机电维修作业指导书
机电维修作业指导书
1目的和范围
1.1目的
本作业指导书明确艾嘉物管公司机电维修人员的作业范围、作业程序及记录要求,保证了机电维修的质量,使保养维修的机电设备设施能重新投入使用。
1.2使用范围
适用于全体机电维修人员
2机电维修人员职责
2.1机电人员具体负责对用户水、电报修的处理和公用设备设施的维修保养。
2.2工程部经理/管理项目经理负责对维修工作计划安排、指导、检查。
2.3管理项目经理负责对机电维修工作的抽查和监督。
3工作程序和管理工作
3.1管理项目机电维修工作包括:
a.住户报修的维修工作:
3.2公共设备、设施的维修工作。
3.3住户报修处理执行作业指导书的《住户报修处理》
3.4公共没备、设施的维修工作规程
a.公共设备、设施的维修分为大中修、更新改造和日常维修两大类。
b.公共设备、设施的大中修和更新改造
3.5大中修和更新改造工作流程图
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2:管理处机电维修值班工作规程
管理处机电维修值班工作规程
1.0目的
规范值班管理,确保值班质量。
2.0适用范围
适用于物业管理公司管理处机电维修值班工作。
3.0职责
3.1机电维修部主管负责对值班工作的监控。
3.2机电维修部班组长负责值班工作的具体安排和检查。
3.3机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。
4.0程序要点
4.1交接班操作
4.1.1交接班人员提前20分钟做好交班准备:
a)检查设备并确保运行正常;
b)搞好值班室和设备房卫生工作。
4.1.2接班人员提前15分钟到达值班岗位。
4.1.3值班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况:
a)发现异常情况应立即采取有效措施,并通知交接班人处理,接班人协助;
b)确认无异常情况在回到值班室进行交接班程序。
4.1.4交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况,重点讲明操作注意事项;接班人应认真聆听,如有疑问可向交班人提问,直至双方清楚。
4.1.5接班人查看上班地《机电运行值班记录》,检查仪器、工具等物品是否齐全完好。
4.1.6交接双方认为无误后共同在《机电运行交接班记录》上签名确认。
4.1.7交接完毕后所发生地问题由接班人负责。
4.1.8有下列情况之一不能交接班:
a)上一班运行情况未交代清楚,记录不规范,配电室、值班室、操作室不清洁;
b)接班人未到岗,交班人不准下班;
c)接班人醉酒或其他情况而未找到接班人;
d)在倒闸操作和事故处理过程中;
e)若交接班过程中发生故障,应停止交接,由交班人负责处理事故,接班人协助。
4.2值班操作要点
4.2.1值班人应提前15分钟到达值班岗位,按交接班程序进行交接班。
4.2.2坚守岗位,不得串岗。
4.2.3按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。
4.2.4如遇特殊事件,应按突发事件处理程序进行处理。
4.2.5值班人员特殊情况需要调班时,必须事前填写调班表,并经机电维修部主管同意并签字方可调班。
4.3停送电操作要领
4.3.1正常情况下的倒闸操作:
a)机电维修部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围(包括变压器报停、启用);
b)运行组接到通知后,一天内完成以下工作:
--立即通知供配电专业人员即到现场,根据负荷分布情况实地考察其可行性;
--若不可行应立即汇报情况,并说明原因;
--若可行,则应明确停送、电时间、范围,填好操作票后,由主管经理审批,同时将停、送电情况书面通知公共事务部。
c)公共事务部接到通知后,提前一天贴处停电通知以告知住户;
d)倒闸操作前,运行人员要做好相应地准备工作,电梯降至首层,如有必要可将发电机操作开关置于停机位置;
e)在确定时间,在监护人的监护下,操作人员按操作票进行倒闸操作:
--停电:先停负荷开关,后停隔离开关;
--送电:先送隔离开关,后送负荷开关。
f)倒闸操作完成后,运行人员要检查电梯的运行情况,发电机操作开关置于自动位置;
g)做好各项相关记录。
4.3.2紧急状态下的倒闸操作:
a)发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时,运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作;根据情况立即断开低压配电柜上电源开关,或断开高压柜高压开关;
b)停电后立即通知机电维修部主管,主管到现场后立即检查事故原因,在查出确定的原因后方恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复,以恢复正常供电;
c)做好各种记录,重大事故应立即报告管理处经理。
4.4值班房、设备房卫生管理制度
4.4.1各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作,并保持值班室卫生。、
4.4.2各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作:
a)水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作;
b)空调工负责空调机房卫生清洁工作;
c)电梯工负责电梯房卫生清洁工作。
4.4.3接班人负责检查上一班的清洁工作,对不合格卫生清洁工作可要求返工,直至合格。
4.4.4各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。
4.4.5机电维修部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。
5.0记录
《值班记录表》
6.0相关记录文件
《机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程》
篇3:物业机电维修工岗位职责
物业机电维修工岗位职责
机电维修工在机电主管的直接领导下,负责公共设备的维修、保养和业主(住户)室内的委托维修、安装工作,其职责如下:
1严格遵守公司的各项规章制度,服从机电主管的工作安排,除完成日常维修任务外,有计划地承担其它工程任务。
2 发现问题,及时向领导汇报,并迅速抵达现场处理。
3 按时按质按量地完成电气设备的维修,保养工作。
4 认真负责维修工作,并在接单20分钟内到达维修目的地,维修完毕,待业主验收满意后在维修单上签字认可。
5严格执行维修制度,在对业主(住户)进行有偿服务的维修任务时,严格按照收费标准收费,禁止收受业主的红包、礼品等。
6 负责配合业主(住户)办理入住时的房屋验收工作。
7 完成上级交办的其他工作。
篇4:物业机电设备应急维修程序
物业管理公司在平时正常操作和维护保养时,做好各种机电设备/系统紧急故障的应急处理预案,当机电设备/系统以生意外故障时,妥善有效的处理,可减少财产的损失和降低对业主的影响,以下是一般机电设备的应急维修程序:
一、获知故障
1、接到故障报告。
2、迅速通知有关人员及部门。
3、做好当班记录。
二、赶赴现场
1、当班人员尽快赶赴现场。
2、若为外单位保修或在免费保养期间的设备/系统以生故障,应立即通知维承包商。
3、在代管期间的设备/系统以生故障,立即通知承包商和业主。
4、视故障情况,报告上级领导。
三、应急处理
1、尽快采取有效措施,停止或减少困故障引起的损失和对业主的影响。
2、若有需要,应拍照取证,为寻找故障原因和向保险公司索赔留下证据。
3、若有备用设备,应迅速进行切换或更换,恢复原有功能。
4、采取临时补救措施,满足业主需要。
5、催促并配合专业维修公司采取紧急措施。
6、若在可能危及公众安全的公共场所,应立即设置或者悬挂警示标志,标牌和警示带。
四、修理更换
1、查情故障原因。若有需要,应约请专业公司鉴定事故责任。
2、在免费保修期内或维修保养合同有效期内,应督促责任单位修理。
3、设备维修费用较大时,必须报发展商或业主认可;若在保险范围内,还应报保险公司。
4、修理时更换零配件应尽量与原装零配件相同。
5、修理时间尽量选择对业主影响较小的时间。
五、恢复使用
1、修理完毕,应通知有关部门/业主可恢复使用。
2、若对业、客户有直接影响,应向其致歉,并说明原因。
3、若对业主影响太大,过一周或找适宜机会回访业主,征求意见。
六、记录报告
1、撰写特别事件报告。
2、记录故障发生的时间、日期、地点及原因。
3、记录修理的单位、方法,是否达到原有性能。
4、报告直接损失情况和间接损失估计。
5、记录业主及客户投诉情况和处理结果。
篇5:大楼机电维修工作规程
机电维修工作规程
1、目的
保证大楼内所有机电设备正常运作。
2、适用范围
大楼内所有机电设备。
3、职责
维修工负责设备维修工程,维修领班负责监督指导工作,工程经理负责全面协调工作。
4、工作程序
1)工作安排与接受
领班布置工作进行分工,如暂时没有安排,维修人员应对责任区内机房设备进行清洁和维修保养,随时听从领班的工作安排。
2)维修户内电器设备给排水设施
(1)维修人员接到维修命令后10分钟内准备好工具袋,带上必备工具及针对维修项目的备用零配件若干,干净毛巾,干净工作手套,塑料袋。
(2)身着干净工装和工作手套、佩带工作牌,持维修单按门铃(敲门)。待用户开门先说“您好”,然后礼貌客气地询问是否需要维修,待用户首肯后再进屋维修。
(3)在维修时,应尽量减少维修活动面积,保持户内清洁,严禁高声喧哗、游荡。
(4)维修完毕请用户试用,将所有维修垃圾装入塑料袋带走,并将所维修的部件和周围环境清洁干净。
(5)用户验收后,请用户在维修单上签字,交付“第一联”与用户。
(6)维修人员将签好的“维修单”交给主管工程师,由其转“第二联”给客户中心,“第三联”给财务部,第四联交业主。
3)维修机电设备(设施)
(1)维修人员接到维修指令后10分钟内准备好必备工具、零配件,穿戴好工作服、鞋、手套,在运行值班人员配合下进行维修保养,工作结束后要作好有关记录,并做到工完清场。
(2)维修人员在接到紧急故障抢修指令后,要迅速赶到现场,听从经理安排。
5、电气维修规定
1)维修人员接到维修指令后,10分钟内准备好必备工具到达现场。
2)穿整洁工装,带工作手套,配带工作牌,持维修单按门铃(敲门)。
3)询问是否需要维修,经业主首肯后才可入内维修。
4)维修时尽量保持环境安静,严禁高声喧哗。
5)维修完毕要将所有维修垃圾装入塑料袋带走,并将所有维修部件及周围环境抹干净。
6)最后,请业主试用、验收后请业主在“维修单”上签名,并交付“第一联”给客户中心。
6、相关文件