X花园房屋本体维护管理

　　某花园房屋本体维护管理

　　本管理旨在加强对zz**花园建筑本体及附属设施的维护与管理，保持建筑物及周围环境达到相关标准，充分发挥其使用功能，确保物业的保值和增值。维护服务按照南京市新的服务等级中公共部位服务的三类标准来对zz**花园的房屋进行维护。

　　一、维护分类

　　1、计划性保养──对建筑物进行预测并根据日常检查纪录制定出年度保养计划并组织实施。

　　2、非计划性保养──根据对建筑、装潢、公共设施的日常巡视、检查，对现场存在的问题，立即采取处理措施。

　　3、预防性保养──对建筑、装潢、公共设施制定阶段性的保养措施。

　　4、紧急性维护──对出现的突发性破坏而采取的紧急维护措施。

　　二、维护管理要点

　　1、建筑物、装潢、主要通道、各功能区、公共设施的安全质量管理。

　　2、建筑、装潢及各类设施的维护管理。

　　3、建筑、装潢及各类设施维护档案资料的管理。

　　三、管理维护内容

　　对建筑、装潢维护管理采取的措施是"一个方针，两个原则" ,即"管养合一"的方针；"计划、经济、适用" ，"应修尽修,全面保养"的原则。制定合理科学的维护计划，规范维护工程施工程序，不断地更新维护技术，降低维护成本。

　　1、外观好、整洁统一，无乱搭建、违章装修，无碍市容和观瞻现象；主要出入口、通道、功能区域有明显标识。

　　● 服务标准：保证建筑及配套设施完好率100％。

　　● 实施措施：

　　⑴、组织各类工程技术人员对建筑及配套设施进行详尽的调查分析，科学合理地编制大、中修及维护保养计划及可行的施工方案，组织实施，并实行质量监控。

　　⑵、将建筑及配套设施定期巡查、定期检查、日常检查、维护保养的任务量化分解到人，实行专人专职控制。

　　⑶、严格装修审批制度，规范装修施工管理，对业主装修项目实行跟踪管理，发现损坏结构、危害配套设施的安全行为及时处理、纠正。

　　2、零修、急修及时率

　　● 服务标准：保证建筑零修、急修及时率98％

　　● 实施措施：

　　⑴、以优质服务为宗旨，实行24小时维修值班制度。

　　⑵、维修人员应在接到维修通知单15分钟内到达现场，做到"零修及时处理，急修不过夜，小修48小时内完成"。

　　3、维修工程质量合格率及回访率

　　维修工程质量合格率

　　● 服务标准：保证维修工程质量合格率100％。

　　● 实施措施：

　　⑴、维修人员严格实行持证上岗制度，无证人员严禁上岗操作。

　　⑵、维修用材料实行验收检验制度，保证维修材料符合质量要求。

　　⑶、业主提供的维修产品、材料，必须进行安装前的质量检验，并在维修凭证中详尽说明。

　　⑷、维修项目实行用户报修制度和签收制度。

　　⑸、维修安装过程中因操作不当造成的不合格，必须向业主道歉，并及时采取积极的补救措施，满足业主的要求。

　　⑹、实行闭环管理，维修项目每月5日前由质量监控部门统计、分析，并将分析报告提交给相关部门，根据存在的不合格和潜在的不合格，及时采取纠正和预防措施。

　　维修项目回访率

　　● 服务标准：保证维修项目回访率100％。

　　● 实施措施：

　　⑴、严格维修回访制度。

　　⑵、回访方式多渠道、多方式（电话、上门、书面征集及其他形式），保证反馈渠道畅通。

　　⑶、及时对回访记录进行统计、分析，发现不合格项及时采取纠正和预防措施。

　　4、违章装修发生率和违章装修处理率

　　违章装修发生率

　　● 服务标准：保证违章发生率为0。

　　违章装修处理率

　　●服务标准：保证违章处理率100%。

　　●实施措施：

　　⑴、通过各种宣传形式，使业主和施工单位明确装修管理有关规定的目的，使装修管理规范化、法制化，控制和预防违章装修发生。

　　⑵、装修项目实行申报、审批、跟踪管理的原则，规范施工单位的进出场管理，对施工单位实行不违章承诺和装修项目施工保证金制度。

　　⑶、服务中心对装修实施全过程追踪监管，通过现场巡查及时了解施工情况，把违章装修消灭在初始阶段。同时，安全保安员对业主装修进行巡视，保证在第一时间内发现违章装修。此外，全体员工都有责任对装修进行监管，从而形成全方位的装修监管体系，实行装修项目"全过程、全因素、全员管理"的特色管理。

　　⑷、实行装修项目竣工验收制度。

　　⑸、采用多元化的违章装修

处理手段。

　　5.1情理手段──业主违章装修，责任部门应立即赶往施工现场，礼貌地向业主解释装修管理规定，耐心地向业主说明违章装修造成的危害，做到"晓之以理，动之以情"，争取业主的理解与支持。

　　5.2经济手段──针对违章的具体情节，采取扣除押金、罚款等经济手段制止业主违章装修。

　　5.3法制手段──业主在申报装修时，与管理处签订《装修责任书》。以格式要约等法律手段制约违章装修行为。

　　四、维护管理的要求

　　1 每季度对房屋的外立面及房屋的结构进行全面的检查，并做好相应的记录。

　　2 每周对房屋的门窗，特别是单元的防盗电控门进行检查和维护。

　　3 每周对小区的道路及路崖和窖井盖等进行检查，发现损坏及时更换。

　　4 每月对小区的污水、雨水等排水管道进行检查，每年对小区的化粪池进行清淤工作，每半年疏通一次，夏天每半个月对雨水井及管道清扫一次，保证夏季小区的排水的畅通。

　　5 每天都必须对小区的景观、小品、休闲设备等进行检查，及时维护，每半个月对小区的安全标识检查，是否有损坏和遗失。

　　（五）管理维护流程（略）

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篇2：小区房屋本体公共设施维护管理规程(7)

　　小区房屋本体及公共设施维护管理规程（七）

　　1.0目的

　　对房屋本体及公用设施进行养护及修缮，满足使用功能，延长使用年限保证其使用安全及完好状态。

　　2.0适用范围

　　适用于zz城服务中心对房屋本体及公用设施的维修、养护和修缮。

　　本规程中的房屋本体：

　　指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。

　　本规程中的公用（共）设施:

　　指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所及设施、停车场、连廊、地下排水管等。

　　3.0职责

　　3.1巡逻岗秩序维护员负责公用设施的日常巡视检查，中控室值班员负责接受住户投诉及根据秩序维护员巡视检查中发现的问题填发《维修通知单》，维修技工发现问题自行填写《维修通知单》。

　　3.2工程维修主任负责每月对房屋本体的巡视检查，负责按照《房屋本体保养、维护周期一览表》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。并负责所有中修以上房屋本体及公用（共）设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。

　　3.3服务中心工程维修部负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。并负责大、中修或改造、翻新项目的申报（包括报请业主委员会审批）及配合实施、验收。

　　3.4服务中心经理负责房屋本体及公共设施大、中修及改造、翻新项目的审批，并组织实施。

　　4.0程序要点

　　4.1房屋本体及公用（共）设施的接管验收：按照《物业接管验收工作手册》执行；属房屋本体类的电梯及公用机电设备的管理，按照《公用设备（设施）管理规程》执行。

　　4.2房屋本体及公用（共）设施的标识

　　4.2.1所有房屋须标识楼号名称。

　　4.2.2大型公用设施应标明具体的场所或名称，如有必要还需说明其使用方法。

　　4.2.3综合部负责建立房屋本体及公用设施的图纸档案及住户档案资料。

　　4.2.4服务中心经理负责指导、监督做好房屋本体及公用设施档案的管理工作。

　　4.3房屋本体及公用设施的使用、监控

　　4.3.1服务中心值班秩序维护员每日对公用（共）设施的巡视检查，并将检查情况填写在《巡查记录表》后上交服务中心值班员，值班员根据检查中发现的问题及业主告诉的情况，填发《工作联系单》（业主室内）或《维修通知单》（公共区域），通知维修人员进行处理。

　　4.3.2工程维修当班人员每天要对房屋本体进行巡视检查,对发现的问题能解决的要当天解决,如果不能解决的应上报维修主任或相关部门协助解决.

　　4.3.3工程维修主任每月对房屋本体进行检查，并将检查的情况填写在《房屋本体月巡视检查记录表》上，在检查中发现的问题填发《维修通知单》，安排维修工进行维修。

　　4.3.4对房屋及公用设施的维护、修缮,属保修范围内的，联系相应的保修单位按照相关的协议、条款及政府规定处理；对不属于保修范围且自身没有力量维护修缮的，可对外委托维修，填写《对外委托工作单》，费用在1000元以内，报服务中心经理批准，超过1000元的，报公司相关领导批准。如需签订委托合同，则按照公司相关要求执行。

　　4.4房屋本体的维护、修缮原则

　　4.4.1小修工程由服务中心组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。

　　4.4.2住户进行室内装修前，须按相关程序提前报批。未经批准，不得改变房屋主体结构、外貌和用途；不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、屋面（包括裙楼）及通道进行凿、拆、搭、占。在装修过程中，服务中心应派专人进行装修巡查，作好记录，发现有损伤大厦承重结构的现象，要坚决制止。

　　4.4.3人为造成损坏的，由损坏者负责修复或赔偿。

　　4.4.4屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补修或拆换。不合理的结构，若影响安全的，大修时应整修改做。损坏严重的木构件，尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补，混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算，采取加固或替代措施。

　　4.4.5基础不均匀沉降，引起上部结构砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等，应立即联系开发商、设计院查清原因，出具方案，有针对性地加固或拆砌。

　　4.4.6玻璃幕墙安装牢固，接缝严密，气窗铰链刚度好，开关灵活且密封好，不渗雨水。发现有渗水现象，应立即更换铰链或密封圈或作防水处理。玻璃幕墙发生爆裂，应及时清除碎片，并尽快联系专业厂家修复。在未修复前，应以木板遮挡牢固，以防风雨及发生意外。

　　4.4.7装修工程，室内部分由业主负责维修，公共和室外部分，地面和墙面，发生损坏应按原状修复。对墙面，应定期三年刷新。问题严重的应拆补或重铺（费用出于维修基金）。

　　4.4.8小区会所的主楼和裙楼屋面结构有损坏的，应修复或拆换，不牢固的应加固。

　　4.4.9屋面原结构过于简陋，或流水过长、坡度小，造成渗水漏雨时，应找出原因，针对损坏情况，用防水材料嵌补或做防水层，若按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻修改建。

　　4.4.10屋面

上原有隔热保温层损坏的应修复。

　　4.4.11会所的室内公用部分墙面如有大理石破损，或内墙灰粉起壳，剥落的，应修复，每面墙若损坏超过一半以上，可铲除重抹。

　　4.4.12会所的室外墙面，若有大理石或瓷片破损，应加以修复，如墙面渗漏雨水，应做防水处理。

　　4.4.13木门、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构造整件或零件拆换应油漆。

　　4.4.14对房屋本体的维修均需填写《房屋本体维修登记表》。

　　4.4.15房屋本体保养/维护周期见附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》。

　　4.4.16房屋完损等级一律以建筑面积为计量单位，房屋完好等级的评定按照国家相关法规、标准执行。房屋完好率计算公式为：完好房屋建筑面积加上基本完好房屋建筑面积/房屋建筑总面积。

　　4.5公共设施养护和修缮原则

　　4.5.1小修工程由服务中心组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。

　　4.5.2公共设施维修均须填写《公共设施维修登记表》。

　　4.5.3工程维修主任对日常养护、修缮工作进行监督，并负责检查公共设施的维修质量及工作完成情况。

　　4.5.4公共设施维修养护工作按附件二《公用（共）设施维护、保养一览表》中的要求进行。

　　4.6对房屋本体及公用设施进行维修的费用支出，按照政府颁布的法规、条例、 规定及物业管理合同的相关条款执行。

　　5.0附件

　　5.1附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》

　　附件二《公用（共）设施维护、保养一览表》

　　6.0支持性文件

　　6．1《物业接管验收工作手册》

　　6．2《公用设备（设施）管理规程》

　　7．0质量记录

　　7．1《房屋本体月巡视检查记录表》--QP-09-06-F001

　　7．2《公共设施日巡视检查记录表》--QP-09-06-F002

　　7．3《房屋本体维修登记表》--QP-09-06-F003

　　7．4《公共设施维修登记表》--QP-09-06-F004

　　7．5《维修通知单》--QP-09-06-F005

　　附件一：房屋本体保养、维护周期一览表

　　序号项 目标准检查、保养

　　周期次数内容

　　1．地基基础房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年一次进行全面观测，发现问题报告产权和上级。

　　2．梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无钢筋裸露等。每年一次全面检查，发现问题随时修补，。

　　3．墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。每年一次全面检查

　　每年一次清洗大理石条砖、瓷面砖墙体墙面

　　5~6年一次①清洗马赛克外墙面

　　②喷涂室外墙体

　　3~4年一次楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂油漆

　　4．顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。每年一次全面检查　3~4年一次全面修补刷漆。

　　5．楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查　　3~4年一次修补、刷油漆

　　6．屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无渍水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年一次每年雨季前全面检查，，发现破损及时修补。

　　7．房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。每年一次喷涂字按原样重喷涂字，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。

　　8．楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板、地砖上无水泥渣。每年一次全面检查，发现问题及时修复。

　　9．通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季一次全面检查，发现问题及时维修。

　　附件二：公用（共）设施维护、保养一览表

　　序号项 目标准检查、保养　周期次数内容

　　1．楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查　3~4年一次修补、刷油漆

　　2．公共门窗门：木门、铁门、防火门窗、铝合金窗（推拉、平开）、百叶窗牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。每年一次全面检查和保养　　2年一次木门窗油漆。

　　3．水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有个锈钢纱网或塑料纱网密封。每月一次全面检查　半年一次清洗水池、水箱。

　

　4．天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无明显锈蚀。半年一次全面检查　两年一次油漆

　　5．消防设施（消防栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关灵活、清洁，无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。每月一次消防栓按"小区消防栓保养规定"执行，其它全面检查。　2~3年一次消防设施油漆。

　　6．公用电器及其卫生楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。每周一次全面检查，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修。

　　7．对讲门对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好。每周一次全面检查；半年一次全面保养；2年一次油漆。

　　8．信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%。每月一次全面检查　每年一次油漆（如需要）

　　9．散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。每季一次全面检查，保持上下水管畅通，避免渍水渗漏楼板，发现问题及时修复。

　　10．上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。每月一次雨季前全面检查，发现问题及时修补　四年一次水管油漆

　　11室外建筑小品、标识牌完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目。每周一次是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新。

篇3：房屋本体维护管理程序

1.0 目的

　　对物业区域内房屋本体进行维护,以延长楼宇的安全使用寿命,维护业户的利益。

2.0 范围

　　适用于物业集团所辖物业区域内所有房屋本体的维护和管理。

3.0 职责

　　3.1 工程维护部负责编制房屋本体维修保养和大修改造项目计划书并组织实施。

　　3.2 物业公司(管理处)负责审批房屋本体维修保养、大修改造计划。

　　3.3 业务总部参与外委单位的审定,对房屋本体维修、改造进行业务指导。

　　3.4 全面质量管理办公室负责对房屋本体维修保养、大修改造计划的实施情况进行检查、监督。

4.0 工作内容

　　4.1 日常维护检查

　　各单位对管辖区域内公共设施和房屋本体进行日常检查,业户反映或在检查中发现的问题及时通知工程维护部,由其安排维修。

　　4.2 定期维修养护

　　4.2.1工程维护部每年11月份对建筑物本体完好状况进行一次全面检查,并将检查情况记录在《房屋本体年度检查记录》中。

　　4.2.2工程维护部根据审批的房屋修缮工程计划,组织实施,结果记录在《房屋维修保养记录》内。

　　4.2.3房屋本体维修、大修改造的资金根据相关法律法规及有关规定落实。

　　4.2.4房屋本体维修保养工作由工程维护部根据《采购程序》评估、挑选合格的分包商,起草《维修保养合同》,::上报审批后,由分包商组织实施;

　　4.2.5在房屋本体维修施工过程中,工程维护部对施工情况进行现场跟踪,并填写《施工过程检查表》,施工完毕由业务总部、各单位组织联合验收。

　　4.2.6建筑物本体的防避雷与接地设施需由工程维护部定期进行保养,保养工作按《防避雷与接地系统保养规程》执行。

　　4.2.7防避雷系统应进行年检,由工程维护部向检测机构申请检测。防雷检测合格证明存档并报备业务总部。

5.0 相关文件

　　5.1《防避雷与接地系统保养规程》 (WI-7.5.1-17-01)

　　5.2《采购程序》 (QP-7.4-01)

　　5.3《维修保养合同》 (无固定格式)

　　6.0 记录表格

　　6.1《房屋维修保养计划》 (QR-7.5.1-17-01)

　　6.2《房屋本体年度检查记录》 (QR-7.5.1-17-02)

　　6.3《施工过程检查记录》 (QR-7.5.1-17-03)

　　6.4《房屋维修保养记录》 (QR-7.5.1-17-05)