物业辖区房屋维修制度

　　物业辖区房屋维修制度

　　1、屋修缮前，要有明确修缮要求，经现场检查后，确定施工方案，报工程主管批准后方可进行。

　　2、房屋维修时，应切断修理范围内的电源，并设立警界线，禁止无关人员进入。

　　3、粉刷墙壁，油漆门窗，装配玻璃，修补外墙面，都要在可靠登高器具上进行高空施工作业，要有专人监护。

　　4、维修人员使用电器设备，要检查导线绝缘，接地等是否良好，抽水泵、磨石机的电线不准拖在水面上，应架空。

　　5、维修场所应配备必要的防火设备，每班要清理工作场地，维修工作结束，须清除所垃圾，并按《工程质量的验收规定》验收后，方告竣工。

　　6、每年由工程部组织，对房屋进行一次系统大检查，评析房屋的使用情况，制订修缮方案。

　　7、如发现房面和外墙漏水，在报修记录上详细说明漏水时间和部位。

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篇2：物业辖区房屋建筑保修维修程序

　　物业辖区房屋建筑保修及维修程序

　　一、保修

　　请参考《接管验收工作手册》

　　二、维修（指保修期满后）

　　1、维修责任

　　①物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。

　　②业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。

　　③凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

　　2、维修保养

　　①计划

　　建筑物清洁保洁、灭白蚁，由分包该项工程的供方制定计划、方案，报品质部审批，审批后的计划，品质部、相关管理处、供方各留一份。计划宜选用开元国际的表格填写。

　　每年初，维修班按公司规定制定土建部分保养计划，填写《房屋建筑保养计划》，报主管主任批准后，实施计划养护。

　　日常零星养护修理，主要通过巡楼护卫员每日巡查及维修人员巡查、业主报告等渠道收集。巡楼护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障，须于当日填写《发现故障通知单》并交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《发现故障通知单》，直接递交给管理处主管主任。

　　新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求，品质部负责设计、编制预算。

　　土建中修、大修计划由品质理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。

　　②实施

　　建筑物的清洁保养由供方按照合同要求、国家有关标准及开元国际有关企标中要求执行，填写相应的清洁记录。

　　管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、开元有关要求，按计划制定的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理，填写《房屋建筑保养记录》。计划养护所需人工应在《房屋建筑保养计划》中安排，实施时不再填写《派工单》。

　　零修项目，维修班接到通知单后，班长应及时在《派工单》上填写维修内容，并指派人员修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告办公室，并说明原因，由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位报告。

　　土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由品质部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质部组织有关人员（相关管理处技术人员、品质部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。

　　③检查

　　计划养护项目施工完毕后，由主管主任组织检查，并签署检查意见。

　　零星项目完工后，由班长进行检查并在《派工单》上签署检查意见。

　　土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处现场监督。工程竣工后，由品质部组织验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、管理处、品质部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。

　　公司品质部每月组织一次月检，发现问题用《缺陷消项记录》通知相关单位。

　　④处理

　　各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。主管人员应定期对维修中发生的问题，分类统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。

篇3：管理处房屋维修回访制度

　　管理处房屋维修的回访制度

　　为了管理及维护好业主的房屋，及时了解客户的需求，对维修质量及服务态度有更客观地评价，及时找到差距及不足，以便改进维修工作，不断提高管理及服务水平，为客户提供更优质的服务。特制定房屋（含水电）维修回访制度如下：

　　1、各管理处指定专职管理人员负责对客户户内的维修情况进行回访。

　　2、对公共部位一般不要求做回访，但对于房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙开裂等）经维修后，应随时观察效果，由工程主管（或维修班长）定期仔细检查，并在周巡查表中作专项记录。

　　3、对客户室内的维修，管理员每周对上周的派工单进行回访；日派工单10张以下的，100%回访；日派工单超过10张的，每日随机抽取10张回访并作记录。回访可以采用上门回访，也可以采用电话回访、对讲回访，采用电话回访时，一定要注明客户的回访电话。

　　4、服务中心或其他服务人员收到客户对维修后仍存在缺陷的再次投诉时，应填写投访来访记录，并应立即报告管理处办公室，办公室应在２４小时内安排特殊回访与返修。

篇4：物业辖区房屋维修工作流程

　　物业辖区房屋维修工作流程

　　一、维修全过程

　　1、按约定时间背着维修工具箱（带齐工具、材料用品）到达现场（预约逾时必须提前告知客户），进门前，必须先摁门铃或敲门（每次轻敲不超过三下）。

　　2、待客户开门后，用规范语言说明来意。征得客户同意后，方可进门。进门前，先套好鞋套，以免弄脏客户家地板。

　　3、先向客户询问情况及要求，然后仔细检查需维修的部分，判断维修难易程度，估计工时及所需材料，并向客户说明维修方法和收费标准，待客户确认后方可进行维修。

　　4、在维修时，先垫上垫布；维修过程中，如非必要，不得主动与客户交谈，客户询问时，应礼貌作答；不得随意到维修现场以外的房间参观。

　　5、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请客户验收，待其确认后，再请客户在维修费用单上签字确认费用，并请其在派工单上签署意见和姓名。

　　6、维修过程中及维修完离开时，均不得食用客户的饮料、食品、香烟等，不得收受客户的礼物、钱款和小费。

　　7、接过客户支付的维修费用单、派工单后，必须向客户致辞谢。

　　8、离开客户房屋时，须使用规范语言与客户告别，返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。

　　二、工作流程图

　　三、维修语言流程图

篇5：物业辖区房屋维修标准

　　物业辖区房屋维修标准

　　一、房屋本体

　　l、屋面防水

　　(1)屋面结构有损坏的，应及时修复或拆换，不稳固的，应加固。

　　(2)屋面上的压顶、出线、屋脊、檐沟、水落斗、水落管等损坏渗水的，应予修复，损坏严重的应翻做。大修时，原有水落斗、水落管要修复配齐。

　　(3)女儿墙、通风口等屋面附属构件损坏严重的，应修复。

　　(4)钢筋混凝土平屋面渗漏，及时补做防水层，结构损坏的应加固或重建。

　　2、门窗维修

　　门窗开关灵活，接缝严密不松动。木制工程应牢固、平直、美观．接缝严密。

　　(1)门窗开关不灵活、松动、脱楔、腐烂损坏的应修理更换。小五金应修换配齐。大修时公用部分玻璃应一次配齐，油灰嵌牢。门窗损坏严重无法修复的应更换。

　　(2)纱门窗、百叶门窗属-般损坏的均应修复，属严重损坏的可更换。

　　(3)踢脚钱局部损坏、残缺、脱落的应修复，大部损坏的予以补齐。

　　3、楼地面工程

　　(1)普通水泥楼地面起沙、空鼓、开裂的，应修补或另抹面。

　　(2)室内潮湿严重的，按原设计维修。

　　4、抹灰工程

　　(1)外墙抹灰起壳剥落的应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，按现行维修标准年限执行。

　　(2)清水墙损坏应修补嵌缝，直垛墙风化过多的，可做抹灰，外墙勒脚损坏的应按现行维修标准年限执行。

　　(3)内墙抹灰起壳、剥落的应修复；每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹，原无踢脚线的，结合墙面抹灰应按原结构恢复。

　　(4)天棚抹灰损坏的，要注意检查内部结构，确保安全。抹灰层松动，有下落危险的，须铲除重抹。

　　5、油漆粉饰工程

　　(1)门窗、纱门窗、百叶窗、栏杆等油漆剥落；失去保护作用的应定期进行保养，按维修年限规定执行。

　　(2)钢门窗、铁皮落水管、落水斗、室内铸铁污冰管、暖气片或其它各类铁构件(铁栏杆、铁门等)，其油漆起壳、剥落或铁件诱蚀．应除锈、刷防锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆，按原设计油饰应三年喷刷一次。

　　(3)油漆损坏修补时要尽量和原色一致。

　　6、水、电、卫、暖等设备维修

　　(1)供电线路及灯具的管理，应遵守供电部门的操作规程和标准。

　　(2)上、下水及卫生设备的损坏、零件残损及堵塞，应修理配齐或疏通。

　　(3)附属于高层楼房的压力水箱，污水管道及泵等损坏，除与供水部门有专项协议外，均应负责修复。储水箱应定期清洗。

　　(4)电梯、暖气、管道、通风等设备损坏时，应及时维修；零配件残损的，应配齐全。

　　7、金属构件维修

　　(1)金属构件锈烂损坏的，应修复或更换。

　　(2)避雷设施损坏、失效的，应及时修复。

　　8、公共部位及室内刷白

　　公共部位及室内刷白普通涂料每三年一次。产权单位或被委托单位负责组织施工，用户积极主动配合。施工必须保证质量，达到用户满意。

　　（二）供水设施

　　1、在正常情况下要保证用户全天正常生活用水。对管线、阀门的跑、冒、滴、漏现象要及时维修。要节约用水，严格执行按水表计量收费的办法。

　　2、水池（箱）每半年要清洗一次，保证水质清洁卫生。

　　3、供水设施要经常保养检查，损坏要及时维修，保证用户的正常使用。因事故停水，修理时间一般不应超过24小时，停水前要通知用户提前做储水准备。

　　(三)排水设施

　　l、经常保持污水外排系统畅通，水堵不溢，污水检查井每月要清理检查一次，保持井内无杂物， 井壁不渗、不漏、不倾斜，管线不沉、不漏，井盖完好。化粪池要每年清掏两次。

　　2、用户室内外下水管线堵塞，要从报修之日起，在24小时内疏通完。

　　(四)供电设施

　　1、供电设施(包括电表)必须确保安全完好，保证用户的正常使用。变压器要设围栏、加锁；设有专人管理和维修．

　　2、用户报修用电设施，要及时修复，一般不超过十二个小时。

　　3、因供电设备维修养护不及时或因人为问题发生事故，给用户造成经济损失的，管理单位要负责赔偿或承担其它责任。

　　(五)其它配套设施

　　1、小区内的护栏、小品、凉亭、道路、硬铺装，路灯及各类娱乐设施(儿童娱乐玩具)等，要及时维修养护，定期对机械部位检查、清洁、防腐、紧固和润滑；不经常运行的机械设施进行盘车、试车，发现小故障及时排除，保持完好无损。

　　2、加强小区内道路的管理和维修养护，防止大面积损坏，保证小区内道路畅通。

　　（六）定期进行房屋完好等级评定

　　房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比。即:

　　完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积

　　房屋完好率=--------------×100％

　　总的房屋建筑面积

　　新竣工房屋从第三年起，每两年由品质部组织按国家《房屋完损等级评定标准》进行评定，计算出每个物业的完好率。房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。