我国物业管理可持续发展战略

　　我国物业管理可持续发展的战略

　　从1981年3月全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的设立，至今全国已有各类物业管理公司2000余家，从业人员近200万人。应当说物业管理在我国已有了长足的发展。但是，也庆当看到物业管理在我国仍属一个新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。因此，面对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，探索我国物业管理可持续发展的思路，加快采取一些更为切实可行的措施，推进物业管理行业的持续发展，已成为我国物业管理亟待研究和解决的重大课题，本文拟对此谈点粗浅看法。

　　一、我国物业管理面临的主要矛盾

　　1、物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。

　　我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，据统计，到1999年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理82485.65万平方米，实行物业管理率为20%。由此看来，物业管理在我国仍有巨大的潜力。

　　从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。据统计，到1999年底，上海市实有房屋建筑面积31802万平方米，实行物业管理的20744万平方米，占实有房屋总面积的65%，其中，实有住宅建筑面积19310万平方米，实行物业管理的16661万平方米，占衫有住宅总面积的86%；北京市实有房屋建筑面积27430万平方米，实行物业管理5930.99万平方米，占实有房屋总面积的21.6%，其中，实有住宅建筑面积14211万平方米，实行物业管理的4630.85万平方米，占实有住宅总面积32.58%；深圳市实有房屋建筑面积7119万平方米，实行物业管理的3387万平方米，占实有房屋总面积的48%，其中，实有住宅建筑面积3768万平方米，实行物业管理的2540万平方米，占实有住宅总面积的67%；甘肃省实有房屋建筑面积9647万平方米，实行物业管理的39.05万平方米，占实有房屋总面积的0.4%，其中，实有住宅建筑面积5151万平方米，实行物业管理的34.27万平方米，占实有住宅总面积的0.67%；陕西省实有房屋建筑面积14328万平方米，实行物业管理的301.08万平方米，占实有房屋总面积的2.1%，其中，实有住宅建筑面积7624万平方米，实行物业管理的253.88万平方米，占实有住宅总面积的3.3%。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

　　2、专业人才匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展。

　　目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍，突出表现为“三多三少”；一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普遍岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面，已严重影响了物业管理行业向高水平发展。

　　3、管理人员素质偏低，管理服务服务不到位。

　　由于物业管理是一个新兴行，目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不全。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自已与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。据中国消费者协会1998年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。另据中国消费者协会1998年底至1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果显示；在对现有物业管理服务质量的调查中（可选择多答案），有40.15%的房产消费者认为“房屋及设备的维修”不到位，有34.57%的认为“小区绿化”不到位，有33.06%的认为“安全保卫”不到位，有26。95%的认为“水电气的供应”不到位，有25.34%的认为“交通管理”不到位，有24.65%的认为“区内卫生清洁”不到位，还有12.71%的认为“其他”服务不到位。

　　4、规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足。

　　目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，而且统大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这一现象已成为物业管理企业难点问题。

　　5、物业市场发育缓慢，竞争机制尚未形成。

　　物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有障于物业管理市场的培育和发展，而且被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，产权人、使用人的意识不能得到体现。

　　6、管委会组建不及时，产权人、使用人参与意识差，作用发挥的不好。

　　眼下，一些城市住宅小区管委会（业主委员会）组建的不及时，有的未按规定程度通过民主选举产生，有的管委会不能代表产权人、使用人的意志，使用发挥的不好。据中国消费者协会1998年底到1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果表明：有39.42%的消费者所居住的住宅小区已经成立了管委会；有33.42%消费者所居住的住宅小区未成立管委会；有27.16%的居住者不知道本住宅小区是否成立了管委会。其中，成立管委会经过民主选举产生的占63.22%；而未经过民主选举产生的占16.55%；对产生过程“不知道”的为20.23%。调查结果还显示：有77.33%的人认为，管委会能在较高程度上维护消费者的合法权益；有22.67%的人持相反观点。由此可见，在商品房住宅小区管委会的产生及作用发挥的程度如此，而在普通居民住宅小区恐怕还达不到这种程度。

　　7、物业管理立法滞后，法规体系尚未形成。

　　1994年以来，建设部等国家部委（局）虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章或行业规范。但是，从总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。

　　二、物业管理可持续发展的必要性

　　物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活息息相关的行业，俗使这一行业得到健康、快速的发展，尽快树立起行业的良好形象，特别是在一些地区人们对物业管理的认识尚不充分的情况下，探索物业管理可持续发展战略，有其特殊的意义和必要性。

　　1、有利于保护消费者的合法权益。

　　随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、居住质量、物业管理水平和社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成，消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限，而要通过招投标来选择自已信得过的物业管理企业管理自已的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好，企业知名度高，社会信誉好，收费合理就选聘谁。否则，谁物业管理服务不到位，质次价高或多收费少服务，只收费不服务，谁就在竞争中被淘汰。只有这样，消费者的利益才能得到真正的保证。

　　2、有利于物业管理行业担负起社会责任。

　　物业管理的主要任务是通过对物业管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境。因此，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化的水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和经济发展，具有其他行业所不可替代的作用。

　　3、有利于加快城市化的进程。

　　城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造快捷、方便、舒适的生产、工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要，实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋是城市管理的重要内容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整体面貌和管理水平，只有城市房屋及附属设备、设施、环境、场地等管理好了，才能加速城市化的进程。

　　4、有利于加快城市管理体制的改革。

　　城市管理体制是政府对城市经济活动领导组织和管理方法的总称，包括城市领导管理制度的确立；管理权限和责任的划分；管理方式和方法的选择，以及管理机构的设置等。先进、科学、合理的城市管理体制，是保证城市社会正常运转的基本条件。城市房产管理体制改革是城市管理体制改革的重要内容，物业管理搞好了，不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境，而且有利于促进城市管理体制的改革。

　　三、我国物业管理持续发展的对策

　　1、提高认识，更新观念，为物业管理持续发展奠定思想基础。

　　物业管理是城市管理体制的重大改革，是房地产业发展到一定程度的必然产物。它涉及到人们观念的更新，政府职能的转变，多方面利益的调整和理顺，以及群众心理上、经济上的承受能力。目前，广大群众已看到了物业管理新体制的优越性，各级政府也认识到了实施物业管理是改变城市管理体制，提高城市整体管理水平的有效途径，特别是党和国家从来没有象今天这样重视改善人民群众的居住条件和居住环境。早在1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出“加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修市场。职工购买的住房、室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施维修基金。改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。”

　　1998年7月，国务院又下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，进一步明确提出“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度，向用户提供质价相符的服务，不能只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高，有关主管部门要加强对物业管理企业的监督。”

　　2000年10月11日，党的十五届五中全会通过的《*中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，明确提出实施可持续发展战略，是关系中华民族生存和发展的长远大计。要改善城乡人民生活，增加城乡居民居住面积，提高住房环境和质量，改善居民消费环境，保障人民安居乐业。要进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理。

　　由此看来，全面推进物业管理的时机已经成熟，各级政府和物业管理行政主管部门，要加速推进物业管理，特别是物业管理发展较慢的地区和城市，要进一步提高认识，更新观念，认真学习广东、上海、深圳等省市推行物业管理的经验和作法，结合本地的实行，加速建立物业管理新体制，加大物业管理的覆盖面，尽快缩小南北方物业管理的差距。同时，要不断拓展物业管理的领域，不仅住宅小区、大厦、工业区要实行物业管理，而且酒店、宾馆、学校、医院、商场、体育场（馆）、旅游区、车站、码头、机场后机楼等也要实行物业管理。有条件的城市，要进行区域化物业管理的试点，使城市的各个部位都能实行物业管理。

　　2、多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。

　　发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。要提高物业管理人员的素质，必须加强物业管理人员的思想作风和业务建设。

　　（1）加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质。要建设一支思想好、技术精，进取心强，勇于开拓的物业管理队伍，必须从思想教育抓起。物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育，引导职工树立正确的世界观、人生观、价值观，培养职工爱岗尽责、服务群众，奉献社会的职工道德，使职工牢固树立为人民服务的思想，扎扎实实、任劳任怨，一丝不苟地做好管理服务工作。

　　（2）加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍。物业管理人员的工作作风，直接反映物业管理企业的形象。物业管理企业要加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。管理人员要发扬雷厉风行的工作作风，提高工作效率，能办的事马上就办。

　　（3）加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。要提高物业管理人员的专业技术水平，一是抓好上岗培训。要按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗。二是抓好专题培训。企业要根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高。三是抓好学历教育。企业领导要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业专科学历教育，为企业培养人才。四是通过理论研讨等形式，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。五是通过组织物业管理人员到国内外考察 ，学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验，取人之长，补已之短。加速提高物业管理服务的水平和质量，努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。

　　3、合理确定收费标准，开展多种经营，为物业管理持续发展提供资金保证。

　　（1）合理确定收费标准。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费的原则、定价类型、物业管理服务费的构成等均作了明确规定。各地物价主管部门应结合实行，尽快出台本地工物业管理服务收费标准，使物业管理服务收费做到有章可循。同时，物业管理企业要严格按照物价部门核定或由物业管理企业与管委会（产权人、使用人代表大会）协商议定的收费项目、收费标准和收费办法进行收费，并定期向产权人、使用人公布经费的收支情况，以按受管委会及产权人、使用人的监督。

　　（2）一业为主，多种经营，增强物业管理企业的发展后劲。一业为主，多种经营是增强物业管理企业造血机能和企业发展后劲的基础。因此，物业管理企业在做好物业管理的同时，要结合企业的实际和优势，不断拓展经营领域，努力为企业增加积累，使其走上良性循环的轨道。

　　（3）组建物业企业集团，实现规模效益。物业管理企业要想打破小兵团分散作战的局面，必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，具有市场竞争力的企业集团，进而实现规模效益。

　　4、加速引进竞争机制，加快培育物业管理市场，为物业管理持续发展创造公平的竞争环境。

　　从计划经济条件下的传统房产管理到推行物业管理，是房产管理体制改革的一场革命，需要人们提高认识、更新观念；从实行物业管理到引进竞争机制，同样需要人们的思想观念上进行更新。这是因为，我国的物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。加速竞争机制的形成，应做好以下工作：

　　（1）学习深圳等城市物业管理引进竞争机制的成功经验和做法。深圳市为探索市场经济条件下的物业管理，早于1993年就在全国率先通过抬投标的方式选聘物业管理企业，并获得巨大成功，为全国物业管理行业引进竞争机制创造和积累了成功的经验。各地应学习深圳等城市的成功经验和做法，结合本地的实际，积极探索，大胆实践。

　　（2）破除行业保护主义、本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件。建立物业管理竞争机制必须破除行业保护主义和本位主义，要勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争。只有这样，才能加速物业市场的培育和发展。

　　（3）建立规则，实现物业管理竞争的有序化、规范化。物业管理的竞争，客观上要求它的运作活动是有序的、规范的。要何证物业管理竞争的正常运作和有序发展，实现物业管理竞争的规范化，有关部门应加快制定物业管理竞争规则，使我国物业管理的招投标活动尽快走上规范化的轨道。

　　5、加速立法，建立物业管理法律体系，为物业管理持续发展保驾护航。

　　市场经济是法制经济。物别是物业管理涉及的范围十分广泛，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道。

　　6、充分发挥管委会的作用，为物业管理持续发展健全监督机制。

　　住宅小区管委会作为辖区内产权人、使用人民主推荐、选举产生的群众性自治组织，充分发挥其作用，对于维护产权人、使用人的合法权益，同物业管理企业一道共同做好物业管理工作至关重要。因为，管委会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，体现了物业管理的专业管理与自治管理相结合的原则，坚持这一原则，有利于发挥物业管理企业、管委会和产权人、使用人三个积极性。同时，它在物业管理企业和产权人、使用人之间起着桥梁和纽带的作用。因此，住宅小区入住率达到一定比例时，在当地物业管理行政主管部门的指导下，要及时召开产权人、使用人代表大会，并严格按照民主程序从代表大会代表中选举产生管委会。只有这样，才能将那些责任心强，具有一定组织和协调能力，愿为大家办事的人选进管委会。也只有这样，管委会才能真正代表和维护产权人、使用人的合法权益，并积极配合物业管理企业工同做好区域内物业管理工作。

　　综上所述，物业管理引入我国虽然仅有20年的历史，但是，它在场面市管理中的巨大社会作用、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来。实行物业管理的实践证明，政府的职能转变了，城市的管理水平提高了，财政负担减轻了，人们生产、工作和生活的环境改善了，两个文明建设的步伐加快了。

　　如今，这一社会化、专业化、市场化的管理模式已被社会各界所认同，物业管理企业雨后春笋般的涌现，物业管理队伍的迅速壮大，物业管理覆盖面的快速上升，物业管理服务领域的不断拓展，物业管理服务水平的明显提高，标志着物业管理这一朝阳产业在我国只有广阔的发展前景，可以断言，今后几年，将是我国物业管理全国、快速发展时期。

　　随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，物业管理法律体系的形成，物业管理体制的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，物业管理在我国城市管理和两个文明建设中一定能发挥更大的作用。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：中国民营物业管理企业希望在前

　　中国民营物业管理企业希望在前

　　中国民营物业管理企业现在之所以没有以强者的姿态出现，有其历史的和现实的原因。

　　还有外部生存环境问题。以物业管理的“主流”--有企业作参照系，目前民营物业管理企业的外部生存环境极为严峻。

　　一、民自物业管理企业缺乏市场支撑

　　现在市场中物业管理企业70％属于开发商自办，20％属于房管所改制或后勤单位改制。也就是说，70％的开发商自办物业管理企业有开发商的“米”可以下锅。20％的房管所改制或后勤单位改制企业可以利用改制前的物业资源，也可以利用其政府的“权利资源”占有市场。那么，剩下的10％民营物业管理企业怎么办呢？只有自己去找“米”。从哪儿找呢？从市场中去抠，而且这个市场是已经被预先瓜分过一次的，若从食物链的角度去论述，民营物业管理企业是处于较低一级的，所以，拿到市场份额这块“奶酪”的难度可想而知。

　　二、民营物业管理企业缺乏资金主持

　　据统计，在服务行业的投资中，国有经济投资占60％左右。而占80％以上的国有物业管理企业具备雄厚的资金实力自不待言，开发商办的物业管理公司也有资金实力，唯民营公司在资金运作方面非常艰难。一般人认为，物业管理不属于资金密集型行业，不需要太多的资金投入。实际上，要提升物业管理的技术水平必须有资金支持。上市融资对民营物业管理企业来说，现在还只能是一个梦想，至于银行借贷，则是难于上青天。只有依靠微利的管理费等收入的缓慢积累，慢慢向先进水平靠拢。

　　三、民营物业管理企业缺乏政府支持

　　对政府而言，任何企业应不分国企、民营身份，只要合法并遵守游戏规则即可。而事实上，政府所制定的游戏规则，客观上起到了抑制民营物业管理企业的作用。这是因为，在物业管理发展至今的20多年历史中，国有企业发挥了至关重要的作用，而且可以说，20多年的历史是由国企缔造的。因此，政府在制定相关政策时，所依据的是国企所创造的事实。比如，在资质的认定上，国家一级资质企业必须具备七个条件，这七个条件有着极为严格的限制，而不具备一级资质的企业，在全国范围内最多只可承接30万平方米以下的物业项目，甚至不可出省承接项目。由于历史的原因，纯粹具有独立产权的民营物业管理企业，在资质认定的条件上不具备优势。

　　民营物业管理企业的希望在哪里？为迎接民营物业管理企业的春天，我们应该做哪些事情？

　　一、加快推进“分业经营”的步伐

　　物业管理与房地产业“分业经营”的提法至今已有两年了。而且已形成一致共识，但实际推行的速度却很缓慢。一段时间以来，物业管理公司与业主间的矛盾重重，从媒体报道的情况来看，与“分业经营”没能有效推行颇有关联。“分业经营”应至少明确以下两点：

　　一、是房地产业与物业管理行业必须彻底脱离“父子”甚至“祖孙”关系。

　　对开发商开办新的物业管理企业，要通过制定有效的条件予以限制，对已存在的，则通过改制等方式实现脱钩。二是房地产商新开发的项目实行物业管理，必须彻底实现社会公开公平招投标。按现行法规规定，在物业未入伙或入伙但业主达不到成立业委会法定人数的情况下，开发商仍以最大业主的身份对物业管理单位的选择有决定权，如不公开招投标，已成立物业管理公司的开发商仍会将项目交给自己的物业管理公司，这对靠市场吃饭的民营物业管理公司来说，有失公允。

　　二、进一步完普物业管理的法制环境

　　要确立物业管理招投标的透明度、程序性、公正、公平与公开，须由政府部门牵头组建物业管理专业招投标委员会和物业管理招投标专家库，由这些专业人才承担物业管理项目的招投标工作。无论是开发商新开发的项目，还是已由业主委员会管理的二手项目，当其需要新的物业管理公司时，均需要经过物业管理专业招投标委员会同意，在满足他们的管理质量、价格等要求的前提下，由其从专家库中选聘评委，最终项目花落谁家，决定权就在这些专业评委手中。同时如若能对物业管理招投标子以立法，则会使各方面的权益得到更有效的保。

　　三、加紧实施企业间的兼并与重组

　　据报载，20**年间，北京的物业管理公司平均每家管理物业的建筑面积仅为15.5万平方米。这样小的管理面积怎会有竞争力？当国外先进的物业管理企业进入中国市场时，这种现状是很难与其抗衡的。因此，必须走兼并联合的道路。怎么联合呢？这就需要政府的力量之手，一是限制小规模物业管理企业的发展，当在一定时间内小规模物业管理企业仍未能达标时，取消其市场资格，所属物业自然交由市场进行调节。二是政府对物业管理的资源进行科学评估，先评估出优良资产，然后以其作主体，将其他小规模物业管理企业联合到他身边来。这里面最关键的是资源的评估，将最具活力、最有发展前景的物业管理企业选出来，做中国物业管理的开拓者。

　　四、建设物业管理职业经理人队伍

　　地产、家电、IT行业等，基本上都引入了职业经理人制度，成为推动社会进步的有生力量，自身也取得了巨大的社会和经济效益。优秀的职业经理人将会改变企业的运营机制，成为管理的枢纽，成为许多产业有序发展的实际管理者。他们的管理不仅关系到企业的运营质量和利润，而且将直接影响到企业的健康成长。物业管理必须尽早走职业经理人道路。

　　五、加速物业管理的产业化进程

　　20多年来，我国物业管理的服务对象主要局限在住宅物业。服务内容也限于保安、清洁、维修三大类。而发展到今天，不仅业主的要求越来越高，物业管理的风险也越来越高，因各种原因受到损害的业主常常会向物业管理公司索赔几十万甚至上百万。而物业管理公司要增强抵御风险的能力，唯一有效的途径就是增强获利本领。在当前物业管理微利的现实情况下，就需要政府大力倡导、积极引导并大力推行物业管理的产业化进程。

　　六、制定公平的游戏规则

　　民营物业管理企业并不奢望游戏规则对自己有利，因为自己既不是规则的制定者，也不是制定规则所依据事实的创造者。但规则也是随着时间的前进而变化的，先进的规则应能推动行业的进步。现在，衡量一个物业管理公司的水平有几个关键指标，如管理面积、创建优秀小区的数量等，这也是政府制定的有关规则的重要内容，但对如何确认这些指标却没有规则。一个物业管理公司所管理物业的建筑面积是现在在管的，还是现在所有签约的，还是包括曾经管理现己解约的，有没有时间的限制。谁来审核这些数据，这都应是游戏规则的组成部分。再者，资质的认定本身已确认了该企业的实力，为其在市场上竞争增加了难以估量的分值。但如再限制其经营范围，对整个行业探索新的领域和新的发展道路会产生负面的影响。

　　实际上，民营物业管理企业作为弱势群体，对环境还有更多的希望。当这些希望暂时无法实现时，就要先练好“内功”，等待机会，蓄势待发。

篇3：以营销为主导的经营型物业管理模式

　　以营销为主导的经营型物业管理模式

　　作为诞生不久的物业管理行业来说，它是为了满足人们生产、生活和工作需要而生存、发展，并不断壮大的新兴行业。在这一行业的成长和成熟过程中，市场化、专业化进程在不断加快，市场竞争十分激烈，在不断的优胜劣汰中，物业管理品牌正在逐步形成。下面，结合中航物业多年的发展实践谈一谈对"经营型物业管理模式"的看法，供大家参考。

　　一、经营型物业管理模式的含义

　　我们把经营型物业管理模式的含义概括为二个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。

　　上述经营型管理模式含义的核心思想为:将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中，通过对管辖物业经营与管理的合力运行，更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。

　　经营型物业管理模式和收益性物业管理有所不同，后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理，普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中;而前者指对管辖的各类物业都溶入物业营销的概念，通过对物业整体功能的开发，提高物业的效益潜力。前者包括后者，后者是前者的重要组成内容。有些同行把经营型物业管理理解为配套服务网点经营和有偿的各类家政服务当然是相当片面的。

　　经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面，主要包括是租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业管理公司代理或参与管辖物业的经营，在提高企业经济效益的同时，促进了物业的市场流通，挖掘了蕴含于物业中的效益，并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。

　　二、经营型物业管理模式的市场需求

　　1、国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。

　　以美国为例，经历ω多年市场历炼的美国物业管理行业，大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，在此基础上做好物业维护工作，良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。再看看近年来在大陆迅猛发展业务的香港物业管理企业，无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺，无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场，寓经营飞管理于服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域，我们会感悟到，香港规模较大的物业管理企业都以提供物业经营、管理综合服务为特色，香港物业管理市场需求的是综合性的服务。由于深圳和香港的毗邻关系，以及WVIO入关在即，深圳物业管理行业在发展趋势上将更多地借鉴香港成功的经验，包括经营型物业管理模式的运作。

　　2、国内市场对经营型物业管理需求旺盛。

　　近年来，随着房地产行业的迅猛发展，二级、三级市场日益扩大，拓展出房地产服务领域巨大的市场空间。仅以租赁市场为例，目前全国7000则余万户居民中，仍有约300户人均居住面积不足4平方米，流动性租房而居的住户比例高达9.52%。北京、上海、广州、深圳四个城市住房调查显示，分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撑这一巨大租赁市场的中介组织专业水平低，操作欠规范，给众多的物业管理企业留下了广阔的盈利空间。香港地产三级市场的成交量占总成交量的70%以上，而深圳目前三级市场所占比例只有289b，市场潜力深厚。当三级市场启动后，住房租、售交易大增，百姓对物业估价、交易咨询、租赁代理的需求更甚，而这些业务和物业管理企业都将发生必然的联系，显示出经营型物业管理模式市场需求旺盛。我们管理的物业将是资产值不断变幻的商品，我们服务的客户也将是面孔常新的动态群体，而在这动态的市场中，蕴含着万千商机。

　　3、大量物业缺乏专业管理，更缺乏合理的规划和经营。

　　由于缺乏对物业真正价值的理解，有很多业主单位从建筑功能确定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场走，观念滞后，导致大量的物业资产流失。可以说，当前众多的业主单位和业主个人缺乏物业管理，更渴望对其物业理想的经营。以中航物业管理有限公司隶属的中国航空工业总公司为例，据统计，航空工业总公司所属广、所、企业、院校总资产中，超过659b属于物业资产，而在这物业总资产中，大量物业未得到充分利用，甚至有大批物业长期闲置。就全国情况看，很多单位发工资困难，但对怀中物业这个金娃娃长期无动于衷。这种普遍现象呼唤着物业管理企业增强营销意识，提高经营水平，管好楼，还要盘活楼。深圳众多物业管理企业管辖项目中，或多或少地存在着物业经.营的业务，业主和客户需要专业的物业管'理服务，更关注其物业效益潜力的发挥。现代物业不再是业主终生相守的昂贵家产，而是一种在流通中价值不断更新的商品，物业管理企业当然应该关注新经济时代物业商品的游戏规则。大陆物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场，将因为服务的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势承受更大的市场压力。

　　三、经营型物业管理模式的利弊分析

　　随着市场经济的日益成熟，房地产服务所函盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋细致，经营型物业管理模式的推行是否会因盲目地多元经营而导致不良后果?我们认为，经营型物业管理模式不完全属于多元化经营，参与物业营销本身应该是现代物业管理概念的应有之圈义。从上述市场需求和香港同行企业的运作经验来看，物业管理企业不但要为开发商和业主、客户当好管家，还应有偿性的担当其物业顾问。从物业发展初始乃至整个物业发展项目中，由物业顾问这个角色向开发商、业主和客户提供综合性物业服务至关重要，物业顾问必将与物业管理日趋紧密地结合并相互促进。

　　从目前的实践看，经营型物业管理模式的利处主要体现在:首先，该模式可以更好地满足市场需求和客户需要，如同银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财服务;其次，经营型物业管理模式更好地体现了经营、管理一条龙服务，对客户来讲，提高了服务效率;再次，扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾。租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例，使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。

　　经营型物业管理模式面临的问题有以下几点:一是压力大。物业管理企业承担了一项物业的经营、管理权，同时也就承担了物业经营的义务，而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动，相应地加大了物业管理公司的经营压力;二是风险大。一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定，每个环节都有风险，仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼;三是组建专业队伍困难。物业经营是一项极为专业的工作，不仅富有实战经验的人才难觅，有了人才，形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易，一但经营出现严重偏差和失误，物业管理公司难以承受。

　　四、经营型物业管理模式的实践

　　1996年，深圳市中航物业管理有限公司在认真分析自身优劣势基础上，确定了将经营型物业管理模式作为企业的核心竞争力。经过五年的实践和积累，经历多个项目的市场磨合，这一竞争优势得到进一步强化。从我公司实践来看，经营型物业管理模式具有较强的生命力。在实施经营型物业管理模式的实践中，我们注重以下几个重点：

　　(一)强调经营观念到位。

　　物业的经营是动态的，物业的营销永无止境，物业管理人只有具备了强烈的营销意识，才能使管辖物业潜力得到更充分发挥。公司要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事，物业管理固然重要，而一项优秀的物业营销方案可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。在市场竞争中，我们打出了这样的广告语"我们可以做您的物业管家，我们还可以替您打理这份物业"。实践证明，管理概念加上系列营销服务，可以使管辖物业的价值发生很大变化。

　　(二)注重培养物业经营的人才队伍。

　　物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，现代物业营销已经进入到个性化、网络化飞整合型时期，没有富有经验的经营人才，经营型物业管理模式就是空谈。因此，几年来，我们注重在实践中培养经营骨干，适当引进优秀人才，初步建立了一支配合默契的经营管理团队。1998年，天津津都花园物业进行管理公司招标，香港梁行飞欧思诺均在竞争之列，经过二轮拼搏，我们的经营、管理方案以最高分夺标。

　　(三)注重向专业公司学习。

　　随着中国即将加入WTO，北京、上海、广州、深圳等地在完善市场管理以及与国际接轨过程中，物业经营、管理市场庞大，需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。我们在物业经营专业上差距仍然很大，因此，近年来我们始终与戴梁行深圳公司保持业务合作，吸收经验，培养专业实力。去年，全球最大不动产中介机构美国21世纪不动产公司进入珠江三角洲后，我们及时参加交流培训，建立业务联系。在未来的五年内，在物业经营专业领域，我们还要认真当好学生，缩短差距，迎头赶上。

　　(四)根据不同物业项目，安排经营、管理的主次关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。

　　在具体运作中，还要注重物业管理收支与经营收支保持适当独立，体现各类业务的规范性，还要具备物业经营相关的专业资质。

　　经营型物业管理是房地产服务的重要组成部分，是收益性物业管理概念的拓展和外延，是物业营销与物业管理的有机合成，有着广阔的市场空间，我们针对这种模式的探索、实践之路还很长、很远。

篇4：中国物业管理行业的竞争分析

　　中国物业管理行业的竞争分析

　　资料显示：70年代的世界500强，进入80年代三分之一已经出局，它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是：如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争？如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力？

　　物业管理行业（Property Management Industry）属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环，作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业，在中国起步较晚，但发展迅速，尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区，发展的规模与速度已远超过其它地区。在*中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。

　　从上面的物业管理行业生命周期图，我们可以分析出：目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区（深圳、广州、上海、北京等）的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，该地区消费者不具备物业管理消费概念，因此对其的接受与容纳程度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发展，市场渗透率随之而提高，从而促进了物业管理企业健康发展。

　　物业管理行业的SWOT分析

　　SWOT分析指的是强势（Strengths）、弱势（Weaknesses）、机遇（Opportunities）、威胁（Threaten）的分析。面对发展迅速，处在朝阳地位的物业管理行业，其强势是初步形成具有独立法人结构独立经营核算的企业，在经营上是有一定规模，在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度，同时在其市场化进程中，具有一定的成熟度；弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来：法制建设滞后，产权关系不清晰，建管脱节，社会对物业管理的期望值越来越大，业主委员会权利与义务不明确，社会行政责任与物业管理责任区分不清，房管局改制力度加大等等一系列的问题影响着物业管理企业的发展，影响着物业管理的内涵挖掘，影响着物业管理企业的彻底市场化，影响着物业管理企业经营的宽度与深度；机遇就是面对*中央“十五”计划纲要中对物业管理行业地位与发展方向的明确，物业管理市场化由国内经济发达、物业管理起步较早的地区带动下全面启动，国内将有80亿平方米的房屋管理实施市场化管理，同时在“十五”期间，我国将新建城镇住宅27亿平方米，也就是平均每年将有5亿多平方米住宅物业进入物业管理市场等等，这些无疑给物业管理企业带来巨大的发展机遇，可以说这是一块相当诱人的巨大“蛋糕”。

　　有机遇就有威胁，物业管理企业面对的威胁有来自内部，也有来自外部。内部是企业的无序非正当竞争，外部来自宏观大环境如法制环境的不完善、政府导向的干预等，外部微观有来自WTO引入具有资金雄厚、技术先进、管理超前的外资“狼”，例如美国的“为您服务”与澳洲的“商务年华”等以及机制灵活、拥有成本优势的民营物业管理企业等等，还有在物业管理发展较成熟的地区，竞争不断加剧。例如，在深圳地区，1999年至今，全市采用公开招标、议标、邀请招标来确定物业管理权的项目达百余个，参与竞标的物业管理公司400多家，可谓物业管理市场七天一竞标，竞争日趋白热化。

　　通过物业管理行业SWOT的分析，我们可以清楚地看到物业管理行业机遇与挑战并存，可以说前途是光明的，道路是坎坷的。但无论内外部环境如何变迁，对于一个企业来说苦练内功，创造与培养企业自身的核心竞争能力才是真正的硬道理。海尔集团的CEO张瑞敏曾经指出：“现在最需要考虑的是企业的竞争力，企业竞争力强可能会好些，企业竞争力弱日子会非常难过。”他同时还指出海尔所有的战略都围绕一个主题，就是海尔能否具备与国际大公司一样的竞争能力，如果不具备，中国企业面临的不是增长问题而是生存问题。让我们来看看物业管理行业，随着其快速规模地发展，暴露出的深层次问题对一个处在行业发展导入期与成长期初期的行业应属于正常现象，因为毕竟物业管理行业是一个非常特殊的行业，单单就住宅物业管理产业中，其消费群体就非常特殊。可以说还没有一个行业天天面对相同的顾客，为同一客户服务的时间可能是一年两年，也可能是八年十年，甚至可能是几十年，这是与其它行业消费者短暂消费行为的巨大差异，同时本行业的消费顾客群体无论从性别、年龄、个人素质，还是从教育背景、兴趣爱好、意识形态都是千差万别、形色各异。

　　因此，在本行业的服务管理中经常会出现“众口难调”的局面，对于客户的无理要求和带有主观色彩的偏颇认识，物业管理企业有苦难言，加上本行业中鱼龙混杂的企业不惜以不正当竞争手段获得短期利益，从而影响了客户，影响了本行业的健康发展。再来看看业主委员会，它是与物业管理企业平等的民事主体，委员由业主兼职业余组成，业主委员可以审核物业管理企业具有商业秘密的财务报表，而业主委员会义务的履行由谁监督？一边是业余的民事主体，一边是具有法人代表的正规企业，这两者是否可以真正平等？也许我们也可以想象对于零售业、餐饮业、金融业、旅游业等行业，为监督其企业的运行，在每个商场、酒楼、银行、景点也成立相应的具有民事主体的委员会，其实不然。面对中国物业管理行业目前发展遇到的深层次问题，我们也深刻地认识到它既不能完全依赖政府解决，也个能单靠企业解决，更不是一朝一夕所能解决，它是需要社会各界力量共同努力。导致这些问题的出现可以说有内外部环境因素，有直接与间接因素，有些影响因素短暂飞逝，有些影响因素由来已久。

　　就拿物业管理行业法规来说，本身物业管理行业所涉及的房地产业、建筑业等相关行业法制环境尚未形成良性规范的法制环境，加之中国这个法制大环境并未真正形成气候，何谈物业管理行业法制全面规范的小环境呢？推怪在深圳地区紧随投诉率较高的房地产业之后就是物业管理行业！因此，中国物业管理行业所面临的问题是一个社会深层次问题，同时也是社会的系统工程，解决该问题，不能完全依赖政府的解决，也不能单靠企业来解决，当中国物业管理行业市场化全面启动后，行业发展到一定规模时，市场会及时反应作出调整，物业管理市场经济杠杆将会发挥巨大作用，优胜劣汰，市场将真正重新洗牌，格局将重新整理，在行业中将会出现以重组、兼并、收购、控股、参股等资本运营方式的现代企业规模扩张发展的经营模式。届时将会形成具有诚信服务、品牌优势、企业信誉等级高、规模程度大、专业化程度深，且具有核心竞争力企业相互竞争的局面而政府发挥的作用是对物业管理行业的宏观调控，政策导向，法规制定等具有计划意义的引导作用。

　　最近，国家七部委（建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部）召开会议联合下发了“关于整顿和规范房地产市场秩序的通知”，同时前段时间深圳市房地产行业管理部门也下发关于清理整顿深圳市房地产市场和物业管理市场的通知，这充分说明国家清理规范整顿在国民经济中具有支柱作用的房地产行业的决心，这同时也预示着国家揭开清理规范整顿物业管理行业的序幕。面对这些带给物业管理企业的启示是什么？

　　创造与培养企业的核心竞争力

　　留给企业最重要的启示就是在激烈的市场竞争环境中创造与培养企业自身的核心竞争力。

　　从哈佛商学院麦克·波特教授五种力量竞争分析，我们可以知道，面对中国物业管理新兴行业中服务产品的替代者将不会对物业管理企业产生威胁，应该说这种替代品暂时未成形；目前全国物业管理企业已有2万多家，在中国加入WTO及物业管理全面的市场化以后，将会有更多的物业管理企业产生，政府对市场潜在进入者需要进行宏观调控，须对物业管理企业市场准入条件加以限制，例如资金需求、经营规模、资质审核等等，避免良莠不齐的企业“混入”市场，提早推动市场的无序竞争进入合理有序的竞争。目前从中国物业管理行业发展较为成熟的深圳地区来看，存在一千多家物业管理企业暂且不包括尚未注册与不合法的企业。很小的一个小区，或者几栋楼就存在一家物业管理企业，而且比比皆是，这实际为影响物业管理行业健康发展提供了“温床”，这同时也是社会资源的浪费与配置的不合理。

　　而物业管理发展较为发达，市场经济成熟，人口600万的香港，物管企业也仅为500多家，这种差异的现象的确值得我们去反思。潜入者真正的威胁是来自有资金、技术、人员优势，拥有先进管理服务理念与经验，企业机制灵活拥有企业成本领先优势的外资企业和民营企业，他们将会是未来物业管理市场有力的竞争者；对于购买者也就是我们服务的客户来说，其对服务价格的敏感理性认识，客户维权意识的加强，对物业管理行业了解的增强，对服务质量提高要求的增加以及服务价格理性的回归等等因素，这些无疑给物业管理企业发展增加了压力，同时我们应该理解这些也是市场经济的正常反应；对于行业竞争来说；面对物业管理市场化的全面启动，这对于我们来说是不可多得的契机，占领市场份额刻不容缓，如果不积极主动占领市场，蛋糕永远无法做大，即使我们不占领，都将会被更多的同行竞争者占领。

　　The BCG Matri*

　　波士顿顾问矩阵图

　　在积极主动地拓展物业管理市场中，物业管理企业必须留意有选择地进入。从波士顿顾问矩阵图．可以明显地看出，市场拓展力度须放在物业管理行业增长率高且市场份额高的“明星”地区，例如国内经济发达并且物业管理市场已全面启动的中心城市地区，北京、东莞、大连等城市就是非常典型的“明星”地区。可以说深圳、上海、广州等城市就是“现金奶牛”地区，虽然物业管理市场份额大，但市场占有率较低，竞争激烈，深圳物业管理行业七天一招标足以印证该地区物业管理行业竞争的白热化。因此，长城物业战略管理重心北移，极具科学性与前瞻性。对于市场份额低，物业管理增长率低的“狗”地区，我们应予以坚决舍弃，例如经济落后的城市。市场份额低但增长率却高的“问题”地区，不应轻易进入。同样可以用矩阵工具图分析出在同一地区的明星、现金奶牛、狗、问题物业类型。商业写字楼就是“明星”物业，多层住宅与资金少、诚信低、房屋质量问题多的物业为“狗“物业等。因此，无论是物业管理市场地区拓展还是同一地区物业类型的拓展，市场都须进行细分，集中精力于“明星”份额，巩固坚守“现金奶牛”份额，舍弃“狗”份额，谨慎“问题”份额，真正地做到有选择有方向地拓展。

　　企业的核心竞争力在市场拓展中与激烈的市场竞争起到不可估量的重要作用。如何创造与培养物业管理企业的核心竞争力，是眼下众多中国物业管理企业的当务之急。

　　一、创造与培养企业的核心竞争力需要实施专业化战略。

　　众所周知，当一个企业在自身行业领域范围内，做到专业突出，具有行业特色是非常不易的。万科集团当年横跨13个行业，并且个个赢利，但是世界投资专家评估其企业风险却是最大的，好在万科已认识其风险，并采取实施专业化战略。华为电气也是一家赢利非常可观的企业，可也就是在该企业如日中天的时候，华为集团却以几十亿的价格卖给了美国艾默生电气公司，这与华为专业化发展战略不谋而合。如此多的企业行为体现出专业化发展战略对一个企业有多么重要！物业管理企业的专业化发展体现在日常为客户提供专业化的公共服务与特约服务，例如清洁绿化服务、安全护卫服务、电梯维护保养服务、楼宇智能化服务、客户请修服务、公共设备设施服务等硬性服务；对于服务态度、服务质量、物业咨询服务等软性服务同样也须体现出物业管理企业专业化发展的水准。因此可以这样说，当物业管理服务中的硬性与软性服务发展达到专业化，由其形成的点线面专业化服务所组合而成的服务自然具备专业化。所以，建立、变革以及不断完善现代化企业管理制度是企业实施专业化战略的重要保证。

　　二、创造与培养企业的核心竞争力需要实施成本领先优势战略。

　　通过机构精减，部门合并，工作流程垂直与水平的整合，提高工作效率，降低管理成本。实施成本领先优势战略步骤：（一）确定基础业务活动。确定职能部门与业务部门如工程技术部、品质管理部、物业咨询部、管理处等部门基本业务活动；（二）分配总成本；（三）确定成本驱动部门，例如确定与成本变化较大的相关部门；（四）确定与成本相关的联系；（五）提出成本降低建议。通过开展TCS小组活动、质量成本活动等形式的活动，降低企业运营成本，提高企业运作的性价比。通过低成本运营，并保证服务产品输出的质量，从而提高企业的盈利能力与水平。同时，积极主动地拓展市场，通过扩大管理面积，拓展营运规模，增加盈利能力的规模化运作是降低企业运营成本的重要途径之一。

　　三、创造与培养企业核心竞争力需要实施差异化战略。

　　差异化顾名思义与众不同的方面。人无我有，人有我新，人新我变。物业管理行业虽然是新兴的服务行业，但是其内涵尤其深层次服务内涵非常丰富，不但服务产品可以创新，同样服务过程也可以创新，而且服务战略一样可以创新。

　　物业管理行业生命周期

　　从物业管理行业生命周期来看，物业管理行业的导入期与成长期，服务产品是比较容易创新。而进入成熟期后，创新率较低，但对于物业管理的服务过程在行业生命周期任意时候都可以不停地创新，这也使我们联想到目前服务业中的许多产业都在不停地创新再造，推陈出新。分析客户需求，细分客户市场。确定客户目前需求，瞄准客户潜在需求，规划客户长远需求，最大限度地满足客户需求，持续不断地让客户满意。CRM（客户关系管理）的运用、特约服务、个性化服务、“管理报告”制等等都是物业管理服务过程的创新。而在物业管理行业生命周期的衰退期时，由于服务产品缺乏竞争力，此时需要实施服务战略的创新。

　　通过创新，让我们的企业与其它企业存在差异，这也可以保证我们的企业比其它企业更具有领先优势，更易胜人一筹。通过运用价值链的分析，让我们再来看一下潜在的差异化。

　　Value Chain

　　价值链

　　价值链终端产品服务与客户相连接，也就是通过物业管理企业建立为客户提供快速服务反应的企业组织结构，为客户提供最好服务的人力资源，为客户提供最佳服务的科学技术三层宏观面；以及通过实施物业管理品牌渗透的市场营销，在运营中实施品质控制到终端为客户提供具有质量保证与诚信服务的微观面，挖掘潜在的差异化，为更好地实施差异化战略打下坚实的基础。

　　综上所述，中国物业管理企业实施专业化、成本领先优势、差异化战略，最终目的是创造与培养企业自身的核心竞争力优势。

　　企业核心竞争力是复杂的，是由企业许多部门与员工相互作用而产生，是企业通过自身学习与创造逐渐积累起来，并通过学习、培养、创造、整合最终以机制的形式沉淀出知识与技能，而企业的核心竞争力由此而产生，拥有了核心竞争力，企业才会在激烈的市场经济竞争中，长期保持胜势。

篇5：谈物业管理强制权利

　　谈物业管理强制权利

　　物业管理是一种很特别的服务，所遇所见尽是琐碎小事，然而这些鸡毛蒜皮的小事却又直接牵涉到个人的切身利益，容易出现冲突，物业管理者就必须要管，这是其职能，是其合同义务，是其责无旁贷的工作，但有时候的确让人很为难：

　　业主是“上帝”，这一点都不错。但假如某日张“上帝”带着好几条狗在花园里玩，把李 “上帝”吓的连晨练都无法继续，李“上帝”要求物业管理者坚决把狗从花园里轰走，张“上帝”却不听劝告，物业管理者该怎么办？

　　或者，王“上帝”要装修，准备把一面墙拆掉。而刘“上帝”认为这墙是承重墙不能拆，并要求物业管理者制止。结果王“上帝”既不听劝，也不怕罚款，物业管理者该怎么办？

　　这类问题同时也是最令物业管理者挠头的事情。之所以挠头，一是没有强有力的解决办法；二是怕即便强力解决了，反而使别的业主认为物业管理者对业主无礼。但是如果缩手缩脚，同样会招来不满--其他业主认为物业管理者该管不管，不履行职能，你看麻烦不麻烦。

　　前不久，我同专门做物业新闻的吴编辑聊天，我们就谈到，其实一个小区就是一个小规模的社会，而物业管理者的职能与政府机关管理社会非常相似。我记得孙中山先生谈到，政治者，管理众人的事也。物业管理的职责，并非维护一家一户之私利，而是保障社区及全体业主之公益。所以，从这个角度来说，上述类比倒也不为过。作为政府，没有国家机器与行政强制手段为辅，根本无法管理社会。相应地，如果物业管理者没有一定的强制性权利，同样也干不好物业管理工作。如果某些业主不遵守物业管理公约，破坏社区环境、秩序，严重损害公共或其他业主的利益的情形，但又不至于严重到妨害社会治安，物业管理者进行管理干涉时，行为人不仅根本不听规劝，甚至采取一些不当行为拒绝管理，物业管理者能否对其采取强制性措施，迫其停止该不当行为？这个问题不解决，物业管理者就没有相应的权利，结果只能是不管或者管不了。这就无法尽到保障与维护社区及全体业主公益的职责，全体业主支付物业管理费所要得到的本质服务也就无从谈起了。所以，这实际上是对全体业主利益的损害。

　　因此，我认为物业管理者若要切实搞好物业管理工作，就应该要有一定的强制性权利。但是这里存在两个障碍，一是这种权利从何而来，二是这会不会被认为是侵害业主人身权利。

　　我使用的是“权利”二字而非“权力”，是想说明这种权利不是天生的、不是国家规定的，而是广大的业主通过物业管理合同、契约等赋予物业管理者的。

　　在西方的法制思想史中，“社会契约论”非常重要，其内容是说，国民与政府之间，存在着一种社会契约，国民的契约义务是纳税供政府使用。而政府的契约义务则是服务民众、保护民众。这种思想当然争议也比较大，但我觉得，这对物业管理法律关系好像比较适合。

　　物业管理者只有通过物业管理契约，得到全体业主的委托与授权，才享有管理物业的权利。如果业主意识到，只有赋予物业管理者特定的强制性权利，物业管理者才能有效地、完整地履行物业管理职能，更好地为业主服务，业主就应该在物业管理契约中予以说明。这种强制权利不是物业管理者本身具备的，业主在物业管理契约中的授权才是这种权利的源泉。业主可以授予其这种权利，也可以不授予或者收回这种权利。

　　而当物业管理契约中载明这种权利后，广大的业主就有义务尊重物业管理者的这种权利，配合物业管理者的工作。很有可能，这会限制一个、几个、甚至是小部分业主的绝对自由，但同时维护了全体业主的利益。所以，如果物业管理者对某一业主的不当行为采取强制性行为，那么这种行为应该是包括该业主在内的所有业主都明知与许可的，因而，物业管理者的行为不构成对该业主的侵权行为。

　　物业管理行业越来越成为一种专业，很重要的一点就是这种重要性、复杂性。虽然是以管理物业为工作内容，但实际上，处理人与人的关系才是工作的难点与重点。