小区消防器材配置及使用规定

　　小区消防器材配置及使用规定

　　1.0目的

　　科学合理配置消防器材，确保紧急状态下，管理处、小区能够实施自救，保证业户生命、财产安全。

　　2.0适用范围

　　适用于管理处消防器材的配置及使用管理。

　　3.0职责

　　3.1管理处主任是小区消防器材配置及使用管理的第一责任人。

　　3.2理处安全主管是小区消防器材配置及使用管理的具体落实者、管理者、检查者。

　　3.3各岗位的消防器材由当值保安员负责日常的养护、保管工作。

　　4.0内容：

　　4.1消防器材配置时间要求：小区物业接管验收到业主入伙期，管理处主任及安全主管应视小区实际情况将消防器材配置到位。

　　4.2消防器材配置场所

　　4.2.1消防监控中心。

　　4.2.2公共场所类：小区保安岗厅、停车场出入岗厅。管理处办公室、员工宿舍、厨房、仓库、停车场(库)。

　　4.2.3设施设备房类：电梯机房、发电机房、高压配电室、低压配电室、水泵房、泳池机房、其它强弱电房。

　　4.3消防器材配置数量及存放位置。

　　4.3.1消防监控中心。消防头盔2顶，防毒面具6个，口罩6个，消防服2套，消防鞋2双，消防腰带2条，救生绳1套，安全绳2套，消防板手1把，消防斧1把，消防钩1根，铁撬杆1支，消防应急灯4盏，备用水枪，水带2套，铁铲3把，消防桶2只。

　　4.3.1.1存放位置：干粉灭火器，易取，悬挂墙壁(或专用灭火器箱置放)其它用专用的消防器材柜存放。

　　4.3.2小区消防监控中心、保安岗厅、停车场出入岗厅，4公斤ABC干粉灭火器各2罐/间，共6个;存放位置：易取，悬挂墙壁。

　　4.3.3电梯机房7间：4公斤ABC干粉灭火器各2罐/间，共14个;存放位置：易取，悬挂墙壁。

　　4.3.4发电机房：4公斤ABC干粉灭火器2罐/间。共2个;存放位置：易取，悬挂墙壁。

　　4.3.5高、低压配电室：4公斤ABC干粉灭火器4罐/间，共4个;存放位置：易取，悬挂墙壁。

　　4.3.6水泵房2间：4公斤ABC干粉灭火器各2罐/间，共4个;存放位置：易取，悬挂墙壁。

　　4.3.7管理处办公室：4公斤ABC干粉灭火器2罐/间，共2个;存放位置：易取，悬挂墙壁。

　　4.3.8员工宿舍6间：4公斤ABC干粉灭火器1罐/间，共6个;存放位置：易取，悬挂墙壁。

　　4.3.9厨房、仓库：4公斤ABC干粉灭火器2罐/间，共2个;存放位置：易取，悬挂墙壁。

　　4.3.10地下车库：4公斤ABC干粉灭火器，共10个;存放位置：易取，悬挂墙壁。

　　4.3.11管理处需购置以下消防器材：

　　4公斤手提式ABC干粉灭火器总共50个。消防头盔2顶，防毒面具6个，口罩6个，消防服2套，消防鞋2双，消防腰带2条，救生绳1套，安全绳2套，消防板手1把，消防斧1把，长消防钩1根，铁撬杆1支，消防应急灯4盏，备用水枪，水带2套，铁铲3把，消防桶2只。

　　4.4日常管理

　　4.4.1消防器材由管理处统一管理。

　　4.4.2所有消防设施、设备、器材均是消防应急使用，严禁在非紧急状态下使用或挪作他用。

　　4.4.3特殊情况需使用消防器材的须由管理处主任审批方可使用。

　　4.4.4配置的消防器材由存放地点的值班人员进行日常管理。

　　4.4.5公共场地、楼层、停车场(库)消防器材由安全主管(或专职消防员)每月全面巡视检查一遍，相关记录记在消防器材检查记录上。

　　4.4.6检查发现有损耗或失效的灭火器材及时上报更换。

　　4.4.7消防工程维修员每月至少一次对所有消防设备、设施、器材进行检查和保养。

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篇2：大厦物业保安组织架构及人员配置方案

　　大厦物业保安组织架构及人员配置方案

　　1、本项目安全管理架构及岗位的设置分类

　　固定岗：设置于个主要出入口。

　　作用：人、财、物出入之要道定点管制，对安全管理部位进行定岗防范。

　　巡逻岗：楼内外巡逻。

　　作用：防止、消除安全及火灾隐患，巡查各区域之安全状态，保证无安全盲点、消防通道畅通、车辆照章停放。

　　交通岗：车辆出入口定点安全岗。

　　作用：控制车辆出入口，控制车辆等财产安全。

　　指挥岗：智能安防系统控制中心值班岗。

　　作用：安全管理的“神经中枢”，严密监控各区域安全状态，负责对各安全岗组织调度协防、信息与指令的传达等。

　　便衣岗：于外围、大厦内机动巡视监察。

　　作用：配合公安机关预防犯罪事件，监控*人员行为合法，增加安全防范的有效性，可作为安全管理的增援和机动力量。

　　保安主管：物业安全管理之直接负责人。

　　2、安全管理之整体职责

　　A、专业保安管理：

　　消除安全隐患、防止外来之盗、抢、破坏、爆炸、恐怖、非法*等事件发生;

　　控制人员、物品出入安全，严防可疑人员及危险物品进入所辖区域;

　　安全预警、有效控制各类紧急、突发事件;

　　保障安全的工作环境和秩序、防止机关干部职工的人身伤害事故;

　　保障大型活动及会务秩序与会务安全;

　　B、车辆及交通管理

　　车辆出入管理

　　车辆停放管理

　　车辆安全管理

　　区内交通管理

　　C、消防安全管理

　　实行消防安全责任制，建立健全防火安全制度

　　定期开展多种形式的消防知识宣传。

　　落实值班巡查制度，发现火灾隐患及时消除，并报告政府办公楼相关部门，

　　在征得同意后报公安消防机构。

　　建立全员义务消防队，定期进行消防演习;组织扑救初期火灾，引导安全疏散。

　　(四)政府办公楼安全布防体系--“无盲点式防线”防控体系

　　为提供政府办公楼物业人、财、物的安全保障，特在安全布防系统设置“无盲点式防线”防控体系。

　　政府办公楼物业为基本开放式，人员构成复杂，识别难度大，因此，外围巡视与内部重点区域监控是政府办公楼安全管理的核心环节。

　　外围防范将充分利用本物业完善的智能安防系统，有效地将安全员巡逻与技防设施相互结合、相互补充、确保安全。

　　“无盲点式防线”防控体系控制模式简述：

　　第一层防线：建筑物外围

　　控制方式：设置定点的安全固定岗，对进出车辆及人员礼貌地进行恰当控制，由闭路监控摄像机进行配合、一旦出现意外由安全控制中心调度巡逻安全员增防等手段进行控制。室外空间较大，合理配置安全员实行全天候24小时严密巡查，其中设置便衣岗以增加识别犯案的隐蔽性。

　　A级：广场巡逻

　　政府办公楼的广场为全开放式广场，需要特别加强广场与建筑连接区域，以及通往建筑物的通道的安全巡逻，防止恶性事件、意外事故、非法*等事故发生;

　　B级：环建筑周围的市政道路、区域

　　该区域为安全影响辐射区域。须密切关注对政府办公楼可能受到的影响，并识别各类事件征兆。

　　巡逻控制线：根据安全管理“视线控制”的管理原则，实行交叉循环式巡逻。

　　第二层防线：建筑物重点区域

　　人工控制区域：政府办公楼机关办公区域，设置16小时和24小时安全值岗，非主要出入口根据使用情况，设置合理的值勤班次。控制各建筑物出入口进出人员。将非经许可进入人士阻控于建筑物之外。

　　安防系统控制：由于目前安防系统仍未正式投入使用，基本上依靠科学合理的人员岗位分布及安排来确保各个部位处于受控状态。面临即将投入使用的门禁系统，我公司将根据机关事务管理局的统一安排，多方征求意见后采用合理的方式进行人员补充控制，做到安全控制无盲点，严格管理、热情服务。

　　内部巡逻控制：建筑内部实行全天24小时巡逻，重点巡查活动场所的安全。

　　(五)政府办公楼保安岗位配置详表及职责说明

　　A、保安岗位配置原则：

　　科学周密：科学合理地配置安全管理岗位，将不同职责和类别的管理岗位有效地结合起来，在空间上，保证安全控制覆盖物业的每个角落;在时间上，确保任何一个事段均不出现安全管理的空白;保证安全管理在空间和时间两个维度均无盲点，确保万无一失。

　　精于高效：通过对安全责任区域的合理划分，结合物业的使用特点和政府作息习惯特点，在保证绝对安全状态的前提下，通过科学的管理模式、高效的管理流程、快捷的信息传递方式，配合物业安全技防设施，保障安全管理成效，避免因岗位配置计划不合理导致安全管理队伍臃肿，合理控制成本。

　　配合协作：保安岗位的配置充分各个保安岗位充分之间的相互配合与协助，形成一支整体有序、纪律严明、统一指挥调度、能打硬战的安全管理团队。

　　政府办公楼保安岗位配置一览表(140)

　　序号岗位名称上班情况配置人数岗位工作点

　　1.主楼1号岗三班制3主楼1楼北大门

　　2.主楼2号岗三班制3主楼2楼南大门

　　3.主楼3号岗三班制3主楼1-7楼

　　4.主楼4号岗三班制3主楼15-16

　　5.主楼5号岗三班制3主楼8-14

　　6.主楼6号岗三班制3主楼19-20

　　7.主楼7号岗三班制3主楼地下室停车场入口

　　8.主楼8号岗三班制3主楼地下室停车场出口

　　9.主楼9号岗两班制2主楼1楼平台车库入口

　　10.主楼10号岗三班制3主楼17-18楼

　　11.主楼11号岗二班制2主楼15楼巡逻

　　12.主楼12号岗二班制2主楼16楼巡逻

　　13.主楼13号岗二班制2主楼17楼巡逻

　　14.主楼14号岗二班制2主楼18楼巡逻

　　15.主楼15号岗二班制2主楼一楼连廊东出入口

　　16.主楼16号岗二班制2主楼一楼连廊西出入口

　　17.主楼17号岗白班制119F书记办公室

　　18.主楼18号岗白班制119F市长办公室

　　19.主楼19号岗三班制7行政办事中心消防中心值班

　　20.北楼1号岗三班制3北楼1楼入口

　　21.北楼2号岗三班制3北楼2楼巡逻

　　22.北楼3号岗二班制2北楼信访局门口

　　23.北楼4号岗白班制3北楼停车场巡逻(加2人)

　　24.北楼5号岗二班制2北楼停车场东出入口

　　25.北楼6号岗二班制2北楼停车场西出入口

　　26.东楼1号岗三班制3东楼1楼北门

　　27.东楼2号岗三班制3东楼2楼南门

　　28.东楼3号岗三班制3东楼巡逻

　　29.东楼4号岗三班制3东楼平台车库入口

　　30.东楼5号岗三班制3东楼2楼南门

　　31.东楼6号岗二班制2东楼连廊摩托车停放点

　　32.西楼1号岗三班制3西楼平台车库入口

　　33.西楼2号岗三班制3西楼2楼南门

　　34.西楼3号岗三班制3西楼巡逻

　　35.西楼4号岗三班制3西楼平台车库入口

　　36.西楼5号岗三班制3西楼2楼南门

　　37.西楼6号岗二班制2西楼连廊摩托车停放点

　　38.会堂1号岗三班制3会堂车库入口

　　39.会堂2号岗三班制3会堂地下室出口

　　40.会堂3号岗三班制3会堂巡逻

　　41.会堂4号岗三班制3会堂西门

　　42.会堂中心三班制3会议大厦消防中心值班

　　43.巡查1号岗三班制3会堂巡查

　　44.巡查2号岗三班制3东楼、北楼巡查

　　45.巡查3号岗三班制3主楼、西楼巡查

　　46.班长三班制3安全现场各岗位协调、巡查

　　47.安全督察白班制1协助保安主管开展工作

　　48.保安主管白班制1负责安全部全面工作

　　49.顶岗调休机动12分配到各中队负责机动顶岗轮休

　　50.合计140其中一中队35人，二中35人，三中35人，四中队33人，含12名调休顶班人员。

篇3：物业秩序维护部配置

　　1、岗位设置

　　物业秩序维护部预配置10人。设置秩序维护队长1人、门岗秩序维护员共6人，巡逻岗秩序维护员共3人。

　　2、运作机制、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制

　　“以物业管理为依托，以客户服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、客户服务个性化”的管理模式，结合dddddd的实际状况和客户的需求，突出ddd物业管理的专业化、规范化。

　　1)、运作机制

　　全面推行质量管理。把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到客户满意的效果。

　　计划目标管理。各职能管理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。

　　协调管理。运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与客户之间的矛盾和冲突。

　　行政促动力。以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

　　竞争促动力。运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

　　管理者的凝聚力。具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力，这将是我们秩序维护部今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

　　督导管理。拟采用益满园物业管理成熟的督导管理模式，对各职能部门实施指挥和指导管理。

　　经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。

　　2)、激励机制

　　激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能。

　　实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。秩序维护部员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。

　　依法管理，管教结合，融情于管。秩序维护部依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给客户提供优质服务。

　　3)、监督机制

　　监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差，保证秩序维护部及其各员工依法办事。

　　管理人员对部门内部工作人员进行监督。客户对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。通过信息反馈等各种手段，实现监督管理的闭环机制，保证益满园物业管理监督机制的有效实现。

　　4)、自我约束机制

　　经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。

　　目标结构与责任相联系的促进机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。

　　权利链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。

　　5)信息反馈及控制机制

　　息反馈控制方式：

　　为了确保秩序维护部的服务质量，使客户满意率达到和保持90%以上，秩序维护部将设立多种信息反馈渠道，形成信息反馈网络。

　　通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具，及时反馈每个区域发生的任何情况。

　　通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度实行规范化运作。

　　流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监督一环。

　　定期向上级单位做工作请示、汇报，主动接受工作监督和指导。

　　在秩序维护部建立客户意见登记本，随时搜集有关客户对物业管理方面的意见。

　　广泛征求客户意见，并将调查结果整理汇编，进行统计分析，查找问题原因，提出改进方案。对重要问题给予正面回复。

　　通过反馈信息的总评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。

篇4：城市综合体物业人员配置方案和架构图

　　该城市综合体物业管理项目总占地约150亩，总建筑面积约38万㎡，地上建筑面积约28万㎡，其中商业建筑面积约20万㎡，酒店面积约3.8万㎡，精品公寓建筑面积约3万㎡。项目规划局部负一层、一、二层为大型集中商业，负二层、三层规划为大型停车场，四、五层为商业天街，项目规划有一栋25层酒店、两栋22层酒店式公寓。

　　组织架构图

　　序号职务人称数量职务说明

　　1分管总经理(法人兼)1人监督副总经理对公司全面运作，对全体股东负责

　　2物业副总经理1人全面负责“城市综合体”各项工作，协调各公司对内外工作.

　　3物业项目经理1人对副总经理负责，协助副总经理开展各项工作。

　　4人事行政2人对副总经理负责，负责物公司的日常行政人事工作。

　　5秩序中队主管、保洁2人对商城物业项目经理负责，负责秩序中队和绿化、保洁的各项管理工作。

　　6工程部维修经理1人对商城物业项目经理负责，负责工程部的各项管理工作。跟踪工程设备安装并作好记录.

　　7秩序领班3人对秩序主管负责，负责全班各项管理工作以及当班过程各类事件的处理和汇报。

　　8秩序员45人对领班负责，负责各岗位的秩序工作。

　　9保洁领班、绿化4人对商城物业项目经理、保洁主管负责，负责辖区内的清洁绿化管理工作。

　　10保洁员58人对领班负责，负责辖区内的清洁卫生工作。

　　11绿化员2人对领班负责，负责整个辖区的园林绿化工作。

　　12厨师4人对商城物业项目经理负责，全面负责饭堂的工作，提供卫生的食品。

　　13客服部、租赁部经理1人对物业副总负责、负责部门运营

　　14租赁专员3人在客服部经理的领导下代理、出售、出租商户、业主的物业、催收物业费用

　　14客户助理(物业商管员)6人配合销售工作对业主物业问题提供物业知识解释、日常物业的管理、物业的收费

　　15售楼部茶水服务员4人给业主客服提供茶水服务协助售楼小姐工作

　　16形象岗4人作为物业保安形象岗.

　　17车辆引导岗2人引导车辆出入停车场地

　　18财务2人负责物业费用的开支的日常报销、一般帐务处理。

　　19引导员4人引领客人,引导服务、商业城商

　　20水电维修工16人负责：商城、酒店、售楼部/办公室/食堂/宿舍/水电维修、商场(分两班)

　　合计166人前期物业管理期间,财务人员由南宁德凯公司委派不作物业编制.

　　架构人员说明

　　备注：1.以上人员编制在当前编制的基础上，根据目前工作的实际需要和要求标准而定制，以后随工作的需要的变化人事编制及时做出调整。前期物业管理期间,财务人员由德凯置业公司委派不作为分公司编制.

　　2.前期物业费用测算和前期开办启动费用,人员工资要根据实际项目启动和实际用人数据现场实际测算和公司提供的标准来测.

　　3.总编制166人(包售楼部管理和形象岗后和后期管中的商业引导25人)

篇5：高层住宅物业管理人员配置标准

　　高层住宅物业管理人员配置标准

　　一、职务等级与人员配置

　　住宅类型服务等级配置人均面积M2/人(R1)人员配置调整系数(R2)

　　高层

　　一级19001.5

　　二级2200

　　注：

　　1、项目人员配置数=项目面积÷R1+(50000-项目面积)÷10000×R2

　　2、所得人数按四舍五入计算;

　　3、入住、装修期可在定编基础上上浮15%;

　　4、商务楼及单体楼可上浮50%(30000M2以下);

　　5、容积率在3.0以下可适当上浮5%;

　　6、确有必要增加由各小区报告公司根据情况由总经理批准;

　　7、物业服务等级指导标准可参照中物协[20**]1号。

　　二、管理人员配置

　　1、主任1人(20万M2以上设主任助理)

　　2、客服主管1人(8万M2以上)

　　3、保安队长1人

　　4、维修主管1人(小区业主在800户以上，50000M2以上写字楼)

　　三、其他人员配置

　　1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，以此类推;

　　2、维修人员：80000M2以下设3人(含班长)，8万--10万设4人(设主管);10万以上每增加3万M2增加1人;

　　3、保洁人员：每10000M2配置1人，设班长1人，商务楼每5000M2配置1人;

　　4、绿化人员：按建筑面积8万M2(或800户业主)配置1人，20万M2--30万M2设班长1人，30万M2以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人;

　　5、各管理处可根据具体情况合理配置，报公司总经理批准，但总人数不得超过人员定编标准.