大厦物业工程部维修管理细则
大厦物业工程部维修管理细则
（一）工程部入户维修流程图
维修服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，做到维修问题及时解决，把业主的困难当作自己的困难，方便业主是维修工作的惟一准则。具体要求如下：
1、接报修
（1）、接报修时先讲：“您好，维修班***，先生（小姐）有什么事情请讲”；
（2）、记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。
2、从接到报修开始，一般无其他特殊情况，应在10分钟内到达业主家；
3、敲门、按门铃
到达业主家门口，先轻轻敲门或按一下门铃，如无反应，应间歇10秒钟后再敲门或按门铃第二次，不要连续按或是按住不放。
4、业主开门后，应招呼一声您好！说明自己的身份，告诉业主维修事项，得到业主认可后：
（1）、脱鞋或带鞋套进入；
（2）、在业主带领下进入维修房间，不随意走动。
5、修理
（1）、电气修理必须按照“市低压电气标准规定”进行；
（2）、在修理当中必须移动有关物品时，应先征行业主同意，并小心轻放。
6、清场
（1）、在修理过程中将所使用的工具、用具放在自带的垫布，不得将工具、用具等随意放在业主房内的台面、地面上；
（2）、工作完毕请业主验收，并将移动过的物品放回原处，清理现场。取得业主认可后，填写维修工作单，由业主签字确认。
（3）、禁止收取业主的礼物礼品，离开房间时与业主道别。
（二）其他区域维修管理
维修人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范处，在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视，并做好记录。
1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好。北大堂吊顶发现不亮灯泡做记录，每半年组织搭脚手架统一维修更换一次。其他高处吊灯广告照明每天记录灯泡损坏情况，白天统一维修，作业时必须使用安全带，工作程序必须遵守高空作业有关规定。
2、污(雨)水井沟定期清理，化粪池每年清理2-3次，严重的要用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。
3、天顶面定期进行检查，做到无积水，无渗漏，隔热层无破损。
如发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复，石材层面如破损开裂应及时给予修复.
文章 www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：河南省住宅专项维修资金管理实施细则解读
河南省住宅专项维修资金管理实施细则的解读
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造资金。凡商品住房和公有住房售后都应建立住宅专项维修资金。20**年4月17日，省住建厅、财政厅根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），制定印发了《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》（豫建〔20**〕76号），以下简称《实施细则》，从发布之日起施行。《实施细则》主要对住宅专项维修资金的监督管理、交存、使用、补交和续交四个方面作了进一步细化和完善，相关主体的责任义务更明确，交存时限更清晰，使用程序更便捷高效、公开透明，补交续交的范围、标准和方式更具体，监督管理的措施更有效。具体来说，主要有以下几点：
一、住宅专项维修资金的管理原则
住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。专户存储是指住宅专项维修资金需要存入管理机构在银行开设的住宅专项维修资金银行专用帐户，专款专用是指住宅专项维修资金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不能挪作他用，所有权人决策是指维修资金的管理和使用需要专有部分占建筑物总面积的三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，政府监管是指住宅专项维修资金的归集管理和使用需要接受房地产主管部门、审计部门、财政部门以及其它监督管理部门的监督管理。
二、需要交纳住宅专项维修资金的物业范围
按照《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，下列物业的业主应当按规定缴纳住宅专项维修资金：住宅，但一个业主所有且与其它物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
三、住宅专项维修资金的缴纳基数和标准
1、商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交纳标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%，具体数额由各市、县房地产管理部门根据本地情况，合理确定。目前我市住宅专项维修资金的交存标准为：多层建筑32.5元/m2，高层建筑60元/ m2 。
2、出售公有住房交存住宅专项维修资金标准：购买人按照所购物业建筑面积交存住宅专项维修资金，首期交存标准为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取交纳。
四、住宅专项维修资金的交存时间
《实施细则》对交存住宅专项维修资金的时间作了进一步细化和明确规定：商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内，交存住宅专项维修资金；未售出的新建商品房，在办理房屋初始登记时由开发建设单位先予足额垫交，待房屋售出时由开发建设单位足额扣回；由业主或维修资金管理部门委托房地产开发建设单位代收的，自代收之日起15日内转存到住宅专项维修资金专户；公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，交存到住宅专项维修资金专户。
五、售房单位的责任和义务
业主未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付买受人。
六、管理机构和经费来源
《实施细则》第五条第三款规定：“各市、县房地产管理部门应当成立住宅专项资金管理专门机构，负责资金的归集、管理和使用”， 第二十四条规定：“住宅专项维修资金的管理费用在维修资金增殖资金中列支，并与专项维修资金分账核算”。上述规定，有利于解决目前住宅专项维修资金管理无专门管理机构，人员不稳定，经费无着落，房产管理部门应承担的管理职责难以真正落实到位等问题。
七、业主的维修资金计息的具体标准和方法
《实施细则》第十五条规定：维修资金自存入维修资金专户之日起按国家规定银行活期存款利率计息，由代管单位于专户管理银行按年结存到户。为了维护业主权益，实现业主利益最大化，我市在政策规定范围内，精心对住宅专项维修资金维修资金的增值管理，在确保资金安全的同时实现了增值收益最大化，业主的维修资金计息标准按照银行三个月定期基准利率，按年结存到位。
八、使用程序规定更清晰、具体，便捷高效，公开透明。
《实施细则》二十一条规定，使用住宅专项维修资金按照以下程序办理：
（一）制定方案
物业服务企业应当依据业主、业主委员会或者居民委员会意见及查看结果提出维修计划
建议，制定《维修和更新、改造方案》及相应的维修预算。 没有物业服务企业的由业主委员会提出使用建议，并在市、县房地产管理部门指导下委托相关单位制定维修和更新、改造方案。（二）业主确认
《维修和更新、改造方案》应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物面积三分之二以上，且占有相关人数三分之二以上的业主讨论通过或书面同意，并在小区明显位置进行公示，公示时间为7天以上。
（三）办理备案
物业服务企业或者相关单位到项目所在地市、县房地产管理部门办理专项维修资金使用备案。要件齐全的，房地产管理部门应当在接件后3个工作日内根据现场查看和有关资料作出使用决定。 办理备案需提交下列文件：1.《维修和更新、改造方案》及维修预算，2.《业主大会或相关业主书面确认证明》，3.《维修和更新、改造公示证明》。
（四）竣工验收
工程竣工后，物业服务企业或相关单位应当组织业主、业主委员会、施工企业、监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。
（五）工程决算
物业服务企业或相关单位按照工程量情况作出决算书，并进行公示，公示时间为7天以上。
九、对维修资金的续交作出了具体规定
业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30％时应当及时续交已用部分。业主委员会或维修资金管理部门应限定其时限，30日内续交存入各市、县维修资金专户。业主未按规定时限续交的，业主委员会应当书面通知其交纳时限。逾期不交纳者，业主委员会可依法申请仲裁或向人民法院起诉。
十、制定了住宅专项维修资金的补交范围、标准和方式。
（一）维修资金补交范围
凡在各市、县行政区域内，已建成且未交纳维修资金的住宅小区（公有住房、单位集资房及个人已购商品房、经济适用房）均应统一交存住宅专项维修资金。单位代收的维修资金都应统一归集到各市、县住宅专项维修资金管理部门在专业银行设立的专用账户。
（二）维修资金补交标准
在《实施细则》实施前，各市、县已建立维修资金管理办法的按原办法补交；未建立维修资金管理办法的按本细则标准执行，由业主大会（未成立业主大会的由市、县维修资金管理部门规定）决定一次性补交或逐年补交，但最长补交年限不得超过5年。
（三）维修资金补交方式
未交纳维修资金或未按规定数额交纳维修资金的购房人及公有住房售房单位，应自《实施细则》实施之日起到各市、县维修资金管理部门核算并交存维修资金。具体补交措施由各市、县房地产管理部门制定。
十一、完善了监督管理措施
《实施细则》第三十六条对不按规定交存住宅专项维修资金的，房地产管理部门不予办理预告登记、所有权登记和产权过户登记手续。
《实施细则》是结合我省实际情况，对《住宅专项维修资金管理办法》的细化和完善，对《住宅专项维修资金管理办法》已经明确规定的好多内容没有再重复，比如未按规定交存、管理、使用和监督住宅专项维修资金的法律责任等，实际工作中需要把《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）和《实施细则》规定紧密结合起来，认真学习研究，全面准确把握文件的精神实质，结合我市住宅专项维修资金管理实际，不断创新管理方法，使《住宅专项维修资金管理办法》和《实施细则》能够得到很好的贯彻落实。
市房屋维修资金管理中心
二〇一二年八月七日
篇3：南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作试行细则(2015年)
【施行日期】20**年5月1日
【修正废止】
南昌市住房资金管理中心，各县、区(开发区、新区)房管局(办)：
《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(试行)》已经20**年3月23日局长办公会议通过，现印发给你们，请遵照执行。
20**年3月31日
南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作试行细则(20**)
第一条 为确保在应急情况下及时使用住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《城市危险房屋管理规定》(建设部令第129号)、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[20**]274号)、《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》(赣建房[20**]13号)等有关规定，结合我市实际，制定本操作细则。
第二条 本市城区内已按栋建账房屋的应急使用住宅专项维修资金适用本细则。
第三条 影响房屋安全使用的以下应急情况，可以采取应急维修，物业服务合同有约定的从其约定，无约定的需超过正常的保修期：
(一)电梯故障危及人身安全，经市级以上特种设备检测检验机构出具故障检测报告，并经所在区房产主管部门和社区居(村)委会核查属实的，其维修部位和条件为：
1、电梯主要有主板、变频器、曳引系统、导向系统、轿厢、门系统、电力拖动系统、安全保护系统等八个主要系统;
2、符合以下大、中修标准：
(1)电梯正式投入使用达5年以上的应纳入大修;
(2)电梯已中修2次以上仍然出现故障的应纳入大修;
(3)电梯发生过重大事故，其主要部件严重受损的应纳入大修;
(4)电梯正式投入运行2年应纳入中修。
(二)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，并经所在区房产主管部门或有资质的专业生产、安装单位出具意见书的，其维修部位为：加压水泵、电机、变频器、总控制柜、小区供水主管道、总阀门等。
(三)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，项目所在区消防部门出具《鉴定意见书》或《责令限期改正通知书》认定，并经所在区房产主管部门和社区居(村)委会核查属实的，其维修部位和条件为：
1、火灾自动报警系统、自动喷淋系统，温烟感、应急与疏导照明系统、综合布线系统、消防泵及软起动装置(自偶减压起动装置)、消防供水管网及管线系统、消防联动模块;
2、符合以下大、中修标准：
(1)中修是指对设备进行部分解体、修理或更换部分主要零件与基准件;同时要检查整个机械系统，紧固所有机件，消除扩大的间隙，校正设备的基础，以保证机器设备能恢复和达到应有的标准和技术要求;
(2)大修是指对设备进行定期的，包括更换主要零部件的全面检修工程。即通过更换、恢复其主要零部件，恢复设备原有精度、性能和运行效率而进行的全面修理;
(四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居(村)委会现场认定的，其维修部位和条件为：
1、外墙开裂导致室内墙渗漏的;
2、屋顶防水开裂导致渗漏面积较大或渗漏点较多的经多次补漏仍难解决的;
3、屋顶防水老化需全面翻修的;
4、屋顶排水系统损坏无法维修需全面更换的;
5、屋面伸缩缝到了维修加固期年限(5年以上)的;
6、地下室严重积水无法排空的。
(五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居(村)委会现场认定的，其维修部位和条件为：
1、普通外墙类：
(1)墙面装饰大面积脱落或松动存在安全隐患的;
(2)房屋阳台、屋檐鼓裂存在脱落危险的;
(3)房屋主体屋面瓦片、压边条、雨檐存在大面积松脱风险的;
(4)屋檐、门头、外墙附属物、构筑物出现脱落的。
2、玻璃幕墙类：
(1)幕墙自然爆裂，无法界定责任人的;
(2)幕墙因长期使用造成封胶老化大面积漏水的(漏水面积不少于5%，交房不少于5年);
(3)幕墙固定钢结构腐蚀严重存在安全隐患的。
(六)发生严重危及房屋安全的其他应急情况(如严重沉降、倾斜、开裂等)，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居(村)委会现场认定的，其维修部位和条件为：
1、小区围墙土建实体部分发生基础下陷，墙面倾斜，墙体出现裂缝的;
2、3米以上高度采用石材湿贴技术施工，导致后期严重石材脱落隐患的;
3、房屋主体出现基础下陷，承载柱、梁、墙体等部位出现结构性裂缝的;
4、因基础下陷，导致主排污管等隐蔽工程出现破损、松脱的。
以上六种情形经区房产主管部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三
分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第四条 应急维修资金申请人可按以下情况确定：
(一)已聘请有资质的物业服务企业管理的物业，物业服务企业在物业发生应急情况时应及时组织人员采取措施，并在24小时内制订维修、更新方案，向业主委员会通报有关情况。业主委员会核实后，由物业服务企业向所在区房产主管部门申请。
未成立业主委员会的，由物业服务企业提出使用申请，社区居(村)委会核实后，向所在区房产主管部门申请。
(二)未聘请物业服务企业管理的物业，由相关业主提出使用申请，经社区居(村)委会核实后，向所在区房产主管部门申请。
第五条 应急维修资金申请人按以下程序申请：
(一)由维修资金使用申请人提交以下材料交所在区房产主管部门审核：
1、《应急使用商品房屋专项维修资金申请表》或《应急使用售后公有住房专项维修资金申请表》;
2、应急维修工程施工合同和工程预算，申请使用金额在5万元以上的项目还需提供工程审价机构出具的审价报告;
3、相应鉴定机构出具的意见书;
4、其他必需的相关材料。
(二)区房产主管部门接到申请后，应当及时组织人员进行审查核定，并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。符合申请条件的及时向市住房资金管理部门提交划转住宅专项维修资金的通知及申请材料;
(三)市住房资金管理部门依据完备的申请材料，根据工程进度或工程施工合同分期将申请的维修资金及时出具银行转账支票划转给维修单位。
第六条 实行房屋应急维修，应在乙级以上造价咨询企业、三级以上建筑施工类企业中自行选择，经业主委员会通过，报区房产主管部门同意，并应由业主委员会在小区内进行公示;未成立业主委员会的，经社区居(村)委会通过，报区房产主管部门同意，并应由社区居(村)委会在小区内进行公示。
第七条 因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修，严重影响业主正常生活的，由区房产主管部门负责组织召集社区居(村)委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议，联席会议可指定维修单位代修。
第八条 施工企业完成应急维修后应当及时申请工程验收：
(一)由物业服务企业提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由物业服务企业、业主委员会或者社区居(村)委会联合组织验收;
(二)由业主提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由有关业主、社区居(村)委会联合组织验收;
(三)由联席会议指定维修单位代修的，由代修单位和业主代表联合进行验收。
第九条 应急维修工程验收合格后，应急维修申请人或者组织代修人应将应急维修工程验收意见、审价结果、工程实际使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不少于15天。
第十条 应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的住宅专项维修资金，售房单位交存的住宅专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的住宅专项维修资金中列支。住宅专项维修资金专户中资金不足，应由维修项目受益业主交纳现金补足此次维修应分摊的金额。
第十一条 各县和湾里区可参照本细则执行。
第十二条 本细则自20**年5月1日起实施。
篇4：阜阳市物业专项维修资金管理使用实施细则
安徽省阜阳市人民政府办公室
阜政办〔20**〕88号
阜阳市人民政府办公室
二00八年十二月三日
第一章 总 则
第一条 为了加强物业专项维修资金管理,维护业主的合法权益,保障物业共用部位、共用设施设备正常使用,根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定,结合我市实际,制定本细则。
第二条 本市行政区域内住宅物业专项维修资金的交存、管理、使用和监督,适用本细则。
本细则所称物业专项维修资金,是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。
本细则所称物业共用部位,是指房屋主体承重部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本细则所称物业共用设施设备,是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管理、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
第三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照本细则规定交存物业专项维修资金。
业主交存的物业专项维修资金属业主所有。
第四条 物业专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
第五条 市房地产行政主管部门负责指导、监督全市物业专项维修资金管理工作,其所属的物业专项维修资金管理机构具体实施物业专项维修资金管理工作。
各县(市)房地产行政主管部门负责指导(来自:www.pmceo.com)、监督本行政区域内物业专项维修资金的管理工作,其所属的物业专项维修资金管理机构具体实施物业专项维修资金管理工作。
市、县(市)人民政府财政、审计等有关部门应当按照各自职责,做好物业专项维修资金的监督工作。
第二章 交存续筹
第六条 首次物业专项维修资金,由业主以购房款总额为基数,分别按照下列比例交存:
(一)未配备电梯的,按照1%的比例交存;
(二)配备电梯的,按照2%的比例交存(含一层)。
建设单位自用、出租的住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业,未配备电梯的,由建设单位按照同期同类商品房售房价款1%的比例交存;配备电梯的,按照2%的比例交存。
住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业,所配备的电梯单独为住宅设计使用的或者共同使用的,按照2%比例交存。
住宅小区内与住宅楼结构不相连的非住宅物业,按照购房款总额或者同期同类商品房售房价款1%的比例交存。
第七条 首次物业专项维修资金,由业主在办理物业权属登记时向所在地房地产行政主管部门交存。建设单位自用、出租的物业,其首次物业专项维修资金,由建设单位在办理物业权属登记时向所在地房地产行政主管部门交存。
违反前款规定,业主未交存物业专项维修资金的,房地产行政主管部门不予办理物业权属登记。
第八条 市、县(市)房地产行政主管部门收取物业专项维修资金,应当向交存人出具省人民政府财
第九条 一幢房屋的物业专项维修资金余额低于首次交存的物业专项维修资金30%时,该幢房屋的业主应当续筹物业专项维修资金。业主续筹物业专项维修资金有困难的,经所在单位证明,可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额。
物业专项维修资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定,提交业主大会决定后,由业主委员会具体实施。续筹金额一般按照不低于首次交存额确定。续筹资金必须断续交存到专项维修资金开户银行,记入业主明细帐。
第十条 已经办理物业权属登记但未交存物业专项维修资金的物业,应主动补交。业主补交金额,应根据上年度全市商品房平均价格或物业转让的交易计税价格按第六条规定的比例交存。
第十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益,在扣除物业服务企业代办费用后,应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费,70%纳入物业专项维修资金,在物业管理区域内统筹使用,但业主大会另作决定的除外。
前款规定的物业服务企业代办费用,由业主委员会和物业服务企业在物业服务合同中约定。
第三章 专户管理
第十二条 市、县(市)房地产行政主管部门应当通过招标选择商业银行,设立物业专项维修资金管理专户。
业主交存的物业专项维修资金,由市、县(市)房地产行政主管部门在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户,并按幢、按户设置明细账目。
物业专项维修资金应当自存入专户之日起记账到户,结息到户。
第十三条 业主大会成立后,业主委员会应当到所在地房地产行政主管部门查询所在物业管理区域内交存物业专项维修资金的业主名单和金额,并在物业管理区域内公示。
业主未交存物业专项维修资金的,业主委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的,业主委员会可以向人民法院起诉。
第十四条 物业专项维修资金账户的账目管理,由业主委员会成立之前,由物业专项维修资金管理机构代管,业主委员会成立之后,由业主委员会负责管理,也可以根据业主大会的决议委托物业服务企业负责具体管理。
第十五条 物业专项维修资金在保证正常使用的前提下,经业主大会决定,业主委员会可以委托所在地房地产行政主管部门按照国家规定购买一级市场国债。物业专项维修资金购买国债的增值部分,扣除财政部门核定的管理费用外,应当纳入物业专项维修资金,在物业管理区域内统筹使用。
禁止任何单位和个人挪用物业专项维修资金及增值部分。
第十六条 业主转让物业时,应当结清物业专项维修资金;物业专项维修资金尚有节余的,应当随物业所有权同时转让过户。
业主转让物业时,未结清物业专项维修资金的,市、县(市)房地产行政主管部门不予办理物业转让手续。
物业因拆迁或者其他原因灭失的,市、县(市)房地产行政主管部门应当将业主交存的物业专项维修资金账面余额返还业主。
第四章 使用范围
第十七条 物业专项维修资金的使用范围包括:
(一)物业共用部位维修工程
1.主体承重结构部位损坏,需要拆换、加固的;
2.户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的;
3.整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上,需要修缮的;
4.整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的;
5.经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。
(二)物业共用设施设备维修、更新、改造工程
1.物业管理区域内路面破损30%以上,需要整体修复的;
2.整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏,需要更新、改造的;
3.智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件,一次性费用超过原造价20%的;
4.电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件,一次性费用超过电梯原造价20%的;
5.二次供水及消防水泵等因损坏,需要更新、改造的;
7.经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。
第十八条 下列费用,不得从物业专项维修资金中列支:
(一)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出;
(二)物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用,由建设单位承担;
(三)物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用,由有关单位依法承担;
(四)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
第五章 使用程序
第十九条 物业专项维修资金的使用,应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则。
第二十条 使用物业专项维修资金应当遵循下列程序:
(一)实施物业管理已经成立业主大会,对全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由于业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主通过后实施;对部分业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划,经具有共有关系的业主专有部分占建筑面积2/3以上且占总人数2/3以上通过后实施。
(二)实施物业管理但尚未成立业主大会的,由物业服务企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划,经对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上通过后实施。
(三)未实施物业管理的,由物业所在区域居民委员会组织对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出物业专项维修资金使用计划,经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上通过后实施。
物业专项维修资金使用计划,应当在物业管理区域内公示5日后方可表决。
第二十一条 业主委员会或其委托的物业服务企业应当按照第十七条规定的物业专项维修资金使用范围,根据物业现状以及业主大会意见,制定维修、更新改造方案。维修、更新改造方案包括:
(一)维修、更新改造的具体内容;
(二)工程预算书;
(三)涉及户数及按户分摊费用;
(四)专项维修资金缴存余额;
(五)维修、更新改造组织方式;
(六)专项维修资金续筹方案。
物业专项维修资金缴存余额应当由业主委员会或其委托的物业服务企业持业主大会证明到缴存银行或维修资金管理机构查询,缴存银行或维修资金管理机构应当出具维修资金缴存余额明细证明。
第二十二条 业主委员会应当在物业服务企业的协助下通过召开会议或者按户走访等形式对维修、更新改造方案进行书面确认。维修、更新改造方案应当征得所持投票权专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主书面同意。
经业主书面确认的维修、更新改造方案应当首先在物业管理区域内进行公示,公示期不少于5天。业主对公示内容有异议的,业主委员会或者物业服务企业应当认真做好解释工作。
第二十三条 业主委员会或委托的物业服务企业到项目所在地房地产行政主管部门提出专项维修资金使用申请,填写《物业专项维修资金使用申请登记表》,并提交下列材料:
(一)物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造项目的工程预算;
(二)物业专项维修资金使用计划;
(三)业主大会或相关受益业主出具的书面身份确认证明(指身份证复印件或房产证复印件)及签名,并注明“仅限本次使用维修资金有效” 字样;
(四)物业专项维修资金列支受益范围的业主名册;
(五)公示需使用维修资金的计划、项目、预算的相关内容;
(六)需要提供的其他相关
上述材料的真实性应由业主委员会或其委托的物业服务企业负责。并由其出具相关的承诺证明。
第二十四条 市、县(市)房地产行政主管部门受理申请后,材料齐全的,应当出具《物业专项维修资金使用受理证明》;材料不齐全的,当场一次告知需要补正的全部内容,并出具补正告知单。
第二十五条 业主委员会应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业维修施工企业组织施工,其招标费用可以计入维修、更新和改造成本。
对于一次性单项维修在1万元以内的项目,市、县(市)物业专项维修资金管理机构可在辖区范围提供数家具有相应资质的施工企业,由业主委员会自主选择。
第二十六条 业主委员会应当与中标或选定的施工企业签订工程施工合同。合同应当包括:承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。
第二十七条 市、县(市)房地产行政主管部门及其维修资金管理机构凭《物业专项维修资金使用备案证明》、《中标通知书》、业主大会或者相关受益业主书面确认证明原件和工程施工合同,出具《物业专项维修资金使用专户开户通知书》。
第二十八条 业主委员会持开户通知书到维修资金缴存银行开立维修资金使用专户。开户银行应当在开户当日通知市、县(市)房地产行政主管部门及其维修资金管理机构。
第二十九条 市、县(市)房地产行政主管部门及其维修资金管理机构于5个工作日内,将合同中工程造价的50%资金划拨到业主委员会指定专户。
第三十条 工程竣工后,业主委员会应当要求施工企业提供完整的竣工资料,并组织施工企业及聘请的工程监理单位对工程进行验收。验收合格的,业主委员会应当委托具有法定资格的审计中介机构实施工程决算审计,并作为拨付工程尾款的有效凭据。审计费用可从该物业管理项目物业专项维修资金总增值收益中列支。
业主委员会应当在工程决算及验收合格文件上签章认可。
第三十一条 业主委员会应当按照预(决)算费用作出《维修、更新、改造工程费用决算分摊清册》,并在物业管理区域内进行公示,公示期不少于5天。业主对公示内容有异议的,业主委员会应当认真做好解释工作。
第三十二条 业主委员会应当持下列材料到物业专项维修资金管理机构办理工程尾款核拨手续:
(一)公示后的分推清册;
(二)公示情况原件及维修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明;
(三)审计后的决算报告原件;
(四)工程施工合同及工程验收合格证明;
(五)其他相关材料。
第三十三条 市、县(市)房地产行政主管部门应当在10个工作日内,将工程尾款划拨到业主委员会指定专户,并按照分摊清册从相关业主的个人维修资金明细账中核减。
第三十四条 维修资金使用后,市、县(市)房地产行政主管部门应当将《物业专项维修资金使用申请登记表》、《物业专项维修资金使用备案证明》、业主大会或者相关业主书面确认证明原件、工程施工合同、《维修、更新改造工程费用决算分摊清册》、维修、更新改造工程费用分摊清册公示证明、维修项目决算报告原件及验收合格文件等物业项目立卷存档。
业主委员会应当将维修、更新、改造方案、业主大会或者相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修项目决算报告原件、验收合格文件及维修、更新、改造工程费用预(决)算分摊凭证存根按物业项目立卷存档。
第三十五条 物业维修和更新、改造费用按照下列规定列支:
(一)用于物业管理区域内共用设施设备维修、更新和改造的,由全体受益业主按照其所有的物业建筑总面积比例承担,并从业主交存的物业专项维修资金中列支;
(二)用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的,由整幢楼或者单元受益业主按照其所有的物业建筑总面积比例承担,并从业主交存的物业专项维修资金中列支。
第三十六条 发生危及物业安全以及影响物业正常使用等紧急情况,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,由业主委员会、物业服务企业或者居民委员会提出物业专项维修资金使用方案,经所在地房地产行政主管部门及其维修资金管理机构审核后,预先从物业专项维修资金中拨付,再按照本细则第二十条规定的程序补办有关手续。
第六章 服务监督
第三十七条 业主对维修、更新改造费用有异议的,业主委员会应当负责解释,仍有异议的,可以重新委托专业中介机构进行复核审计,委托费用由委托人支付。
第三十八条 在施工过程中,业
因工程施工不可避免造成业主物业自用部位装修损坏的,应当修复或者给予合理补偿,费用计入维修、更新、改造成本。
第三十九条 业主委员会应当每半年向业主公示物业专项维修资金收取、使用和管理等情况,接受业主的监督。
业主对物业专项维修资金的交存、使用等情况有异议的,可以向业主委员会申请复核; 对复核结果有异议的,可以向所在地市、县(市)房地产行政主管部门申请重新复核。业主委员会和房地产行政主管部门应当自收到申请之日起5日内给予书面答复。
第四十条 市、县(市)房地产行政主管部门及其维修资金管理机构应当建立物业专项维修资金记录和查询系统,记载物业专项维修资金交存、使用和管理等情况,向业主提供免费查询服务。
第四十一条 市、县(市)房地产行政主管部门及其物业专项维修资金管理机构应当接受本级人民政府审计机关对物业专项维修资金的审计监督。
第四十二条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算,应当符合国务院财政行政主管部门的规定。
市、县(市)级财政行政主管部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第四十三条 物业专项维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销,应当符合省人民政府财政、建设行政主管部门的规定,并接受其监督。
第七章 法律责任
第四十四条 违反本细则规定,挪用物业专项维修资金的,由市、县(市)房地产行政主管部门负责追回挪用的物业专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用物业专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第四十五条 违反本细则规定,使用、保存、核销物业专项维修资金专用票据的,依照有关法律、法规的规定给予处罚。
第四十六条 市、县(市)房地产行政主管部门和物业专项维修资金管理机构违反本细则规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)减免业主应当交存的物业专项维修资金的;
(二)不按照规定收取、管理物业专项维修资金的;
(三)挪用物业专项维修资金的;
(四)不按照规定对物业专项维修资金的使用进行监督的;
(五)有其他徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的。
第八章 附 则
第四十七条 公有住房出售后物业专项维修资金的交存、使用和管理办法,在省人民政府制定公有住房专项维修资金的交存办法前,执行现行规定。
第四十八条 住宅小区外与住宅楼结构不相连的非住宅物业的物业专项维修资金交存、使用和管理,参照本细则执行。
第四十九条 本细则由阜阳市房地产管理局负责解释。
第五十条 本办法自发布之日起施行。以前如有与本细则不相一致的文件,以本细则为准。
篇5：丹东市住宅专项维修资金管理实施细则(2019)
第一章 总 则第一条 根据辽宁省建设厅、财政厅转发建设部、财政部《关于印发〈住宅专项维修资金管理办法〉的通知》(辽建[20**]84号)规定,结合本市实际,制定本实施细则。
第二条 丹东市房产局和丹东市财政局负责本市行政区域内住宅专项维修资金归集与使用的管理、监督和指导工作。
丹东市物业专项维修资金管理中心(以下简称资金管理中心)具体负责本市住宅专项维修资金归集与使用的管理、监督和指导的日常工作。
第三条 本细则适用于本市行政区域内商品住宅(含经济适用住房,以下简称“商品住宅”)、已售公有住房及拆迁实行产权调换房的共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理。
本细则所称已售公有住房是指在住房制度改革中和拆迁安置中向个人出售的公有住房。
第四条 本细则所称的住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。[[
第五条 本细则所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共用的部位,一般包括:承重结构部位(含基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等),抗震结构部位(含构造柱、梁、墙等)以及室外墙面、门厅、楼梯间、公共通道、屋面等部位。
第六条 本细则所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:下水管道、落水管、垃圾通道、电梯、天线、照明、消防设施、住宅区内的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾废弃物储存设施、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第七条 住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第二章 交 存
第八条 凡有两个或两个以上商品住宅和已售公有住房、拆迁实行产权调换房、住宅小区内的非住宅或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅的业主,按照本细则的规定交存住宅专项维修资金。
第九条 商品住宅在预(销)售时,业主与开发建设单位在《商品房买卖合同》中签订有关住宅专项维修资金交存的约定。商品住宅、拆迁实行产权调换房(含住宅小区内的非住宅或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅)的业主按照所拥有的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为建筑安装工程平均每平方米造价的6%。
多层、高层住宅建筑安装工程平均每平方米造价,由建设工程造价管理部门根据本市情况,适时确定并向社会公布。
第十条 业主在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入资金管理中心的住宅专项维修资金专户。
开发建设单位受资金管理中心委托,在业主办理房屋入住手续时可以代收住宅专项维修资金,统一存入资金管理中心的住宅专项维修资金专户。
未交存住宅专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付购买人。
第十一条 已售公有住房的,按照下列规定交存住宅专项维修资金:
(一)业主按照所拥有的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%,不计入住宅销售收入。
(二)公有住房售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
已售公有住房的住宅专项维修资金由业主在办理售房手续时按上述标准统一交存和提取。
第十二条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从已售公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十三条 未交存或未按标准交存住宅专项维修资金的,业主在办理房屋所有权登记时,按本细则第九条、第十一条规定交存。
第十四条 资金管理中心在收取住宅专项维修资金时,须向业主开具省财政厅统一监制的《辽宁省住宅专项维修资金专用收据》。
第十五条 资金管理中心委托我市专业商业银行,为住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行分别开立公有住宅专项维修资金专户和业主交纳住宅专项维修资金专户。
商品住宅、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
已售公有住房的住宅专项维修资金,按照售房单位设账,按房屋户门号设分户账;业主交存的住宅专项维修资金,按房屋户门号设分户账。
第十六条 住宅专项维修资金自存入维修资金专户之日起,按照不低于城乡居民存款利率计取利息。
第十七条 业主大会成立前,业主交存的住宅专项维修资金,由资金管理中心统一代管。
第十八条 业主大会成立后,可以由业主委员会自行管理,也可以委托资金管理中心或物业服务企业管理。
第十九条 业主委员会要求自行管理或委托物业服务企业管理,应当按照下列程序划转业主交存的住宅专项维修资金:
(一)由业主委员会向资金管理中心提出划转书面申请,并提供下列材料:
1、业主大会确定帐目管理单位的决议;
2、业主委员会成立备案文件;
3、划转业主名册;
4、委托物业服务企业管理的,须提交物业服务合同(含有双方的权利和义务、对住宅专项维修资金的管理与使用等内容的约定);
5、业主大会通过的住宅专项维修资金管理制度;
6、需要提交的其他有关资料。
(二)资金管理中心自受理申请之日起5日内,对申请划转的事项提出审核意见,报市房产局批准;
(三)资金管理中心对符合划转条件的申请事项予以公示,公示期为10日,经公示无异议或者异议不成立的,通知业主委员会;
(四)业主委员会或受委托的物业服务企业到本行政区域内专业商业银行开立住宅专项维修资金专户;
开立住宅专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;
(五)资金管理中心在收到业主委员会或受委托的物业服务企业设立了住宅专项维修资金专户的正式通知之日起10日内,将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主委员会或受委托的物业服务企业开立的住宅专项维修资金专户。
第二十条 住宅专项维修资金划转后的账目管理,由业主委员会负责,接受市房产局的监督。
第二十一条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。
(一)成立业主大会的,续交办法由业主委员会拟订。续交的标准,业主委员会可以参照本细则交存首期住宅专项维修资金的标准,并提交业主大会讨论决定,续交办法通过后,报资金管理中心备案。具体续交工作由业主委员会实施,业主委员会将续交到的住宅专项维修资金在3日内,存入住宅专项维修资金专户。
(二)未成立业主大会的,在市住宅小区物业管理办公室或街道办事处的指导下成立业主大会,业主大会成立后,续交办法按本条第一项执行。
(三)业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,按业主所拥有的建筑面积每平方米20元交存。续交工作由物业服务企业或公有住房售房单位实施,续交到的住宅专项维修资金在3日内,存入住宅专项维修资金专户。
第二十二条 房屋所有权转让时,业主向受让人
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