空调运行维修工岗位工作职责(十六)

　　空调运行维修工岗位职责（十六）

　　1空调设备运行值班人员必须掌握设备运行状况，发现问题立即上报主管。发生应急故障，及时处理并上报主管。故障未处理完毕不得下班，并做好维修记录。

　　2空调运行工必须严格遵守各项规章制度，对工作负责，不得擅离职守。

　　3值班人员应按时巡视运行设备状况，按时监测各空调区域温度、湿度。根据外界天气变化及时进行空调工况调节。并做好各运行设备记录、温、湿度测试记录。

　　4接到维修通知后及时到现场维修，工作完成后填好《维修通知单》交工程部。

　　5不断提高服务意识，努力做好业主和客户的服务工作。

　　6严格执行设备保养制度及操作规程，完成各种设备的检查与保养，保证工作质量，按时完成任务。

　　7搞好机房卫生，保管好机房钥匙，做好交接班工作。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：综合维修工岗位工作职责(2)

　　综合维修工岗位职责

　　1维修人员必须对日常报修的工作任务负责，做到及时、迅速完成各项小修、小件的加工任务。遇有紧急报修任务时，必须做到随报随修。

　　2维修人员应努力学习专业知识，不断提高自己的技术水平，争取做到一专多能。要保证维修质量，遇有故障必须彻底处理，遇有特殊问题及时汇报。

　　3维修人员离开工作间外出进行维修时，要向主管报告所在的工作地点，维修工作完成后回班组反馈工作情况。

　　4维修人员必须认真填写维修记录和《维修单》，当班遇到有特殊情况和未修理好的项目，必须在《工作日志》上详细写明情况。

　　5维修人员日常保管好维修工具和材料。借用的公用工具下班前要交还。

　　6不断提高服务意识，维修过程中不允许影响业主和客户的办公和生活。严格执行公司制定的各项规定。

篇3：公共设施安装维修工作标准作业规程

　　公共设施安装、维修工作标准作业规程

　　一、目的

　　规范公共设施安装/维修程序，确保高效率，高质量地完成公共设施安装/维修工作。

　　二、适用范围

　　适用于物业管理处机电维修部的公共设施安装/维修工作。

　　三、职责

　　1、机电维修部主管负责检查公共设施安装/维修工作的实施情况和负责公共设施安装/维修工作的组织实施。

　　2、机电维修部公共设施维修员具体负责公共设施安装/维修工作。

　　四、程序要点

　　1、公共设施维修员室外维修时，如涉及到交通或安全问题则就设置相应标示牌（如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等），必要时应设置安全围栏并派专人看守。

　　2、坐厕堵塞疏通

　　（１）首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕是否去水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍在去水慢则按3-（2）步骤进行。

　　（２）如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：

　　a、先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住户的同意后方可动手拆坐厕；

　　b、剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；

　　c、如果坐厕座埋在地面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；

　　d、反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；

　　e、用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；

　　f、用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按6条款处置。

　　3、厨房排水堵塞疏通

　　（１）用铁线勾出存水弯内的脏物。

　　（２）用疏通机疏通排水管。

　　（３）用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果去水较慢则说明仍堵塞，此时应按5条款处置。

　　4、厨房/卫生间查漏

　　（１）确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。

　　（２）关闭室内所有用水部位（包括坐厕水箱），查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转说明给水管漏水。

　　（３）用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见了水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处（一般情况下给水管漏水，住户都会要求全部装明管）。给水管安装按《住户家庭安装/维修标准作业规程》的9条款鼾。

　　（４）排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水管排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。

　　（５）卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

　　（６）更换排水排污横管按5条款进行。

　　5、排水排污横管安装

　　（１）用电锤打碎卫生音或厨房的地砖水泥砂浆层。

　　（２）用塑料纺织袋装运走碎的地砖水泥砂浆。

　　（３）铲尽排水排污管上的泥土。

　　（４）取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

　　（５）平整夯实装排水排污横管的基础。

　　（６）排水排污管就位（此时应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管）。

　　（７）从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：

　　a、如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；

　　b、如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应洋满PVC胶水。

　　c、排水排污横管全部装好后，用水反复试（三次以上）排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如果不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

　　6、做砂浆面层

　　（１）整理、夯实基础。

　　（２）首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后再加水拌到颜色一致。

　　（３）水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。

　　（４）如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用水抹搓平压光（不宜撒干水泥）。

　　（５）如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面坛应保证厚度为15mm左右。

　　7、贴地面砖

　　（１）在房间四周墙面弹好+500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度；

　　（２）基层处理：对于光滑的水泥地面要恶意毛或冲洗干净后恻水泥浆。

　　（３）做灰饼、做标筋：

　　a、从墙面+500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度；

　　b、根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1-1.5m做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20-30mm。

　　（４）抹找平面：根据标筋高度用1：2或119.3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，例展青壮年砂浆面与标筋找询。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平。

　　（５）规方、弹线、拉线：

　　a、测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝的

方法来解决；

　　b、根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。

　　（６）铺贴地砖：

　　a、从房间里面向门口方向铺贴；

　　b、在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；

　　c、砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖准确在贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；

　　d、用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。

　　（７）勾缝：

　　a、用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；

　　b、如缝隙很小1mm以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙；

　　c、水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖在面。

　　（８）养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。

　　8、坐厕安装

　　（１）将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。

　　（２）在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。

　　（３）在坐便器的排水口与预留排污管口对下，承插口上抹上玻璃胶，放下坐便器，并调整好坐厕位置。

　　（４）将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。

　　（５）将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐例器安装固定孔，插入〆8-10mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。

　　（６）连接好水箱进水软管。

　　9、立柱式洗面器安装

　　（１）按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。

　　（２）将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器的孔眼位置，同时将洗面器立柱在地面的位置做好印记，然后将洗面器和立柱移到别处。

　　（３）按墙上的印记用冲击钻钻〆10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入〆10mm膨胀螺栓交拧紧。

　　（４）将安放立柱的地面印记内铺好15-30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。

　　（５）将洗面器安装孔对墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找玩具，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧（用力应适度）。

　　（６）交将立柱与洗接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将洗面器与墙面接触处用白水泥浆勾缝并抹光；将立柱与地面接触处修整，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。

　　10、每年油漆一次明装排水排污管。

　　11、及时维修好住宅天台门。

　　12、每两年疏通一次小区内主排水排污管道。

　　13、公共设施维修员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作志地的清洁卫生；用塑料纺织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹而擦拭干净弄脏的部位。

　　14、搞完卫生后，公共设施维修员应把移动了的物品归加原们，拆除标示牌、围栏等。

　　15、如是进住户家进行安装/维修，全部工作完成后，维修员应请住户（如住户在家的话）对安装/维修工作进行验收。维修员应及时解答住户提出的并向住户讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应不少于3次。如果住户对安装/维修有不满意的地方（合理的），公共设施维修员应及时进行整改，直至住户满意为止。确认一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修（收费）通知单》上签名确认。如住户对此安装/维修收费有异议，维修员可根据《机电维修部制作维修项目收费规定》向住户进行解释，尽量打消住户的误解。

　　16、公共设施维修员回到机电维修部后，应及时填写好安装/维修通知单，内容包括：维修内容、所用主要材料、开工时间、完工时间等，最的签上公共设施维修员姓名以备查询。

　　17、对于缺少材料或其他情况需要推迟的安装/维修项目需填写《机电维修部安装/维修推迟单》。

　　18、机电维修部做好安装/维修通知单登记工作。

　　五、记录

　　六、相关支持文件

篇4：写字楼（大厦）VRV空调使用管理规定

　　写字楼(大厦)VRV空调使用管理规定

　　1、VRV空调中央控制器由工程人员操作，非专业人员不得随意操作。

　　2、大厦办公间内的空调机温度调整由办公人员自行调节，如有不便请拔打客户服务中心报修电话*****，工程人员将在15分钟内前来处理。

　　3、大厦内VRV空调系统每天由工程人员集中开启和关闭。

　　4、各层办公间内的室内空调机，请办公人员在下班时自行关闭。

　　5、大厦空调系统将根据季节和室外温度调整为三种状态。(制冷、制暖、送风)

　　冬季：当室外温度为-5C~15C时，VRV空调中央控制器将设定为制暖状态，温度调整范围28C~32C之间，确保办公区域温度达到22C~25C。

　　夏季：当室外温度为26C~35C时VRV空调中央控制器将设定为制冷状态，温度调整范围16C~25C之间，确保办公区域温度达到25C以下。

　　春秋季：此时VRV空调中央控制器将设定在送风状态，主要起通风换气作用，将室外新鲜空气输送至各办公区域。

　　6、在此两季期间内，工程人员应加强巡回检查，随时根据天气温度的变化及某些特殊场合的需要而对个别区域进行制冷或制暖状态的设置。

篇5：写字楼（大厦）中央空调维护保养规程

　　写字楼(大厦)中央空调维护保养规程

　　1目的

　　定期保养中央空调设备，及时处理设备故障，确保设备处于最佳工作状态。

　　2适用范围

　　大厦内中央空调设备的维修保养工作。

　　3职责

　　3.1空调工负责空调设备维修保养。

　　3.2工程主管负责维修保养计划制定、工作指导及设备外委修理的联系工作。

　　3.3管理处主任负责批准维修保养计划.

　　4工作程序

　　4.1空调设备维修保养工作程序

　　4.1.1中央空调主机、楼层空调机、风机盘管和附属设备由空调工负责维护保养(冷温水、冷却水水管路，供配电除外)，其他工种配合工作。

　　4.1.2中央空调主机和主要附属设备的年度维保和故障维修由设备生产厂商依造维保合同进行，空调工配合。

　　4.1.3冷温水、冷却水管系、阀门及保温层由水工负责维护保养，空调工配合。

　　4.1.4中央空调主机和附属设备的供配电、控制柜及机房照明由电工负责维护保养，空调工配合。

　　4.1.5空调工根据《设备年度维修维护计划》、设备实时工作状态和设备说明书要求对中央空调主机及附属设备进行维护、保养，零部件更换及大修情况同时记录于《设备管理卡》。

　　4.1.6若须停机进行维修时，应遵守停机工作程序。

　　4.1.7中央空调主机和附属设备需停机维保时，应先调整好备用机，待备用机运行正常后再停机检修。

　　4.1.8故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重大故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报办公室和管理部。

　　4.1.9冷温、冷却水应在空调换季停机时进行更换，同时清洗全部冷温、冷却水管道和过滤器。

　　4.1.10冷温、冷却水管系及附件应在空调换季停机时进行全面检修。

　　4.1.11冷却塔应在空调换季时进行全面维保，检查风扇、电机、减速器、布水器和塔体状况，加注润滑油脂，清洗冷却塔和集水盘。

　　4.1.12冷温、冷却水系应根据科学、经济的原则委托专业厂商定期化验水质，投放相关药剂对管道内壁和水体进行保养。

　　4.1.13维保工作完成后填写《设施/设备维修保养记录》或在委外厂家相关记录中签字确认。

　　4.1.14工程主管每年12月制订下年度《设备定期检查保养计划》，并依照设备运行情况制订中修、大修计划。

　　4.1.15工程主管提供工作指导及检查监督。

　　4.2空调设备维修保养内容

　　4.2.1水系统的保养：

　　a.检查冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换。

　　b.清洗冷却水塔、塔盘。

　　c.每月启动冷却水管上的电动刷式过滤器，清洗过滤网。

　　d.检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。

　　e.检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面。

　　4.2.1盘管风机换季保养：

　　a清洁过滤网、集水盘。

　　b风机传动部位定期加注润滑油。

　　c检查电磁阀和温控开关的是否正常可靠。

　　d根据平常记录对换热效果差的盘管风机进行反冲，并填写《风机盘管冲洗保养记录》。

　　4.2.3主机换季保养：

　　a主机由外委厂家维保单位每半年全面保养一次。

　　b主管工程师检查合格后在保养记录上签字。

　　4.2.4冷温水泵、冷却水泵换季保养：

　　a冷冻泵、冷却水泵保养见《给排水设备维护保养规程》。

　　b控制柜保养见《供配电设备(设施)检修保养规程》。

　　c电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。

　　4.2.5冷却塔保养：

　　a紧固风叶螺栓，检查转动时是否振动，是否有刮塔壁现象。

　　b每月检查齿轮箱油位，发现低于油尺刻度时及时补油。轴承温升检查补加润滑油脂。

　　c布水器喷洒情况检查。

　　d塔盘、塔体倾斜校正。

　　4.2.6管道系统：

　　a全部阀门检查。

　　b保温层修补。

　　c冷却水管道加药除垢、除水藻。

　　d冷温水管道加药除水垢。

　　4.3空调定期检查保养表

　　序号检查保养项目保养内容(含使用材料)周期

　　01冷却塔过滤器滤网清洗月

　　02布水器调整、损坏更换季

　　03各闸阀螺杆涂2#钙基脂防锈季

　　04水泵电机电机、水泵轴承加2#二硫化钼锂基脂半年

　　05冷却水、冷温水管压力表损坏更换季

　　06冷却水、冷温水管温度计损坏更换季

　　07冷却水、冷温水管道内除垢投药箱内投药年

　　08冷却塔内填料拆开清洗或更换年

　　09自动排气阀损坏更换季

　　10冷却塔进水浮球阀关闭不严调整、损坏更换季

　　11机组外表面清洁月

　　相关质量记录：

　　1.《设备年度维修维护计划》

　　2.《设施/设备维修保养记录》