对物业服务收费思考
物业管理的服务与收费涉及到人民群众和物业管理公司的切身利益,提高物业管理的服务质量,规范收费行为,已经成为当前规范物业管理的重点。
一、业主拒交或拖欠物业服务费由多方面因素构成
随着物业管理行业的不断发展和物业管理企业队伍的不断壮大,物业收费难的问题日益突显,分析其原因主要是:
1.业主消费意识不够。
单位包办管理的体制造成了居民对物业管理的商品消费观念得不到建立。一部分人认为享受物业服务是理所当然的,而对于交纳物业管理费感到不理解、不情愿。这种行为也会在一定程度上打击已交物业费的业主的积极性,进而造成其他业主的效仿,::成为收费难的重要成因。
2.企业本身服务不到位,服务水平存在差异。
目前,有的物业管理公司还无法摆正位置,仍就停留在“管理”层面,无法达到业主所要求的高度;有的物业管理公司由开发公司组建,服务质量不高,专业水平有限;还有一些企业收费多服务少,服务意识欠缺,没有责任心,收费项目不规范,收费不公开。物业企管理业本身服务不到位成为收费难的重要因素。
3.开发遗留问题使物业管理企业代为受过。
开发企业为了追求高利润、保证楼宇的销售,往往做出很多不负责任的承诺和夸大的宣传,业主购房入住后才发现承诺根本无法兑现,并且还有一部分房屋存在质量问题。由于许多开发商成立了自己的物业管理企业管理自己开发的项目,使得业主把对开发商的不满直指物业管理公司。即便物业管理公司和开发商没有依附关系,在出现房屋质量问题时许多业主第一反应还是找物业管理公司,如果不能解决问题就拒绝交纳物业费,开发遗留问题使物业管理企业代为受过。
4.媒体舆论导向有失偏颇。
媒体对物业管理行业宣传导向有失偏颇。为了吸引眼球,媒体往往只片面支持业主主张的权利,物业管理企业的合法权益却得不到应有的重视。有些媒体对物业知识认知程度有限,宣传内容的准确度不够,容易误导业主形成认识误区,致使物业管理企业与业主的矛盾越来越频、越演越烈,影响了社区的和谐和社会的稳定。
5.业主追求高质低费与企业追求利润的矛盾缺乏有效协调机制。
物业管理公司作为企业,不可能提供亏本和无偿的服务。维持企业的正常运转、完成各项维护、保养、维修计划、提高服务水平,需要在有效经营的前提下赚取利润,而业主作为消费者,希望得到“物美价廉”的服务,这种矛盾缺乏有效的协调机制,成为导致物业收费难的原因之一。
6.政策不够完善,无法适应物业管理行业的迅猛发展。
我国的物业管理法制建设虽然有了一些进步,出台了一些法规、规章,但从整体形势来看,物业管理发展制约因素较多,法制环境较差。物业管理的相关法律法规不健全、不完善,全国缺乏统一完善的法律体系。尤其是收费标准无法适应现代物业管理的发展,长此下去必然会造成业主和物业管理企业的收费纠纷,影响费用收缴。
二、解决收费难问题势在必行
针对以上问题,笔者谈几条对解决收费难问题的处理意见:
1.消费者需不断提高认识更新观念,按质论价。
市场化发展需要给物业管理企业一个生存发展的环境,试想如果物业管理公司长期不能足额收取物业管理费,就将处于亏损或半亏损状态,无法通过改进设施设备、加强专业培训等方式提高工作效率,也无法以提高薪酬福利的方式调动员工的工作热情和积极性,正所谓“巧
妇难为无米之炊”,长此以往势必导致服务质量的下降,而服务质量下降又会使更多的业主拒交物业管理费,形成恶性循环。
因此,业主作为享受物业管理服务的最终用户,需要更新观念、提高认识,树立等价交换的思想,按时足额交纳物业管理费。
2.物业管理企业需要提高服务水平,做到质价相符。
物业管理实质上是一种服务,是对物的管理和对人的服务。固然业主享受了安全的防卫措施、整洁的环境、园林绿化等多种服务,不该因为某一项服务存在问题就拒绝缴纳全部费用,但是物业管理企业是否也应该反思,自己服务是否到位,收费是否合理?是否真正做到了质价相符?所以,物业管理公司需要搞好自身建设,不断提高自身素质、规范经营行为、普及专业知识、提升服务质量,让服务与费用成正比,使业主真正感到物有所值、物超所值。
3.从源头抓起,加大对新建和再建项目的质量监管力度。
房地产行业各个环节是紧密联系不可分割的,房屋质量产生的纠纷使物业管理市场更是雪上加霜。因此,行政主管部门应从源头抓起,加大对新建和再建项目的质量监管力度,严格竣工验收的质量控制手段,并严格物业管理
篇2：天下城物业服务中心收费员职责
天下城物业服务中心收费员职责
1.0负责管理处各项费用的收取、汇总工作
1.1按月收取用户的物业管理费及公共分摊费用。
1.2按月收取商户的租金及物业管理费、水电费。
1.3暖气费及其他各项按月收取的费用。
1.4车位费及会所服务费收取情况的汇总工作。
1.5其他一次性费用的收取。
2.0登记管理处收费部门收费情况明细台帐
3.0负责管理处财务报表的处理工作
3.1汇总并提供管理处各项费用的收缴情况，按公司规定上报各种收费报表。
3.2定期向业主公布公司财务部提供的小区的收支情况报表。
4.0负责管理处各项费用的催收工作
4.1了解各欠费用户的欠费原因。
4.2根据具体情况采取各种形式进行费用的催收。
5.0负责办理管理处各项退款工作
5.1装修押金及保证金的退款。
5.2房屋租赁押金的退款。
5.3其他需要办理的退款。
6.0完成上级领导交办的其他工作
篇3：物业服务收费管理办法法规16问
1问：新的《物业服务收费管理办法》中，对物业服务收费有何界定？
答：新办法说，物业服务收费就是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
2问：政府新的《物业服务收费管理办法》中，指定具体收费价格吗？
答：在新收费办法中明确规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
3问：按照新的《物业服务收费管理办法》，物业费用价格由谁来定呢？
答：新办法明确规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。也就是说，从明年起，物业收费价格由业主和物业公司协商而定。
4问：物业公司要把服务内容和收费标准等情况告知业主吗？
答：从明年起，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
5问：业主和物业公司如何约定物业服务费用？
答：新办法首次提出了“物业服务收费酬金制”的概念，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。在“酬金制”方式下，物业公司只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，而不属于物业管理企业，这有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理，业主明明白白消费。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
6问：以后买房签订买卖合同时，在物业管理方面，应当注意签订哪些内容？
答：开发商与买房人签订买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及买房人共同利益的约定应当一致。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
7问：物业公司应该多长时间公布一次物业服务资金的收支情况？
答：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
8问：业主对物业公司收支情况有质疑，物业公司必须答复吗？
答：业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
9问：按照新的物业服务收费办法，物业服务成本和支出如何计算？
答：新办法规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下9个部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设www.pmceo.com施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
10问：业主可以查物业公司的账吗？
答：物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的
收支情况进行审计。物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。11问：业主逾期不交物业费，新办法怎么约定？
答：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
12问：已经入住，但是有些物业项目还没有竣工，物业费用由谁来交？
答：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给买房人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
13问：物业公司代收水电气等费用吗？
答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
14问：由谁决定共用部位和设施设备的经营？经营收入归谁？
答：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
15问：如果物业公司的收费违反有关规定，谁负责对它进行处罚？
答：新办法规定，政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
16问：从明年开始实行新办法后，以前的老办法怎么执行？
答：本办法自20**年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，即：计价费[1996]266号文件，同时废止。
篇4：关于新修《晋中市物业服务收费管理实施细则》有关问题的说明
关于20**新修订的《晋中市物业服务收费管理实施细则》有关问题的说明
一、为什么要重新修订《晋中市物业服务收费管理实施细则》？
20**年9月14日，山西省住房和城乡建设厅发布了山西省工程建设地方标准《住宅物业服务标准》（晋建标字〔20**〕320号）。为了贯彻执行《住宅物业服务标准》，进一步规范我市物业服务企业物业服务和收费行为，提高物业服务水平，实现物业服务的标准化、规范化和专业化，促进物业服务行业的健康发展，市物价局、市住建局根据《山西省物业管理条例》、《山西省物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，对我局20**年印发的《晋中市物业服务收费管理实施细则》进行了修订完善，并重新印发。
二、新《细则》有什么特点？
新修订的《细则》，贯彻了十八届三中全会有关转变政府职能，简化程序，由管理向治理转变的要求，物业收费重在发挥业主自我管理的积极性，主要有几方面改进：一是新建住宅小区物业收费等级标准由开发建设单位与业主签订售房合同时约定。成立业主委员会的住宅小区，物业服务等级和收费标准由业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定；二是实现市城区物业服务收费的集中统一管理；三是由通过定调收费标准审核管理变为对物业服务项目、内容、质量进行综合评价，确定物业服务质量等级，市物价、房地产主管部门和物业所在社区联合评定物业服务质量，结合业主对服务质量满意度打分评价，促进物业服务企业在提高服务质量的前提下确定收费标准。同时，明确了物业服务收费的方式，价格管理权限，明确了物业服务收费标准认定备案程序及流程，明确了对中央空调、电梯和二次供水等公用设施设备运行费用的管理。
三、物业服务收费是如何确定的？
物业服务收费遵循合理、公开、质价相符的原则，按照同居民生活关系程度分别实行政府指导价和市场调节价。
１、住宅物业服务收费实行政府指导价，市、县价格主管部门会同房地产主管部门根据当前经济发展水平、群众承受能力、物价上涨等情况适时制定和调整住宅物业服务收费基准价格和浮动幅度。
２、非住宅物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主（或物业使用人）根据服务内容和服务标准协商议定服务价格，并在物业服务合同中约定。
3、住宅小区内规划配建的露天或地下停车场车辆停放服务费实行政府指导价，收费基准价和浮动幅度由市、县价格主管部门按照定价权限制定并公布。
4、其他服务收费实行市场调节价，由双方在合同中约定。
四、物业服务收费管理权限是如何划分的？
物业服务收费由市、县价格主管部门会同同级房地产主管部门共同监督管理。其中：市城区范围内（含开发区）物业服务收费由原来的市区分级管理改为市价格主管部门会同市房地产主管部门直接管理。
五、如何认定物业服务等级和物业服务收费标准？
1、物业服务企业对照《山西省住宅物业服务标准》，确定为所服务住宅小区提供的服务等级，报当地房地产、价格主管部门申请服务等级认定；
2、物业服务企业按照认定后的服务等级，对照《晋中市住宅物业服务指导价格》，与建设单位或业主委员会协商议定物业服务收费并签订《物业服务协议》，报当地房地产、价格主管部门备案；
3、物业服务企业按照经认定、备案后的服务等级、收费标准，为业主提供服务，收取物业服务费。
实施前期物业服务的物业服务企业，其服务等级、收费标准须报当地房地产、价格主管部门认定；由业主大会或业主委员会选聘物业服务企业的，物业服务等级和收费标准，报当地价格、房地产主管部门备案。保障性住房的物业服务收费标准须报当地价格、房地产主管部门核准。
对前期物业的管理，由原来的事前核准，改为事前认定和动态管理相结合。即物业服务企业按照承诺的服务等级、服务内容、收费标准备案后，价格、房地产主管部门将定期对照《山西省住宅物业服务标准》，通过现场核实服务内容、业主问卷调查服务质量、综合打分等形式评定服务等级。对物业服务企业提供的服务达不到物业服务约定等级的，按照优质优价的原则，相应降低物业服务企业收费标准。
六、包干制物业服务成本有哪些因素构成？
物业服务成本主要由以下几个方面组成：
1、 物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业服务区域清洁卫生费用；
4、物业服务区域绿化养护费用；
5、物业服务区域秩序维护费用；
6、物业服务企业办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主委员会同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当由住宅专项
维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。七、市城区如何进行服务等级认定和收费标准备案？
1、物业服务企业对照《山西省住宅物业服务标准》，确定为所服务住宅小区提供的服务等级，报市住建局、市物价局申请服务等级认定；
2、物业服务企业按照认定后的服务等级，对照《晋中市住宅物业服务指导价格》，与建设单位或业主委员会协商议定物业服务价格并签订《物业服务协议》，报市物价局、市住建局备案。物业服务企业按照经认定、备案后的服务等级、服务价格，为业主提供服务，收取物业服务费。
八、如何对中央空调、电梯和二次供水等设施设备的运行费用进行管理？
配备有中央空调、电梯和二次供水等设施设备的物业，其运行费用应当由业主或物业使用人支付，物业服务企业代收代管。运行费用包括设备维护费用、直接物质消耗费用及相关检测检验费用，不得有利润，由业主、业主委员会与物业服务企业协商议定并在合同中约定。对于这部分收支，物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，每年定期公布收支账目，接受业主监督。
住宅小区内存在二次供水系统的，物业服务企业可以按用水量向业主收取二次供水加压费。二次供水加压费包括：用于二次供水的电费、设施维修费等；不包括小区内的公共用水。
业主委员会或业主大会成立前，住宅物业的电梯运行维护费和自来水二次加压费实行政府指导价，收费标准须报价格主管部门核准。
九、物业服务企业代有关部门和企业向业主收费有哪些规定？
物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受上述服务的最终分户使用人。
任何单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收费用的，必须严格按照政府规定的价格执行。公共用水、用电费用及损耗计入物业服务费成本，物业服务企业不得加价、加量向业主收费。代收手续费由委托单位支付，收费标准由双方合同约定。
十、住宅小区内停车服务收费是如何规定的？
住宅小区内设有规划专用停车场（位）的，可按照《山西省机动车停放服务收费管理实施细则》，向业主或车位使用人收取车辆停放服务费。服务费标准由物业服务企业、业主或车位使用人在当地价格主管部门公布的指导价范围内合同约定。
未列入住宅小区规划的停车场或在小区内道路、空地上设置停车位并收费的，必须征得业主大会同意，收费收入要单独列账，开支范围除支付必要的管理成本和税费外，应按照业主大会的决定用于补充小区房屋共用部位、共用设施设备的日常维护或存入住宅专项维修资金专户，收支情况每年不少于一次向业主公布，接受业主监督。
业主具有非住宅产权的独立车库，收取物业服务费后，不得重复收取车辆停放服务费。
十一、如何监督物业服务企业的收费行为？
物业服务等级和收费实行公示制度。主要分两部分内容：
1、物业服务企业应当在服务区域内显著位置和收费地点设置公示栏，公示物业服务等级、服务内容和收费标准。公示栏由当地价格主管部门监制，并公布价格、房地产主管部门的监督电话。
2、物业服务企业利用小区物业共用部位、共用设施设备及场地进行经营性活动的收费收入要单独列账，定期公布收支账目，接受业主监督。
篇5：《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》解读
《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》解读
记者从物价局获悉，依据有关法律法规和《山东省住宅物业服务收费管理办法》，由烟台市物价局、市住建局制定发布的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》(以下简称《实施办法》)将于20**年10月1日起施行。
一、为什么要出台《实施办法》
答：物业服务收费管理与千家万户的切身利益息息相关，涉及城市发展、管理和社区治理的方方面面，事关改革发展稳定和民生大局。
近年来烟台市物业服务收费方面出现了许多新情况、新问题。主要是执行多年的物业服务收费管理办法及相关政策，滞后于城市建设管理、滞后于业主和物业服务企业需求的矛盾日益突出，持续增多的物业服务收费纠纷和价格举报居高不下。在近3年的价格投诉举报案件数量上，涉及物业服务收费的问题一直高居首位，成为久治不愈的热点难点“顽疾”。
《实施办法》依据《山东省住宅物业服务收费管理办法》，对涉及物业服务收费的各种行为，联系烟台市实际，与时俱进、依法依规做了科学合理规范，能够实实在在解决现行物业服务收费管理存在的“空白”和合理性、操作性不强等问题。
二、《实施办法》有哪些新特点
答：《实施办法》与现行物业服务收费管理办法相比，更具时代性、规范性、操作性。《实施办法》共分二十九条，全部沿用了《山东省住宅物业服务收费管理办法》，只是对其中有原则规定的内容，结合烟台市实际做了具有操作性的细化规定，如对“空置房收费减免”的原则规定，规定了量化的减免比例。
《实施办法》坚持市场导向、放管结合的价格改革原则，对能由市场形成的价格，还权于市场，交给业主自治。如规定，非普通住宅及业主大会选举的业主委员会成立后的普通住宅，其物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
《实施办法》坚持问题导向，对近年来物业服务收费管理方面存在的热点难点问题，如物业服务收费减免、装修涉及的管理与电梯使用费、停车收费等问题，都做了明晰具有操作性的规定，使解决这些热点、难点问题有了可靠依据。
三、政策解读
(一)物业服务收费定价形式有哪些?实行政府指导价的都有哪些收费项目?每种定价形式由谁来定?
答：《实施办法》第七条规定，“住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价”。
实行政府指导价的收费项目有“普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费”等三大类收费项目。烟台市政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定市区普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费收费标准，报烟台市政府批准并向社会公布;各区政府价格主管部门会同同级物业主管部门组织实施。各县、市政府价格主管部门会同同级物业主管部门可参照市制定的收费标准，制定本行政区域内的收费标准，报当地政府批准后组织实施，并向社会公布。
普通住宅小区是指建筑容积率1.0以上的住宅小区，其前期物业服务收费具体收费标准，由开发建设单位与前期物业服务企业在“规定的收费标准”内约定。普通住宅前期物业停车服务费具体收费标准，由车位使用人与物业服务企业在“规定的收费标准”内约定;普通住宅车位租赁费具体收费标准，由承租人与开发建设单位在“规定的收费标准”内约定。
实行市场调节价的包括非普通住宅物业服务费、车位租赁费、车位服务费及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费、车位服务费。非普通住宅物业服务费、车位租赁费，由开发企业与业主或物业使用人根据服务成本和市场状况，双方协定。车位服务费由物业服务企业与业主或物业使用人根据服务成本和市场状况，双方约定。
(二)物业服务收费政府指导价是如何制定的?何时出台?
答：根据《实施办法》第八条规定，“普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。”
烟台市的《物业服务等级标准》由市住房和城乡建设局会同市物价局，根据山东省物业服务等级规范，结合烟台的实际情况制定。物业服务等级标准按物业服务人员的素质、物业服务的质量、服务小区的设施硬件等条件划分1级、2级、3级、4级、5级等5个等级，物业等级越高，服务标准就越高，收费标准也就越高。
市区普通住宅物业服务收费政府指导价，由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门，根据物业服务等级标准、物业服务成本等因素，参照省内其他城市的价格水平合理制定。其他县(市)的物业服务收费政府指导价格，由当地政府价格主管部门会同同级物业主管部门，根据当地的实际情况制定，经当地政府批准后实施。
《烟台市物业服务等级标准》和市区物业服务收费政府指导价(含车位租赁费、停车服务费)近期将公布实施。
(三)在小区共有道路或者其他场地上停车是否可以收费，具体都有哪些规定?
答：《实施办法》第十五条规定，“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应在确保消防、行车等公共安全和业主权益的前提下，按照有关规定划定车位。车位使用人在划定的车位上停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。划定车位及收费标准由业主大会综合考虑公共安全、车位租赁费价格等因素确定。业主大会成立前，经半数以上业主同意，在确保公共安全和业主权益的前提下，可以按照有关规定划定车位停放汽车;车位场地使用费收取标准可参照规定的车位租赁费标准执行”。
车位场地使用费收入属全体业主共有，主要用于补充物业管理区域内的物业专项维修资金。车位场地使用费的具体管理模式，由业主大会或者半数以上业主确定。
停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支;业主大会成立前，支出比例或金额由市政府价格主管部门会同同级物业主管部门核定。
(四)已购买了地下车位或已交纳了车位租赁费，为什么还要交纳车位服务费?
答：《实施办法》第十四条规定，“物业管理区域内业主共用(有)车库内的车位，其车位使用人应当交纳停车服务费，停车服务费按月计收，收费方式由车位使用人与物业服务企业约定”。
车位租赁费和车位服务费属两个不同的收费主体。首先车位产权属开发企业所有，其租赁费由业主或车位使用人向车位产权人交纳。而车位服务费是物业服务企业为车位使用人提供停车服务所收取的费用。停车服务费包括车库、车位共用部位的照明、长期通排风设施的运行，施划进出车辆导向线、停车泊位以及设施设备运行、维护和车位(地下车库)保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
(五)《实施办法》对物业服务收费、停车收费在减免政策上都有哪些规定?
答：在物业服务收费上的减免，有两条：一是分期分批开发造成小区配套不完整的减免。《实施办法》第十条规定，“前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费按照不低于三分之一的标准予以减收，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业”;二是对空置房屋的减免。《实施办法》第十三条规定，“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减收”。
对停车收费的减免，《实施办法》第十四条规定，“已购买车位超过一年未使用的，停车服务费参照普通住宅物业服务收费的减收确认方式和比例予以减收”。
(六)非业主车辆进出小区的，在收费方面都有哪些具体的规定?
答：《实施办法》第十七条对非业主的车辆进出小区的管理有2种规定：
一是做出了不得收费的规定，“物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人提供配送、维修、安装服务及执行公务等车辆收取停车费用”。
二是做出了可以收费的规定，“除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。按照管理权限，收费标准由政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定”。
(七)物业服务企业在为小区业主办理出入证时，是否可以收取工本费?具体有哪些规定?
答：《实施办法》第十六条规定，“物业服务企业实行出入证(卡)管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费并予以公示”。
加强车辆进出、停放管理，维护小区秩序是物业服务内容之一，相关费用已包含在物业服务费之中，因此，初次办理出入证的应当免费。补办的属特殊情况，由于增加了物业服务企业的管理成本，适当收费合情合理，具体收费标准，实行市场调节价，由物业服务企业根据印刷成本，合理确定。
应部分业主或车辆使用人的要求，物业服务企业在保证其他业主或车辆使用人，免费持有普通出入证(卡)进出小区外，可本着自愿选择的原则，为其提供较为先进的智能卡(蓝牙卡)等设备，并收取工本费。
(八)业主在装修时应注意哪些问题?对装修垃圾清运和装修材料运送使用电梯是否收费?
答：《实施办法》第十九条规定，“业主或者物业使用人装饰装修房屋施工前，应与物业服务企业签订协议，对装修保证金、装修工人出入等进行约定”。
在清运建筑垃圾方面规定，业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。由业主或者物业使用人自行清运的，不得收费。
在运送装修材料方面规定，业主或者物业使用人按规定交纳物业服务费后，物业服务企业不得额外收取装修电梯使用费、装修管理费等费用。
(九)有的物业服务企业在向业主收取了物业服务费后，另外向业主收取电梯运行、公共照明电费?还有的向业主收取消防设施、检测和电梯维修等费用，这种做法是否合理?
答：这种做法不合理，属重复收费。因为，电梯运行、公共照明电费和维护、检测费用属于物业服务成本中列支的项目，已经包含在物业服务收费之中。
《实施办法》第九条还对共用部位和公用设施设备的维修、更新和改造费用的列支范围，都做出了明确的规定。规定“物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。也就是说，电梯维修、更新、改造等费用，以及其他共用部位和公用设施设备的维修、更新、改造费用，应由物业服务企业通过向政府有关部门提出申请，通过专项维修资金予以解决，不得另外向业主重复收取费用。
(十)小区二次供水加压费由谁承担?
答：不少业主向我局咨询，物业服务企业向小区业主收取二次供水加压费用的做法是否正确。对此，《实施办法》第十八条明确规定，“供水、供气、供电、供暖等设施设备已移交专业经营单位的，专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用”。目前，我市住宅小区二次供水设施设备很多没有移交给专业供水企业，二次供水所用的设施设备由物业服务企业代管，二次供水所发生的电费，按照“据实分摊，公示执行”的原则执行。待我市市区居民二次供水管理办法出台后，价格主管部门将会同城市供水主管部门研究制定二次供水设施运行维护收费办法。
(十一)按照合同约定，物业服务企业已经向业主收取了全年的物业服务费，《实施办法》出台后，能否要求 业主补交差额部分?
答：这个问题实际是一个新老办法的衔接问题。按照《实施办法》第二七条规定，“本办法实施前已签订物业服务合同的，在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行;物业服务合同未约定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应按本办法规定执行”。
据此，物业服务企业与业主或物业使用人已经签定物业服务合同(协议)，合同(协议)还没有到期的，在合同(协议)约定期内，物业服务及收费标准仍然按合同(协议)约定执行。
以下两种情况，应按现行的《实施办法》和收费标准执行。一是物业服务合同(协议)已经到期的，物业服务企业与业主或物业使用人，应按《实施办法》规定，重新签订物业服务合同(协议)，并按规定的政府指导价和浮动幅度，确定具体的收费标准;二是物业服务合同(协议)没有注明有效期的，原合同(协议)自本《实施办法》公布之日起作废，物业服务企业与业主或物业使用人，应按《实施办法》规定，重新签订物业服务合同(协议)，并按规定的政府指导价和浮动幅度，确定具体的收费标准。
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