再报销这笔费用,业主思想上转不过弯来。
如何解决收费难的问题,笔者认为应该对症下药,抓住主要矛盾,找出解决问题的办法。

一、物业管理企业与业主之间的问题
首先,是物业管理企业的自身建设问题,提高职工队伍素质,完善内部管理制度,制定达标要求,使业主看到一个规范文明的物业管理队伍。
第二,推进与业主的沟通,现在的业主对“物业管理”的含义并不真正理解,甚至有的物业管理公司员工也似懂非懂,遇到业主发问时解释含糊。所以建议物业管理行业发起一个宣传攻势,使业主明白什么是物业管理,交费后应该得到哪些服务,服务的标准是什么,业主有
哪些权利和义务,以此推进与业主的沟通。与业主沟通的方法包括:记住业主的姓名,见面时礼貌的呼出对方的姓名或称谓,会使对方感到非常愉快;尊重对方的习惯,了解不同民族、地区、国家、宗教的基本常识,关键时刻不失礼,会使对方感到温馨;微笑服务,物业管理人员必须让微笑去感染、沟通每一位业主的心灵,运用关怀沟通,如婚、丧、嫁、娶,送去一束鲜花、一份贺卡或几句温馨的祝福。在他们真正困难时,给他们一些实实在在的、力所能及的帮助,解决一些必要的、特殊的困难。
最后,在提高服务水平的基础上,积极做好业主的工作,让他们明白业主的义务包括什么,哪些服务项目是必须交费才能享受的。对少数无理取闹、拒不交费者,只有诉诸法律,使其得到应得的惩罚。

二、物业管理企业与周边部门的问题
1.代收代缴问题。
主要是水电费和取暖费,虽然《物业管理条例》已经明确规定:“…… 应当向最终用户收取有关费用”。以此明确了物业管理企业可以拒绝代收代缴水、电、暖等费用。目前,代收代缴对物业管理企业的最大隐患是不能足额收取费用的风险问题,业主欠费由物业管理公司垫交,一些物业管理公司将因此受到牵连,甚至导致破产。现在的文件都在讲“三表出户”,可是费用该由谁拿,在笔者访问过的几个用户中,大部分都说“不拿”或“拿不起”。新建小区供暖已基本改为单户串联,老小区供暖是串联网,不用说户与户分不开,就是单元与单元也很难分开。所以,老小区在没有资金改造单户控制的情况下,只有加大工作力度。
2.维修基金问题。
业主认为,我交了物业管理服务费,我水池坏了,屋面漏水了你应该给我修理,物业管理公司向其解释,由于是老小区,没有维修基金,要修理就需按有偿服务的原则收取费用。而业主一听还要拿钱,就产生不理解、不满意。虽然许多地方已经出台了维修基金管理办法,但还有一些相关政策未出台,如老小区的维修基金筹集办法。等有了相关政策问题也就解决了。
3.财产失盗问题。
业主对物业管理公司不满意,其中主要原因之一就是财产失盗问题,摩托车失盗、自行车丢失、汽车也有的被盗。这是一个敏感的问题,很多部门不愿意触及。但我们要说:“物业管理不是万能的”。要让业主知道,物业管理是对相关物业的管理,不是对业主的人身安全和财产进行保险。根据建设部、公安部、民政部规定,小区治安首先由公安部门负责,其次是居民委员会要把小区综合治安抓起来,物业管理公司要配合把小区治安工作做好。另外,目前人们对车辆被盗要不要赔偿的问题也说法不一。比如,收了车位费的车辆被盗,一种说法是“有人看管,又收了看管费,车辆被盗是严重失职,必须赔偿”;另一种说法是“第一,我收的是车位占用费,不是看管费;第二,没有形成完全托管关系,我没有完全控制你的车;第三,车位费是统一的,而汽车的价值却不一样,应按多少赔偿,要赔偿的话,是否应按车的价值收费”。因此,为了有效规避汽车失盗带来的纠纷,应将失盗赔偿问题纳入保险公司理赔范围。一切存放车辆,必须有失盗保险手续。
综上所述,物业管理收费难的解决,既需要物业管理企业自身努力的工作,又需要社会各个方面的支持,更需要健全的政策作后盾。随着《物业管理条例 》、《业主大会规程》 、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等

篇3：试议物业管理收费难

一、收费难的原因
1.开发商遗留问题。
我国的物业管理有多种形式,但不管哪一种形式都与开发商有着千丝万缕的关系。从业主的层面看,开发商的遗留问题主要是房产质量。有不少业主,分辨不清所发生的房产质量问题是建设质量的问题还是管理质量的问题。如果是建设质量问题,业主希望通过物业管理公司出面,代表业主向开发商交涉。如果发生的是管理质量问题,业主也只能通过向物业管理公司报修来解决。
从物业管理公司本身来看,业主和开发商都期望尽快解决问题,如果物业管理公司利用自己的力量或者协同开发商将问题解决了,不仅能缓解业主与开发商之间的矛盾,而且也能使物业管理公司的服务得到业主和开发商更多的支持。实践也证明:帮助业主和开发商解决问题,其实就是帮助了物业管理公司自己。
2.消费意识不强。
业主接受物业管理企业所提供的服务,交纳物业管理服务费是天经地义的,特别是物业管理作为市场经济的产物,有偿服务,合理收费是市场经济的基本原则。如果业主不交物业管理服务费,物业管理企业的生存和发展,岂不成了无源之水,无本之木。::但目前一些业主、物业使用人的观念仍然停留在计划经济的时代,一方面他们要求物业管理服务的内容越多越好,管理服务愈到位愈好,另一方面他们又希望,物业管理服务收费标准越低越好,越少越好,不收最好。特别是一些业主即使购房时交了一次物业管理服务费后,便拒交物业管理费,并心安理得的接受无偿服务。有的个别业主不但自己不交物业管理服务费,还串通其他业主拒交物业管理服务费,使物业管理企业的收费率大打折扣。
3.物业管理服务费收支缺乏透明度。
物业管理企业收取业主、物业使用人的费用及其使用情况应当定期向业主公布,这既便于业主了解物业管理服务费的收缴及使用情况,接受业主的监督,又可避免业主对物业费使用情况产生怀疑,这也是人之常情。但是,目前一些物业管理企业缺乏物业管理服务费收支情况的
透明度,不愿向业主公开。业主、物业使用人只见交费,不了解支出,造成业主、物业使用人心里不平衡,认为物业管理服务费交有影,去无踪,造成业主拒交物业管理服务费。
4.物业管理服务不到位。
应当说,物业管理经过 20 多年的发展,不仅行业规模迅速壮大,而且物业管理服务水平明显的提高。但是,目前仍有个别物业管理企业违背物业管理服务合同,侵犯业主、物业使用人的合法权益,多收费,少服务,管理服务不到位。由于业主、物业使用人享受不到合同约定的管理和服务,用拒交物业管理服务费的方法维护其合法权益。
当前,我国的物业管理服务整体水平还不是很高,基本还是倾向于事务性服务内容。比如说清洁卫生、绿化养护、治安巡防等服务类型。但物业服务特别是住宅区物业服务应朝着商业化与公益化相结合的方向发展,将以人为本的理念深入到服务中。如果物业公司的服务只是局限于保洁员、保安员、维修工等层面,又怎能从真正意义上吸引业主呢?
5.企业内部管理问题。
由于某些地区市场化程度相对滞后,造成了一些物业服务企业运行模式与市场格格不入,加上物业管理公司由房管所转制而来的多、自建自管的多,造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。其结果造成员工工作积极性不高,企业核心竞争力难以适应市场需求,服务质量得不到根本提高。这样的企业“收费率”就不会高。
6.物业管理企业依法维权意识不强。
目前在物业管理方面,着业主维权意识的呼声越来越高,而物业管理企业的依法维权意识较差。即使是认真履行了物业管理合同,管理服务到位,对业主、物业使用人拒交物业管理服务费,也不愿通过诉讼程序讨回公道,怕伤害业主、物业使用人的面子,影响企业与业主之间的关系。也有的物业管理企业满足于物业管理服务收费率达到一定比例,认为大多数业主、物业使用人已经交费。殊不知,个别业主、物业使用人不交费,不仅侵犯了多数人的合法权益,而且丢掉了对大多数业主,物业使用人的公平。

二、解决物业管理收费难的对策
1.完善物业管理价格形成机制。
(1)针对不同的情况,采取有差别的价格标准。首先,根据物业管理服务质量高低确定不同的价格标准。应根据物业管理服务质量的高低,采取不同的价格差别。其次,根据业主的不同经济承受能力,采取不同的服务方式和价格标准。对于高收入业主,可以提供全方位、多类型的服务,收取较高的管理服务费;对于低收入业主,则根据其需求提供基本服务,确定较低的价格标准。
(2)根据物业的不同类型,实行不同的价格管理形式。对别墅、高级商用住房和写字间等的物业管理,实行市场调节价格;对于内销商品房、微利房的物业管理,可以按成本加微利的原则确定收费标准。
2.增强物业管理服务费收支的透明度。
这是尊重业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务,同时也有知道物业管理服务费
用用途的权利。物业管理企业有

篇4：改善物业管理收费难之探讨

本文提要：由于物业管理行业的门槛低、收入相对稳定、风险相对较低,近几年来,物业管理企业数量如雨后春笋一样迅猛增加,整体管理水平也有很大提高。但是也有不少企业,不同程度的存在以下现象:办公环境、条件很差;

物业管理在我国从起步至今也就二十几年历史,法律法规不够健全完善、公民消费意识淡薄、从业人员素质参差不齐、企业管理水平差异很大等原因,造成物业管理收费难成为国家和行业普遍关注的热点问题,而物业管理的收费率直接影响到行业的发展、企业的正常经营和生存、业主得到的服务质量和社会的安定和谐。
许多专家、学者、业内人士都对我国物业管理现状中收费难的原因进行过非常全面的分析,主要有物业管理企业自身管理服务水平低、操作不规范、从业人员素质参差不齐;有业主对物业管理服务消费观念误区、业主侥幸心理及对物业管理企业提供的服务不满意;有对开发商的工程质量问题、设计缺陷和售房时的随意承诺不予兑现而转嫁给物业管理企业;政府对水、电、气等高度垄断行业的控制乏力、对宣传机构指导要求不够、立法相对滞后等等。笔者认为收费是一个系统工程,笔者谈谈如何改善的一些观点。

一.舆论正确导向,提升业主素质
买车后需要“养车”的道理谁都懂得,不对车进行合理养护,车的寿命就会缩短、贬值就会更快、还会经常出毛病影响正常使用,而买房后要支付物业管理费实施“养房”,从而使物业实现保值增值的观点是很多人不甚了解的,都要花钱是“养车”与“养房”的共同点。不同的是,“车”是完全独立的个体,想何时保养就何时保养,想如何实施就如何实施,完全不涉及他人利益冲突;而“房”不是独立的一间或一套,它是由共用设施设备和共用部位等共同构成的,不可分割的。由于房屋的这种特殊性,物业管理企业提供的管理服务也就具有了特殊性—— 公共性和排它性,不可能因为某户欠费或不缴费而停止保安、保洁或维修养护服务。
阐明这个观点就是想引起新闻机构及其从业人员的重视,从而客观公正地报道物业管理纠纷,正确引导物业管理消费意识,把普通百姓从过去的福利分房、福利养房观念中脱离出来,以适应市场化经济运作的客观规律,为社会的发展和进步起到应有的作用。一些电视台、报社为了提高关注度,对物业管理纠纷做了一些不切实际、有失偏颇的报道。从职业道德和社会责任的角度出发,媒体从业人员应该加强物业管理知识的学习,全面了解情况后再做报道,引导业主成为一个合格的、理性的消费者,鞭策物业管理企业完善和提高管理服务水平。
加大政府对企业的监管力度,提高物业管理企业的管理服务水平,达到质价相符的市场经济原则
由于物业管理行业的门槛低、收入相对稳定、风险相对较低,近几年来,物业管理企业数量如雨后春笋一样迅猛增加,整体管理水平也有很大提高。但是也有不少企业,不同程度的存在以下现象:办公环境、条件很差;管理水平低下;多收钱少服务;盲目扩张而不注重内功修炼;违背市场规律,以低价管理费标准获得中标后,损害业主的长期利益来弥补企业的短期利益等等。政府应该加大这方面的管理力度,采取有力措施,控制企业的不规范行为。

二.完善物业管理企业内部管理机制
1.完善流程,提高服务。
根据不同规模,不同档次的项目,按照收费标准对应的服务标准,遵循质价相符的原则,完善管理过程中的报修、保安、保洁、收费、特约服务、投诉处理等流程,提高服务质量。
2.有效运用营销技巧、沟通技巧。
物业管理企业从业人员肩负着推动行业发展的责任,这就需要不断提高自己的沟通技巧,向业主宣传相关法律法规,引导业主的正确消费观念,宣传行业和企业的发展动态。其实,对业主欠费的每一次催收都是一次推销的过程,事前需要做认真细致的准备,了解清楚相关情况、想好要说的话、利用沟通的技巧与业主“短兵相接”。
3.建立合理的收费绩效考核机制,以激励有关人员。
按照项目当前的收费率状况适当提高,然后逐年再提高,但要让从事人员“跳起来还能够得着”,比如:原为85%,目标可定为90 %。
班组长以上主要人员或全员参与绩效考核,每月实现的收费率比目标低 1 %则扣浮动工资的10%;每高 1 %则奖浮动工资的10%,以激发员工的积极性。
工资由基本工资加浮动工资两部组成,以保证员工的最低收入,达到稳定的目的,同时配以连续3个月达不到最低标准则末位淘汰的激励机制。
对以前年度欠费催收另定目标,实施单独奖惩。
全年累计计算,每月绩效考核,这样既可保证每月指标又可保证全年指标。对于浮动工资部分,员工“跳多高就拿多少”,可以大大调动其积极性。要想收费率高,保证服务质量是前提,要促使有关人员积极协调处理好各类事务,达到合同约定的服务标准,业主满意率也就提高了,才能形成良性循环。

三.加强政府职能的发挥
1.20** 年《物业管理条例》 出台后,一声春雷使行业热血沸腾,第四十五条规定“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”以前代收水、电费,除了付出巨大人力物力还不讨好外,还要承担巨额的管线维护和输差费用。但是对《物业管理条例》供电局有《电力法》,自来水公司有《供水条例》,许多城市或区域的物业

本文提要：由于物业管理行业的门槛低、收入相对稳定、风险相对较低,近几年来,物业管理企业数量如雨后春笋一样迅猛增加,整体管理水平也有很大提高。但是也有不少企业,不同程度的存在以下现象:办公环境、条件很差;

管理企业都进行过抗争,但是却招来的是停水、停电。为此,政府部门应加大对这种高度垄断行业的控制。
2.对竣工验收和接管验收加强控制,要求开发商必须合理配置完善计量器具,清洁、绿化用水表,电梯、楼道、园区用电表等。
3. 完善个人信用档案。银行采取欠费扣信用分;欠费3个月则冻结房产,停止办理更名、遗产继承、赠送、买卖手续。

四.加大司法效率和效力
人性丑陋的一面是喜欢占便宜,在遇事时总会自然地比较、权衡如何于己有利,如何能省钱,如何能挣钱。有的业主虽然没有履行法律法规规定的义务,或者说不交费,但并不会为此付出什么代价。这些业主不交费,享受服务“搭便车”,严重损害了广大已缴费业主和物业管理公司的利益,而物业管理企业要主张权力却要付出很大的代价,律师费、诉讼费、时间、精力,同时法律还有一个追诉期为
2年的瓶颈。即使能够胜诉,很大的代价隐患还在后面,尽管欠费官司判决后,物业管理企业会立即与败诉的业主沟通以期缓和关系,达成谅解,友好相处,但往往是收效甚微 —— 这叫“赢了官司输了人情”,这类业主很容易再欠费。
为了维护法律的严肃性和公证性,建议设立小额欠费法庭,对金额小、法律关系比较简单的欠款,采取简单法律程序进行审判,既可提高了效率、减少了企业诉讼成本,又维护了法律效力。
参考资料 :
1.蔡诗,《物业管理务实与操作 》,西南财经大学出版社
2.王江涛、李兴华,《 推销大师 》,企业管理出版社
3.陈端正、陈智勇、朱风华,《物业管理实操经典 》,天津大学出版社

篇5：物业管理收费难产生原因策略

物业管理作为一个新兴行业在我国已走过了 20 多年的发展历程,随着市场经济的进一步发展,物业管理行业不论从规模和内容都有了较快的发展,但是由于住房制度的改革,住房货币化和业主维权意识的觉醒,业主与物业管理公司之间的矛盾和纠纷也随之增多。业主因为房屋质量、服务、保安、绿化等问题拒交物业管理费,物业收费难已成为制约物业管理行业发展的一个重要因素。为了维持企业的生存,一些物业管理企业以降低服务标准来减轻企业负担,加大小区停车收费及地下室出租来增加企业收入。但是随之而来的是物业服务质量差、小区乱收费、小区安全等问题,使业主和物业管理公司的矛盾进一步加深。
物业管理费是物业管理企业赖以生存的基础,政府现定利润率为
0.75pt">~ 8% ,试想一个小区物业管理费每月每平方米 2 元钱, 100% 收费率,每平方米利润也就是 0.1 ~ 0. 16 元之间,按目前全行业收费 80%( 一般住宅中上等水平 ) 计算,实际上每月每平方米要亏损 0.24 ~ 0.32 元,管理一个 10 万平方米的小区每年要亏损 28 万~ 38 万元,这样大的亏损,物业管理企业怎么能承担得起?
以下几个原因造成了收费难:
1 、物业管理服务作为一种新商品,社会认知度不够。
业主作为商品的消费个体具有一定的不可选择性,消费者 —— 业主,对物业管理评价的尺度不统一是造成物业收费难的一个重要因素。所谓“一人难称百人意”,物业管理作为一种特殊的公共商品,很难得到全体业主的一致肯定。
2 、解决业主与物业管理公司之间矛盾的行政渠道和法律渠道不畅通,是造成物业管理收费难的另外一个重要因素。
商品生产者的利益和消费者的利益得不到保护,出现了物业管理公司人为压低成本、开展多种经营,业主拒交物业费维护自身利益等两种现象。虽然 《 物业管理条例 》
出台了,物业管理实现了有法可依,但具体怎样落实到物业管理实践活动中来,还存在着很大的问题。去年朝阳区法院强制执行业主欠费行为所收到的社会效果怎样,公说公有理,婆说婆有理,一场不小的社会争论又给我们解决了什么问题,业主是主动交费呢?还是增大了物业管理企业与业主之间的矛盾?留下更多的是思考。
3 、物业管理企业自身沟通能力差也是造成物业管理收费难的一个因素。
作为一种公共商品的生产者,推销自己的产品没有一套科学有效的手段是不行的。物业管理企业在市场竞争中展示自己固然重要,但这种展示更多的是面对开发商,关键的是我们在接管物业后如何向业主宣传自己,使自己的公共产品 —— 服务,得到广大业主的认可。例如:为社区提供 24 小时服务的维修人员不管维修量的多与少都必须是 24
小时在岗,这些服务也同样是要付出成本的;尤其是公共部位和公用设备设施的维修养护,又是物业管理公司重要的支出,而这些业主都不清楚,成为业主拒交费用的原因之一。
拒绝物业管理费的业主类型较多,因此需要多渠道、多手段应对收费难。
1 、完善物业管理法律、法规,严格依约行事。
市场经济就是法制经济,物业管理是一种市场行为,是物业管理公司通过市场竞争中标,与物业所有人签订物业管理委托合同,对住宅小区房屋建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治,为物业所有人、使用人提供综合服务的市场行为。物业管理企业和业主大会、业主应从一开始就制定双方权利、义务明晰的服务合同,详细明确地约定服务范围、项目、标准与收费方式、标准及违约处罚方法等。
2 、制定切实可行的收费标准,建立收费标准评价机制。
当前,是物业管理公司根据其服务项目、质量和费用开支等情况,向物价部门申报,由物价部门征求住宅小区业主委员会或物业所有人、使用人代表的意见,以确保核定的物业管理服务收费标准能够为小区绝大部分物业所有人、使用人所接受::。实行物业管理企业与小区业主依据小区广大业主意愿和要求,物业管理公司结合不同的服务档次双方协商定价,即优质优价来核定的物业管理服务收费标准。
建立相应物业收费标准的评价机制是解决问题的关