房屋维修维护工作规程
房屋维修维护工作规程
1、目的
确保维护、维修工作的正常开展，规范维修工作程序。
2、适用范围
适用于**物业服务中心的房屋维修维护工作。
3、内容
3.1从事维修工作的人员需接受岗前培训。物业服务中心负责岗位培训工作，专业技术培训除公司组织的技术培训外，还应参加行业有关培训。
3.2维护维修人员每日定时对公共设施设备进行巡查。对即时可以处理的维修项目应即时维修，对不能即时维修的项目作详细记录，填写巡查记录表，并及时上报领导跟进处理。
3.3工程主管负责制定公共设施设备及房屋维护保养计划，根据计划及时对设施设备及房屋进行维护维修保养。
3.4维修人员接单后，根据维修或保养内容，凭维修单到材料仓库按程序领取相关材料。
3.5设施、设备维修或保养现场应根据实际情况设置警示牌及围护措施，防止行人误入维修区；高空作业应做好安全措施，现场放置警告表示标识，必要时应派专人监护。
3.6对维修或保养将直接影响小区业户正常生活、工作秩序的应提前一天发通告告知业户。
3.7项目维修或保养工程结束应在维修单上注明完成情况及消耗的材料情况，以便核算维修或保养的费用。
3.8工程结束，维修或保养人员应收回现场警示牌、围护，并将维修单交客户服务中心前台接待员，外勤管理员到现场检查验收，不符合要求的应尽快要求返工。
3.9行政内勤管理员对维修或保养所用材料进行核算，分别按管理费支付或本体维修基金支付或业户分担，报物业服务中心主任审批后，将维修单转财务内勤做帐。
3.10每月公共设施、设备维护、维修、保养应分类装订归档，并进行工作总结。
3.11因维修人员主观故意造成维修工作迟滞而影响业户正常生活，引起业户投诉的，经查实即根据《维修人员违规处罚制度》处理。
3.12因维修人员玩忽职守，对维修任务敷衍了事，不负责任而造成维修质量低劣引起业户不满，经查实除维修人员立即向业户道歉并返工，赔偿所造成的损失外，并根据《维修人员违规处罚制度》处理。
3.13利用职务之便敲诈勒索、吃拿卡要、肆意刁难业户者，一经查实，即时开除处理。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：房屋土建维修操作规程(十三)
房屋土建维修操作规程（十三）
1 目的
规范房屋土建问题处理程序，达到快速、准确地处理问题的目的。
2 范围
适用于本公司所管理的房屋、设施的土建维修。
3 职责
小区工程主管负责本规程工作内容的具体实施。
4 工作程序
4.1勒脚
4.1.1墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落的处理办法:
4.1.2清除疏松部分，至实体为止；
4.1.3用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水；
4.1.4恢复勒脚饰面。
4.2梁柱板主体
4.2.1露筋的处理办法：
4.2.1.1剔除露筋周边杂物，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；
4.2.1.2用钢丝刷清洁干净；
4.2.1.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层；
4.2.1.4用Ｃ20豆石砼修复，根据需要恢复饰面。
4.2.2裂缝的处理办法:
4.2.2.1裂缝处凿开，用清水清洗干净；
4.2.2.2用纯水泥浆涂刷；
4.2.2.3水泥砂浆打底找平；
4.2.2.4恢复做面层。
4.3墙体
4.3.1墙体裂缝的处理办法：
4.3.1.1将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿成外八字形；
4.3.1.2清除槽内杂物，然后充分喷水湿润；
4.3.1.3均匀地涂刷一道素水泥浆；
4.3.1.4用1:3水泥砂浆填缝、抹平；
4.3.1.5墙体饰面修复。
4.3.2墙体饰面缺损的处理办法：
4.3.2.1将缺损饰面及周边松散层一并凿除；
4.3.2.2清除周边杂物；
4.3.2.3充分喷水湿润破损面；
4.3.2.4均匀地涂刷素水泥浆；
4.3.2.5用1：2的防水水泥砂浆填平后修复饰面（室内则不需加防水剂）。
4.4楼梯间及门窗
4.4.1踏步缺损的处理办法：
4.4.1.1将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层，清扫干净后充分喷水湿润；
4.4.1.2均匀地涂刷一遍素水泥浆；
4.4.1.3用1：2水泥浆作好基层；
4.4.1.4修复饰面。
4.4.2栏杆（扶手）破损的材料办法
4.4.2.1检查施工工艺；
4.4.2.2按原工艺进行修复；
4.4.2.3饰面恢复。
4.4.3门窗损坏的处理办法：
4.4.3.1检查门窗的附件是否齐全；
4.4.3.2检查有无配件损坏；
4.4.3.3更换配件；
4.4.3.4检修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声或卡塞。
4.5天线、避雷设施
4.5.1屋面避雷设施锈蚀的处理办法：
4.5.1.1用砂纸除锈；
4.5.1.2均匀涂刷两遍防锈漆和一遍铝银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上道漆干为准。
4.5.1.3如锈蚀特别严重，应将严重锈蚀部分更换，并刷上防锈漆。
4.6小区道路
4.6.1饰面破损的处理办法：
4.6.1.1凿除破损的面层及基层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂刷素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序)；
4.6.1.2将饰面材料充分洒水或浸湿后，加1：2.5水泥砂浆，并用木锤或胶锤锤平、锤直。抹去砖锋多余泥浆；
4.6.1.3勾缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面；
4.6.1.4修补工作完毕后，把饰面表面清扫干净。
4.7雨水管道堵塞、渗漏的处理办法：
4.7.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞，应清除杂物，使之通畅；
4.7.2如因管道坡度不够或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做砼垫层，使管道放置平稳；
4.7.3如因管道接口错位，应开挖接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。
4.7.4如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换接口，应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌接；
4.7.5最后修复地坪及饰面。
4.8化粪池池水外溢、池体损坏的处理办法：
4.8.1如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物；
4.8.2如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故；
4.8.3如池壁破损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。
4.9电缆沟沟内积水、沟盖损坏的处理办法：
4.9.1沟盖板损坏，应按原设计规格制作(放足钢筋)。并按设计要求把损坏的盖板换掉；
4.9.2如沟内积水过多，影响正常供电，应先关掉总闸然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般电缆沟内积水有两种原因：一是沟底坡度不够或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此情况将杂物清除即能恢复正常；
4.9.3如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。
4.10雨水沟堵塞、沟体损坏的处理办法：
4.10.2沟壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；
4.10.3如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层；
4.10.4杂物堵塞，应及时清除杂物；
4.10.5池(井)壁损坏，抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿到结实层，并清理、喷水湿润，刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。
4.11门窗四周渗漏
4.11.1 原因：上下口坡度不够，形成倒坡。
处理方法：将饰面及基层打掉，重新找坡，达到坡度要求；坡度够但砖缝不密实的重新勾缝；
4.11.2 原因：两侧、下口有空缝，补缝不密实，窗下口变形大，铝合金框与墙交接处开裂；
处理方法：将缝剔开（清水冲洗干净），增加填充材料，密实为止。用水泥砂浆补缝，待干后，打密封胶；
4.11.3原因：铝合金型材及胶条质量差，下口泄水孔不够，下框两侧未开口，胶开裂；
处理方法：在下边框增加泄水孔，并在两边开口，重新打胶。
4.12屋面渗漏
4.12.1原因：排水不畅，排水口过高，水排不出去。造成积水渗漏。
处理方法：面层凿开，重新找坡（５‰），泄水孔过高的降低，保证屋面不积水。
4.12.2原因：防水层用料与做工不符合要求造成渗漏。
处理方法：凿开防水层，将基层清理，用清水冲洗干净，重做防水。
4.12.3原因：防水层未做保护层或保护破裂。
处理方法：重做防水后，用1：2水泥砂浆做保护层。
4.12.4排水管周边渗漏。
原因：出屋面管道处漏水，系细部节点处理不规范。
处理方法：先将管道四周凿开，用清水冲洗干净；用细石砼分层补洞密实，然后重做防水并提高泛水高度。
4.13外墙渗漏
4.13.1原因：砖空鼓或脱落。
处理方法：将空鼓的砖剔掉，重新基层并贴砖。
4.13.2原因：勾缝砂浆标号不够，表面未拖光。
处理方法：用钢丝刷将砖缝清理干净，1：1水泥砂浆勾缝，表面拖光，RG补缝，并在表面刷聚安脂防水胶或直接用勾缝剂勾缝。
4.14卫生间及厨房渗漏
4.14.1原因：给水管接头处或有砂眼渗漏。
处理方法：重新连接或更换管件。
4.14.2原因：装修破坏防水层。
处理方法：防水修补或重做。
4.14.3原因：排水管周围处理不细致，管与砼楼板间开成空隙面渗漏，排水管接头松动渗漏。
处理方法：管与穿楼板套管间重新填缝及局部重做防水。排水管接头处重新连接。
4.14.4原因：浴盆安装方法不正确，造成盆底积水渗漏。
处理方法：浴盆下留检查口，保证浴盆排水进入下水道。
4.14.5原因：墙面未做防水层，从墙上渗漏。
处理方法：墙面防水层高度不低于1.8m。
5 相关文件
6 质量记录
附加说明：
本文件起草人：
本文件修改人：
本文件审核人：
本文件批准人：
篇3：某物业公司房屋维修标准
某物业公司房屋维修标准
1、主体工程:
屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换;不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做;对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补;混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。
2、装修工程
a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐;大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶;门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。
b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复;严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。
c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。
3、楼地面工程
a.木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的，可修复;损坏超过25%以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。
b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做;水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。
c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。
4、屋面工程
a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换;不稳固的应加固;如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。
b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复;损坏严重时，应翻做。
c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。
d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层;
结构损坏的，应加固重做。
e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。
f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。
5、饰面工程
a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复;损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。
b.外墙勒脚损坏的，应修复。
c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复;每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹;原无踢脚线的，可加做踢脚线;各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复;因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。
d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹;原线脚损坏的，按原样修复;损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。
6、油漆粉饰工程
a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。
b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆;钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2-3年。
c.木地板原油漆褪落的，应重做。
d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等;高级抹灰损坏应原样修复。
e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。
篇4：工程部综合维修房屋管理制度
工程部综合维修房屋管理制度
1.1.职责
工程部维修领班对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。
2.2.内容
2.1做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件保存好。
2.2为了延长大楼的使用寿命，认真执行各项维修保养计划，使各种设施设备达到正常使用标准。
2.3定期对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施设备正常使用。
2.4二装施工中对施工图纸严格审验，对房间改造等项目要严格把关，确保主体结构不被破坏。
2.5树立安全第一的思想，二装施工中对动火严格控制，动火必须有动火证方可施工。
2.6装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。
2.7在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导，并采取相应措施，防止重大事故的发生。
篇5：物业项目房屋维修管理规定
物业项目房屋维修管理规定
1.0目的
延长住宅的使用寿命，增强房屋住用安全性能。
2.0适用范围
物业管理公司所管理的项目。
3.0管理内容
3.1房屋的安全检查必须每年在组团负责人的带领下进行一次普查，冬、雨季应加强例行检查并记录在《工程综合检查表》和《工程综合检查表编号登记表》上。
3.2房屋维修
--小修工程
a)小修工程包括：屋面补漏;补修面层;修补泛水;铝合金门窗整修;拆换五金;配玻璃;刷补油漆、涂料;修补楼面、道路路面;修补内外墙面及天棚;修补木扶手、栏杆;修补明沟、散水等。
b)小修、零修工程三日内完成其维修工作按照"作业指导书"或"作业程序" 进行。
--中修工程
a)中修工程包括：屋顶较大面积修补、屋面瓦局部拆换;墙体局部拆砖或墙体局部挖补;部份更换楼地面结构或面层;整幢楼房门窗整修、油漆等。
b)中修工程不超过新建房屋造价的20%，中修后的房屋70%以上必须达到符合完好房的要求。
c)装修后的房屋应经综合评定验收后，重新进行完损等级评定。
4.0相关记录
4.1《工程综合检查表》
4.2《工程综合检查表编号登记表》
编写：zz 审批：zz
精彩专栏
