物业区域公共建筑设施的保养程序

　　物业区域公共建筑设施的保养程序

　　1.目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。

　　2.原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修;并有计划地对建筑物实行系统的保养。

　　3.职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由外包的清洁公司按照社区环境部制定的相关标准负责执行，由管理处及公司职能部门负责监督检查并填写相应的记录;其它保养内容由管理处委托的保养供方(以下简称供方)负责执行，填写《公共设施保养记录》。供方每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理处实际情况，制定出《公共设施年度保养计划》。

　　4.内容：

　　4.1 屋顶。每2年对隔热层进行保养一次。对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖接缝处用白水泥勾缝。

　　4.2 外墙饰面。每年对重点部位进行清洗;每3年进行全面清洗。发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样;对于外墙渗水的，请参考《维修服务》进行修补。

　　4.3 内墙饰面。每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝的应修补;对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有脱落或空鼓的地方，及时修补或进行更换。

　　4.4 楼梯间。楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面每3年进行一次全面保养，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时粉刷修理;对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。

　　4.5 门。每年全面保养一次。对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆;对防火门及其它类型门每年对轴承上油一次。对防火门日常发现有生锈或掉漆的应及时修补;

　　4.6 防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油漆一次，最长时间不超过4年。

　　4.7 窗。每年保养一次。对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把铁脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。

　　4.8 公共地砖。每3年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。日常发现地砖损坏的应及时维修。

　　4.9 吊顶。每3年进行全面保养一次，揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，

　　4.10人行道、车行道。每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补。

　　4.11管道。原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数。如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次;对室内管道，严重污染的应随时刷油漆。

　　4.12污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。

　　4.13挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶。在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。

　　4.14玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙(玻璃门)的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。

　　4.15在台风、大雨等天气来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙、广告牌及外墙悬挂物等仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。

　　5.相关文件及记录

　　5.1公共建筑设施保养计划

　　5.2公共建筑设施保养记录

　　附：公共建筑设施保养计划标准

序号	公共建筑设施名称	保养周期	备 注
01	屋顶	每2年	及时更换破碎的隔热层面砖
02	外墙饰面	每3年	每年对重点部位进行清洗
03	内墙饰面	每3年	对于裂缝较大的及时予以更换 发现有脱落的及时修补
04	楼梯间	每3年	对粉刷墙面损坏的及时修补
05	门	每1年	对生锈或掉漆的门应及时修理
06	防盗网、花园围栏	每2-4年	根据损坏情况确定刷油漆时间
07	窗	每1年
08	公共地砖	每3年	发现损坏或裂缝严重的应更换
09	吊顶	每3年	发现有破损的应及时更换
10	人行道、车行道	每1年	发现有损坏应修补
11	管道	每3年	有必要时可以增加刷油漆次数
12	污水井	每1年
13	挡雨篷	每1年	在大雨或台风来临前应增加保养次数
14	玻璃幕墙(玻璃门)	每1年	在大雨或台风来临前应增加保养次数

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篇2：物业工程部维修保养流程

　　物业工程部维修保养流程

　　一、总体要求

　　1.1.工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。

　　2.2.各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。

　　3.3.维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。

　　4.4.维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。

　　5.5.专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。

　　6.6.在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。

　　7.7.一般情况下不得拖延维修保养的时间。

　　8.8.由助理跟进维修保养的落实情况。

　　二、维修保养流程示意图

　　经理

　　抽查

　　统发

　　设备

　　一出

　　安指

　　排令填开

　　写始

　　记工

　　录作

　　经理助理

　　记

　　填审检

　　库房

　　班组(技工)

　　写核查

　　工存

　　作档领取材料

　　单

　　专业主管

　　汇报

　　下达任务，安排材料、工具

　　注：遇到重大设备维修保养、调试，影响营业或客人，工程部将提前通知各部门做好准备工作。

　　三、低压开关柜每日巡视维护保养规程

　　序号部位 内容要

　　1柜正面1.清扫(擦拭)柜正面

　　2.检查仪表指示及运行参数

　　3.检查自行开关

　　4.检查闸刀开关操作机构无灰尘、污迹

　　仪表工作正常，电流、电压在正常范围

　　工作状态符合运行要求

　　定位保险卡到位

　　2柜背面1.观察各母线、连接点、引出线

　　2.检查电度表连接良好，接头点无发热变色，铝盘转动正常

　　四、低压开关柜年度保养规程

　　序号部　位内　　　容要　　　求

　　1完成每日巡视保养项目

　　2仪表校验仪表、校验电度表

　　3柜内全面清扫灰尘

　　整理二次线

　　补齐、更换二次线接线号

　　检修闸刀开关

　　检修自动开关

　　全面检查紧固螺栓连接点

　　补刷相位漆无灰尘、油质、杂物整齐、美观、清晰

　　三相同期到位、接触面(线)大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适

　　触头不烧损，动作可靠灵活、无缺损件

　　牢固，无松动

　　颜色符合规定

　　4地下电缆室

　　全面清扫、整理

　　无垃圾、杂物，电缆排列整齐

　　五、供电系统维修保养制度

　　1.1.变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。

　　2.2.察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。

　　3.3.运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。

　　4.4.各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。

　　5.5.变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。

　　6.6.配电室做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过40度为宜。

　　7.7.检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。

　　8.8.配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。

　　9.9.有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。

　　六、空调设备维护保养规程

　　1.新风柜

　　1.1月巡检

　　1.1.11.1.1清洗空气过滤器1-2次;

　　1.1.21.1.2更换破损!过滤器;

　　1.1.31.1.3检查出风口避震软连接，如有破损则更换。

　　1.2年度保养

　　1.2.1查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换;

　　1.2.2检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则应用优质防锈漆重新油漆;

　　1.2.3清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则用砂皮将其磨光;

　　1.2.4检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通;

　　1.2.5检查附属阀门(包括风闸)是否工作正常，如有损坏，则更换;

　　1.2.6检查管系是否漏气、漏水;

　　1.2.7清洗翅片，拆卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片间，浸润数分钟，再用清水冲洗干净。

　　1.2.8检查电机绝缘电阻，相间及相地间都应大于0.5兆欧姆。

　　2.冷却水塔

　　2.12.1月巡检

　　2.1.1运转时是否有异响和振动;

　　2.1.2塔内水流及水位是否正常

　　2.1.3每周检查皮带张紧度，当标尺头距弹簧平面达1.5毫米，应调整到尺头与弹簧头平齐。

　　2.2半年保养

　　2.2.1检查电机、减速器及风扇联接器上的螺丝及销子是否坚固;

　　2.2.2更换齿轮箱减速器内的润滑油;

　　2.2.3更换电机、风扇联接器内的润滑油;

　　2.2.4检查水盆、洒水系统是否漏水;

　　2.2.5浮球及其他阀门的工作是否正常。

　　3.冷水机组

　　3.1日保养

　　3.1.1每小时按操作规程中运行检查所列项目对主机进行检查;

　　3.1.2每班检查集中总管压差装置的工作状况，记录压力表读数;

　　3.1.3每周清理机组外表及主机环境。

　　3.2外包保养

　　3.2.1更换润滑油及油过滤器;

　　3.2.2检查所有控制及安全装置的设置及运行是否正常;

　　3.2.3检查是否出现制冷剂泄漏;

　　3.2.4检查启动接触器的磨损情况，需要时更换新的;

　　3.2.5检查电机绕组的绝缘;

　　3.2.6清洗冷凝器铜管内壁;

　　3.2.7清洗蒸发器铜管内壁;

　　3.2.8检查管系是否漏水，各阀门运转是否正常，水流开关工作是否正常;

　　3.2.9检查保温层完好度。

　　4.空调水泵

　　4.1日巡视保养：

　　4.1.1水泵、电机轴承温度及运转有否异响及振动;

　　4.1.2压力表读数是否正常;

　　4.1.3联轴器有否异响、跳动及漏油;

　　4.1.4阀门开关位置是否正常;

　　4.1.5排除不正常漏水现象;

　　4.1.6每周清理泵组外及机房环境。

　　4.2年度保养

　　4.2.1检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换;

　　4.2.2查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件;

　　4.2.3检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面;

　　4.2.4校对轴线，检查键磨损情况，若磨损严重，应予以更换;

　　4.2.5检查电机绕组的绝缘;

　　4.2.6检查管系是否漏水，各阀门是否工作正常;

　　4.2.7给控制系统除尘，各阀门是否工作正常;

　　4.2.8给控制系统除尘，检查电路动作的可靠性。

篇3：工业园区供电系统维修保养制度

　　工业园区供电系统维修保养制度

　　1、变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。

　　2、察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。

　　3、运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。

　　4、各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。

　　5、变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。

　　6、配电房做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过40度为宜。

　　7、检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。

　　8、配电房每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。

　　9、有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。

篇4：百货公司工程部设备保养工作制度

　　

　　百货公司工程部设备保养工作制度

　　为确保设备处于良好的运行状态及延长设备使用寿命周期应按照预定计划进行全面的预防性的检查、维护和保养、维修，从而保证和延长设备的使用寿命，使设备经常处于良好状态，为此应坚持设备保养制度。

　　1、所有设备进行统一编号，并有专人负责。

　　2、参照国家有关标准与规范制定出维修保养的周期和项目、标准。

　　3、所有设备的拆卸与组装均应合理，切不可盲目拆卸与组装，防止人为造成损坏。

　　4、在进行设备保养时要坚持切实可行的安全措施(防止触电、压伤、挤伤)，要认真观察作业面，严格遵守操作规程。

　　5、各专业每年的11月开始编制下一年度的维护保养计划，于12月10日前报至工程部经理，审核修订后报百货总经理批准。

　　6、设备保养计划分为周、月、季、半年、一年，凡是大周期含有小周期保养计划的，应按要求做好小周期保养，在大周期到来时增项进行全面检修保养。

　　7、每一次维修保养需填写好《维修(护)保养记录》及设备管理台帐，并在维修保养计划上做出显示。

　　8、专业主管负责安排及检查指导每一次维修保养工作，重大维修保养项目由工程部经理审定维修方案并组织实施。

　　9、在设备保养时若发现重大隐患，一时不能恢复正常工作时应及时报告，并采取相应措施，尽快修复设备，以保障系统正常运行。

篇5：VK物业设备维护保养接管流程

　　VK物业设备维护保养接管流程

　　1.目的

　　做好接管设备的维护保养、服务质量提供过程的控制。

　　2.范围

　　适用于公司设备维护部。

　　3.职责

　　部门/岗位工作内容

　　部门经理组织合同评审、签订协议、维护监控。

　　主管组织设备专业人员对接管设备进行验收、成本测算、设备负责人员的协调、维护监控。

　　专业/现场主办编制保养设备的清单，制定设备维保计划，培训并储备专业人员，做好现场的维护监控。

　　4.方法与过程控制

　　4.1委托方委托设备时根据体系文件设备保养和委托方自身要求对设备保养的范围与设备维护部商议界定，并审议协议条款有关内容。

　　4.2设备维护部主管组织相关专业人员对委托方的设备进行评估，分析设备维护保养状况，按照委托方的要求和设备保养的范围，制定成本测算费用报委托方审核。

　　4.3与委托方的意见达成一致后，由设备维护部进行合同评审，签订设备维护保养协议。

　　4.4主管/主办/进场前应做好人员调配及培训工作。

　　5.相关文件

　　VKWY7.5.1-J05-02 《设备维护部与设备接管部门沟通流程》

　　VKWY7.5.1-J05-03 《设备维护/改造对接流程》

　　VKWY7.2.2-Z01 《合同评审程序》

　　VKWY7.4-Z03-02 《设备设施外包监控管理办法》

　　6.记录表格

　　VKWY7.5.1-J05-01-F01 《设备维护保养委托记录表》