对症下药化解物业收费难杂症

本文提要：物业管理实践中,物业管理公司只能根据物业管理费的收缴情况,提供相应的物业服务。对此,部分业主就会认为质价不符。另外,也确实存在少数物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。

长期以来,物业管理收费问题一直困扰着许多物业管理企业。业主不交、少交、欠交物业管理费的现象在业内已是司空见惯,严重制约了整个行业的生存和发展。物业管理服务收费问题复杂,牵扯到多方面的经济利益,影响到业主的安居、物业管理企业的经济运行和社会的安定。

一、物业管理收费难问题原因分析
在市场经济下,物业管理企业为业主提供了服务,就应该按照等价交换的原则收取一定费用,而享受了物业服务的业主支付物业管理费也理所当然。之所以出现收费难的问题,原因是多方面的:
1.业主方面
(1)观念有问题
部分业主在住房消费观念上还存在着一定的误区。许多业主没有认识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为,也没有认识到物业服务是一种消费行为,在缴纳服务费时总是犹豫不定,生怕自己吃了亏。一旦发现服务质量问题时,他们往往以此作为“拒缴”的理由。
(2)心存侥幸
少数业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性,服务对象是广大业主而不是某个单体,因此,不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务,从而导致极少部分业主贪图小利,躲避、逃避交纳物业管理费。
(3)不满意物业服务
由于各地对物业管理服务项目没有真正适用的规定和检查标准,造成了业主和物业管理企业在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中,物业管理公司只能根据物业管理费的收缴情况,提供相应的物业服务。对此,部分业主就会认为质价不符。另外,也确实存在少数物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。这样,业主就会对物业服务不满意,对物业管理公司产生意见,因而拒交物业管理费。

2.开发商方面
(1)遗留工程质量问题
由于开发商的原因,部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题,对此,业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理,而把一切怨气撒向物业管理公司。一旦解决不了,就不交物业管理费。
(2)承诺未予兑现
大多数开发商为了促进销售,将物业费标准定得很低,以此来降低消费者购买房产的门槛。在销售过程中,有些开发商更存在不着边际的承诺,如豪华会所、幼儿园、容积率、绿化率、物业费肯定不涨价等等。而后期大多数承诺没有兑现,业主为此不交物业管理费。

3.物业管理企业方面
(1)内部管理问题
由于物业管理行业市场化进程滞后,造成不少物业管理企业运行模式与市场格格不入,加上物业管理公司由房管所转制和自建自管的多,其内部机制难以适应市场化的要求:员工工作积极性不高,企业综合技能、反映能力难以适应市场需求,服务质量难以提升,企业的“收缴率”也就不会高。
(2)服务意识和态度差
一些物业管理公司的服务意识差,不能够及时为业主解决问题,只管理不服务,对业主要求的多,而自己却做得少;服务态度不好,不能正确认识自己的社会角色,工作未完全到位。
(3)不完全履行合同部分物业管理企业不能够完全履行服务承诺,或在物业管理实施过程中,未经业主同意私自减项或不按合同执行,业主拒缴物业费也就在情理之中了。

4.政府方面
(1)未及时出台维修基金使用制度
目前,有很多小区、大厦的项目保修期已过,许多大、中修工程需要申请物业维修基金,但由于尚未出台维修基金使用制度,物业管理企业自身又缺乏资金,没有实力更没有能力垫付大额资金,这些房屋问题将会直接影响业主的生活。但由于部分业主对大中修概念模糊,有可能发生联合广大业主拒交物业费的现象。
(2)配套设施跟不上
有些小区虽然已建成了很久,但由于协调力量不足,周围配套设施仍未跟上,如通往小区的主干道路还未弄好,建筑垃圾到处堆积,车辆或行人将污泥带入了整洁的小区,小区外围噪音夜以继日、严重扰人,这一系列问题会引起小区居民的不满,不明理的业主常将这些原属于开发商或有关部门的责任迁怒于物业管理公司。

二、解决收费难问题的对策
从以上的分析可以看出,物业管理收费难不能简单地归结为一方的过错,而应该具体问题、具体分析,然后对症下药,使整个行业健康发展。根据以上的原因分析,笔者认为,解决物业收费难的办法大致如下:
1.业主要有正确的物业管理消费意识。
业主应该意识到,物业管理企业实质上是在生产一种服务型的商品,在提供整洁、优美、舒适的生活空间的同时,物业管理企业也付出了艰辛的劳动,业主为物业管理支付费用也是理所当然的。
2.开发商必须本着对社会负责的态度开发物业项目。
在开发物业项目的过程中,开发商必须本着对社会负责的态度,周密

本文提要：物业管理实践中,物业管理公司只能根据物业管理费的收缴情况,提供相应的物业服务。对此,部分业主就会认为质价不符。另外,也确实存在少数物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。

规划,严格兑现承诺。在开发完一个项目后,开发商应该通过社会招标的方式将项目交给有实力的物业管理企业,不要为了交接顺利而将项目交给子公司或关系公司。
3.物业管理企业当加强自身建设,提高服务质量。
为提高业主的满意率,物业管理企业要从自身找原因,树立正确的服务理念,调整内部机制,加强内部管理,制定服务标准,规范行为准则,不断提高服务质量,从而达到业主的认可和满意。此外,物业管理企业还应对业主宣传物业管理知识,对物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准,应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定,并在业主大会上公布。
4.政府应切实履行自己的职责。
政府要兑现对公共配套设施的承诺,尽快出台公共维修基金使用办法,完善现行收费办法中关于收费标准的制定,建立相应法律法规,明确住房消费者在住房消费过程中的责、权、利。
收费问题既是业主关注的热点,也是物业管理企业工作的难点,更是政府主管部门立法和工作的重点。为解决物业收费难问题,真正做到既能保护业主的合法权益,又能促进物业管理行业的健康发展,政府、企业与业主三方面应该积极配合,充分理解。毕竟,团结就是力量。
参考文献:
1.王青兰、齐坚,《物业管理理论与实务》,高等教育出版社
2.王路建,《物业管理收费风险防范》,《中国物业管理》20**年第6期

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篇2：妥善解决物业管理收费难问题

摘要:物业管理收费难一直是困扰物业管理的一大难题,本文对物业管理收费难产生的根源及其解决措施做了探讨,对于因开发商遗留问题、能源公摊不明晰、业主对物业服务合同不了解和业主的物业服务意识未树立等四大原因引起的收费难问题,提出了若干解决意见和建议。

物业管理公司提供了服务,却不能拿到自己合法所得;业主享受了服务,却不愿履行交费义务。这种“稀奇事”在物业管理行业中却屡屡发生,且见惯不怪。曾经,北京市的某物业管理公司为了维护自身权益,还将一些拒交物业管理费的业主推上了被告席,结果,物业管理公司胜诉,业主在法警的全副武装下被强制执行了补费。单从表面上看,物业管理公司的确扬眉吐气了,但若从长远处着眼,此事很有可能为该物业管理公司今后的运作埋下隐患,因为业主毕竟是物业服务的购买者,是物业管理企业利润的缔造者,在纠纷面前,“上帝”往往占据着比较有利的位置,因为,对业主来说,交不交物业管理费不过是他们生活中众多决策之一,但对物业管理企业来说,这却是生死攸关的大事,所以,一旦物业管理公司与业主完全撕破脸皮,最终吃亏的只能是物业管理公司,那么在物业管理收费难问题上是否可以尽量避开诉讼而采用其他解决方法呢?确实值得同行们商榷。

一、物业管理收费难的根源

一般来说,业主拖欠物业服务费有四大原因:

一是开发商遗留问题,如开发商给业主一些虚假承诺、物业存在质量问题等。例如,重庆某小区开发商卖房时已将游泳池公摊出售,从法律上说该游泳池已属小区全体业主共同拥有,然而后来开发商采取欺骗手段,将游泳池窃为己有,叫物业管理公司经营,作为创收。后来业主知道后,造成拒交物业管理费的局面。他们的理由是,自己的财产受到了侵占,不交物业管理费理所当然。为此,业委会与开发商在协商无果的情况下,找到政府主管部门和司法机关咨询,证实了业主是正确的,开发商最终承认了游泳池是全体业主所有,不得已宣布经营所得应是物业管理与业主按比例分配。事情到此解决了,业主拒交的物业管理费也补齐了。造成这件事情的根源不是物业管理,而是开发商,显然业主采取拒交物业管理费的办法是不对的,这叫开发商不讲诚信,物业管理代人受过。

二是物业管理对能源公摊费不够明晰,从而诱发业主拒缴物业管理费。例如,重庆某新楼盘,在业主入住的第 2 个月,物业管理上门去收费,业主对自己应该交的物业服务费没有什么异议,然而对能源公摊费却不能接受。因为在能源费公摊一栏中,只标明了能源疏差总数和应公摊的总数及每户业主(或每平方)应公摊的费用。业主对此质疑:既然有公摊,就应该列出一个明细表,注明公摊项目、公摊构成原因、公摊总额、每户(或每个平方)公摊是多少等?对业主的质疑,物业管理自知工作没有做细,给自己的收费带去了麻烦和困难。于是他们在赔理道歉的同时,改进工作方法,拿出了自己的收费和公摊明细表,再去收费时,业主一看明明白白,爽快地交出了物业管理费和公摊费,从而杜绝了该小区拒交物业管理费事情的发生。

三是业主不清楚物业服务合同中的各项约定,以为只要是在小区内,不论发生任何事故,物业管理公司都必须负责,不然,就拒交物业费。例如,某小区一有车业主,一天晚上,他为了节约停车费没将车停在小区车库而停在共用道上,致使他的车壳被人为用硬器划伤。第二天早上他发现后,找到物业管理处讨说法,并要求赔偿,理由是我是你的业主,我的车停在小区内,车被人破坏,物业管理理处应承担赔偿责任。该业主坚持要物业管理公司对他的“车伤”负责,致使双方僵持下去,后来该业主采取了拒交物业管理费的办法,要挟物业管理公司就犯。不得已物业管理公司只得找来相关法律法规,作为自己不该负责的根据,经过彼此间几个来回的交涉、沟通,该业主认识到了自己理输,于是补交了物业管理费,相互的关系也和好如初。

四是业主对物业服务消费观念未树立,即使在对物业管理公司无任何不满的情况下也拒交物业管理费。例如,重庆某拆迁安置房小区,物业管理公司进驻服务一年多却因收不到物业管理费而被迫退出。该小区拆迁安置业主,大多数是文化水平低、年龄偏大,几十年来他们住的是“公家福利房”(即单位或房管局的),不但房租费低,而且从没交过物业管理费,头脑中、思想上根本就没物业管理费这个概念,也不懂得物业管理服务的终极目的是使业主的物业保值和增值,因此,他们住进安置房后听说要交物业管理费,立即产生了抵触情绪,对物业管理服务不予认可,

篇3：物业管理收费难问题

从事物业管理的人都知道,物业管理费收取率要达到100%,几乎是不可能的事。拿北京市来说,物业收费率一般仅为50%~60%,最低的只有30%左右,能达到80%~90%的已属凤毛麟角。武汉市300多家物业管理企业中,运行较好的物业管理费也只能收到80%,差的只有20%。面对这一窘境,很多物业管理企业不得不拿出大量的人力、物力来解决收费问题,更有甚者会通过降低服务水平来惨淡经营,而这样一来,往往又会引来业主更强烈的不满,从而形成恶性循环,使物业管理费的收费变得难上加难。

一、造成物业管理收费难的原因

1. 业主对物业管理的认识水平有限。

物业管理在我国是个朝阳产业,随之也产生了很多与此有关的概念。比如说,住宅划分为经济适用住房、普通商品房和高档公寓等多种类型,收费标准制定有政府定价、政府指导价和市场调节价。这些概念,物业管理专业人士在理解和使用上都难免出错;对于大多数人的业主来说,要彻底分清楚、弄明白就更不是一件容易的事。另外,部分业主的思想仍停留在计划经济时代,习惯性地认为“只享受,不(少)付费”,在思想上并未认识和理解物业管理的概念。加之国家对物业管理服务项目没有统一的规定和检查标准,致使业主凭主观想象,单纯认为只要交了钱,物业管理企业就有保证业主人身及财产安全的义务,一旦遭遇损失,就把责任统统推给物业管理企业。若不赔偿损失,业主们就会以此为借口“不交、少交、欠交”物业管理费。当然,也存在极少数业主投机取巧,他们知道物业管理企业不会因为他一家拒交物业费而停止对大家的服务,所以不交费但仍享受与其他业主一样的服务。而这种行为不仅严重打击了已交纳物业费的业主的积极性,还可能引起其他业主效仿,造成极坏的影响。

2. 物业管理企业自身服务不到位,收费不规范。有些物业管理企业存在“多收费少服务,甚至收费不服务”的不道德职业行为。

3. 政府引导不足,媒体宣传的力度和准确性不够。

目前有关物业管理的杂志多达十几种,但是都属于专业书籍,并不符合广大消费者的口味。业主们也很少主动花时间和精力去研究物业管理 , 而且有些媒体的宣传准确度不够,容易误导业主,形成很多不必要的认识误区,令一些不明真相的业主们在主观上产生厌烦情绪,从而不能正确对待交费问题。

4. 开发商遗留问题太多。

首先,开发商过于夸大宣传。人们生活水平的提高,对物业管理服务的档次提出了更高的要求。为了迎合消费者,保证楼宇的销售,开发商往往夸大宣传,对物业管理做出不切实际的承诺。当业主入住后,发现实际上大相径庭,于是将对开发商的不满发泄在物业管理企业身上。其次,建筑工程质量问题。据北京市消费者协会对北京市内100个居住小区和99个物业管理企业进行的随机抽样调查显示,因开发商遗留问题而导致的业主与物业管理企业之间的纠纷占到小区物业管理纠纷的80%以上,主要表现在开发商对规划的任意更改、房屋工程出现质量等问题上。第三,尽管从名义上讲,开发商与物业管理企业是完全独立的,但实际上,它们往往是老子与儿子的关系。据不完全统计,有95%以上的物业管理企业是开发商衍生出来的。业主认为物业管理企业与开发商就是一家子,什么事都找物业管理企业,如处理不了,就拒交物业管理费。

5. 相关法律不健全、不完善,不能充分适应现代物业管理的发展。特别是在管理标准上,几乎每个物业管理企业都有一个标准,众说纷纭,难以统一、规范。

6. 物业管理企业过多地承担社会公用部门责任,造成收取费用风险加大。目前,社会公用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式,供暖、供水、供电、供气以及有线电视等费用,本应由社会公用部门向业主直接收取,但是他们凭借市场的优势地位,责令物业管理企业来承担,使物业管理企业

充当成“第一缴款人”的角色,进而使物业管理企业的经营风险加大。在这种形势下,业主对上述的某项服务不满意,就断然不交费 , 由此也造成物业管理企业收费困难。失业及职业的不稳定性增加,业主道德风险问题越发突出,也为物业管理企业收费带来困难。

7. 业主委员会没有完全建立起来,发

篇4：谈物业管理收费难问题

摘要:本文从主、客观角度对业主、宣传媒体、物业管理公司、开发商在管理和服务方面存在的问题进行了分析,并从物业管理公司的前期介入、加大宣传力度、转变服务观念、提高服务水平以及法律法规方面提出了解决物业管理公司收费难的途径和方法。

在市场经济体制下,陈旧的房管制度已经跟不上日新月异发展的社会,人们开始追求更高的生活质量,作为第三产业的物业管理行业在这种形式下应运而生。物业管理正以高质量、多元化逐步取代传统、单一的公有住宅的管理模式。但实际工作中,拒缴物业管理费却成为一些业主的“杀手锏”,许多矛盾最后指向物业管理公司。据统计,高档居住小区的物业缴费率不足90%,普通住宅小区物业缴费率不足60%,有些小区甚至不足20%。如何解决收费难成为物业管理公司必须抓紧思考的问题。

一、物业管理收费难的原因

(一)业主长久形成的依赖思想观念转变慢

在计划经济体制下,我国住房采用的是福利制社会分配体系,人们居住公有住宅,住宅的管理和维修全部由政府指定的部门承担。国家补贴造成了人们的依赖性,居民已经习惯了“只享受、不(少)付费”;我国实行社会主义市场经济后,根据市场经济的要求,人们在得到住房,成为业主后,要与物业管理公司签订《物业管理合同》

依照“谁消费、谁付费”的原则,明确各种交纳的费用。业主对于支付了大笔房款后,仍要按期交纳管理费,难免会产生抵触情绪,出现“服务高要求,收费低标准”的思想。尽管政府根据物业管理要求相继出台一系列收费法规,但是,已经深入人心的只消费不花钱的思想观念不可能在短时间内一下消除,让广大业主充分认可。

(二)物业管理费用情况透明度差,缺少公示

企业是以获取利润为目的的组织。物业管理公司是服务性的企业,物业管理肯定要获取利润。这利润绝大部分来源于物业管理费收取。如果科学地测算物业管理费,使之透明地运作,那么,物业管理费将不难收取。

但是,物业管理公司并不愿将物业管理费的运作完全透明。原因是:一方面,根据经济学的一般观点,物业管理费应是生产成本加上合理的利润率。但是,物业管理公司的生产成本却较难确定。比如物业管理公司实力,如果某物业管理公司有多个物业项目,它将某固定资产设备用在多个项目,但是,每个项目都分别一样地提取折旧,这样,生产成本必定会加大。

(三)建筑工程遗留问题多,物业管理公司难兑高承诺

建筑工程问题多,已成为社会高度关注的焦点。有些建筑工程问题,直接造成物业管理先天不足、物业服务不能到位。居民由此产生的各种意见,都有可能造成物业管理费收取困难。

随着人们生活水平的提高,对物业管理档次的要求在不断提高。为了迎合消费者、保证楼宇的销售,开发商往往采取夸大宣传 , 对物业管理做出不切实际的承诺。开发商重建设、轻管理,追求短期经济效益,设计规划缺乏长远考虑,建筑质量低下,造成大量遗留问题。待业主进住后,发现实际状况与之差距甚远。于是,业主就以物业管理公司为对象拒绝交纳物业管理费以此作为挽回损失的手段。

(四)国家法律、法规不健全、不完善,不能充分适应物业管理的发展

在《北京市普通住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(京价<房>字〔1997)第196号)中,将普通住宅划分为甲、乙、一般住宅三个档次。这个划分标准只考虑到物业管理的传统做法,以及

篇5：正视物业管理收费难问题

摘要:为了突破物业管理费收缴困难这一制约物业管理行业生存和发展的瓶颈,笔者结合其所在公司物业管理费收缴率达98%的经验,从表面现象(收费难)入手,深层次地分析了收费困难的起因,并对症下药,提出了解决方案。笔者认为,《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的施行尤其值得关注。

物业管理公司对居住小区实行物业管理,按规定收取物业管理费,看起来是件挺容易的事情,但实际并非如此。物业管理费收缴难是长期困扰大部分物业管理公司发展的老大难问题,不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象,它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈,部分小区的物业管理甚至已经进入“业主欠费、物业亏损、服务减少、更多业主不交费”的恶性循环。如何解决物业管理收费难的问题也成为了业内普遍关注的焦点问题。

20**年,我公司物业管理费的收缴率达到了98%。这个成绩在整个物业管理领域可以算是表现很优秀的了。因此,我觉得有必要结合我们公司的日常工作经验,就物业管理收费难问题的原因与解决方案做一番探究。

一、物业收费难的症结所在

(1)开发商遗留问题殃及物业。经有关部门调查,凡是业主与开发商存在着商品房买卖方面矛盾的小区,拖欠物业管理费的现象都比较严重。由于开发商销售时的承诺没有兑现,规划设计更改等,业主找开发商索赔无果,便将矛头直指物业管理公司,并以拒交物业费来进行对抗;另外,部分房屋质量存在问题,但长期解决不了,业主万般无奈,便出此下策,不交纳物业管理费。

(2)物业管理公司的隐性服务被忽视。不少业主认为,交了那么多的物业管理费,不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务,但由于服务本身是隐性的,又不是一对一的,造成了业主对它的忽视。比如说,小区绿地的维护,对房屋外墙的清洗等等,这类服务给小区的整体景观带来焕然一新的面貌,但由于业主没有因此得到很直观的利益,所以业主很难感受到物业管理公司的工作。

(3)不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理,乱收费、高收费,因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。据全国价格举报电话受理投诉统计,近三年来,业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费,一直位居各类价格举报问题的前三位。

(4)业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中,也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样,业主就会对物业服务不满意,对物业管理公司产生意见,因而拒交物业管理费。

(5)业主盲目“跟风”。某些业主因为个别原因而拒付物业管理费,物业管理公司也因为诉讼成本以及担心将会激化矛盾等原因,很少会通过诉讼的途径解决问题,以至问题一拖再拖,致使另外一部分的业主盲目跟风、仿效,导致了物业管理费难以收缴。

二、对策和建议

针对上述物业管理收费难的问题,我公司通常采用以下几种办法加以解决。

(1)物业管理公司应该“想业主所想,急业主所急”,在引导业主理性维权的同时,要求开发商从项目建设开始就严把质量关。提醒业主加强自我保护意识,一旦商品房在买卖过程中存在遗留问题,要及时采取合理合法的手段进行解决。

我公司曾发生过这样一件事,某业主刘太太自2000年入住后,发现雨天卫生间墙面经常渗水,就向物业管理公司报修,物业管理公司经现场查看后确认是房屋建筑质量问题。但由于发展商和承包商之间有一些纠葛,所以报修工程拖了又拖