楼宇保安员巡逻工作指引

　　楼宇保安员巡逻工作指引

　　1.0目的：更好地做好楼宇管理工作营造安静舒适的生活环境。

　　2.0适用范围：保安员巡楼工作指导

　　3.0主要内容：

　　3.1楼宇管理：

　　3.1.1 各栋楼宇楼梯必须保持整洁、干净，扶手无尘，墙、面无污渍，楼宇通道没有乱停放现象，窗户台面保持干净，若不达标及时通知清洁部;

　　3.2 房屋装修：

　　3.2.1 检查各房屋装修有无装修许可证，装修施工队有无资格证及装修人员有无临时出入证。

　　3.2.2检查是否不其它违规现象。

　　3.3 道路交通：

　　3.3.1 保证各道路畅通无阻，无停放现象，车辆必须停在指定地点，道路必须保持干净，无垃圾纸张杂物等。

　　4.0 公共设施：

　　4.1 检查小区各健身器材，娱乐设施，路灯、路标，指示牌等无损坏。

　　5.0 外墙：

　　5.1 保持干净，无乱涂乱画，空调是否放在指定位置，阳台有无乱搭衣物等。

　　6.0 商铺：

　　6.1 公共场所必须保持干净、整洁，门口无垃圾堆放，无车辆乱停放现象，不准乱挂宣传标语及衣物等。

　　7.0基本要求：不出现，脏、乱现象，无未配戴证件的人员进出现象，无设备损坏现象。

　　编写： 审核： 批准： 日期：

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篇2：案例:保安巡逻时怀疑有歹徒进入了业主家 是否可以进屋查看

　　案例：保安巡逻时怀疑有歹徒进入了业主家，是否可以进屋查看

　　赵先生和太太居住在某花园小区内已有两年。一天，深夜的风吹开了赵先生和太太睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小张发现。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况下，小张认为，肯定是有歹徒进入了房间，遂进屋查看。小张的脚步声噪醒了赵先生夫妇。赵先生慌忙起身下床，卧室的门被小张打开了：身着睡衣、惊慌失措的赵先生夫妇看着目瞪口呆的保安员小张。赵先生夫妇一直认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是企图(盗窃)，遂要求物业服务公司就员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险，以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5000元人民币。请问：

　　(1)赵先生夫妇的要求是否合理，为什么？

　　(2)是公司负责员工培训的经理，为杜绝类似事情的发生，请你作出对此案例的培训方案(培训要点)。

　　【答案】赵先生要求不完全正确。根据我国民法关于侵权责任的规定，赵先生夫妇的主张得以实现至少需具备两个前提：一是物业公司存在过程，二是具有损害后果。

　　首先，物业服务公司是否存在过错？小张发现异常进屋查看的主观意图是好的，但行为是错误的。我国宪法规定，公民的住宅不受侵犯。刑法规定对于非法侵入他人住宅行为构成非法侵入住宅罪。但公安、监察机关履行职务持合法手续进入和因紧急避险而进入他人住宅，则不构成违法。

　　本案中，小张敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险，故其冒昧进入屋内，行为确有不当之处。

　　小张的行为虽是在履行职务过程中，但他无法确认屋内是否存在危险的情况下，擅自进入他人住宅显然处理方式不当。超出了保安员职责范围。故对于小张擅自进入他人住宅的责任，应主要由保安员小张承担；物业服务公司只应对于保安员管理、培训不到未承担部分责任。

　　其次，关于损害后果。根据我国宪法规定，赵先生主张侵权损害的赔偿，应列举出其损失的证据，而精神损失的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严重后果的(需赵先生夫妇对严重后果举证)，才赔偿精神损害抚慰金。

　　因此，本案中小张和物业服务公司应向赵先生夫妇赔礼道歉，但赵先生夫妇若不能列举出确实证明其所受的实际经济损害后果，则他们要求物业公司支付赔偿金的请求无法得到法院的支持。

　　(2)培训要点：发现可疑情况在不侵害他人权益的前提下，设法弄清楚状况同时通知业主；通知领导和同事并加强警戒，防止犯罪分子逃脱；如必须进入房间时应有其他人员陪同；必要时报警。

　　关键在于弄清楚实际情况，不能仅凭主观猜测鲁莽行事，同时，保证自己的行为不侵犯他人权益。

篇3：物业案例:保安巡逻遇业主车门未锁

　　物业案例：保安巡逻遇业主车门未锁

　　20**年4月3号晚20时49分，中班秩序维护班长zz在巡逻A6号楼时发现有辆车没有停在车位上，上前查看发现车窗玻璃半关着，车门也没锁。

　　【处理措施】

　　发现问题后维护员班长通知另一名巡逻人员把业主车辆登记表拿到现场，经查看该车是A6-1-101李女士刚购买的新车，查明后维护员通过小区对讲系统通知了业主，通知业主后保安就在车前等候业主，50分钟后，21时45分业主才到车前，看到保安后说的第一句话“你怎么还没走”，维护员说您车窗车门都没关好没敢走，业主很高兴，当业主打开车门后看到里面的东西，业主更是感激，里面有现金、合同和公司证件，业主当场表示感谢，但被zz婉言谢绝了，业主第二天到物业办公室对保安提出表扬，并发给保安每人一个杯子，此后这位业主在小区遛弯时逢人便说我们小区的保安是非常有责任心非常负责的，保小区安全肯定没问题。

　　业主反映情况后，经了解查明后下午17时物业服务中心召开全体会议，作了如下处理

　　1、根据中班班长工作表现及事件的处理措施提出表扬，奖励100元及当月2个休班。

　　2、对秩序维护员作如下要求：

　　1）、巡逻人员要严格按照巡逻制度用电子巡更器记录巡视时间地点。

　　2）巡逻人员要注意发现问题，巡逻时仔细观察发现问题及时处理并汇报。

　　3）门岗严格控制外来人员外来车辆，进入车辆登记并查看跟踪。

　　4）秩序维护班长加强对当班人员处理突发事件流程的培训和巡逻怎样发现问题的培训。

　　5）值班期间发现问题要及时汇报

　　6）加强监控管理制度，对每一个能侦测到的地方要仔细查看，发现可疑情况及时通知巡逻维护员。

　　7）加强车辆管理，每位秩序维护员不但要熟悉还要死记业主车辆信息登记表。

　　【点评】

　　通过此次事件反映了服务中心还存在诸多问题现总结分析如下：

　　1、中班班长发现问题处理后没有及时给下一班交接，以至于问题没有反馈到物业服务中心，当业主第二天来反映问题感谢维护员时，办公室人员还未了解情况。

　　2、秩序维护员培训不到位，巡逻人员在巡逻时只转，不注意发现问题，李女士的车是18时37分进入小区的，但是在18时37分———20时49分有两名不同巡逻人员都未发现问题，在这期间如果被装修人员或其他人员发现后果不堪设想。

　　3、秩序维护员不能太死板，处理问题应机灵，灵活运用，从秩序维护员通知业主到业主到达现场50分钟，在这期间秩序维护员并没有在次通知业主，遇到类似问题发现业主不在意时应及时再次通知业主，直到业主到达现场为止。

　　4、任何人员在在任何时候不得接纳业主赠送的礼品，业主当场对维护员的感谢被谢绝后，第二天为表示感谢给维护员每人买的杯子却被早班保安收下，虽然业主是强烈要求但是物业服务人员有规定必须要婉言谢绝。

　　**物业服务中心

篇4：物业案例分析:保安巡逻业主车门未锁

　　物业案例分析：保安巡逻业主车门未锁

　　【案例情况】

　　20**年4月3号晚20时49分，中班秩序维护班长z在巡逻A6号楼时发现有辆车没有停在车位上，上前查看发现车窗玻璃半关着，车门也没锁。

　　【案例处理措施】

　　发现问题后维护员班长通知另一名巡逻人员把业主车辆登记表拿到现场，经查看该车是A6-1-101李女士刚购买的新车，查明后维护员通过小区对讲系统通知了业主，通知业主后保安就在车前等候业主，50分钟后，21时45分业主才到车前，看到保安后说的第一句话“你怎么还没走”，维护员说您车窗车门都没关好没敢走，业主很高兴，当业主打开车门后看到里面的东西，业主更是感激，里面有现金、合同和公司证件，业主当场表示感谢，但被z婉言谢绝了，业主第二天到物业办公室对保安提出表扬，并发给保安每人一个杯子，此后这位业主在小区遛弯时逢人便说我们小区的保安是非常有责任心非常负责的，保小区安全肯定没问题。

　　业主反映情况后，经了解查明后下午17时物业服务中心召开全体会议，作了如下处理

　　1、根据中班班长工作表现及事件的处理措施提出表扬，奖励100元及当月2个休班。

　　2、对秩序维护员作如下要求：

　　1）巡逻人员要严格按照巡逻制度用电子巡更器记录巡视时间地点。

　　2）巡逻人员要注意发现问题，巡逻时仔细观察发现问题及时处理并汇报。

　　3）门岗严格控制外来人员外来车辆，进入车辆登记并查看跟踪。

　　4）秩序维护班长加强对当班人员处理突发事件流程的培训和巡逻怎样发现问题的培训。

　　5）值班期间发现问题要及时汇报

　　6）加强监控管理制度，对每一个能侦测到的地方要仔细查看，发现可疑情况及时通知巡逻维护员。

　　7）加强车辆管理，每位秩序维护员不但要熟悉还要死记业主车辆信息登记表。

　　【案例点评】

　　通过此次事件反映了服务中心还存在诸多问题现总结分析如下：

　　1、中班班长发现问题处理后没有及时给下一班交接，以至于问题没有反馈到物业服务中心，当业主第二天来反映问题感谢维护员时，办公室人员还未了解情况。

　　2、秩序维护员培训不到位，巡逻人员在巡逻时只转，不注意发现问题，李女士的车是18时37分进入小区的，但是在18时37分———20时49分有两名不同巡逻人员都未发现问题，在这期间如果被装修人员或其他人员发现后果不堪设想。

　　3、秩序维护员不能太死板，处理问题应机灵，灵活运用，从秩序维护员通知业主到业主到达现场50分钟，在这期间秩序维护员并没有在次通知业主，遇到类似问题发现业主不在意时应及时再次通知业主，直到业主到达现场为止。

　　4、任何人员在在任何时候不得接纳业主赠送的礼品，业主当场对维护员的感谢被谢绝后，第二天为表示感谢给维护员每人买的杯子却被早班保安收下，虽然业主是强烈要求但是物业服务人员有规定必须要婉言谢绝。

篇5：物业保安巡逻工作问与答

　　物业保安巡逻工作44个怎么做

　　1问：巡检时进入单元楼内时，应怎么做？

　　巡检时秩序维护员进入单元楼内巡视时，应注意礼仪礼貌，对讲机音量必须关小，以免影响业主休息。对装修房或商铺进行巡视时，在进入前，必须向负责人员说明来意，征得同意后，方可进入。

　　2问：发现各类设施设备损坏时，应怎么做？

　　秩序维护员巡楼时发现各类设施设备损坏时，应认真做好记录，并及时客户服务中心请工程部予以处理。

　　3问：巡楼时听到事故发生后，应怎么做？

　　秩序维护员巡逻时听到事故发生，应中断巡楼，火速赶赴现场，协助处理工作。处理结束后，继续巡楼。

　　4问：巡楼发现事故时，应怎么做？

　　秩序维护员巡楼发现各类事故时，应立即向监控中心和当值管理人员通报，中断巡楼并保持好现场，或采取必要的急救措施。

　　5问：巡楼发现有人故意损坏小区设施时，应怎么做？

　　秩序维护员巡楼时发现有人故意损坏小区设施，应立即加以制止，并详细询问其姓名、单元，记录设施损坏情况等。报告服务中心对当事人予以处理，必要时报警处理。

　　6问：发现有可疑人物时，应怎么做？

　　秩序维护员在巡楼时发现可疑人物逗留时，应有礼貌地询问其去向，弄清其到小区的目的，对无明确目的者，应带到服务中心进行处理。

　　7问：发现推销人员在小区内进行推销活动时，应怎么做？

　　秩序维护员发现推销人员在小区内进行推销活动时，应有礼貌地说明小区管理规定，制止其进行推销，并劝其离开小区。对有业主投诉的由服务中心对当事人进一步追究责任。

　　8问：遇业主将物品在地面上拖拉时，应怎么做？

　　队员看见业主将物品在地面上拖拉时，应迅速加以制止，以保护公共走道地面完好。如因业主的拖拉造成地面等损坏的，应详细询问其工作单位、姓名等情况，并报告服务中心进行处理。

　　9问：业主擅自移动设施时，应怎么做？

　　秩序维护员发现业主擅自移动公共部位设施的，应立即加以制止，并察看有否损坏情况，如有应作好详细询问和记录。如确需作移动的，应得到服务中心同意，并由管理人员予以移动。

　　10问：业主不慎损坏小区内的各类设施或装饰物时，应怎么做？

　　遇有业主不慎损坏小区的各类设施或装饰物时，秩序维护员应仔细察看受损情况，并询问记录业主工作单位、姓名，并察看其有效证件。记录情况由当事人签名认可，同时应报告服务中心。

　　11问：业主在禁烟区吸烟时，应怎么做？

　　遇到业主在禁烟区吸烟，秩序维护员应主动上前，有礼貌说明小区管理规定，并加以制止。

　　12问：有人在小区内大声喧哗时，应怎么做？

　　秩序维护员巡逻时遇有人在小区内大声喧哗，应有礼貌地上前加以制止，请保持安静的工作环境，以免妨碍别人工作。

　　13问：业主在小区内乱扔杂物时，应怎么做？

　　发现业主在小区内乱扔杂物时，应上前加以制止，请其保持小区清洁，并为其将丢弃的杂物，扔进垃圾箱内。

　　14问：业主不慎将物品倾覆小区地面，造成污染时，应怎么做？

　　业主不慎将物品倾覆小区地面，造成污染，秩序维护员应主动上前进行安抚工作，并立即通知保洁人员进行清理。如面积较大时，应管理好现场，以防污染扩大。

　　15问：巡检小区时闻到异味时，应怎么做？

　　巡检小区时闻到异味时，秩序维护员必须迅速查明异味出自何方，并妥善加以处理，情况紧急时，必须立即报告。

　　16问：小区公共部位有不整洁现象时，应怎么做？

　　小区公共部位有不洁现象时，属举手之劳之事，秩序维护员应立即加以解决；需环洁部清理之事，应通知保洁人员加以处理。

　　17问：电梯厅烟缸有杂物时，应怎么做？

　　看见电梯厅烟缸有杂物时，有清洁工在附近工作时，秩序维护员应督促其清理，清洁工不在时，应主动做好清理工作。

　　18问：外面下雨时，应怎么做？

　　外面下雨巡楼时，秩序维护员应着重检查门窗是否关闭、阳台地漏是否畅通，及有无漏水现象。发现问题，及时进行报告。

　　19问：停放在外围岗位的非机动车没有停在规定区域内，应怎么做？

　　自行车、助动车在外围岗位口规定区域内乱停乱停放的，应提醒其放入非机动车库，如一再不听劝说者，定期进行清理，将其车辆搬入指定位置。

　　20问：发现业主物品遗忘在楼道时，应怎么做？

　　发现业主物品遗忘，秩序维护员应妥为保管，并作好记录及上交服务中心处理，必要时由服务中心发失物招领通知。

　　21问：业主或外来人员醉酒时，应怎么做？

　　发现业主醉酒时，应将其带到影响较小的部位或其公司让其休息，酒醒后让其离开；如醉酒闹事应报告服务中心处理。

　　外来人员醉酒，应劝其尽快离开小区，闹事者，报警处理。

　　22问：业主在小区突发急病救治时，应怎么做？

　　业主在小区突发急病需救治时，秩序维护员应立即通报服务中心和秩序维护班长或主管，安排急救车辆送医院救治。

　　23问：发现业主不注意公共卫生时，应怎么做？

　　发现业主不注意公共卫生时，秩序维护员应主动上前加以制止，提醒其应保持公共卫生的清洁，并主动帮助清理，必要时请清洁工到场清理。

　　24问：发现施工人员在施工场地吸烟时，应怎么做？

　　秩序维护员应提醒施工人员，遵守小区规定。对不听劝告者，交秩序维护班长或主管处理。

　　25问：施工人员未经允许在公共部位施工时，应怎么做？

　　发现施工人员不经允许在小区公共部位施工时，秩序维护员应加以制止，并督促其清理好场地

，检查是否造成损坏。造成损坏的，应作好详细记录，请施工负责人签字认可，交服务中心处理。

　　26问：发现业主将物品堆放在公共部位时，应怎么做？

　　秩序维护员发现公共部位堆物时，应先弄清物品所属业主房号，并与该业主进行交涉，说明小区规定，并请尽快将物品移走。

　　27问：发现施工队违章操作时，应怎么做？

　　秩序维护员发现施工队违章操作时，应及时加以制止，并通报秩序维护班长或主管处理，必要时勒令停工整顿。

　　28问：施工人员需在公共部位进行施工时，应怎么做？

　　施工人员需在公共部位施工检修，在人流高峰，应叫其停止施工。请物业服务中心确认后，为其划定施工范围，并用围栏加以围护，巡逻秩序维护员做好施工现场的监督工作。

　　29问：发现施工人员未经同意更改或动用小区设施时，应怎么做？

　　发现施工人员不经同意，擅自更改或动用小区设施的，应立即加以制止，并扣留其出入证，问清情况，交班长或主管处理。

　　30问：施工队未经同意加班时，应怎么做？

　　秩序维护员应问明情况，禁止其加班，并通知施工队负责人，告诫施工人员遵守小区管理规定。

　　31问：施工队未办理动用明火手续，动用明火时，应怎么做？

　　秩序维护员应立即加以制止，扣留操作员出入证，通知施工负责人，强调小区管理规定，由服务中心给予适当罚款处罚。

　　32问：施工队未经同意，在小区留宿时，应怎么做？

　　巡逻秩序维护员发现施工人员未经同意在小区留宿的，应责令其立即离开小区，通知施工负责人，重申小区规定，由服务中心按规定予以并给予适当的罚款处罚。

　　33问：晚间巡楼发现业主门没上锁时，应怎么做？

　　秩序维护员巡楼发现业主门没上锁时，应立即通报秩序维护班长或主管，必须同时二人进行外围检查，确信无异常时，方可进入业主户内进行呼叫，如业主家中无人，不可深入及翻动、查看业主室内物品，并认真做好记录，同时通知物业服务中心联系该业主，在业主到来前不得离开。

　　34问：巡楼结束后，应怎么做？

　　巡楼结束后，巡查管理人员应对巡楼情况作详细记录。发现的问题，必须记录在案，以备后查。

　　35问：当你在行走中需要超越业主时，应如何处理？

　　秩序维护员应礼貌地先对业主说:“对不起，先生(小姐)请问能否让一下？”，然后超越。遇有两位业主同行时，切忌从业主的中间穿过，超越后应回头向业主点头以示谢意。

　　36问：在公共场所，遇业主迎面走来时，应如何处理？

　　秩序维护员遇到业主时应主动招呼、问候、示礼，要主动侧身、让路、放慢步伐，不能只顾自己行走，对业主视而不见，毫无示意。

　　37问：业主欲将物品堆放小区公共区域时，应怎么做？

　　业主欲将物品堆放小区公共区域时，应有礼貌地询问其需堆放的时间，并指定其堆放于较旁边位置，提醒其尽快拿走，不得长时间堆放。

　　38问：业主将行李物品堆放小区影响通道时，应怎么做？

　　业主将行李物品堆放小区而影响通道畅通时，应有礼貌地劝其保持通道畅通，并指定位置让其短时间堆放。

　　39问：遇到业主携带宠物进入小区绿化带时，应怎么做？

　　遇到业主携带宠物欲进入小区绿化带，秩序维护员应有礼貌地上前说明小区管理规定，劝阻其进入。

　　40问：业主携带易污染物品出电梯时，应怎么做？

　　当看见业主携带易污染物品走出电梯时，秩序维护员应有礼貌地向业主说明小区管理规定，并对电梯桥厢进行检查，发现有被污染的情况应按上述办法处理。秩序维护员在应及时提醒当事人配合服务中心。

　　41问：业主不慎将物品倾覆小区，造成污染时，应怎么做？

　　业主不慎将物品倾覆小区，造成污染，应主动上前进行安扶工作，并立即通知保洁人员进行清理，并在现场树立警示牌。

　　如受污染面积较大时，应管理好现场，以防污染扩大，并按以上第23条内容处理。

　　42问：小区卫生有不整洁现象时，应怎么做？

　　小区区域卫生有不洁现象时，属举手之劳之事，秩序维护员应立即加以解决。

　　如需环洁部清理的，应立即通知清洁人员及时整改，对拒不服从的，向服务中心报告。

　　43问：施工人员需在小区施工检修时，应怎么做？

　　施工人员需在小区施工检修的，如在人流高峰时，应予以监督不文明施工行为。同时为其划定施工范围，并用围栏加以围护。

　　44问：施工人员施工物品、工具乱丢乱放时，应怎么做？

　　秩序维护员发现施工人员物品、工具、材料乱丢乱放时，应及时加以制止，并提出警告。影响通道的物品一律都得搬走，保持通道畅通。