物业辖区中央空调约克主机运行操作规程

　　物业辖区中央空调约克主机运行操作规程

　　一．约克主机制冰蓄冷运行：

　　1．检查约克主机旁控制柜进线电压是否正常。

　　2．检查约克主机冷却水、冷冻水循环系统中所有的进、回水阀门均处于开启状态。

　　3．在PLC触摸屏上检查系统工况是否设置在"单制冰"工位上。

　　4．在PLC触摸屏上检查一级乙二醇变频泵是否设置在"切出"工位上。

　　5．在PLC触摸屏上检查约克主机是否设置在"投入"工位上。

　　6．检查A1至A3控制柜上的一级乙二醇泵、冷却泵、冷却塔风机是否在"自动"工位上。

　　7．在PLC触摸屏上启动1#约克主机，观察1#系统是否运行正常。5分钟后启动2#约克主机，观察2#系统是否运行正常。以上2台约克主机都运行正常后，再启动3#约克主机，并观察3#系统是否运行正常。

　　8．通过油眼检查约克主机的油位是否正常。

　　9．在约克主机触摸屏上观察约克主机的马达温度、蒸发器、冷凝器压力、温度是否在正常范围。

　　10．在约克主机触摸屏上注意观察开机后约克主机电流、油压、油温等参数是否正常，并做好运行记录。

　　11．在PLC触摸屏上观察蓄冰量达到蓄冰要求后，在PLC触摸屏上关闭约克主机。

　　12．约克主机停机后，手动开启冷却循环水泵及冷却塔风机运行10至15分钟然后关闭。

　　二．约克主机单供冷运行：

　　1．检查约克主机旁控制柜进线电压是否正常。

　　2．检查约克主机冷却水、冷冻水循环系统中所有的进、回水阀门均处于开启状态。

　　3．在PLC触摸屏上检查约克主机是否设置在"投入"工位上。

　　4．在PLC触摸屏上检查一级乙二醇泵变频是否设置在"投入"工位上。

　　5．在PLC触摸屏上检查系统工况是否设置在"单制冷"工位上。

　　6．检查A1至A3控制柜上的一级乙二醇泵、冷却泵、冷水循环泵、冷却塔风机是否设置在"自动"工位上。

　　7．检查主楼集水器、分水器是否在0.9至1.1mpa之间。

　　8．检查裙楼集水器、分水器是否在0.5至0.7mpa之间。

　　9．根据气温在PLC触摸屏上,启动单台、两台还是三台约克主机运行。

　　10．系统启动后，冷却泵、一级乙二醇泵、冷水循环泵开始运行，5分钟后约克主机自动启动运行。根据供冷区域在A4电控柜上手动开、关主楼、裙楼冷水循环泵。

　　11．通过油眼检查约克主机的油位是否正常。

　　12．在约克主机触摸屏上，观察约克主机的马达温度、蒸发器、冷凝器压力、温度是否在正常范围。

　　13．在约克主机触摸屏上，注意观察开机后约克主机电流、油压、油温等参数是否正常，并做好运行记录。

　　14．根据主楼、裙楼不同的关闭空调的时间，在PLC触摸屏上按时逐个关闭约克主机。

　　15．主楼停止供冷后，在A4电控柜上关闭主楼冷水循坏泵。

　　16．约克主机停机后，手动开启冷却循环水泵及冷却塔风机运行10至15分钟然后关闭。

　　三．约克主机与溶冰联合供冷运行：

　　1．检查约克主机旁控制柜进线电压是否正常。

　　2．检查约克主机冷却水、冷冻水循环系统中所有的进、回水阀门均处于开启状态。。

　　3．在PLC触摸屏上检查一级乙二醇泵变频是否设置在"投入"工位上。

　　4．在PLC触摸屏上检查系统工况是否设置在"联合供冷"工位上。

　　5．在PLC触摸屏上检查约克主机是否设置在"投入"工位上。

　　6．检查A1至A3控制柜上的一级乙二醇泵、冷却泵、冷水循环泵、二级乙二醇泵、冷却塔风机是否设置在"自动"工位上。

　　7．检查主楼集水器、分水器是否在0.9至1.1mpa之间。

　　8．检查裙楼集水器、分水器是否在0.5至0.7mpa之间。

　　9．根据气温在PLC触摸屏上,启动单台、两台还是三台约克主机运行。

　　10．系统启动后，冷却泵、一级乙二醇泵、冷水循环泵开始运行，5分钟后约克主机自动启动运行。根据供冷区域在A4电控柜上手动开、关主楼、裙楼冷水循环泵。

　　11．通过油眼检查约克主机的油位是否正常。

　　12．在约克主机触摸屏上观察约克主机的马达温度、蒸发器、冷凝器压力、温度是否在正常范围。

　　13．在约克主机触摸屏上注意观察开机后约克主机电流、油压、油温等参数是否正常，并做好运行记录。

　　14．根据主楼、裙楼不同的关闭空调的时间，在PLC触摸屏上按时逐个关闭约克主机。

　　15．主楼停止供冷后，在A4电控柜上关闭主楼冷水循坏泵。

　　16．约克主机停机后，手动开启冷却循环水泵及冷却塔风机运行10至15分钟然后关闭。

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篇2：物业辖区中央空调维修保养规程(2)

　　物业辖区中央空调维修保养规程（二）

　　1、目的

　　规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

　　2、范围

　　适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。

　　3、职责

　　3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

　　3.2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。

　　3.3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

　　3.4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。

　　3.5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。

　　4.、工作内容

　　4.1 中央空调维修保养计划的制定。

　　4.1.1 每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。

　　4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划，在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》，报管理处主任审核后组织实施。

　　4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:

　　a.中央空调使用的频度;

　　b.中央空调运行状况(故障隐患);

　　c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:

　　a.维修保养项目及内容;

　　b.具体实施维修保养的时间;

　　c.预计费用;

　　d.备品、备件计划。

　　4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。

　　4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。

　　4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

　　4.4.1 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

　　4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

　　4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查出一次);检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

　　4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

　　4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

　　4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

　　4.4.7 拧紧所有紧固件。

　　4.4.8 清洁整个冷却塔外表。

　　4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

　　4.5.1 每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内空气(不定期)。

　　4.5.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

　　4.5.3 用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

　　4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

　　4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

　　4.5.6 拧紧所有紧固件。

　　4.5.7 清洁风机盘管外壳。

　　4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

　　4.6.1 柜式蒸发器维修保养:

　　a.每周清洗一次空气过滤网;

　　b.清洁蒸发器散热片;

　　c.清洁接水盘。

　　4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):

　　a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);

　　b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用泵循环清洗，清洗时间为12小时;

　　c.酸洗完毕后用1%的NaOH溶液或5%NaCO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。

　　d.全部清冼完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

　　4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

　　4.7.1电动机维修保养:

　　a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应

　　进行干燥处理或修复。

　　b.检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。

　　c.检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

　　4.7.2 水泵维修保养:

　　a.转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

　　b.检查压盘处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期);

　　4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

　　4.7.4 清洗水泵过滤网。

　　4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

　　4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

　　4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路

处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

　　4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

　　4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养:

　　a.检查是否泄露，如是则应加压填料;

　　b.检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;

　　c.如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;

　　d.检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

　　4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养:

　　a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器;

　　b.电磁调节阀、压差调节阀:

　　--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

　　--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料。

　　4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

　　4.10.1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:

　　a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

　　b.送检温度计、压力表合格后方可使用;

　　c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;

　　d.检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

　　4.10.2 控制部分维修保养:

　　a.清洁

　　控制柜内外的灰尘、赃物。

　　b.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　c.交流接触器维修保养:

　　--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

　　--清洁铁芯上的灰尘及赃物;

　　--拧紧所有紧固螺栓。

　　d.热继电器我诶修保养:

　　--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的要更换;

　　--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

　　e.自动空气开头维修保养:

　　--用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理;

　　--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

　　--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

　　f.信号灯、指示仪表维修保养:

　　--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;

　　--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

　　g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

　　h.PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

　　4.11 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

　　4.11.1 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。

　　4.11.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

　　4.11.3 具体检查压缩机如下参数:

　　a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上);

　　b.压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);

　　c.压缩机油压(正常10~15kgf/cm2);

　　d.压缩机外壳温度(正常85℃以下);

　　e.吸气压力(正常值4.9~5.4kgf/cm2);

　　f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2);

　　g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动;

　　h.检查压缩机是否有异常的气味。

　　通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

　　4.11.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

　　4.12 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，工程维修部须报管理处主任，经同意后方能继续维修保养工作。

　　4.13 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经主任口头批准后，可以先组织解决后上报管理处主任。

　　4.14 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由主管填写《停申请表》经主任批准后，客户中心提前一周通知业主/业主/用户。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。

　　5、表格、标识

　　5.1《中央空调维护保养记录表》

篇3：物业辖区中央空调运行管理规程(3)

　　物业辖区中央空调运行管理规程（三）

　　1、目的

　　规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。

　　2、范围

　　适用于物业辖区内各类中央空调的运行管理。

　　3、职责

　　3.1 当值空调工具体负责中央空调的运行管理。

　　3.2 工程主管负责组织实施中央空调的运行管理。

　　3.3 管理处负责中央空调运行管理实施情况的检查、监督。

　　4、程序要点

　　4.1 巡视监控。

　　4.1.1 当值人员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括:中央空调主机、冷却塔、控制柜(箱)及管路、闸阀等附件。

　　4.1.2 巡视监控的主要内容如下:

　　a.检查线电压(正常380V，不能超额定值的±10%);

　　b.检查三相电流(三相是否平衡，是否超额定值);

　　c.检查油压(正常10 ~ 15kgf/cm?);

　　d.检查高压(〈12(18kg) kgf/cm?〉;

　　e.检查低压(>2.5(4、5kg) kgf/cm?);

　　f.冷却水进水温度(正常 < 35℃);

　　g.冷却水出水温度(正常<40);

　　h.冷却水进水温度(正常10-18℃);

　　i.冷却水出水温度(正常 6-10℃);

　　j.检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音;

　　k.检查冷却塔风机运转是否平稳/冷却塔水位是否正常;

　　l.检查管道/闸阀是否有渗漏/冷冻保温层是否完好;

　　m.检查控制柜(箱)各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。

　　4.1.3 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值人员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细地汇报给主管，请求支援解决。整改时，应严格遵守《中央空调维修保养规程》。

　　4.2 异常情况的处置。

　　4.2.1 中央空调发生制冷剂泄露时的处置:

　　a.立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。

　　b.加强现场通风或用水管喷水淋浇(应注意不要淋在设备上)。

　　c.救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确安管全。

　　d.对于不同情况的中毒者采取不同的方法:

　　--对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息;

　　--如中毒者出现痉挛、神志不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗。

　　--如氟利昂制冷溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。

　　--排除泄露源后，启动中央空调试运行，确认无泄露后，机组方可投入正式运行。

　　4.2.2 中央空调机房发生水浸时的处置:

　　a.视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。

　　b.堵住漏水源。

　　c.如果漏水较大，应立即通知系统系统师，同时尽力阻滞进水。

　　d.漏水源堵住后，应立即排水。

　　e.排干水后，应立即

　　对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等。

　　f.确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行后，如无异常情况出现则可以投入正常运行。

　　4.2.3 中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理程序》处置。

　　4.2.4 当值人员应根据用冷部门的要求，按时开关中央空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。

　　4.3 中央空调机房管理

　　4.3.1非本系统人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经系统工程师同意，并在值班人员的陪同下方可进入，并登记。

　　4.3.2中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。

　　4.3.3中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。

　　4.3.4每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。

　　4.3.5中央空调机房内应当通风良好，光线充足、门窗开启灵活。

　　4.3.6中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由值班人员保管。

　　4.4 交接班要求

　　4.4.1 接班人员应准时接班。

　　4.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《中央空调运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在运行记录表上签名。

　　4.4.3 有下列情况之一者不准交接班:

　　a.上一班运行情况未交代清楚。

　　b.记录不规范、不清晰、不完整。

　　c.中央空调机房不干净。

　　d.接班人员未到岗。

　　e.事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

　　4.1对于中央空调的运行情况，当值人员应及时、完整、规范、清晰地记录在《中央空调运行日记录》表内，每月3号之前将上一月的记录整理成册后交管理处存档。

　　5、记录、标识

　　5.1《中央空调系统运行记录》（见空调系统操作规程）

篇4：物业辖区中央空调运行管理规程

　　物业辖区中央空调运行管理规程

　　1.按照中央空调操作标准和用户的需求启停中央空调系统。

　　2.中央空调系统日常维保按《中央空调巡检记录表》项目展开工作，保证设备最佳使用效果。

　　3.中央空调机房、机组保持清洁，无严重的滴漏现象。

　　4. 定期请中央空调维保公司对水处理检验和噪声检测，作到水系统流水通畅，噪声不超标。

　　5.在工作过程中注意环保,对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。

　　6.在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。

　　7.中央空调系统出现紧急故障时，中央空调工应按《中央空调异常情况处置措施》及时排除故障。

　　8.物业公司中央空调工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。

　　9.中央空调系统大、中维保后应由外委单位编制《中央空调系统维修调试报告》3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。

　　10．相关记录：《中央空调值班巡视记录表》、〈中央空调楼层巡视记录表〉

篇5：物业辖区中央空调设备操作规程(5)

　　物业辖区中央空调设备操作规程（五）

　　一、水泵

　　1.水泵开机前应检查水泵进出水阀门是否处于开启状态；

　　2.修理水泵或水泵电机。应切断起动柜电源，取下熔断器验明无电后，挂上停电警告牌，才可进行水泵或电机修理。

　　3.维修中电机如有移动复位的，应对电机接线柱进行一次紧固和绝缘验测，合格后方可投入使用。

　　二、冷水机组起动

　　1.冷水机组管道对应的电动阀门平常处于常闭状态。

　　2.开机前的准备工作：

　　1)各种信号灯显示是否正常。

　　2)各种阀是否均已打开，特别是主机对应的电动阀门。

　　3)检查冷水机组工作电压是否在额定值的±10%范围以内。

　　4)机组冷却水温度设定7.2℃。

　　5)用机组显示键确定冷冻水、马达电流、导叶片设定值。

　　3.机组操作状态显示机组系统正常和系统需要冷冻负载，将启动按钮"开启"位置，确认冷却水、冷冻水水泵是否自动开启。

　　4.冷却水出水温度达到32℃后，起动冷却塔。

　　5.抄读冷水机组电压、电流、冷媒高压、冷媒低压，冷冻水进水压力、进水水温、出水压力、出水水温。

　　6.机组正常运行后，每两小时抄读以上机组运行的技术参数和投入运行的设备。

　　三、冷却机组关机

　　1.将电源开关推到"停止"位置。

　　2.停机30分钟以后，关闭冷冻水泵和冷却水泵，并关掉冷却塔。

　　3.整理机房和记录：将阀门恢复到规定的位置。

　　四、冷水机组中途停机

　　1.冷水机组运行中突然停机，值班员应首先阅读显示屏显示故障。

　　2.根据故障，对停机原因进行核对，确认停机原因无误后，报站长。

　　3.因机组外部原因造成停机，短时间可以恢复，应先消除故障原因，然后按开机规程开启备用机组。发生故障的机组消除故障后，需等15分钟后才可重新开机。

　　4.机组因停电造成停机时间超过20分钟，机组要通电对润滑油加热至45℃，方可重新起动机组。

　　5.机组中途停机要进行详细登记：故障发生的时间，如何处理重新开机的时间。