业主对物业管理的常见误区

　　物业的责任边界，业主对物业管理的常见误区

　　业主对物业管理的常见误区

　　1、误把物业公司当成产权单位

　　2、误把物业公司当成房地产开发商

　　3、误把物业公司当成政府相关职能部门

　　4、误把物业公司当成相关的运营商

　　这些错误的观念，让许多业主在遇到任何住房相关问题时，都把责任都推到物业公司身上，认为物业是唯一责任方，更有甚者以此为由，拒交物业费。这让物业公司哑巴吃黄连，有苦说不出。

　　在此将大家日常遇到的一些事情进行了责任归类，方便大家有效去反馈解决。

　　这些与物业无关

　　1、业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。此理由，在广大物业小区中是普遍存在的，也成为了不交物业费业主的最大理由。其实，房屋质量问题是房屋建设单位的责任，与物业公司是无任何关系的。

　　有一种情况，业主认为房屋建设单位与物业公司是一家，在出现房屋质量问题时，拒交物业费。虽然“同是一家”，但也是独立核算的母子公司，谁的责任还要谁承担，不能因为"母亲"犯了法，而让“儿子”坐牢，这与理与法都不通。

　　2、未享受服务，如空房未住，电梯不坐。空房的产权也是业主的，你不到小区住、不乘坐电梯，不能以没有享受这些权利为由而不履行作为业主应尽的缴纳物业费的义务。

　　3、邻居出租房屋，感觉不安全。出租房屋是业主的权利，物业无权干涉，但业主以这个理由拒交物业费，实在有些牵强。

　　4、小区里有人养大型犬，还有养家禽的。有小区个别业主养大型犬和家禽，影响到其他业主。此情况，物业公司只能制止，同时上报有关部门，但无执法权。

　　5、暖气不热。此事真的与物业无关。供暖是供暖企业与业主之间因购买热商品而形成的买卖关系。如果暖气不热，按照供热条例，业主应找供暖企业解决，也许会有房屋建设单位的责任，但与物业一点关系都没有。

　　6、邻居私改烟道返味。属于邻居关系问题，业主应通过社区调解或法律维权。物业公司发现后要制止，但无执法权。

　　7、前楼楼层挡光。业主可通过《物权法》维权，找规划部门和行政执法部门解决。

　　8、商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过《物权法》维权，并找政府相关部门解决。

　　9、私自拆改房屋结构，出现问题时房屋建设单位不予维修。这与物业也无关。

　　10、有业主因为孩子被邻居的小狗吓到，要求物业公司减免物业费。业主应通过公安部门解决此事。

　　11、无理拒交。有业主因房屋质量问题连电梯费也拒交;有的因家中失火，物业未及时发现而拒交……但更多的时候，一些五花八门的理由与物业无关。

　　业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，这些其实是由社会公共事业企业或运营商负责解决，并不是物业公司的事。

　　《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。

　　由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。

　　目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。

　　现在房屋的所有权是业主，所有权内的事(不包括共有部位和共用设施)都该业主自己管。当然这些事也可以委托物业公司，但要清楚这些不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。

　　根据《物业管理条例》规定 ，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 并不包括业主家中部分。

　　希望大家能够明白其中缘由，避免后续再有相关误会产生。

　　下列问题找物业

　　1、园区、楼道卫生打扫不彻底。园区、楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理。

　　2、小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。

　　3、小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生，物业应及时清理。

　　4、小区路灯、楼道灯损坏未及时维修，属于物业公司责任。

　　说了这么多，到底是物业公司要做的事情呢?《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

　　此外，大家也应该清楚。要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。

　　一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害;另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。

　　因此也希望大家在遇到个别业主要求物业承担服务合同之外的事情时，一定要制止他们，因为他们在变相侵占大家的权利。

　　根据实际情况定责任

　　1、家中被盗。首先应该明确业主所交物业费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。如果该小区公共区域治安隐患多，安防员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，物业公司要承担赔偿责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，安防员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处，则物业公司不应承担赔偿责任。

　　2、车辆被划伤。这得看物业服务合同中如何约定。如果停在车位内，合同约定物业只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不负责任;如果合同中约定物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。

　　3、各种公用设施设备的维修(如屋面漏雨、二次供水设施、电梯设施、供电设备等)。正常情况下，小型维修应由物业直接进行;如果设施设备老化后，要进行更新改造或更换，属中、大型维修，就要动用房屋专项维修资金(业主在买房时缴纳的，由住建部门统一设置账户保管)进行维修。在此情况下，物业公司无须承担维修责任。

　　1、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，并不是物业公司的事。

　　根据我国《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　其实简单理解就是：社区监控，保安巡逻，访客登记等等属于物业服务合同内容，只要这些物业都正常执行，并配合相关部门，物业是没有责任的。

　　因此大家在遇到上述事情时，可以及时将问题反馈给物业服务中心，寻求帮助，而不是一味去责怪物业、为难物业。

　　2、保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等房屋质量问题，这些是开发商的责任，与物业公司没有关系。

　　目前新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

　　住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　因此希望业主在遇到相关问题时，可以寻求物业帮忙协调解决，但心中一定要清楚，这些并不是物业权责之内的事情。

　　物业管理是无数琐碎工作的系统组合，它没有惊天动地的丰功伟业，但就是这样一个平凡的工作在创造着不平凡的业绩，创建和谐社会离不开它、生产生活离不开它、安居乐业离不开它、文明卫生城离不开它……

　　而当前现实中，物业管理遭受了太多的不该有的误解和非议。

　　因此，希望业主能够正确认知物业，

　　在物业管理活动中积极履行业主义务，

　　模范遵守业主公约，

　　客观公正地对待物业管理，

　　让我们多以理解和包容的心态，

　　通过我们的共同努力

　　一起把小区建成一个和谐美好的家园!

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篇2：前期物业管理误区对策

前期物业管理的误区及对策
文/周宏泉
前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业管理企业进行管理服务的活动。前期物业管理跟一般意义上的物业管理存在着明显的区别：一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始，而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前；二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业管理公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。而一般意义上的物业管理，是由业主委员会行使选聘物业管理公司的职权。

前期物业管理的两个作用
实施前期物业管理，一是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。

二是有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理，建房者只顾自己建房，不会充分顾及用房者与管房者的利益，结果房子交到用房者与管房者手中时，往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷，建房者晕头转向，用房者怨声载道，管房者里外受敌。有了前期物业管理，物业管理企业不仅从建房者的角度，更会从用房者与管房者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向建房者提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。

前期物业管理的三个认识误区
受开发商委派，不受制于业主。前期物业管理阶段，是业主入住尚不充分，还不具备召开业主大会、选举业主委员会和聘请物业管理公司等诸项条件的阶段，因此，由开发商聘请或委派物业管理公司进行管理，应该是情有可原、无可厚非的。这种目前被开发商广为采用的办法，本身并没有错。它有利于业主顺利度过从入住到后期物业管理这个空白期。但是，因为前期物业管理公司并不是与业主签订的管理合同，而是与开发商签订的管理合同，对入住不充分造成的物业管理费收缴差额，开发商甚至可以给予补偿，这就难免造成物业管理公司只对开发商负责，不对业主负责的情况。一家对业主没有责任的物业管理公司，能够搞好对业主的服务吗？显然会大打折扣。更何况，有的物业管理公司只是开发商名下的分支单位，本来就是一家人。因此，当业主对开房商提出房屋质量、合同承诺、物业管理等各方面的问题时，物业管理公司就有可能站不到业主这一边，因为经济利益这支无形的手在起作用。

抱着临时观念，形成短期行为。前期物业管理阶段，是从第一户业主入住之时起，到开发商与业主委员会办完交接手续、新聘的物业管理公司到位之日止。基于这种情况，有的前期物业管理公司并不全心致力于提升服务质量，打造企业品牌，赢得市场信誉，以图长期经营；抱定的是临时观念，采取的是应付态度，只谈收钱，不谈服务，混到合同期满再由开发商安排一个地方，依然有饭吃。而作为开发商，对于这种短期行为，往往睁一只眼闭一只眼，房子已经卖出去了，钱已经到手了。前期物业管理不但不是效益增长点，甚至还要倒贴钱，服务质量如何，实在是懒得过问。这样，吃亏的当然是业主。

凑成草台班子，造成管理失范。某些前期物业管理公司，不光是基于“前期”二字，主观上不想搞好服务，还由于它是由开发商找的几个富余人员凑成的草台班子，拿一个临时资质，就匆忙上阵搞物业管理。这样的物业管理公司，人员良莠不齐，根本就不懂物业管理为何物，以为只是值值班、扫扫地就是物业管理。殊不知物业管理应有深得业主认同的服务理念，是一门与人打交道的学问，还需要有应对本专业的技能和知识。什么也不懂的人来搞物业管理，管理便失去了规范。

前期物业管理“三部曲”
“瞻前顾后”，精心做好施工队段的管理服务。这项服务在小区交付使用前提供给发展商参考，其主要功能为：针对性地提出小区现存的会影响未来管理的问题，使发展商能有时间考虑改善措施，以减省日后管理设施修改或增加的费用；在业主入住前可拟定管理费及其它费用的基准和分摊原则，使日后管理运作能畅通。

 

篇3：前期物业管理招投标3个误区和3个对策

前期物业管理招投标3个误区和3个对策

　　房地产开发的建管不分问题，长期以来一直困扰着物业管理行业的发展。谢家瑾会长也明确指出：“加快物业管理市场化进程，大力推进物业管理与房地产开发的建管分离是行业持续健康发展的正确选择。” 但实际上，推行建管分离仍然面临着很大的阻力。笔者认为，这其中的主要原因，是前期物业管理招投标工作的规范性问题。

开发商的3个认识误区

当前，前期物业管理招投标工作中出现的种种不公平竞争现象告诉我们，我们只有把前期物业管理招投标这道关把住了，实现建管分离才有可能。在前期物业管理招投标的过程中，有些房地产开发商通过不正当竞争的手段，为自己的物业管理企业取得自建项目的物业管理权，实际上是由于他们在认识上存在的误区所导致。

误区之一：开发商片面地注重经营的控制权和管理的自主权，而忽视了外来物业管理企业在前期物业管理工作中的积极作用。按照商品房销售许可证的规定，必须先确定物业管理企业，然后才能获得商品房的销售权。因此，开发商通过使用自己的物业管理公司，以控制经营过程和主导前期物业管理。实际上，这种做法是不明智的。物业管理的实践充分证明了前期物业管理的重要性。开发商通过选择社会上有经验和有实力的专业物业管理公司，前期介入物业管理的策划和监管工作，可以有效地听到房屋品质和物业管理的积极意见，同时，这还能够较好地配合经营部门正面宣传产品，防止经营误导。

误区之二：开发商希望使用自己的物业管理公司，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾。实际上，这么做是得不偿失的。因为商品房存在的违规行为和品质问题，物业管理企业是无法替开发商承担责任的，同时，这种矛盾也是无法回避的。作为一个负责任的开发商，应当高度维护企业的声誉，积极关注和解决商品房销售环节中出现的各种问题，而不是通过自己的物业管理公司来掩饰问题，蒙蔽过关，正确的态度应当是高度重视物业管理的前期介入，引入优秀的外来物业管理企业，严格做好商品房的交接验收工作，把问题解决在业主进住之前。

误区之三：开发商不愿意将自己所开发项目的物业管理利润，转移给其他物业管理企业。这种想法本是无可厚非的，但物业管理是微利行业，与房地产行业的巨额利润相比，物业管理利润简直是九牛一毛。开发商如果为了物业管理利润的小利，忽视了外请物业管理企业正面的、积极的作用，其结果可能造成开发商以及自己的物业管理企业，无法从日常物业管理矛盾纠纷中解脱出来，最终导致因小利而失大利。许多开发商自己拥有优秀的物业管理企业，这些企业完全可以凭借自身的优势，通过合法的招投标取得社会上其他项目的物业管理权，为规范前期物业管理招投标工作，发挥积极地作用。

有效推进建管分离的3个对策

那么，如何有力地推行物业管理的建管分离工作呢？笔者结合自己参加物业管理招投标活动的实践，就规范前期物业管理招投标活动，谈3点建议：

一、依法规范前期物业管理招投标法规体系。虽然《物业管理条例》已经明确了“建管分离”的基本原则，但是面对物业管理招投标环节中存在的种种问题，现行的《前期物业管理招投标管理暂行办法》却显得无能为力，无法解决。因此，应当修订现行的物业管理相关法规，明令禁止开发商物业管理项目自管。政府主管部门和行业协会要加大监管力度，因地制宜地编制物业服务价格体系，并且严格前期物业管理招投标的资格审查程序。同时，适当扩大前期物业管理招投标的适用范围，认真执行物业管理招投标违规举报制度，严厉制裁物业管理招投标的各种违规行为。

二、统一规范前期物业管理的招投标文件。在前期物业管理招投标过程中，招标文件的规范化问题应当引起高度重视。一些招标单位，利用招标文件进行暗箱操作，直接违背了“诚实、信用”的竞争原则。因此，要统一招标文件的格式，政府主管部门要按照物业管理的相关具体规定，严格审核招标文件，将所有的物业管理项目以及招标文件上网公示，要逐步取消议标的方式。物业管理的投标文件，也应当统一格式。标书的纸质文件，应当逐步向电子文件过度，同时，通过设计科学的评标软件，使物业管理的招投标工作更加规范化。

三、严格规范前期物业管理招投标的行为。在物业管理招投标过程中，规范招投标方、专业招标公司和评标专家的行为

，是保证招投标公正性的必要前提。招标方要坚持公开原则；投标方要信守诚实、信用原则；评标专家注重公平、公正原则。在前期物业管理招投标的实际操作中，应当注意的几个问题：招标方必须提供完整的资料和准确的数据；投标方出任的项目经理必须到场；专家必须实地考察入围的物业管理企业，评标时应当背靠背。同时，建议在评标答辩时，对项目经理除面试之外，还应该通过专业题库，随机选题应试，全面了解项目经理的基本素质。

《物权法》实施之后，进一步明确了业主与物业管理企业的关系。同时也客观上要求，物业管理行业逐步实现房地产开发与物业管理相互分离。只要我们认真研究物业管理行业存在的问题，本着“以人为本，创造和谐”的管理宗旨，全面规范前期物业管理招投标工作，努力提高物业管理企业的自身素质，通过大力推行建管分离，物业管理行业一定会有新的发展。

作者系北京燕华置业有限公司总经理

篇4：物业管理企业人事招聘误区

物业管理企业人事招聘误区

物业管理从20世纪八十年代初由香港传入大陆，最初由深圳特区起步向沿海城市发展。从物业管理起步到品牌型的物业管理企业，已走过了近三十载，其中部分企业已走出国门，如“中*物业”在06年率先向越南胡志明市某高端项目提供物业管理服务。

房地产市场蓬勃发展的今天，物业管理企业如雨后竹笋般崛起，房地产开发公司绝大多数都成立了自己的物业管理企业，把公司建设成向前一体化或向后一体化。物业管理企业要发展，就需要优秀的人才，人才如何而来？如何用？也成为首要问题！当今的企业（部分企业）又是如何对待人事招聘，存在哪些误区？

一、招聘无计划。（招聘广告内容从上至总经理级至下基层员工都统招）

这类型看似公司实力雄厚，但公司需要什么类型的人才，需要多少员工，需要哪些工种，什么时候需要引入什么人才没有确定好，所聘人员能否解决公司现面临的状况等问题理解不透彻。既浪费钱财，又浪费时间，增加工作压力。

二、招聘条件不明确。（招聘广告要求应聘人员条件不明）

对现今企业面临的问题未看透，对所招人员的岗位职责不清晰。造成对需要什么样的人才都不知道，只知缺人才，导致来应聘的人员鱼龙混杂，耗费双方面的时间。

三、面试流程未系统化。

面试的最终目的是剥去应聘人员的外纱，了解其真实情况，是否符合公司要求，既要有专业化的知识，又要有良好的心理与道德。往往企业没有形成一种面试流程（如笔试后面试再过几道槛），随意沟通面试，草率了事。面试虽不要求人员能过三关斩五将，但至少也要了解到其专业程度及心理与道德状况，再者就是就是应聘取向！也许应聘者很优秀，但不一定就适合在公司发展。

四、资料审核不严。

应聘人员提供的证件，很少企业去核实，应聘人员给什么就是什么，在克隆与造假技术发达的现今社会，谁敢保证，谁又能看透真真假假！学历及资格证件是员工向前发展的基础，也是推进公司建设的基石；假证违背了公司招聘初忠，给公司后期发展带来不利。

五、唯大企业适用。

某些招聘广告指名需要哪些企业出来的员工优先，或者是什么资质企业的员工优先。无可厚非，大企业的员工是很专业，管理模式、方法很值得去借鉴。对于企业来说，企业的规模与定位各方面都制约着发展。其实，如果楼盘小，公司处在起步阶段，要好的领导可以理解，但因盘小，所需要的管理人员是综合性非常强的人员才能胜任；大企业分工较细，很多员工都仅知道自己职责范围内的工作，对于其他工作了解甚少。盘小，收入也少，所能给予的酬金也少于世面的大企业楼盘，企业的心态正适广州老话“又想老婆靓，又想价格便”！一个字“难”！

六、唯感觉适用。

同行的人事经理见过很多，平时也常沟通，都说第一感觉很重要，初见形象好的人员，就算能力差些，一般都会被看好。人事经理的感性认识战胜了理性认识，却苦了管理层领导。

七、唯亲情适用。

铺天盖地的招聘广告出来了，人员忙着建工。孰知，岗位已内定！在行业里时间长了，多少认识不少同行业朋友，公司职位优先提供给朋友，毕竟朋友好说话，能顺应自己的工作，是自己的心腹。最终，公司拉帮结派，回避公司领导的监管、控制。员工团结是好事，却变成了以个人为中心的团结，未能形成以公司利益为第一目标的团结，是公司发展的毒瘤。

八、考核虚设。

先不说入职考核，毕竟员工已经入职了，转正考核却也成了形式，更甚者都不考核了。如果考核过不了关，那启不是人事经理自己打自己耳光。其实是未能真正明白边转正考核的意义何在！也存在一些私心！说白了，转正考核是面试的一个补充，为弥补在面试时对求职者了解不到位，特设的一道槛，然而人事专员却没把好关，任人进入。

孰能无私心呢？只要私心名正，也无不可。作为企业老总，你是否看透了情形？你是否也是感性胜于理性？你把企业的定位与方向放在何处？企业的建设你可曾有思路？经验可以借鉴，创新也很可贵！事态无时不在变化，一天你不变，你就落后一天，人力资源是企业的发展的基石！

作者：邓海文

篇5：物业管理观念八大误区

　　物业管理观念的八大误区

　　误区一：物业管理就是打扫卫生和保安。

　　物业管理是一个专有名词，国务院《物业管理条例》第二条明确规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从中我们可以看出，物业管理的内容包括“维修”、“养护”、“管理”，环境卫生只是其中很小的一项；另外，从严格意义上说，物业服务企业在小区只能提供相关秩序的维护活动，保安则属于公安部门的业务范围了。

　　物业服务最重要的职责应是按照物业服务合同约定，为业主提供对房屋及配套的设施设备和相关场地的“维修”、“养护”和“管理”，使业主的物业能够保值、增值，这才是考察一个物业服务企业服务水平高低的尺子，而至于环境卫生和秩序维护，专业的保洁公司和保安公司更有竞争优势，业主完全可以聘请他们来服务，根本无需多出物业公司这个中间层次。

　　误区二：住宅小区的设施设备要由物业公司投资修建。

　　小区的物业设施设备如道路、花坛、围栏等，属于开发建设单位的配套工作职责，应由开发商承担责任。《朝阳市房地产开发建设项目环境配套验收管理办法》（朝阳市人民政府令20**年第8号）第六条第（二）款规定：“住宅、公共服务设施、市政公用设施、道路、绿地等建设已全部完成。市政公用设施已按规划纳入城市基础设施网络。”

　　第九条：“……（三）　道路、绿地、园艺、楼间软硬覆盖全部竣工，并符合规划设计要求。

　　（四）　施工机具、临时建筑、建筑渣土、垃圾、剩余构（部）件全部拆除清运完毕，达到场清地平。

　　（五）　物业管理用房、物业管理企业、安全防范设施及其它内容得到落实。”

　　由此可见，小区物业设施设备的建设是开发商必须完成的工作。如果要求物业公司完成这个任务，费用也应另外计算，要么开发商委托支付，要么业主另外支付。

　　误区三：楼房渗漏、上下水管道维修要由物业公司免费解决。

　　这个问题比较复杂，要区分房改房和商品房来确定维修责任。房改房在8年之内由售房单位负责，8年之后与物业管理接轨；商品房在保修期内（屋顶防水为5年，上下水管道为2年）应由建设单位保修，超出保修期的，如果购房时缴纳了公共设施维修基金，由公共设施维修基金的管理单位（房产局或其他单位）负责，如果购房时未缴纳公共设施维修基金，则由社区召集相关业主协商出 资解决。无论如何，物业费中都不包含类似的维修费用，当然，日出一些小的维修费用，如走廊灯、玻璃、单元门锁等小件，如果合同中有相关规定，则应该由物业公司承担。

　　值得注意的是，有些房屋建筑质量极差，业主刚刚入住不久即出现质量问题，个别建设单位明知国家关于保修期的规定，不是无限拖延，就是简单处理，一直拖到超出保修期，便理直气壮地拒绝维修。遇到这种情况，业主一定要有维权意识，一是在保修期内及时向建设质量监督部门反映情况，二是想办法保留好有关证据，采取法律手段维权。否则，无论是动用维修基金，还是相关业主自己负担，都是替建筑施工单位的错误买单。

　　误区四：公共设施维修基金就是物业费。

　　公共设施维修基金与物业费是完全不同的两码事。《物业服务收费管理办法》（发改价格[20**]1864号）第十一条明确规定，物业服务成本或者物业服务支出一般由9项构成，但绝不能包含大修、中修和更新、改造费用：“……物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”

　　从上述规定中我们可以看出，将物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用计入物业服务支出或者物业服务成本是违法行为。我们认为，之所以这样规定，是为了维护业主的合法权益，避免业主经济利益受到侵害——在规范的物业管理市场行为中，业主可以依据合同随时解除服务不良的物业公司，如果该物业公司收取的物业费中包含大修、中修和更新、改造费用，业主须支付的物业费会很

高昂，而或许在该公司入驻服务期间，根本未发生大修、中修和更新、改造行为，一旦撤出，由于物业费是包干制，无须退还，业主损失不言而喻；随之而来的一个问题是，物业公司以此为要挟，赖在小区不走，而业主出于经济原因考虑，不再敢于正当维权。

　　由此可见，无论是业主还是物业公司，都不能将维修费和物业费混为一谈。

　　误区五：物业服务纠纷要由行政主管部门负责协调处理。

　　物业管理是业主与物业服务企业在自愿平等协商基础上，业主根据自身经济承受能力和共同需要，指定服务项目，并承诺支付服务费用，双方达成协议，物业服务企业进驻小区为业主提供服务，业主为此支付费用。从中不难看出，双方是一种合同关系，在这一过程中是不需要行政主管部门参与的。那么，出现纠纷也应根据合同内容，通过法律手段追究过错方的违约责任。关于这一点原建设部长汪光焘早就有过明确指示：“在物业管理服务活动中，业主是责任主体，物业管理公司是服务主体，他们之间违反合同的纠纷是民事纠纷，主要受《合同法》保护和约束，行政主管部门不要过多干预。”汪部长还指出：“……政府不能干涉民事主体自由从事市场活动，不能主动介入到这种活动中去，更不能随便运用自己拥有的行政权力进行干预。政府部门既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权。政府的作用，主要是根据法律、法规、规章对物业管理企业行为实行监督管理，为他们从事市场活动提供法律和制度上的保障。各地房地产行政主管部门，要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为交给市场解决的，一旦有民事纠纷，应鼓励多走一点司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。”

　　从这里我们不难看出，行政主管部门介入、干预物业管理纠纷是一种计划经济体制下大包大揽的错误行为，有违国家对物业管理的本意。业主应真正以主人姿态发挥作用，而不要放弃自己的权利，把行为都寄托在别人身上。

　　误区六：既然收了停车费就应对车辆损毁负责。

　　停车费问题较为复杂，要弄清这个问题，须看物业服务合同相应条款是如何规定的。允许车主在某个部位停车，只表明赋予车主使用某个地块停车的资格，并不意味着必须为其管护车辆。因此，停车费不等同于车辆保管费。如果合同中明确区分了停车费及车辆保管费，问题不难解决。如果合同中未明确区分，根据目前国内通行做法，则要看业主交纳的停车费数额的多少。这是因为24小时看护车辆需要聘用专门人员，如果费用过低，物业公司会入不敷出。这就意味着，如果停车费数额较少，一般而言只是赋予了车主具有了在该公共部位停车的资格，物业公司没有收取车辆保管费，因此也就没有负责保管的义务，出现损毁应由业主自行处理；如果停车费数额较高，就应该是包含了车辆的保管费用，出现损毁情况物业公司就应该负责。至于“多少”的标准确定，则应由物价部门参照社会上公共停车场的收费标准及相关权利义务规定予以确定。

　　误区七：业主家里失窃是物业公司失职，因此必须要赔偿。

　　物业公司不是公安机关，也不是保安公司或保镖公司。如前所述，《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”物业服务企业没有行政执法权，他们能为业主提供的是在合同约定范围内，维护物业管理区域内的相关秩序——请注意，仅仅是维护物业管理区域内的相关秩序。以目前物业服务人员的身份和职业能力，他们只能做到这种程度。如果发生刑事案件，应由公安机关负责处理。为个别业主提供专门防盗保护属于特殊特约服务，应另外签订特殊特约服务合同。因此，除非合同中明确规定物业公司必须保证业主家里不失窃，业主同时支付相关防盗费用，否则，一般而言，业主家里失窃，物业公司不应承担赔付责任。当然，物业公司不负责赔偿并不意味着物业服务人员遇见盗窃犯罪活动坐视不管，发现情况及时制止并报案是其不可推脱的职责。因此，业主如果能证明物业公司有明显过错或失职的情况不在我们探讨的范围之列。

　　误区八：业主装修，物业公司无权干预。

　　《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”

　　于20**年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》（以下简称《办法》）从如下几个方面规定了物业公司对住宅室内装饰装修必须进行管理和监督：

　　第十三条：“装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。”

　　第十六条：“装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。”

　　第二十条：“装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。”

　　第三十条：“物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。”

　　上述规定清楚无误地表明，装修人和装饰装修企业必须接受物业服务企业的管理和监督。当然，有业主反映某些所谓的物业公司强行推销自己所经营的沙子、水泥等建筑材料，这属于另外一个问题。该《办法》第十九条明确规定：“禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。” 《刑法》第二百二十六条规定：“以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”因此，业主遇到这种情况，可向有关部门如工商局、综合执法局投诉，情节严重涉及违法犯罪的，可以向公安机关反应，依法予以制止。