物业管理有关的各种税收
物业管理所涉及的税收主要有营业税、企业所得税及个人所得税。
一、营业税
物业管理的管理费收入以及相关的业务收入营业税的税率均为5%。
《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”根据这一规定，物业管理的管理费收入应在发出收款通知时作为收入。
物业管理所收取的按金根据1999年1月20日省地税局粤地税函[1998]225号《关于纳税人提供应税劳务向对方收取的押金应按规定征收营业税的批复》规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。押金属于‘其他各种性质的价外收费’范围。因此，纳税人发生营业税应税行为向对方收取的押金，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计征营业税。若发生退还押金，可允许从当期计税营业额中予以扣除。”
物业管理代收的水电费等各种代收费用，1998年12月15日国家税务总局国税发[1998]217号《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》明确：“对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”
物业管理中所属的会所，按活动项目有不同的税率，其中文化体育业为3%。属娱乐业按财政部、国家税务总局[20**]73号文，从20**年5月1日起，夜总会、歌厅、舞厅、射击、狩猎、跑马、游戏、高尔夫球、保龄球、台球等娱乐行为的营业税统一按20%的税率执行。
二、企业所得税
内外资企业的企业所得税有所不同，外资企业的工资支出不论多少均不需税前扣除。内资企业需作税前扣除。20**年4月16日穗地税发[20**]92号《关于我市地方企业税前工资薪金扣除问题的通知》规定了税前工资薪金支出的几种扣除形式和适用范围。对一般的纳税人实行定额计税工资形式。
1、纳税人当年发生亏损，工资薪金支出按不高于月人平960元允许在计算企业所得税前据实扣除;
2、纳税人当年纳税所得额3万元以下(含3万元)，工资薪金支出按不高于月人平1000元允许在计算企业所得税前据实扣除;
3、纳税人当年纳税所得额3万元以上、10万元以下(含10万元)，工资薪金支出按不高于月人平1100元允许在计算企业所得税前据实扣除;
4、纳税人当年纳税所得额10万元以上，工资薪金支出按不高于月人平1200元允许在计算企业所得税前据实扣除;
在上述基础上，纳税人全年人均应纳税所得额每满1000元，可另增加扣除月人平50元。
以上定额计税工资形式，均以纳税人税前扣除工资薪金支出后，应纳税所得额不得低于所规定的考核指标为原则。
通知又规定“纳税人按规定允许税前扣除的工资薪金支出，可作为纳税人税前计提职工福利费、工会经费、职工教育经费的计算基数。
除工资及职工福利费等需作税前调整外，尚有以下费用需在税前调整：
1、业务招待费：“全年营业收入(工业企业为销售净额，下同)在1500万元及其以下的，不超过年营业收入的0.8%;全年营业收入在1500万元以上(含1500万元)，但不足5000万元的，不超过该部分营业收入的0.5%;全年营业收入在5000万元以上(含5000万元)，但不足1亿元的，不超过该部分营业收入的0.3%;全年营业收入在1亿元以上(含1亿元)的部分，不超过该部分营业收入的0.2%。”
2、广告费：“纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售(营业)收入2%的，可据实扣除，超过部分可无限期向以后纳税年度结转。”
3、工会经费：“对纳税人税前扣除的工会经费，......凡不能取得《工会经费拨款专用收据》的，不得在税前扣除工会经费。”
4、私人通讯费用：“......纳税人可按本单位正式在册人数的5%比例，按下列标准，凭电信部门开具的发票准予在税前扣除住宅电话费每人每月补贴60元、无线移动电话费补贴每机每月400元及无线传呼数码机台费。“
三、个人所得税
工资薪金所得实行5%-45%的九级超额累进税率;生产经营和承包、承租所得实行5%-35%的五级超额累进税率;其他所得均实行20%的比例税率。个人所得税在计算应纳税所得额时，需减除一些合理的费用，如工资、薪金所得，税法规定减除800元，加上生活补助费、上下班交通费......等各种补贴，广州市的扣除额定为市区1260元，黄浦开发区1300元。
20**年7月12日国家税务总局国税函[20**]629号《关于个人所得税若干政策问题的批复》规定：“国家机关、事业单位、企业和其他单位在实行‘双薪制’(按照国家有关规定，单位为其雇员多发放一个月的工资)后，个人因此而取得的‘双薪’，应单独作为一个月的工资、薪金所得计征个人所得税。对上述‘双薪’所得原则上不再扣除费用，应全额作为应纳税所得额按适用税率计算纳税，但如果纳税人所得不足800元的，应以‘双薪’所得与当月工资、薪金所得合并减除800元后的余额作为应纳税所得额，计算缴纳个人所得税。”
财政部、国家税务总局1997年11月7日财税字[1997]144号文规定：个人领取的原提存的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金时，免予征收个人所得税。
篇2：物业管理市场营销中的重点战术问题探讨
物业管理市场营销中的重点战术问题探讨
物业管理市场中要重点解决集约经营与分布经营的平衡，挖掘潜在客户相对优势和招投标问题，本文对此进行了比较具体的分析。
一、集约经营与分布经营的平衡
所谓集约经营, 就是在企业经营的过程中，强调对要害的资源实行集中控制、统一规范管理; 所谓分布经营, 与集约经营相对应，强调企业各子集的灵活性, 子企业对所辖资源和事务拥有较大的处置权和变通权。
有人十分推崇集约经营，似乎只有集约经营才是上乘正道，笔者对此则另有看法。笔者以为，以机器为主导，以大规模、标准化工业品的生产为主的行业，比较适宜实行集约化经营; 但以人为主导，以小规模、差异化服务为主的行业，则比较适宜实施分布经营。在行业发展初期和企业发展的探索期，适宜以分布经营方式为主; 在行业发展成熟期和企业定型期 , 则适宜逐步向集约经营过渡。
目前的物业管理市场的发展还处于探索期，物业管理企业大多也远未达到成熟和定型阶段，各个不同项目的实际条件和用户需求相差很大，而且同一物业管理企业在物业管理市场上接管的不同项目之间一般没有产权上的联系，较难实现资源的统一调配，人员调配也受到一定的制约 ; 在管理细节和侧重点上，各项目的管理只能因地制宜，适应本项目业主用户的差异化要求，而不可能让本项目业主用户适应物业管理企业的集约化经营要求。
笔者以为，大型“饲养型”物业管理企业(例如万科物业)，由于项目来源、管理关系、项目类型、产权关系等都比较单纯，各项目趋同性强，因此资源共享和调配的可行性较大，因此实行集约经营有较大可行性;反之，以珠江管理为代表的，以市场竞争为主要发展方式的“野生型”物业管理企业，进行集约经营的可行性不大，如勉强推行，则轻易出现脱离实际、灵活性下降、效率低下、基层士气低落等弊端。笔者以为，珠江管理多年来的成功，与实行以分布式经营管理为主的经营模式是有密切联系的。由于珠江管理在有效监管的前提下，信任项目经理、关心并支持项目经理、重视维护项目经理的正当权益，从来不在项目经理身上打算盘，使项目经理不仅没有后顾之忧，而且在公司的有效监管之下拥有较大的发挥空间。因此，项目经理的成长较快，队伍较稳定，在管理好所在项目的同时，也为珠江管理进一步开拓市场提供了充足的人才储备。
物业管理企业应当在集约经营与分布经营之间寻找适当的平衡点，既要给予各项目适当的变通权限，又要确保企业对各子项目的有效控制，片面迷信某种模式轻易使企业走入死胡同。
二、如何挖掘潜在的客户
物业管理企业在平常的经营活动中，要专心挖掘潜在的客户，引导他们的取向，具体的手段例如：
1. 行业理论导向 : 企业组织人力物力进行一些专业理论研究，就一些课题开设专业论坛、发表专业著作或论文、传播本企业的服务理念 ; 在知名媒体上发表文章引导大众取向等等。
2. 对在建项目提前上门推介 : 对在建的大型项目，在建设阶段就主动上门推介本企业，免费为他们提供招投标的参考程序、参考方法和分析思路、业主选择物业管理企业的方法和要点，给潜在顾客“洗脑”，让他们制定的规则倾向于或有利于我们。
3. 老用户见证和介绍 : 在有需要时组织一些优质老客户进行联谊和交流活动，同时邀请一些有开发价值的潜在客户参加，让新老客户沟通联谊、交流思想、增进了解、增强信心，在不知不觉之中用老用户的嘴说我们的好话，这样更具说服力和感染力，更能打动新用户。
三、物业管理中的水平战略
水平战略就是没有竞争冲突的不同行业的企业之间，所进行的通过资源互换而实现的互惠互利的合作形式，例如TCL公司和汇源饮料集团的合作，这两家企业商定，在全国范围内凡TCL促销冰箱时，汇源饮料集团免费提供果汁饮料用于TCL冰箱展示 ; 凡是汇园饮料促销饮料时，TCL免费提供冰箱。这样，每当顾客体验 TCL 冰箱时，就可以体验汇园饮料的风味，每当顾客试饮汇园饮料时，又可以体验到TCL冰箱的效果。双方不仅节省了大量的广告和配置费用，而且还明显地扩大了影响，获得了一箭双雕的良好收效。
物业管理企业如何与其他行业进行水平战略合作是值得研究的课题，例如，有实力的物业管理企业与有实力的售楼企业进行互惠合作，凡是一方接到手的项目都设法引入对方进入，管理企业利用售楼企业的销售优势提升接盘能力，而售楼企业又通过物业管理企业的管理优势增强楼盘项目的销售，达到互利互惠的效果。
类似地，物业管理企业也可以尝试与中小学特长生培养单位、专业的外语辅导企业、健康事业企业实行水平战略合作。
四、相对优势策略
营销是竞争的手段而不是目的，因此，企业不要脱离竞争实际和客户现有需求去凭空地进行服务创新，不要过多超前于社会现实需求。
最合算的策略是在竞争对手的创新获得用户的认同后再跟进并超越之，而且不要超前太多，只要保持比对手多一点点就行，假如超越太多的话，不仅浪费资源、大大增加成本负担，而且轻易脱离实际、曲高和寡, 往往得不到用户的接受和欣赏，反而轻易造成劳民伤财、吃力不讨好的恶果。
由于物业管理是微利行业，物业管理企业的资源相对有限，对于服务创新，要重点选择客户看得见、摸得着、使用率高、资金投入少、见效显著的项目进行，不要好大喜功、好高骛远、脱离客户的现实需要去标新立异。
五、物业管理投标战术
1. 情报和经验的积累: 知己知彼，百战不殆，要设法收集积累客户及竞争对手的情报。
⑴ 建立客户及竞争对手的档案记录，留心客户及竞争对手的公开活动信息和既往项目特点，积累关于客户及对手的有用商业信息。
⑵ 不打不相识，要多参加公开的投标活动，在投标过程中注重做好观察、记录，事后认真总结分析，专心把握客户和竞争对手的投标特点和倾向。
2. 投标策略分析要素
⑴ 客户情况分析：客户的支付能力的高低：是否给得起价钱 ; 需求倾向：较看重什么要素(服务 / 价格 / 非凡需求)、较不看重什么、如何才能投其所好 ; 竞标规则 : 取中价、取低价、取接近标底价、其他。
例如，某电信公司开发的商业大厦招标，业主财大势大，支付能力较强，对物业管理企业的资质和服务要求较高。对此，竞标策略的基调应该是走优质优价路线，要在标书中重点突出优质服务，以及为确保这种优质服务而需要的中高水平的报价 ; 反之，假如走低价路线，就不是投其所好了。
⑵ 敌我对比分析: 对手的优势 ; 对手的劣势 ; 我的优势 ; 我的劣势 ; 如何才能以我所长，击敌所短。
⑶ 对策分析: 对手可能采取的策略 ; 我方可以采取的策略 ; 对手最可能采取什么策略 ; 在各种可能的策略应对情况下，我方采取什么策略风险最低 ; 在各种可能的策略应对情况下，我方采取什么策略最为有利?
3. 投标分析结论: 该项目是否值得竞标 ; 竞标策略基调的确定(竞标用什么手段、不用什么手段、基本价格策略和服务策略);合作的形式定位(代理、承包、顾问、共管等等);服务内容的定位;服务标准定位;报价的高低定位;派员的层次定位。
物业管理企业的市场营销问题很多，也很值得探讨，但正如IBM公司的资深副总裁杜诺佛所说 : “真实的世界是由真实的问题组成的，而不是由标准化的考题组成的。”我们只有一切从实际出发，解放思想，拓宽思路，以实事求是、恭敬谨慎的态度面对市场，才能获得到市场营销的可行之道。
篇3：物业管理会计核算方法范例
会计核算方法WI/CW-03
会计核算是会计的基本职能之一,在会计基础工作中占有非常重要的地位,它对提高整个会计工作水平,起着举足轻重的作用,为此,公司根据国家财政部颁布的《会计法》等一系列法律法规,特制定如下会计核算管理办法:
一.会计核算的一般要求
1.依法建帐。本公司依《中华人民共和国会计法》和国家统一会计制度的规定建立会计帐册,进行会计核算,及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。
2.会计核算内容。
2.1 款项和有价证券的收付;
2.2 财物的收发、增减和使用;
2.3 债权债务的发生和结算;
2.4 资本基金的增减和经费的收支;
2.5 收入、费用、成本的计算;
2.6 财务成果的计算和处理;
2.7 其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项;
3.会计核算的基本要求。
3.1 会计核算应当以实际发生的经济业务为依据,按照规定的会计处理方法进行,保证会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的一个年度前后期一致,年度前后期如有变更,应当在说明中加以披露。
3.2 会计核算年度:以公历一月一日起至十二月三十一日止。
3.3 原则上以人民币为记帐本位币。
3.4 会计制度:实行《会计法》和《两则两制》,共性财务政策部分按照《施工、房地产开发企业会计制度》执行,特性财务政策部分按照《物业管理企业财务管理规定》执行。
3.5 固定资产折旧方法:以《会计法》规定的直线法执行,按固定资产总额预留5%的残值后每月按时计提折旧。
3.6 低值易耗品摊销方法:以《会计法》规定的一次摊销法按月摊销,但同时要设备查簿对低值易耗品进行辅助管理。
3.7 存货收发方法:采用《会计法》规定的先进先出法进行核算。
3.8 成本核算方法:按照《会计法》和《房地产企业会计制度》规定的实际成本法、开发间接费用按工程量进行分配的核算方法执行。
3.9 会计核算原则:以《会计法》规定的权责发生制为原则。
3.10会计凭证、会计帐薄、会计报表和其他会计资料必须符合国家统一会计制度的规定,不得伪造、变造,不得设置帐外帐,不得报虚假的会计凭证和会计帐簿、报表。
3.11按照国家统一会计制度的要求设置和使用会计科目。
3.12公司使用会计电算化,所使用的会计软件和电子计算机生成的会计凭证、会计帐簿、会计报表等会计资料应当符合国家颁布的《会计电算化管理办法》、《会计核算软件基本规范》等规章。未使用会计电算化前按国家规定的手工操作方法执行。
3.13会计档案应当按照《会计档案管理办法》的规定进行妥善保管,对电算化电子数据及相应会计备份资料、文字资料等应视同会计档案进行管理。
3.14会计记录文字统一使用中文。
3.15原始记录:各种原始记录(包括自制和外来),严格按《会计法》规定的办法执行,以保证原始记录的严肃性、真实性和合法性。
二. 会计凭证
1.原始凭证必须具备如下内容:
1.1 原始凭证的基本要素:凭证的名称;填制凭证的日期;填制凭证单位名称或填制人姓名;经办人员的签名或者盖章;接受凭证单位名称;经济业务内容、数量、单价和金额。
1.2 如从外单位取得的原始凭证,必须盖有填制单位的公章;对外开出的原始凭证,必须加盖本单位的公章。
1.3 自制的原始凭证必须有经办单位的领导人或者由单位领导人指定的人员签名或者盖章。
1.4 购买实物的原始凭证,必须有验收证明。
1.5 支付款项的原始凭证,必须有收款单位和收款人的收款证明,不能仅以支付款项的有关凭证如银行汇款凭证等代替。
1.6 发生销货退回的,除填制退货发票外,还必须有退货验收证明;退款时,必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证,不得以退货发票代替收据。
1.7 职工因公出差借款凭据,必须附在记帐凭证之后,收回借款时,应当另开收据或者退还借款付本,不得退还原借款收据。
1.8 经上级有关部门批准的经济业务,应当将批准文件作为记帐凭证的附件。
2.记帐凭证必须具备如下内容:
2.1 记帐凭证的基本要素:填制凭证的日期;凭证编号;经济业务摘要;会计科目;金额;所附原始凭证张数;填制凭证人员、稽核人员、记帐人员、会计机构负责人(主管会计人员)签名或盖章。
2.2 填制记帐凭证时,应当对记帐凭证进行连续编号,电脑打印出来的记帐凭证要加盖制单人员、审核人员、记帐人员及财务负责人、主管会计人员印章或者签字。
3.会计凭证的字迹和保管要求。
3.1 填制会计凭证的字迹必须清晰、工整。
3.2 会计凭证要及时传递,不得积压,以保证会计核算的及时、正常进行。
3.3 会计凭证登记完毕后,应当按照分类和编号顺序装订、保管,不得散失。
3.4 原始凭证不得外借,其他单位确需借用的,可以提供复制件,但应当履行严格的报批和借用登记手续。
3.5 原始凭证如有遗失,应当按照规定的要求取得相应证明,并办理审核和报批手续。
三.会计帐簿
1.会计帐簿的设置。按照国家统一会计制度的规定和会计业务的需要设置会计帐簿。包括总帐、明细帐、日记帐和其他辅助性帐簿,以上所有会计帐簿、会计凭证和会计报表均到市财政局指定的地点购买。
2.会计帐簿的启用。新帐簿启用时,应当在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称,并填写帐簿扉页上的"启用表",注明启用日期、帐簿起止页数、记帐人员和会计机构负责人、会计主管人员姓名等,并加盖名章和单位公章。当有记帐或者财务负责人调动工作时应在"启用表"上履行签字等手续。
3.帐簿的登记。会计人员应当根据审核无误的会计凭证登记会计帐簿,具体方法严格按《会计法》的规定执行。
4.帐簿记录的错误更正。如果会计帐簿记录发生错误,不允许涂改、挖补、刮擦、药物消除字迹等手段更正,也不允许重抄,而应当根据情况,按照规定采用划线更正法等进行更正。
5.对帐。将会计帐簿记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或者个人等进行相互核对,保证帐证相符、帐帐相符、帐实相符。
6.结帐。将本期内所发生的经济业务全部登记入帐的基础上,按照规定的方法对该期内的帐簿记录进行小结或年结,结出本期或本年发生额合计和余额,并将其余额结转下期或者转入新帐。
四.编制财务报告
1.必须按照国家统一会计制度规定定期编制财务报告,包括会计报表主表、附表、附注及财务分析。
2.会计报表应当根据登记完整、核对无误的会计帐簿记录和其他有关资料编制,做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。
3.会计报表之间、会计报表各项之间,凡有对应关系的数字,应当相互一致。
4.财务分析:按季度分析,分析应包含各项财务指标,及重要的会计事项。
5.会计报告由公司经理和财务部长、主管会计等人签字或盖章(年终报表企业主要负责人和财务负责人必须签字)后及时送交各有关单位(上级主管公司、税务局、银行)。
