物业医保谈:共有部位设施维修责任

　　物业“医保”谈：共有部位设施的维修责任

　　住惯了“格子铺”（商品房）的小伙伴都知道，路遇小区污水管爆炸了，下水道堵了，第一时间找物业。物业的身影熟识、亲切，对于小区*用的部位、设施，似乎具有先天的责任。其实不然，共用部位的维修责任人，另有他人，共用部位的维修保障，别有天地。

　　玄机可从此处寻得

　　《物业管理条例》第五十四条第一款：“住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。”

　　《住宅专项维修资金管理办法》第十八条：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”

　　——可见谈到共用部位的维修，它有一个堪称形影不离的朋友“专项维修资金”，专门用于住宅共用部位、共用设施设备维修的专用款项，有如小区共用部位、共用设施的“医保”。

　　——专项维修资金并非一揽子措施，共用部位、共用设施的维修以保修期为分水岭，责任归属于不同“主儿”。

　　请听分解：

　　由此可知，在保修期内，共用部位的维修责任在建设单位，也就是我们常说的开发商。

　　保险期满，发生共有部位损毁的，可以动用“医保”。只是，怎么动？由谁来动？

　　问与答：

　　小区的路灯有个把灯泡不亮了，能不能动用？我家与隔壁邻居家共用的墙面有大块石灰层掉落，能不能动用？

　　物业的共用部位、共用设施都有一定的使用寿命,超过使用寿命就可能造成各种问题,例如电梯连续运行十多年后，主要配件的磨损会相当严重,为保障安全运行，就需要大修或更新。专项维修资金设立，主要目的是用于小区共有部位、共用设施如电梯、水箱等的大修，确保共有部位、设施发生损毁时有充足、必要的费用，是维护小区良好环境、设备正常使用的重要环节。小区的路灯个把灯泡不亮了，下水道轻微堵住了，一般来说，主要由物业公司来进行日常养护，这些情况尚不足以撬动维修资金。

　　你家与隔壁邻居家共用的墙，从建筑结构上看，不单属于你家，也不单属于邻居家，但是从维修、养护及使用上看，墙面是具有专属性的，可区分的。如果你家与隔壁家的共用之墙结构性开裂了，涉及建筑物安全问题，那么可能可以构成动用维修资金的前提。如果仅仅是掉石灰块，那么就由业主对自己区分建筑物范围内的石灰掉落承担维修责任了。、使用程序

　　住宅专项维修资金的使用程序,在业主委员会成立前后有所不同。

　　相应规定见《住宅专项维修资金管理办法》第二十二、第二十三条。

　　程序设置产生的问题

　　情景一：大华小区电梯由于年久失修，处于停运状态。小区中多为老太太、老阿公，每天爬上爬下，多有怨气。欲商量更新电梯。但是，会议召集通知发出几次，也未能叫到二分之一的业主前来参会。

　　情景二：丽水小区污水管使用三十多年，已经锈迹斑斑，管上皮薄处已经出现渗水，臭味刺鼻。不少业主要求进行彻底维修，但是物业公司与相关业主互相推诿，以致问题久久未能解决。

　　评析：专项维修资金的使用程序显得较为复杂。涉及到物业服务公司、业主委员会、业主、相关部门、银行等多个主体，程序一环扣一环，较为严格。程序的复杂，给专项资金的使用造成了较多障碍，如关于“使用建议”应由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过的规定，在实践中产生较大问题，或者出现难以召集到大多数业主的情况，或者难以形成多数意见。而多个主体的介入，也使程序拉长，使问题难以得到及时有效的解决。从实践角度看，欲发挥专项维修资金的设定作用，简化程序是必要的。

　　未归集住宅装修维修资金的老旧小区要大修咋办？

　　情景一：金兴小区曾经是房改房，至今已有四十多年历史，下水道陈旧多病，每逢雨涝，便积水漫地，两三天才能排净，给小区居民造成极大不便。老太太们曾多次商量根治问题，但均因费用较大而商量无果。

　　情景二：东风新村小区老旧残破，常发生外墙开缝、大块掉皮等现象，每须维修，居委会大妈挨家挨户上门收取费用。

　　看与思

　　上述两个情景，让我们看到了无“医保”的住宅小区共有部位保养的艰难。老旧小区早过保修期，而诸如水管渗漏造成不便、墙体脱落危及安全等问题却频繁发生。主动承担发起责任的主要是居委会，而居委会财力和能力都有限，代为垫付费用和收取费用的难度都相当大，代收资金的资格也为人质疑。

　　相关部门建议，小区居民可以成立业主委员会，由业主委员会代收、代管居民所交资金，并根据实际需要支付费用。社区建议，社区尽力做好协调工作，引导业主积极筹集资金。律师说，共用部位的维修费用应由全体业主均摊，小区居民可选举业主委员会对资金进行管理，也可以自己组织收取资金由专人管理。

　　上述说法对于解决老旧小区的共有部位的维修问题，确实可以解燃眉之急，但终为权宜之计。为此，广州市国土房管着手起草了广州市物业专项维修资金管理条例，拟规定老房子也要建立由业主共同交付的专项维修资金，并明确老旧小区维修资金的归集和使用方式。条例实施后，也许，遗留的问题将会迎刃而解。

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篇2：房屋漏水造成损失划分赔偿责任

　　
　　楼上防水不合格
　　刘某、唐某系乌市幸福路某单位家属院的业主，二人系楼上楼下的邻居。刘某家中进行装修后，唐某家中遂开始出现长期渗漏的情况。在案件处理过程中，通过法官调解，刘某主动重新做了其家中的卫生间防水，并由法官组织进行了闭水试验，在双方确认漏水问题已经解决，房屋停止漏水后，经法院主持对房屋损失部分进行了调解。最终，刘某赔偿唐某房屋损失6000元。
　　法官曹玮说，本案在漏水案件中属于最常见的漏水类型，即楼上业主的防水存在问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的）。漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。若确定属于装修公司工程质量或管线问题，则可向装修公司或管线厂家另行追偿。
　　楼顶晒台种花，水漏邻家
　　孟某系某小区顶层房屋的业主，购房时，开发商向其赠送了楼顶晒台。后因该晒台漏水，导致张某家中装修受损。庭审中，孟某对漏水原因提出异议，认为是晒台的设计存在缺陷从而导致漏水，但未能举证。
　　法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
　　一般情况下，楼顶属于公共部位，但本案中的晒台由开发商交付孟某后，由孟某单独使用，已形成与其他区域相独立的一部分，应定性为孟某使用的专有部分，故维护保养的义务由孟某自行承担，因此造成的损失也应由孟某予以承担。据此，法院判令孟某赔偿张某装修损失5000余元。
　　违法搭建鸽舍防水被毁
　　阿某系乌市某小区顶层房屋的业主，20**年其房屋发生持续漏水，遂将物业公司起诉到法院。物业公司到庭后对漏水原因提出异议并申请鉴定。经鉴定漏水原因系屋顶违法搭建鸽舍时打入的钢钉造成屋面防水被破坏，法院遂追加了搭建鸽舍的买某作为被告，并最终判决由买某对阿某的房屋漏水损失承担赔偿责任。
　　法官蒋欣庭后解释称，正常情况下，楼顶属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因的鉴定结论，导致漏水的原因系买某搭建鸽舍时破坏了原有的屋面防水，故法院由此免除了物业公司的赔偿责任，而买某作为本案中的侵权主体，应对阿某的损失承担赔偿责任。
　　擅自改装自担部分损失
　　张某与李某系楼上楼下相邻业主。20**年李某将卫生间改造为储物柜，并将张某家延伸至其卫生间顶部的管线用板材进行装修封闭。20**年春节后，李某发现家中的储物柜中漏水，将其放在储物柜中的八幅书法作品浸泡，储物柜也受到损坏，故诉至法院，要求张某对字画损失和装修损失进行赔偿。
　　法院审理后认为，李某擅自对房屋进行了改造，将原先设计的卫生间改建成了储物柜，并将外露的下水管线部分进行了包裹，且其在20**年春节前发现房屋内有异味，春节后才发现漏水现象，李某对损失的产生及扩大有责任，应对其损失自行承担一部分责任。张某系楼上业主，不能排除对涉案损失的过错责任，故法院认定李某擅自变更了房屋用途存在一定过错，判决由张某赔偿李某部分损失合计6400元。
　　雨水管年久失修致渗漏
　　王某系乌市某小区业主，20**年王某家中小卧室和卫生间顶部发生渗漏水，与物业公司交涉后始终未见改善。20**年10月，物业公司在进行外墙保温施工时发现王某房屋上方处楼顶的雨水管破裂，遂将雨水管更换，至此王某家中再没有出现渗漏水现象。为此，王某将物业公司告上法院，索要之前因漏水造成的装修损失。
　　法院审理后认为，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为业主共有部分，业主共有部位和共有设施设备，由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损,则物业公司应承担相应的赔偿责任。
　　本案中，物业公司作为该小区的物业服务企业未能对公共部位的雨水管尽到维修义务，应对王某的装修损失予以赔偿。据此，法院判令物业公司赔偿王某装修损失3500元。
　　窗户严重变形漏风漏雨
　　唐某于20**年入住某房产公司开发的房屋，20**年唐某发现该房主卧和客厅窗户严重变形，漏风漏水，即诉至法院，要求房产公司赔偿其窗户更换的损失及漏水造成的房屋装修损失，后经法院主持调解，房产公司赔偿了唐某窗户的更换费用及房屋修复费用合计6700元。
　　法官曹玮庭后解释称，交付房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据相关规定，屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。
　　律师说法
　　因房屋漏水而引发的邻里纠纷一般发生于上下楼层的邻居之间。除了因供暖漏水而引发的纠纷外，房屋漏水的原因还包括装修不当、防水不严、擅改设施、乱凿墙壁等方面。遭遇房屋漏水，必然给业主财产造成损失。为妥善解决纠纷，必须首先分清相关各方的责任。
　　民法通则第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系；给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。一般而言，漏水造成损失的赔偿责任由过错方承担，如果双方都有过错，那就要根据过错大小，各自承担相应的责任。
　　此外，在居民小区的各种通水管道的管理、维修和养护方面，一般适用“谁管辖、谁养护”的原则。依照相关规定，业主共有部位和共有设施、设备由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司未尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损，则物业公司应承担相应的赔偿责任。
　　同时，我国相关的规章还对房屋漏水的维修责任作了相应的规定：房屋的主体结构保修期为该工程的合理使用年限，通常普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年；屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。也就是说，如果在相邻各方都没有责任的情况下，漏水的责任就应当由供应商来承担。
　　法官建议
　　法官建议：保留证据，方便定责
　　天山区法院民事审判庭法官曹玮、蒋欣表示，该院审理的此类案件中房屋漏水原因多样，主要包括：开发商建造时的房屋质量问题、房屋年久失修出现管线老化问题、消防设施质量问题引起跑水、防水材料及工序未达标、业主擅自改变房屋用途等，此类案件与群众的日常生活密切相关，一些当事人处于长期矛盾中，情绪对立严重，利益冲突尖锐。
　　法官指出，房屋发生漏水跑水，相关业主及物业、开发商应通力协作，尽快查出问题并及时将问题隐患消除，同时注意保留证据，方便日后定责。

篇3：业主拒缴1.3万物业费败诉--法官:屋顶漏水不属于物业责任

　　物业费没有缴，业主刘青被物业公司告上了法庭。“我是对物业费有异议才不缴的。”刘青很委屈，但法院仍判决其支付1.2万元物业费。

　　刘青是新疆乌鲁木齐市某小区业主，其房屋建筑面积194.17平方米，小区物业费收取标准为每平方米2.8元每月。自20**年入住后，刘青按照上述标准缴纳了20**年至20**年12月及20**年1月至20**年12月的物业费，拒绝缴纳20**年和20**年的物业费。

　　物业公司多次索要无果后，今年7月将刘青诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，请求法院判令刘青支付物业费及利息合计1.3万余元。

　　庭审中，刘青认为物业公司收费标准过高，同时认为屋顶漏水，物业公司未履行维修义务，服务不到位。

　　法院审理认为，刘青拖欠物业费的情况确实存在，物业公司也确实提供了物业服务，刘青已经缴纳的物业费，应视为对物业公司收费标准的认可。屋顶漏水不在物业管理范畴内，业主以此拒交物业费，法院不予支持。故判决刘青支付物业公司物业费1.2万余元。

　　本案主审法官丁磊表示，物业公司要求业主支付物业费，是物业纠纷中最常见的案件。业主拒缴理由主要是认为物业服务与收费标准不对等，或对物业费收取标准及依据有异议等。

　　丁磊认为，业主即使有合理的理由，也不应该通过拒缴物业费来表达不满。如果业主认为物业公司的服务没有达到标准，可以共同向行政主管部门或物业协会反映，也可以委托专业的中介机构对物业服务等级进行评估，再以评估结果为据，向物业公司提出合理的收费标准。如果物业公司拒绝调整收费标准，可提起诉讼。

　　值得注意的是，只有在履行物业服务合同过程中产生的问题，业主才能向物业公司主张权利。如果是其他法律关系产生的争议，如房屋质量问题产生墙体开裂、其他业主违章搭建影响通风采光等，因为与物业公司无关，不能作为拒缴物业费的理由。

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篇4：高中班主任科任教师安全工作责任状样本

　　高中班主任及科任教师安全工作责任状样本

　　班级是学校教育教学的基本组成单位，班级管理如何，体现在班主任和科任教师对班级的管理力度上，为确保班主任及科任教师对班级管理工作的到位，特签订如下责任：

　　1、树立“学生安全，人人有责”的观念，注意课堂教学安全的教育与渗透。班主任、科任教师应加强对学生的课堂安全教育，严格课堂教学管理，确保课堂教学安全。

　　2、经常性地对学生进行安全教育，特别是班会课上要反复进行安全教育。如：交通安全、消防安全、食品卫生安全、用电安全、实验、实习及社会实践安全教育、体育运动安全教育、网络安全教育、劳动及日常生活安全教育等。

　　3、教师教育学生要讲究方法，不剥夺学生上课权利，严禁将学生逐出教室，不能采用简单粗暴的方法，严禁体罚和变相体罚学生。

　　4、教师要关心学生出勤情况，做好点名工作，特别要了解学生缺课原因，并及时与班主任联系。如缺课原因不明，班主任要及时与学生家长取得联系。

　　5、做好本班走读生资格审查工作，做好安全无疏漏。

　　6、每周都要对本班的教、寝室进行一次安全检查，发现隐患及时排除。

　　7、上课期间，学生离开课堂必须征得上课老师同意，外出校门需班主任批准同意的手续并护送到校门口，门卫方可放行。

　　8、教育学生上、下楼不得拥挤，在教学楼不攀爬栏杆和楼梯扶手，不准攀越围墙。

　　9、组织学生学习学校下发的各种有关的安全材料。

　　10、值日组长、班主任要尽职尽责，坚守岗位，履行值日职责，及时排查、排除安全隐患，确保学生安全。

　　11、凡私自接纳学校先限报、拒报、开学的学生，引起的一切后果由班主任个人承担。

　　12、严格执行学校首问责任制，即谁发现、谁教育、谁处理、谁汇报。

　　年级组长签名：班 主 任签名：

　　科任教师签名：

　　年 月 日

篇5：高中年级主任安全工作责任状样本

　　高中年级主任安全工作责任状样本

　　年级部是我校教育教学的管理实体，年级组管理如何，体现在年级主任对班主任、科任教师的管理力度上，为确保年级主任对年级管理工作的到位，特签订如下责任：

　　1、年级主任为本年级学生安全第一责任人，班主任为直接责任人。

　　2、要求班主任和科任教师对学生进行安全教育，特别是班会课上要反复进行安全教育。如：交通安全、消防安全、食品卫生安全、用电安全、实验、实习及社会实践安全教育、体育运动安全教育、网络安全教育、劳动及日常生活安全教育等。

　　3、指导督促班主任准确把握的学生思想动态，及时掌握缺勤、迟到、早退的学生，必须详细了解其原因、及时教育、及时处理。

　　4、强化各任课教师的安全监管职责，严格课堂教学管理，严禁在课堂上出现任何安全事故。

　　5、每周都要对本年级的教、寝室进行一次安全检查，发现隐患及时排除。

　　6、做好本年级走读生资格审查工作，做好安全无疏漏。

　　7、教育学生上、下楼不得拥挤，在教学楼不攀爬栏杆和楼梯扶手，不准攀越围墙。

　　8、督促班主任组织学生学习学校下发的各种有关的安全材料。

　　9、加强对值日主任和值日班主任的监督检查，使其尽职尽责、坚守岗位、履行值日职责、及时排查、排除安全隐患，确保学生安全。

　　10、严格执行学校首问责任制，即谁发现、谁教育、谁处理、谁汇报。

　　政教校长签名：

　　年级主任签名：

　　年月日