物业区域公用设施改造及维护维修操作规程

　　物业区域公用设施改造及维护维修操作规程

　　1目的和范围

　　1.1目的

　　本作业指导书明确了YY物业管理公司各管理项目公用设施改造及维护维修操作规程，确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证公用设施适时适量增容和正常运行。

　　1.2适用范围

　　适用于各管理项目区域公用设施的改造及维护维修。

　　2公用设施改造及维护维修操作程序

　　2.1管理区域内公用设施的确认

　　2.2准备相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料，资料应予编号。

　　3管理区域内公用设施应包括如下几种：

　　3.1供电、供水设施。

　　注：不包括水泵房、开闭所、变(配)电所，该部分公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行。

　　3.2路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。

　　4花园内休闲娱乐设施。

　　5消防设施。

　　5.1公共天线、公用电信线路。

　　5.2清洁卫生设施。

　　5.3公共防盗设施。

　　6其他公用设施。

　　7责任范围划分

　　根据《公用设施一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。

　　8维修(改造)计划

　　8.1"年度计划"的制定

　　a.各管理中心须于每年12月15日前做好下一年度的工程维修(改造)、设备保养计划，维修(改造)、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高(低)压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑(网络)设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。

　　b.做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各管理中心将编制好的《年度维修(改造)计划》送至总经理、财务部、工程部。

　　9季度计划的制定

　　9.1各管理中心须在年度计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修(改造)计划，编制《季度维修(改造)计划》表，并将计划表送至总经理、财务部、工程部。

　　10日常巡视检查

　　10.1物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内每天巡视检查，并作《公用设施巡视记录》。

　　10.2物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。

　　11计划外公用设施改造及维护维修

　　11.1物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。

　　a.日常巡视检查记录。

　　b.客户投诉记录。

　　c.访问客户记录。

　　12上级指示。

　　12.1经批准的计划外项目由物业管理员按规定实施。

　　13公用设施的抢修

　　13.1管理中心经理当班时，由主任组织实施抢修;管理处主任不在时，由责任物业管理员组织实施抢修。

　　a.必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。

　　b.管理中心所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。

　　13.2抢修完毕，管理处主任应向经理报告抢修情况，

　　a.包括：事故原因;损失情况;抢修结果;抢修费用;纠正和预防措施。

　　13.3除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业管理员书面通知并监督施工单位或供应商处理。

　　14公用设施改造及维护维修工作质量的检查。

　　14.1管理中心主任检查项目质量和抢修项目质量,发现问题,及时通知物业管理员处理。

　　14.2公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知管理中心主任处理并要求其书面报告处理结果。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：卖场营业设施装修改造工程管理规定

　　关于卖场营业设施、装修改造工程的管理规定

　　一、申报审批程序

　　１、各商品部、租赁柜台、联营专柜、形象专柜，凡需装修、改造的，必须以书面形式逐级申报。

　　２、报告中要注明施工位置、面积、工程内容、工艺、时间要求等，并附有平面图、立面图、施工图及效果图（包括装修及改造所涉及的水电、空调、消防等一切公用设备设施）。

　　３、审批程序：部门主管－－主管领导（特殊的要报常务副总经理或总经理批示）。经批示后，报知物业部，方可进场实施。

　　４、卖场内特殊位置城报常务副总经理或总经理审批签字。

　　二、费用分配形式

　　１、所有租赁柜台、联营专柜、形象专柜的装修费用由厂家自理。

　　２、也可委托物业部统一设计制作，费用由厂家自理。

　　３、也可租用卖场内的统一柜台、货架，费用由厂家自理。

　　４、商品部内部柜台、货架改造费用由商品部、公司各承担一半。

　　５、心对装修、改造所发生费用不详的工程，必须持常务副总经理或总经理的批示，否则不能施工。

　　三、装修工程的工艺要求

　　１、所有装修改造工程，应确保材料和施工质量的优良，装修材料必须使用阻燃材料，施工完毕后并涂刷防火涂料。

　　２、柜台、货架装修的色彩、造型应与卖场内总体形象相协调，以达到美观、

　　通透的最佳效果。

　　３、部分精品专柜的装修，装修材料必须使用国内外的知名品牌，设计可保留自己的造型风格，色彩，但必须符合公司物业方面的有关要求和有关规定。

　　４、不得拆改原房屋的墙、柱、梁等主体结构部件。

　　５、不得凿穿地面和房屋的墙、柱、梁等主体结构部件。

　　６、不得破坏原有的装饰墙面和地面。

　　四、柜台改造、维修管理办法

　　１、对商品部内部柜台、货架的改造、维修、拆除时，需填写申请报告，经部门主管、主管领导批示后，同物业部统一实施。费用由公司、商品部名承担一半。

　　２、联营专柜、形象专柜的装修改造费用全部由厂家承担，所有公共设施、设备的维修、维护、保养由物业部统一安排实施，费用由公司承担。

　　五、装修改造期间的用电管理

　　１、装修改造期间凡进场施工的单位、集体必须将其使用用电设备、设施的总功率报知物业部``经批准后，方可使用。

　　２、施工期间凡进场施工的单位、集体必须缴纳水、电费，具体缴纳办法、数量详见《关于收缴水、电费的管理规定》。

　　六、广告灯箱的管理

　　１、所有柱子、墙面、公用空间的广告灯箱、由物业部统一设计制作，费用由用户承担。

　　２、广告发布费由广告部确定，财务部收取，灯箱所发生的电费由物业部收取

　　３、对形象专柜广告灯箱及现有的灯箱应由物业部验收合格后，按卖场统一形象、统一要求接通电源。广告灯箱使用材料必须是阻燃、防火材料，内部必须涂刷防火涂料，电线要求是阻燃线，线径不小于1.5mm2，并穿阻燃线管，使用国际电子镇流器及成套日光灯。

　　七、外界单位进场施工须知

　　１、所有外界进场施工单位必须经物业部、保卫部允许，方可进场施工。

　　２、进场前要填写进场施工报告单，经保卫人员检查核实后，方可进场施工。

　　３、卖场内的施工时间一般不超过三天。

　　４、工程完毕后，需报知保卫部、物业部经检查核实后，方可离开卖场。

　　５、卖场内客商如撤离卖场时，需以书面形式报知物业部，经物业部检查核实现场营业设施后，方可离开。

篇3：清水苑小区公共设施改造方案

　　清水苑小区公共设施改造方案

　　一、公共设施改造的原则和思路

　　结合小区的实际情况，小区公共设施改造的原则和思路是：

　　1、小区围墙以美观、实用为原则。具体思路是小区南北围墙可采用水泥大刀片，而东西(即荷泽路、台儿庄路)围墙采用花格水泥隔离墙为宜。

　　2、小区道路拓宽以畅通、平整为原则。道路改造与局部调整绿地相结合，凡已被车辆辗压的绿地边缘可改成路面，尽量少动乔木大树;道路改造与泊位挖潜相结合，有条件的次干道从3.5米放宽到4.5米左右;道路改造与景观改造相结合，对久已废弃的水景设施和中心景观加以整修，分别进行填沟改花坛或铲平改道路。

　　3、小区路灯以合理定位、节能为原则。具体思路是路灯照明采用节能灯具，灯杆选用耐锈坚固的材质，且灯杆底部安装在混凝土基础上。基本保持原路灯线路走向，适当增加路灯数量，消除小区照明盲区。

　　4.根据社区安全技防的基本配置，重建摄像监视、修复电子巡更，小区车辆进出管理系统(LC卡)。

　　二、公共设施改造的具体项目

　　(一)、周边围墙部分

　　1、清水苑除了363弄靠近南边的水泥大刀片围墙损坏不多，仅是靠近垃圾厢房的一段围墙有6根水泥立片断掉，更换断裂的几根水泥立片。

　　2、长岛路商铺、菜场沿线的小区北边围墙由于铁栏杆锈蚀严重，尤其靠近翡翠坊的围墙损坏严重，重建水泥大刀片。

　　3、清水苑小区东面荷泽路沿线和小区西面台儿庄路沿线的所有围墙铁栅栏，其上下二根方铁管横杆几乎全部锈蚀烂断，约四分之一的铁栅栏摇摇欲倒，由于处于交通要道和公园附近，小区东、西面的围墙全部改造，采用花格水泥墙。

　　4、将清水苑长岛路主出入口和台儿庄路出入口分别配制自动道闸一座，对小区车辆进出管理以及收缴费监控。

　　(二)、道路(绿化)部分

　　1、拓宽路面的具体设想：

　　(1)、小区主干道部分

　　A、长岛路1280弄进口至中心广场，从6米拓宽到7.5米，人行道缩至1.5米。

　　B、台儿庄路363弄进口到中心广场，维持原来6米不动。

　　C、荷泽路828弄进口至中心广场，从门口至828弄1号，从6米拓宽到6.5米;从828弄1号至中心广场从6米拓宽到7米。

　　D、沿中心广场喷水池周围一圈主干道，从6米拓宽到7米。

　　(2)、小区次干道部分：

　　A、363弄次干道

　　5#～67#(南北走向)从3.5米放至4.5米(约220米)。

　　15#～68#(南北走向)从3.5米放至4.5米(约150米)。

　　114#～78#(南北走向)从3.5米放至4.5米(约210米)。

　　B、828弄次干道

　　67#～68#(沿菜场围墙)从3.5米放至4.3米(约110米)。

　　13#～38#(东西走向)从3.5米放至4.5米(约60米)。

　　1#～72#(南北走向)从3.5米放至4.5米(约210米)。

　　C、1280弄次干道

　　1#～58#(东西走向)从3.5米放至4.5米(约90米)。

　　1#～34#～43#(南北走向)从4米放至4.5米(或5米)(约156米)。

　　2、增加、挖潜行车、泊车场地方面

　　(1)、对原有194只硬地泊位更换铺地草砖，压缩原泊位过于宽松的停车间隔线，对长岛路进口处的泊车场地作局部调整，增加固定车位。

　　(2)、将828弄垃圾厢房前和363弄垃圾厢房西边的场地进行场地改造，增加个固定车位。

　　(3)、将828弄副中心景观北面的一条小路，从3米放至4.5米，将1280弄57号门前的四层流水景坛，拆除后改成路面，增加固定车位。

　　(4)、对小区内宅前屋后已遭车辗损坏的绿地边缘，再恢复绿化仍会遭到车辗，不如视情将其改成水泥路面(或铺草砖)，供其车主就近停放，可望提供的170个泊车位。

　　整个小区改造后，泊位可满足小区业主私车停放需求。

　　另外，结合道路(绿化)改造工程，适当规划若干个非机动车停放点，使之有序停放，规范管理。

　　3、局部绿化改造的方面

　　(1)、对中心广场喷水景观，第二层种植各类灌木形成色块层次;在靠近幼儿园的底层部分建半园形休闲廊架，与健身中心休闲回廊相对映，阶梯型的流水坛改建阶梯平台可借娱乐表演。

　　(2)、对363弄理发店边上的儿童乐园，根据实际使用情况，进行规划调整。

　　(3)、对1280弄中间原来的水街景观，因循环水流管道损坏严重，建议将水坛、水槽填土种植花木，以除积水蚊患。

　　以上由于道路的改造因素，将对小区的绿化(主要是草坪)被占用4800平方米，小区绿化率从44%降低到42%。要移栽乔木27棵，搬走灌木40平方米，黄杨球29棵。

　　(4)、对绿地的部分侧石要提高至15公分，一方面防止坡地泥土流失，另一方面杜绝绿地边缘再遭车压损坏。

　　(三)、路灯(照明)部分

　　清水苑小区原有路灯117盏，其灯架破损较多，灯头东倒西歪，立杆不稳等现象较多，路灯灯架、灯杆有的锈蚀严重、油漆驳落;草坪灯(原有32盏)基本残缺不全，主要是缺少灯罩以及断头烂底。因此小区路灯照明急需改造，具体的要求是：小区路灯要求增加三分之一，达到180盏左右，主要在宅前路上合理定位，消除小区照明盲区弱区;更换灯架，做到统一造型，统一规格，统一颜色，统一材质，避免采用黑铁管材质的灯杆，灯杆底部宜安装在露出地面的混凝土方墩上，灯具选用节能灯具。

　　zz清水苑业主委员会

　　20**.07

篇4：小区房屋本体部分设备设施进行维修改造通告

　　关于小区房屋本体及部分设备设施进行维修改造的通告

　　尊敬的z城业主（住户）：

　　z城小区已10年，已步入成熟行列，小区房屋本体、设备设施等都出现了不同程度的破损及老化，严重影响到z城住户的生活需要，为了保障业主的居住及使用感受，物业与业主委员会经过多次商讨，确定了维修改造方案。总体为两大部分：第一部分是是涉及到部分公共设施类维修改造项目，将通过向**地产沟通申请老客户关怀基金来解决。第二部分涉及到z城房屋本体类维修改造的项目，将通过申请小区公共专项维修资金来解决；

　　经z城物业、业主委员会与**地产的多次沟通，部分公共设施类维修改造项目已获得批准，资金已到位，即将陆续动工。同时涉及到需要通过申请公共专项维修资金进行的维修改造项目，需要全体业主的共同参与来完成费用的申请工作，我们将同步进行。

　　相关维修改造计划如下：

　　一、**地产老客户关怀资金改造项目

　　费用来源：武汉**地产老客户关怀资金费用

　　序号　改造项目　具体改造范围　改造时间

　　01　小区外围围墙修复　围墙及铁艺翻新　详见改造区域公示牌

　　02　小区木艺小品维修改造　1.小区钟楼木桥；

　　03　儿童娱乐设施更新改造　太阳广场

　　二、房屋本体类维修改造项目

　　费用来源：申请z城小区公共专项维修资金

　　序号　改造项目　备注

　　01　业主家外墙、飘窗漏水　需要相关业主签字同意后，由业主委员会与物业将申报材料递交房管局核查审批后开展维修

　　02　公共区域楼道漏水

　　03　三期门禁系统修复

　　04　监控设备设施改造

　　05　一期外墙瓷砖脱落修复

　　维修方案已确定，将报房管局审核后即可施工

　　相关改造时间，我们将在改造区域内进行公示；如您有任何的疑问和好的意见，欢迎您随时与z城物业服务中心及z城业主委员会联系。

　　我们将与2060户业主一起共同见证即将焕发新活力的z城，感受2060户业主齐心共建和谐z城的决心。

　　z城业主大会武汉市**物业服务有限公司

　　业主委员会z城物业服务中心

篇5：物业园区美化公共设施改造温馨提示

　　物业关于园区美化及公共设施改造的温馨提示

　　尊敬的业主：

　　您好！zz物业服务中心近期对园区水系、园区石阶、北门门禁进行了美化及改造工作，特别提示如下：

　　（1）为了美化小区环境，服务中心已将园区中心水系开放。出于对孩子们的健康考虑，服务中心在这里特别提示您：水池中的水为中水。水质标准不是以儿童入内游戏、玩耍，而且为满足水池中睡莲的生长需要，已将水池的水位在原水位基础上提高约10公分。在此，服务中心特别提醒广大家长，为了孩子的健康、安全，请不要让孩子单独在水边嬉戏玩耍。

　　（2）近日部分业主反映，连接两块水系的园区辅路为独立石块且凹凸不平，存在安全隐患。经物业服务中心与开发商园林绿化负责人沟通协调，该项工作之前已纳入改造计划，目前园路改造计划已完工，已将石块改造为石板小桥，特此提示。

　　（3）前期部分业主反映A1区北门开关速度过慢，近日北门的门禁开闭系统现已安装完毕，由原来的刷卡后门自动开启的形式改为刷卡后业户自行推拉的形式。由此带来的不便，敬请谅解。

　　zz物业服务中心感谢广大业主的关注与支持，更感谢热心业主提出的合理化建议。相信有您的支持我们会做的更好。

　　zz物业服务中心

　　20**年6月6日