小区能源管理节能降耗程序

　　小区能源管理及节能降耗程序

　　目的：减小能源消耗开支，提高物业利润。

　　政策：小区的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要靠加强管理来达到，而不是靠削减对客人的供应。节能并非要损害客人的舒适感，小区是提供客人享受的场所，节能绝不可随意降低服务的标准。

　　程序：

　　小区能源控制管理应从如下几个方面入手：

　　(1)使设备、设施经常保持良好的机能和状态

　　譬如，小区的换热设备设施在使用一段时间后，热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。

　　另外，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。

　　又如，不少小区中水系统多数均不正常，这是因为忽略了中水的利用是一项重要的节能措施。再如，用汽设备（如蒸汽、厨房和桑拿房设备）排出的冷凝水，其热量约占蒸汽热量的12%-15%左右，回收冷凝水就是回收了这部分热量，提高了蒸汽的热能利用率，节省了锅炉的燃料。另一方面冷凝水是品质良好的锅炉给水，回收到锅炉可节省大量的水处理费用，又可减少锅炉排污的热损失，使锅炉的热效率提高2%-3%左右。因此，冷凝水的回收利用经济意义很大。

　　(2)更新耗能大的设备

　　对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱，而不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结算时的盈亏，而不是最初成本。

　　(3)保持建筑物完好，防止不必要的渗漏

　　通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源的极大浪费。在美国，园区窗户除双层玻璃保温外，甚至还要依靠窗帘进行保暖。

　　(4)确保保温层完好

　　如供热水管如保温不好，将会造成能源向非供暖区域泄漏而造成浪费。另外，合理的选择热水温度，将生活热水控制在60°Ｃ以下，也有利于保温，从而节约能源。

　　(5)合理的安排运行

　　譬如变压器，通常应工作在60％－80％的负载情况下，工作效率最高，然而，目前园区配置的变压器通常为多台，而且通常容量较大。如果，每台变压器负荷均不足时，完全可以停用一二台变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。

　　再譬如，会议室，多功能厅等使用的空调区，通常在关闭时不应开空调，只提供通风，而在举行活动前一个小时，打开空调，确保客人的需求，结束后，应随即把空调停了。排风机、小区内公共区域及园区照明时间段的自动控制，可以最大效率地取得预期效果，这也能节约许多能源。

　　(6)准时抄表，监视能源消耗

　　有些漏水，平时较难觉察，如水池漏水，炉内漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气、燃油的消耗量，积累数据，容易发现不正常现象。

　　(7)尽可能让机器满负荷工作

　　如洗衣脱水机、烘干机、锅炉等。这些设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下，是绝对不经济的。

　　(8)采用先进的技术和管理设备

　　如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能量回收装置等。

　　(9)费用控制

　　①工程部要编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。

　　②财务部应根据上年度的实际费用情况，考虑物价上涨的因素，审核批准。

　　③按季度进行计划费用及实际费用的比较，无论是少支出或是多支出，工程部均应书面分析理由，以利采取相应的控制措施。

　　④将维修费用及能源消耗分摊到各个部门，以激励各部门认真保护设备和节约能源。

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篇2：物业节能降耗控制工作程序

　　物业节能降耗控制程序

　　1.0目的

　　节约能耗资源，物尽其用，杜绝浪费，保护环境，创造环境绩效。

　　2.0范围

　　适用于公司物业区域服务过程的所有资源、能源的控制。

　　3.0职责

　　3.1综合部负责按采购计划统筹公司各部门重要物料的采购、配送。

　　3.2工程维护部负责提供能耗参数，并监督执行。

　　3.3各部门执行有关资源节约的管理规定。

　　3.4财务部负责按目标指标管理方案的能耗使用情况进行统计。

　　4.0工作程序

　　4.1采购

　　4.1.1综合部负责公司各部门的物料采购，各部门每月向综合部报送下月物料的使用计划，由财务部审核，经采购主管领导批准后，按审批后的计划统一采购，如无使用计划，则填写《紧急采购申请》，经领导批准后实施，若突发应急事件的物资采购，先采购，后补办手续。

　　4.1.2新开办活动业务所需物品由各部门提出购置计划，经综合部主管、财务经理审核，总经理批准后，由综合部按审批结果组织购买，使用部门验收。

　　4.2能耗控制

　　4.2.1根据制定的能耗节约管理规定，客户服务中心每月统计上月该物业区域能耗发生额。

　　4.2.2工程维护部每月对能耗发生额偏差值较大的，要分析并查找原因，由管理处协助处理。

　　4.3合理使用与循环使用

　　4.3.1公司各员工执行“节能设计”、“纸张双面用”、“人走灯灭”、“合理使用”等守则。

　　a)“节能设计”是指各部门的公共用电、用水采用节能设施,水龙头开关无滴漏的完好率达100%；

　　b)“纸张双面用”是指各部门物品必须用到其确实无任何使用价值，包括原来的使用价值以及挖掘出来的新的使用价值，如：“双面复印”节约纸张；

　　c)“人走灯灭”是指确保在不需要的情况下，水电设施不运作；

　　d)“合理使用”是指空调在特定情况下或在规定的温度、湿度下才开启使用，在不影响使用效果的前提下，将温度升高1度，从而达到节约能源；将水景、泳池的水用于冲洗地面、绿化养护，做到资源循环利用；将公共照明制定严格、有效的开闭时间，在不影响使用的情况下，分组控制达到能源的节约。

　　5.0支持/相关性文件

　　《节电、节水管理规定》

　　6.0记录

　　《能源、资源使用统计表》

篇3：物业项目节能降耗管理规定

　　物业项目节能降耗管理规定

　　1.0目的

　　为保证**物业项目的服务品质，在满足物业项目档次定位与功能使用需求的前提下，达到节能降耗的质量管理目标。规范节能降耗操作管理，合理评估节能降耗管理工作的成效，向开源节流的方向努力，特制定本管理规定。

　　2.0适用范围

　　本管理规定适用于：**物业节能降耗的操作管理及能耗管理绩效的评估。

　　3.0管理职责

　　3.1能耗管理作为**物业全员参与的物业长效管理工作，以节能降耗操作项目的管控和公共能耗抄记与统计分析汇总的管理方式进行。

　　3.2各项目物业物业服务中心经理/主管负责：所管项目节能降耗动态性监督管理，要求加强宣传，不断灌输全员节能降耗的品质管理服务意识。

　　3.3各物业项目的定时操作项目管控表和公共能耗抄记与统计分析汇总表，由物业工程部主管负责按月编制调整与汇总统计，经物业服务中心物业经理审核签字后，通告全体物业员工知晓，以相互提醒、相互督促的方式贯彻执行。

　　3.4定时操作项目（公共照明系统采用手动开关的建议逐步进行技术改造），须按物业经理/主管审核签字规定的时间段进行操作，该开启时间段内的灯光及用能设备应按时开启，不该开启的应及时关闭。物业物业服务中心经理和各部门主管须承担监督管理责任。全体物业当值员工均须承担操作、巡查和及时处理的责任。凡未按规定执行，对物业服务管理形象造成负面影响或不良后果的按《员工手册》失职条款处理。

　　3.5能耗统计分析电子汇总表具备：不同物态、不同的实管面积，不同的月度与月度、年度与年度的纵向比对功能；同类物业项目与项目的横向比对功能。为日后公司物业软件管理平台的过渡打下坚实基础。能耗管理的表单，统一采用总公司工程部的E*cel电子版。同时为便于各物业项目能耗管理在时间上的统计分析比对，能耗数据抄录与统计截止日规定为：每月的20日。

　　3.6各物业项目的定时操作项目管控表和公共能耗统计分析汇总表，以电子版方式提供给公司工程部。

　　4.0定时操作项目管控表

　　4.1各物业项目应将所管辖范围内的日常定时开关操作项目，纳入《定时项目操作管控表》进行管控。

　　4.2定时操作项目应明确规定：谁负责操作、谁负责巡查处理。（含：在特定情况下谁有权负责作临时性的调整）

　　4.3定时操作项目管控表，应按不同季节光照、温度，不同物业类别、不同物业管理阶段等实际情况调整，定时操作项目每月编调，由物业经理审核后实施。

　　4.4为便于月度之间与年度之间和横向与纵向的比对评估，各项目的定时操作项目管控表，按总公司工程部提供的E*cel电子模版进行编制与调整。

　　5.0公共能耗抄记及能耗统计分析汇总表

　　5.1公共能耗抄记和公共能耗统计分析汇总表，由各项目物业工程部按总公司工程部提供的E*cel电子母版，进行抄记和公共能耗的统计分析汇总，物业经理和工程主管对公共能耗数据的准确性填报承担核查责任。

　　5.2公司主任工程师在物业项目工程巡视中对公共能耗的数据应予抽查，以便发现问题督导协调解决。

　　6.0节能降耗管理的绩效评估方式

　　6.1定时操作项目的管控度与合理性比对评估。

　　6.2公共能耗预算费用与实付费用的合理性比对评估。

　　6.3单位能耗指标的数据统计分析汇总比对评估。

　　6.4通过对不同类别的物业、不同地域物业项目的品质定位，不同营销推广和不同的运作管理阶段以：定时操作项目管控表和公共能耗统计分析表的汇总标识统计分析曲线图进行比对，力求达到一目了然的比对评估。

　　7.0节能降耗管理工作中的注意事项

　　7.1公共照明/泛光照明/景观灯光

　　指定的当值人员应按《定时项目操作管控表》进行操作，下例情况下的开关时间调整，应报请物业相关主管同意后，作临时性开关时间的调整：

　　7.1.1季节性自然光照有较大变化时。

　　7.1.2有重大活动或重要贵宾接待等特殊情况时。

　　7.1.3地下车库宜按车库实际使用率调整照明度，使用率低时可保持最基本的照明。

　　7.1.4凡因当地政府部门要求开启的公共泛光照明，建议物业项目酌情与政府相关部门沟通协调，争取适当的能耗费用补贴。

　　7.2空调

　　7.2.1要求充分利用室外自然通风，按用户量调整温度设定值及空调机组启停时间。

　　7.2.2空调机组运行中，工程当值人员应根据空调机组负荷与实测的平均温度结合用

　　户的反映，调整温度设定值或机组台数启停操作。

　　7.2.3气温变化较大时，特别要注意暴热或暴冷气温时的空调设备温度的调整操作。

　　（同时必须注意水管道的防冻保暖等工作）

　　7.2.4物业办公区域的分体空调在无人当值时应及时关闭。

　　7.3电梯

　　根据用户电梯使用率（含夜间），在满足使用需求情况下可调整电梯启停台数。

　　7.4地库通/排风

　　7.4.1地库通排风应按实际使用频率及地库潮湿度，进行间隔性运行时段的调整。

　　7.4.2地库通排风若是利用消防通排风设备的，（消防通排风设备属于短时大功率运行设备）务必注意不能长时投入运行，否则会严重

缩短消防通排风设备寿命或造成设备损坏，消防通排风设备的修理或更新费用将远高于普通的通排风设备。

　　7.5水景

　　7.5.1各类水景灯光、喷泉、水幕墙等的开关时间要合理，注意加强用电安全检查。

　　7.5.2注意水景、水池等设施的渗漏检查，若有渗漏务必及时协调解决。注意循环水处理及循环补水量是否正常。绿化用水要充分利用湖河水，即有利于绿化生长又合理利用了天然水资源，从而降低物业管理成本。

　　8.0物业物业服务中心支付的公共能耗费中，凡有施工或施工整改的用电、用水，必须协调明确施工整改发生的能耗费用承担方。

　　各项目物业经理/工程主管应注意收集：现有设施设备在功能和使用管理方面存在的问题，提供能耗管理技术改进的可行性、可操作性分析与建议，为设施设备的节能技术改造提供依据；为避免**新项目重复**物业运作管理中已发生的设计施工与设备选型配置缺陷问题。

　　9.0相关记录

　　9.1定时项目操作管控表

　　9.2能耗统计分析汇总表---电子母版

篇4：物业管理手册:节能降耗控制工作程序

　　物业管理手册：节能降耗控制程序

　　1、目的

　　为了节约能源、资源、降低消耗，减少对环境的污染，提高经济效益，制定本程序。

　　2、范围

　　本程序适用于本公司环境管理体系所覆盖部门节能降耗的控制。

　　3、职责

　　3.1管理部负责公司各项节能降耗指标的确定。

　　3.2管理者代表负责节能降耗指标的审核。

　　3.3总经理负责对节能降耗指标的批准。

　　3.4各物业服务中心负责本部门用水、用电等能耗、物耗指标的控制、统计、分析。

　　3.5管理部负责办公用品、车用燃料油等能耗、物耗指标的控制、统计、分析，品质部对落实情况进行监督检查。

　　3.6各部门负责本部门节能降耗工作的实施和管理。

　　4、程序

　　4.1节能降耗指标的制定与考核

　　4.1.1节能降耗指标是指公司内水、电、保洁材料、车用燃料油、办公用品的耗用量，应体现节能降耗的要求。

　　4.1.2每年年初由管理部根据上年度的实际消耗情况，确定出本年度的水、电、保洁材料、车用燃料油、办公用品的消耗指标，编制公司《年度节能降耗计划》经管理者代表审核，总经理批准后，由管理部统一下达。

　　4.1.3各部门每月26日前统计节能降耗指标完成情况，填写《月管理目标、指标完成情况统计分析》报品质部。

　　4.1.4品质部每季度对各部门节能降耗指标完成情况进行检查，填写《品质部抽检单》，并对各部门进行考核。具体执行《节能降耗管理办法》。

　　4.2实施管理

　　4.2.1公司实行集中领导，分工负责，按责任制要求将指标层层分解。

　　a)品质部负责制定《节能降耗管理办法》职责，定期进行统计、抽查；

　　b)工程部和各物业服务中心按《基础设施设备和工作环境控制程序》做好设备的维修和记录；　　　　　　　c)管理部负责制定《办公用品管理制度》、《节能降耗管理办法》，对办公用品和汽车燃料油消耗的统计和控制；

　　d)管理部每月依据车用燃料油消耗情况填写《车用燃料油月消耗记录》。

　　4.2.2各部门对能源、资源的使用实行科学管理、合理利用，严格执行上述各项管理规定，努力降低各种能源、资源的消耗，杜绝各种浪费和消除不应发生的损失。

　　4.3各部门按照《各部门环境因素管理办法》要求落实。

　　4.4本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

　　5、相关文件

　　5.1《节能降耗管理办法》

　　5.2《基础设施设备和工作环境控制程序》

　　5.3《办公用品管理制度》

　　5.4《能源使用管理办法》

　　6、相关记录

　　6.1《年度节能降耗计划》JW/JL-7.5.1-11-001

　　6.2《车用燃料油月消耗记录》JW/JL-7.5.1-11-002

　　6.3《月管理目标、指标完成情况统计分析》JW/JL-8.2.1-001

篇5：小区管理现场节能降耗

　　小区管理现场如何节能降耗

　　物业管理过去强调服务是制胜法宝，随着国家建设部提出建立节能企业的号召，我认为节能降耗是物业管理企业的又一制胜法宝。

　　节约型物业管理是一个比较新的概念，是一种积极的倡导，只有理论联系实际，勇于在实践中探索，才会具有现实价值。我认为节能首先应在公司内部进行：加强职能体系对一线业务、市场拓展的服务与支持，通过科学、合理、责任明确的流程再造，使我们的职能体系和项目体系对口衔接，简化流程、提高效率，节约公司成本；同时也应适度授权，自我管理，使项目间横向和纵向沟通、协调顺畅，让公司项目上的资源真正实现共享，提高工作时效，降低管理与服务成本，从而实现节能降耗的目的。

　　节能降耗有很多方式方法，我认为物业现场及各服务处应主要从以下几个方面进行节能降耗：

　　1、宣传并提高业主节能意识，养成自觉节能的好习惯。

　　在物业管理过程中要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，树立节约能源的公众社区形象，同时作好小区内节能宣传工作，使每位业主养成自觉节能，减少浪费的良好习惯。

　　2、做好设施设备的保养工作，提高设备使用效率

　　在物业管理各部门中工程部是节能工作的重点，除日常管理外，还要保养和改造高能耗的旧设备，因此，公司应给予高度重视，招聘选拔优秀的工程技术人员，特别是对物业工程设备的管理要非常了解，具备综合管理的能力和水平。同时对产品供应商进行合同能源管理，降低成本，控制能耗。

　　3、从员工日常工作抓起，树立节能意识

　　①各小区值班电工做好每日用电抄表工作及相关能耗记录；

　　②作好能耗的统计分析工作，发现异常情况及时报告并处理；

　　③各岗位认真作好小区内各项巡检工作，发现异常及时处理；

　　4、节约用水，合理利用水源，水龙头不可长流水，坚决杜绝“跑、冒、滴、漏”的现象

　　在公司提倡节能降耗的同时，我们应当注意以下几点：

　　1、节能并不代表能耗越低越好，要在降低能耗的同时满足业主正常生活需求；

　　2、投资节能设备要有合理的投入产出比，不能只看节省能源而忽略投入成本；

　　3、探讨各小区能耗支出占小区费用总支出的合理比例，让每位员工心中有数，积极控制；

　　4、要结合实际工作，根据项目不同量身定做节能方案并实施；

　　5、坚决避免形式主义，在今后管理和服务过程中对节能降耗有好的方式方法后应纳入公司的制度管理，作为各项目的日常工作来做，切实作好节能降耗。

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