VK物业设备维护、改造对接流程

　　VK物业设备维护、改造对接流程

　　1.目的

　　为了做好部门设备设施管理工作，为部门提供更好的服务，也为了维修工作的顺利开展，维护双方的利益。

　　2.适用范围

　　适用于设备维护部。

　　3.方法与过程控制

　　3.1物业服务中心可根据管理工作需要和设备运行情况，以邮件或其他的形式提出设备改造申请，发送给设备维护部。

　　3.2对物业服务中心提出的维修改造申请，设备维护部相关责任人须填写《设备维护改造登记表》，在表中明确填写改造方案和改造费用，发送设备维护部经理审核，物业服务中心负责人批准。

　　3.3设备维护部按要求施工，施工完毕后提请物业服务中心验收。

　　3.4，物业服务中心验收合格后，设备维护部须将《设备维护改造登记表》及填写的《客户服务情况记录表》交物业服务中心设备责任人和部门负责人签字确认，《客户服务情况记录表》顾客联交给该责任人，存根联交设备维护部客户助理以便回访，财务联交设备维护部出纳以便转账。

　　3.5设备维护部凭物业服务中心负责人确认的邮件或其他书面证明如《客户服务情况记录表》向财务部进行费用结算。

　　4.记录表格

　　VKWY7.5.1-J05-03-F01 《设备维护改造登记表》

　　VKWY7.5.1-J05-02-F01 《客户服务情况记录表》

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篇2：VK物业设备维护保养接管流程

　　VK物业设备维护保养接管流程

　　1.目的

　　做好接管设备的维护保养、服务质量提供过程的控制。

　　2.范围

　　适用于公司设备维护部。

　　3.职责

　　部门/岗位工作内容

　　部门经理组织合同评审、签订协议、维护监控。

　　主管组织设备专业人员对接管设备进行验收、成本测算、设备负责人员的协调、维护监控。

　　专业/现场主办编制保养设备的清单，制定设备维保计划，培训并储备专业人员，做好现场的维护监控。

　　4.方法与过程控制

　　4.1委托方委托设备时根据体系文件设备保养和委托方自身要求对设备保养的范围与设备维护部商议界定，并审议协议条款有关内容。

　　4.2设备维护部主管组织相关专业人员对委托方的设备进行评估，分析设备维护保养状况，按照委托方的要求和设备保养的范围，制定成本测算费用报委托方审核。

　　4.3与委托方的意见达成一致后，由设备维护部进行合同评审，签订设备维护保养协议。

　　4.4主管/主办/进场前应做好人员调配及培训工作。

　　5.相关文件

　　VKWY7.5.1-J05-02 《设备维护部与设备接管部门沟通流程》

　　VKWY7.5.1-J05-03 《设备维护/改造对接流程》

　　VKWY7.2.2-Z01 《合同评审程序》

　　VKWY7.4-Z03-02 《设备设施外包监控管理办法》

　　6.记录表格

　　VKWY7.5.1-J05-01-F01 《设备维护保养委托记录表》

篇3：VK物业设备维护部与设备接管部门沟通流程

　　VK物业设备维护部与设备接管部门沟通流程

　　1.目的

　　建立设备维护部与接管部门的良好沟通渠道，确保双方沟通顺畅，保证设备管理的正常运行。

　　2.范围

　　适用于设备维护部。

　　3.方法和过程控制

　　3.1设备维护部应在每年12月30日以前向物业服务中心提交经公司审批过的下年度《机电设备年度保养计划》，以配合部门制定年度工作目标。

　　3.2设备维护部应结合物业服务中心的建议在每月28日前向物业服务中心公布下月设备维护的《工作计划安排表》。

　　3.3意见反馈

　　3.3.1设备维护部每月向物业服务中心至少发送一次意见征询表，如有意见和建议反馈，在5个工作日内制定整改措施经部门负责人审批后发送物业服务中心，跟进整改工作。

　　3.3.2对于物业服务中心在季度《工作评估报告》中的意见及建议，设备维护部须在5个工作日内制定整改措施，经部门负责人审批后发送物业服务中心并跟进整改工作。

　　3.3.3设备维护部每季度须结合设备维护管理工作中的经验教训，编写《季度管理工作报告》设备维护部分的内容，提交物业服务中心。

　　3.4设备维护部应编制物业服务中心设备责任人一览表，注明设备责任人、联系电话、夜间紧急情况联系人，并知会管理处。

　　3.5设备维护部管理设备日常维护保养工作流程。

　　3.5.1对于非驻点物业服务中心，设备维护部将《工作信息记录表》保留在物业服务中心控制中心，各专业组技术员到物业服务中心工作时，必须在《工作信息记录表》上签名，并填写当日工作事由及到达、离开时间。同时物业服务中心有任何意见及建议也可在《工作信息记录表》上填写，以监督设备维护部技术员的日常工作行为。设备维护部主管或经理每月应至少抽查一次，以使物业服务中心反映的问题及时得以解决。

　　3.5.2设备责任人接到物业服务中心维护保养任务后，应将维护保养工作情况记录在《客户服务情况记录表》中。维修保养工作完成后，应及时将《客户服务情况记录表》交物业服务中心相关责任人签字确认，顾客联交给该责任人，存根联交设备维护部客户助理以便回访(一般一周汇总一次集中回访)。

　　3.6设备维护部指定专人每个月须至少一次、设备主管须每季度一次与物业服务中心责任人召开工作沟通会，以使双方保持良好的信息沟通。对于物业服务中心提出的设备管理问题，设备责任人需及时整改落实。

　　3.7对于设备类突发事件，由物业服务中心技术人员进行初步处理，控制事态扩大并及时知会设备维护部设备责任人到现场进行处理，同时知会设备维护部主管。

　　3.8设备维护部对于设备保养中将对业主生活造成重大影响的事项(如停水停电等)应按体系文件要求提前通知相应的部门。

　　3.9物业服务中心对设备维护部现场工作人员有监督权利，对违反操作规程或不文明施工现象有权制止，并要求整改，同时知会设备维护部负责人。

　　3.10设备维护部与接管部门在工作上有重大事项无法达成一致意见，由公司职能部门协调处理。

　　4.记录表格

　　VKWY7.5.1-J05-02-F01 《客户服务情况记录表》

篇4：物业工程部机电设备维护保养考核细则

物业工程部机电设备维护保养考核细则

　　为加强物业公司工程部每月设备完好率考核的透明度,确保工程部各项规章制度得到切实的执行,体现考核的公正性、客观性,提高设备运行的完好率,特制订本考核细则。

　　一、维护保养制度系列

　　1.1高低压配电室每2小时巡查一次并做好记录,未按规定执行的每次扣2分;

　　1.2供配电设备故障、系统性维修必须填写维修记录档案,未按要求执行的每次扣3分;

　　1.3每月与供电局同步抄录供配电计量电表,并同步检查各楼层电表箱、接线排、各主干线计量电表等设备,未按规定执行的每发现一次扣5分;

　　1.4每周检查一次各主供配电动力柜并同步抄录支干线总表及绘制计量负荷曲线和填写相应记录,未按要求执行的每查现一次扣5分;

　　1.5每周一次对公共部分照明进行检查并更换损坏光源,未按规定执行的公司每查现一次扣1分,业主投诉一次扣5分;

　　2.1每班对水泵房设备、蓄水池进水情况进行巡查并作记录,未按规定执行的每查现一次扣2分,如未按上述巡查造成停水的一经查现每次扣5分。

　　2.2每班应对地下室排污设备工作状况进行巡查并作记录,未按规定执行的每查现一次扣2分,如未巡查而造成地下室积水的每查现一次扣5分。

　　2.4每月应与自来水公司同步抄录各用户水表(特殊情况抄录不到位的每月须列出清单,并在水电抄录清册注明),未按规定执行的一经查现每户/次扣除1分,由于上述原因造成业主投诉的每次扣5分。

　　2.3每周对各支干管道总表及::各市政水表抄录并绘制计量负荷曲线和填写相应记录,未按规定执行的每查现一次扣2分,由于上述原因造成水费缺口的扣10分。

　　2.5每季度综合清理一次各排水管口,雨水明沟等排水系统的并填写维修记录的,未按要求执行的造成大雨严重积水或堵塞的每次扣5分。

　　2.6每半年综合组织一次对辖区内的排污系统、窖井、化粪池及其他排污管路进行清理的,并填写维修记录备查,未按要求执行的造成污水溢出的一经查现每次扣3分,造成业主投诉的每次扣5分。

　　3.1每日一次对辖区内电梯轿厢内的照明、警铃、对讲、内外呼的工作状况及机房内的动力柜,控制柜、主机的运行状况进行巡视并作记录的,未按规定执行的每次扣2分,由此造成电梯停止运行的每次扣5分。

　　3.2对辖区内电梯发生故障或运行异常状况必须及时进行记录,未按规定执行的一经查现每次扣5分。由此造成与维保单位发生纠纷的每次扣10分。

　　3.3在台风或暴风雨期间,必须及时对机房环境及有可能进水的层门部分进行特别巡视, 如未按要求执行而造成机房或底坑进水的每次扣10分。

　　4.1每2小时负责对消防监控主机的自检、消音、复位等功能键及主电源、备用电源的工作状况,各联动设备的设定或投入状况及控制屏柜的指示灯、显示屏的工作状况进行一次巡视并作记录,未按规定执行的每次扣5分,由此造成的设备故障或运行中断一经查现每次扣10分,并追究其它相关责任。

　　4.2每月对消防联动设备包括消防广播、防火卷帘门、正负压风机、消防栓水泵、消防喷淋泵及消防现场监控设备包括消防手报、消防栓内手报起动按纽、烟感、温感探头(按5%的比例)进行巡检并联动试验,并作相应的巡检记录,未按规定执行的一经查现每次扣10分。

　　4.3每季对消防栓、消防栓接治器、灭火器、疏散指示灯、应急照明、防火门、闭门器进行一次巡查并作好相关记录及贴上封条的,未按规定执行的每查现一次单列项目扣5分。

　　4.4每周对应急www.pmceo.com发电机的燃油供给(保证满载运行8小时)及润滑油、冷却水的存量,蓄电池电压、各旋转部件及控制系统进行巡查并作好记录,未按要求执行的的每次扣3分;每月投入运行不少于15分钟并带动其相关负载,未按要求投入试运行造成停电时应急发电机组不能及时供电的,一经查现每次扣10分。

　　5.1每月对有线电视、共用天线、卫星天线系统的各功放器、电信系统等,各主干线、分配分支器及工作控制箱柜、电源柜的工作状,进行系统检查一次并作好相关记录的,未按要求执行的每次扣2分,由于未进行检查造成上述设备故障或停止工作而造成业主投诉的,一经查现每次扣5分。

　　5.2每周对防盗对讲系统、闭路监控系统及内部通讯电话交换机系统进行系统检查,如未按要求执行的每次扣2分,由于未进行检查造成设备故障停止运行引起业主投诉的一经查现每次扣5分。

　　二、日常工作管理系统

　　1、各管理处必须在每月25日前向工程部提交经管理处负责人审核并签章的管理处设备运行月报表,未按要求执行的每次扣5分;

　　2、各管理处必须在每月25日前向工程部提交经管理处负责人审核并签章的管辖内机电工个人工作量报表,未按要求执行的每次每份扣2分每个管理处最高可扣5分;

　　3、各管理处每月公摊水电费须提前三天报工程部审核后方可执行,未按要求执行一经查现每次扣2分,造成业主投诉的每次扣10分;

　　4、每月底须向工程部提交当月的水电清单及公共用电公摊方法,以备公司查阅,未按规定执行的每次扣5分;

　　5、各管理处须在每月25日前完成工程部制定的当月工作任务或工作要求,未完成规定的工作任务且没有明确书面汇报说明的每次扣5分;

　　6、各管理处应严格按所制定的维修、保养

篇5：物业管理设备维护成本控制

　　物业管理设备维护成本的控制

　　设备是物业的大脑、心脏、神经和血液。是设备赋予物业以生命，现代化的设备赋予物业以现化的生命，智能化设备赋予物业以智能化的生命。离开了设备，物业就变成了黑暗中冰冷的空壳，就丧失了使用价值。设备维护事关重大。无论停电、跑水、漏气，都会严重影响业主的生活和工作，都会直接威胁业主的生命和财产安全。对物业管理设备维护服务人员来说，真是“接到报修如闻警报，排除故障刻不容缓！”

　　物业管理设备维护服务

　　（一）设备维护服务对象的构成

　　以设备电气性质和机电结合的程序为标准，可以划分为：1、强电设备：（1）高、低压变配电设备。（2）紧急发电机组。（3）照明系统。2、弱电设备：（1）楼宇自动化系统（BAS）（广义的）。（2）通讯自动化系统（CAS）。（3）办公自动化系统（OAS）。3、机电设备：（1）电梯。（2）中央空调。（3）燃气燃油锅炉。（4）给排水各类动力机械等。

　　（二）设备维护服务形式的构成

　　以人与设备相互间的互动关系为标准，可以划分为：1、运行：值班、操作、巡视、清扫、应急处理等。2、维修：日常零修、紧急抢修、按计划的小修、中修、大修。3、养护：日养护、周养护、月养护、季度养护、年度养护。

　　（三）设备维护服务成本的构成

　　以产生成本的对象为标准，可以划分为：1、能源成本：耗电、耗水、耗气（油）等。2、维修成本：维修工具、常用维修材料、设备低值易损零部件、设备贵重核心零部件等。3、人工成本：定编人工成本、临时人工成本、外包人工成本等。

　　设备维护服务成本控制的意义

　　（一）能源成本控制的重要性

　　在现代建筑中，随着照度和舒适度等人工环境标准的提高，各类强电、弱电、机电设备的大量应用，使建筑能耗急剧增加。有专家统计，当今北京一幢大型公共建筑的用电量比1949年全北京市的总用电量还多。1994年广州某酒店，夏季用全部建筑设备都开动，每天耗电13万度。一般每天耗电约9万度。其中约60%为空调耗电。另据统计，在发达国家，建筑物的耗能占全国总耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空调、通风设备的耗能占65%左右，是耗能大户；生活热水占15%；照明、电梯、电视占14%；厨事占6%。显而易见，节约能源不仅直接影响到物业营运的成本和业主的经济效益，而且直接关系到环境效益和社会效益。

　　（二）维修成本控制的重要性

　　在一座现代化大厦的投资中，各类强电、弱电和机电设备的投资比重愈来愈大，甚至接近或超过整个建筑主体结构的总体金额。位于北京朝阳区的某5A级智能化大厦，在1996年投资安装的部分设备的价格是：

　　1、大厦结构化综合布线系统（加拿大）1套：1,000万元。

　　2、智能自动消防系统（美国）1套：500万元。

　　3、燃气/燃油自动锅炉（德国）3台：360多万元。

　　4、离心式中央空调水冷机组（美国）4台：385万元。

　　5、变频式空气处理机（法国）61台：623万元。

　　6、三菱高速电梯（日本）14台：3,330万元。

　　该建筑建安总投资3亿元，结构、设备、装修基本上各占总投资的1/3。这些造价惊人的设备如果经常发生故障，其维修成本是难以承受的。

　　（三）人工成本控制的重要性

　　本文虽然按论述序列将人工成本排在第三位，但实际上在大部分物业管理项目中，人工成本都是仅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高档商务写字楼，1997年2月物业管理财务支出总计为96.8万元。其中能源费（电费、水费、燃油费）为35.7万元，占总支出的36.9%；人工费（员工工资、春节过节费、午餐费、劳务费、医药费）为29.7万元，占总支出的30.7%；维修费（维修工具、设备零件、易耗材料、工程劳务、装修费等）为17.5万元，占总支出的18.1%。而且实践证明，控制人工成本的难度要远大于控制其他成本的难度。

　　设备维护服务成本控制的方法

　　（一）控制能源成本的方法

　　管理方法：

　　1、编制能源成本控制计划：（1）成本预算。（2）控制指标。（3）控制标准。（4）控制措施。（5）控制过程。（6）控制岗位责任制。

　　2、实施“全员控制”和“全过程控制”。

　　技术方法：

　　1、对空调、照明、电梯系统的工况实时进行监测，由计算机智能管理建筑物的能源。

　　2、提高楼内温度的控制精度，避免夏季室温过冷与冬季室温过热的能源浪费。据统计，夏季设定温度下调1℃，将增加能耗9%；冬季设定温度上调1℃，将增加能耗12%。

　　3、空调设备采用高效率机组，以变频调速控制电动机运行及合理的启停操作。

　　4、冬季供暖严格按照供暖运行技术指标运行（系统泄漏率、每平方米能耗控制指标、每平方米循环流量控制指标、每平方米循环水泵耗电控制指标等）。

　　5、合理规定在初寒期、严寒期和末寒期的运行调节方式。根据实际情况，灵活运用质调节、量调节、分阶段变流量的质调节、间歇调节等运行调节方式。

　　6、严禁用工业用水进行草地灌溉。

　　7、全部实现路灯的自动控制（例如声控）等。

　　（二）控制维修成本的方法

　　管理方法：

　　1、编制维修成本控制计划。

　　2、制定严格的维修工具、材料、零部件的采购、出入库、配送和使用回收等规章

制度。

　　技术方法：

　　1、在一座建筑物正常运作的整个生命周期中，运转完全正常的设备，即近乎达到免维护水平的比例只有40%~60%；正常运行但存在潜在故障增长趋势的设备比例为20~30%；运行基本正常，但报警水平在增长的设备比例为15%~20%；已经存在严重问题，必须及时采取有效措施的设备比例达5%~20%。要实施有效的设备维修服务并控制维修成本，就必须针对以上四种状态的设备编制不同的维修养护计划并严格实施，以保障安全运行，降低维修成本。

　　2、设备在其寿命周期内发生故障的情况，与人的一生很相似。人有幼儿期、青壮年期和老年期。设备相应地有初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。

　　（1）在初期故障期：设备维护服务人员要了解设备中寿命最短的零部件，编制管理档案，并经常加以特别关注。还要了解设备中最重要最昂贵的零部件，编制管理档案和应急处理预案。还要了解设备在设计、安装、调试等方面的缺陷和不足，找出隐患并加以解决，尽快降低设备的初始故障率使其进入稳定运行状态。

　　（2）在偶发故障期：此时设备的故障率下降到准许故障率之下。在这一阶段，应着重提高设备维护服务人员对故障的检测诊断能力和修理能力，加强对材料备品的管理。

　　（3）在磨耗故障期：这时设备或设备系统已接近或达到各自的寿命期，由于零部件的磨损和材质的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新就可以降低此时的故障率，减少维修材料的更大消耗。在这个时期还应精心进行预防保养，定期对零部件进行检测，掌握其劣化，程度。同时坚持平时的清扫、给油、调整，减缓零部件的磨损和劣化进程，延长使用寿命，降低维修成本。

　　（三）控制人工成本的方法

　　管理方法：

　　1、编制人工成本控制计划。

　　2、因事设岗，因岗定员。

　　3、科技含量较高的物业管理项目（例如智能化大厦），其设备维护服务人员可以实行定编人员与外包人员相结合的人工管理模式。

　　4、科技含量较低的物业管理项目（例如普通住宅小区），其设备维护服务人员可以实行“一岗全责”的定岗定编管理模式。这种用工模式的特点就是改变岗位的单一性，强调岗位的综合性，其本质就是“减少岗位种类，增加岗位内容”。实践证明，这种方法非常适用于科技含量较低的物业管理项目，对减少用工、降低成本、提高效益（工作效率和员工收益）、做好工作具有显著的效果。

　　技术措施：

　　1、组织实施“强化专业，一专多能”的培训。

　　2、组织实施“强调综合，一岗多责”的培训。

　　设备维护服务成本控制的效果

　　这里以一个能源成本控制的成功案例来论证“设备维护服务成本控制”的效果。

　　（一）设备情况

　　某物业管理项目部接受委托对一个普通居民住宅小区（建筑面积1万m2，两栋6层砖混结构的居民楼，120户业主）提供冬季供暖服务。供暖设备是一台DRQ-95型自动燃气锅炉，输出热量为930KW，允许最高出水温度为90℃。全年供暖费收入33万元。

　　（二）节能控制

　　该项目在20**—20**年供暖期采取了以下节能措施：

　　1、在供暖前对全部地下管网实施了大检修，使外网因跑、冒、滴、漏导致的热损耗降低为零。

　　2、在供暖中严格控制出水温度。不经领导批准，任何人不得擅自升温。同时定时入户测温，确保室温不低于18℃（北京地区国家规定是16℃）。

　　3、在供暖全过程实行了“分阶段变流量的质调节”运行调节方式。即：在整个冬季，把供暖期按室外气温的高低分为几个阶段。在室外温度较低阶段中保持较大的流量，而在室外气温较高的阶段中保持较小的流量。但在每一个阶段内采用质调节来保持室内设定温度。

　　（三）效果显著

　　实施节能控制前：

　　燃气日均耗量：894m3。

　　燃气总耗量：894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。

　　燃气总费用：1.8元×130,000m3 = 234,000元。

　　实施节能控制后：

　　燃气日均耗量：614m3。

　　燃气总耗量：614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。

　　燃气总费用：1.8元×90,000m3 = 162,000元。

　　综合效益：

　　社会效益：节省燃气40,000 m3。

　　环境效益：减少了燃烧废气向大气的排放。

　　经济效益：

　　（1）节支（等于增收）：72,000元。

　　（2）燃气成本比率：控制前为70 .9%，控制后为49.1 %，下降了21.8%。