物业工程维修管理规定（七）

　　物业工程维修管理规定(七)

　　1.维修服务承诺

　　1.1目的：

　　维修管理人员服务于物业内全体客户，快速优质完成客户的每一起报修任务，圆满地处理好每一起投诉是维修人员的职责，让客户满意是我们工作的目标。

　　1.2服务承诺

　　1.2.1维修员工一定要努力学习，不断提高自身的业务素质，以达到维修时能准确判断，处理快速。

　　1.2.2讲究文明礼貌，注重言行举止，尊重客户，急客户所急。

　　1.2.3.工作认真细致，注意讲究卫生，节约材料，损坏东西负责赔偿。

　　1.2.4尽力做到当天的维修投诉当天处理完，实在无法完成的必须向客户解释清楚,做到维修及时率达到99%以上，维修合格率达到95%以上。

　　1.2.5确保客户用水用电安全正常，按时抄表，维护客户利益，做到有错必纠。

　　1.2.6所有员工必须定期参加培训，持证上岗，确保大厦内所有机电设备处于良好的运行状态。

　　1.2.7经常回访，征求客户意见，倾听客户声音。

　　2.工程部日常工作管理规定

　　2.1目的

　　规范工程部内部管理工作，确保内部管理高效有序，为客户提供高效优质的服务。

　　2.2适用范围

　　客户服务处工程部全体员工

　　2.3内容：

　　2.3.1按时上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃饭，中午上班不能迟到。

　　2.3.2上班时间内无具体工作时，原则上在办公室等候，需外出巡查设备情况时须告知主任，不得办私事。

　　2.3.3上班时须配戴工作证，穿着整齐，不得穿拖鞋。

　　2.3.4及时处理维修申请单，不得积压。上午11：10和下午17：10以前的维修单，必须及时处理完毕，有些维修如情况紧急或客户有特殊要求的，不管加班与否，都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在"维修情况"栏内注明原因，每个维修单处理完毕后须客户与维修人员签名。

　　2.3.5上门维修时须带工具袋(箱)，必备工具都放在里面，以节省时间，增加工作效率，少跑路，多干活。

　　2.3.6服从主任安排，每天上班后先在办公室报到，等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。

　　2.3.7紧急情况时工程人员(接到通知)须立即赶到现场，等候分配工作或作应急处理，直到事故处理完毕才能离开。

　　2.3.8服务态度作为上门维修服务的一部份，每个工作人员必须提高自身素质，工作时认真负责，树立良好的敬业精神，不断提高业务水平。

　　2.3.9工作时务必注意人身安全和设备安全，讲科学、多商量、不蛮干，配电房、水泵房或高空作业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。

　　2.3.10团结务实，努力工作，遵守本部门之制度。

　　2.3.11工程部主任，每天至少巡查各设备设施一次，检查各班值班巡查情况，每星期不定时抽查不少于1次，抽查内容见《工程部抽查表》。

　　2.3.12主任综合考虑各种情况(含领导交待事项、机电设备是否已到检修时间等)，将当天工作安排下去。

　　2.3.13各当班维修人员原则上(除值班人员外)无维修单时应在值班室等候待命。

　　2.3.14各当班维修人员出去维修，(含有偿服务和公共维修)，应注明时间，回来交单时应注明完成时间，并且尽量让客户写上客户意见，以备查单考核，具体见《维修单》。

　　2.3.15关于机电设备大型的水电系统等的更换，由主任安排填写维修单，其余参照4条办法。

　　2.3.16土建人员的维修工作，主任应以抽查的办法，检查完成的工效。

　　2.3.17所有的维修，主任及维修人员应根据事情的轻重，缓急来随机处理。

　　2.4附表

　　2.4.1《工程部抽查表》

　　3.零星工程申报与施工管理规定

　　3.1本物业客户服务处所辖范围内零星工程须尽量做到自检自修，在人力或技术方面确有困难时可申请对外委托施工。

　　3.2零星工程对外委托施工，须由维修责任人申请，填写对外委托维修申请单，由工程主任组织相关人员现场考查，报经理审批后方可施工。

　　3.3所有外委零星工程申报同时须做好材料预算，工期预计、所需人工费用及施工开始日期等。

　　3.4对外委施工单位或个人须考察其技术力量和人员素质以保证工程质量和工期。

　　3.5施工前工程主任须组织维修责任人及施工方拟定详细施工方案，施工方人员须按所拟定方案进行，施工时对施工地点是否有水、电、气等经过应作详细了解，如有须作明显警示牌，施工完毕后恢复原有水、电、气等标志。

　　3.6施工前须对施工人员进行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有对行人或车辆等造成安全隐患时，须作相应警示或防护。

　　3.7施工期间维修责任人应对施工全过程跟踪，工程主任应定时巡查，对施工所用材料须严格发放和保管，杜绝材料损失。

　　3.8施工完毕后由施工方申请，由工程部主任组织相关人员验收，填写相关验收报告呈报经理审批。

　　4.客户报修服务管理规定

　　4.1目的

　　规范住户报修服务规程,增加客户维修满意率,完善内部维修管理。

　　4.2适用范围

　　适用客户服务处客户报修处理工作。

　　4.3内容

　　4.3.1工程维修人员从前台接《维修单》或按口头通知接获维修内容。

　　4.3.2由前台或工程人员预约大致上门维修服务时间，非特殊情况不得超过预约时间10分钟，特殊情况须与客户沟通并取得同意。

　　4.3.3工程部主任根据报修内容，安排维修人员的工作。维修人员安排应以本项专长和上门快捷为原则。

　　4.3.4维修人员到达现场后，对报修项目进行确认，并向客户告之收费标准，客户同意后才能开始维修。

　　4.3.5上门维修整个过程应注意文明礼貌,现场清洁卫生,移动室内设施须有客户同意,损坏东西要致歉并按价赔偿。

　　4.3.6维修工作完成后，维修人员应清整工作现场，检查试用。按《维修项目收费标准》，在维修单上注明各项费用金额，并请客户签名认可。

　　4.3.7维修人员在《维修单》中维修情况栏内注明情况，并签上维修人名字，将第一联交客户，第二联交回工程部主任存档，第三联交前台转财务部作为计收服务费用的依据。

　　4.3.8月底对维修内容进行统计，填写《工程部有偿服务登记表》，并对维修内容进行抽查回访，统计零修及时率与合格率。

　　4.4工程部报修处理程序(见下页程序图)

　　4.5附表

　　4.5.1《维修单》

　　4.5.2《有偿服务收费标准》(公司另行制定发布执行)

　　4.5.3《工程部有偿服务登记表》

　　4.5.4《零修及时率统计表》

　　5.公共维修

　　5.1目的

　　规范公共维修程序,确保公共设施良好。

　　5.2适用范围

　　物业公司工程部公共维修。

　　5.3内容

　　5.3.1公共维修由前台统一派单或口头通知，口头通知维修服务在维修完毕后须补单确认。

　　5.3.2工程部主任根据维修内容派人派工，并对维修内容进行规划设计，并作出人工、材料、工期等的预算报经理审批，日常小修可直接由维修人员在仓库领材料修理。

　　5.3.3维修人员做好维修前的准备工作，(如工具、材料、安全防范措施等)，做好现场清理工作。

　　5.3.4维修过程须认真负责，相关人员要跟踪检查。

　　5.3.5维修结束后要检查试用，恢复现场。

　　5.3.6维修人员应填写好"维修单"并交回工程部及前台备档。

　　5.3.7一定时间内复查。

　　5.4附表

　　5.4.1《工程部公共维修登记表》

　　6.机电设备设施管理规定

　　6.1目的

　　规范机电设备设施维修程序，确保机电设备设施运行良好，保障人员及财产安全。

　　6.2适用范围

　　物业公司工程部机电设备设施维修人员。

　　6.3内容

　　6.3.1机电设备设施应造册登记，并制作登记卡，登记卡内容应详细准确。

　　6.3.2机电设备设施应制定完善维修保养计划并落实。

　　6.3.3机电设备设施的报修由工程部人员根据维保计划，现场运行情况或故障填报《机电设备设施维修报批表》，工程部主任根据维修内容确定方案，主任(副主任)负责维修现场的组织、指挥、监管。

　　6.3.4参与维修人员应严格按方案、按步骤操作，前期准备工作要细致到位，维修标志、警示、隔离物等要齐备，维修人员必须具备本项目维修之资格。

　　6.3.5维修完毕后维修人员须清理现场，待主任确认后对机电设备设施进行试运行，24小时内应加大对维修现场的巡查力度。

　　6.4附表

　　6.4.1《设备情况登记表》

　　6.6.2《机电设备设施维修报批表》

　　7.工程部机电设备设施环境要求管理规定

　　7.1目的

　　满足机电设备设施使用条件，延长设备设施的使用期。

　　7.2适用范围

　　物业公司工程部设备设施房。

　　7.3内容

　　7.3.1保持设备房内干净整洁，专用工具、备件摆放整齐有序。

　　7.3.2所有设备房应有2次/月清洁卫生，做到干爽、不湿滑、无杂物等。各箱柜内无灰尘、油渍、结碳等。

　　7.3.3照明灯光稳定，有足够的高度。经常检查备用照明工具，确保齐备良好。

　　7.3.4机房内应通风良好，门窗开启灵活，防小动物设施完好。

　　7.3.5确保辅助设备运行良好，保持适当环境温度。

　　8.附表

　　8.1《房屋完好率统计表》

　　8.2《房屋设施零星小修记录表》

　　8.3《房屋设施维修养护记录表》

　　8.4《房屋设施维修养护计划表》

　　8.5《房屋中(大)修工程计划表》

编辑：www.pmceo.Com

篇2：物业项目房屋维修管理规定

　　物业项目房屋维修管理规定

　　1.0目的

　　延长住宅的使用寿命，增强房屋住用安全性能。

　　2.0适用范围

　　物业管理公司所管理的项目。

　　3.0管理内容

　　3.1房屋的安全检查必须每年在组团负责人的带领下进行一次普查，冬、雨季应加强例行检查并记录在《工程综合检查表》和《工程综合检查表编号登记表》上。

　　3.2房屋维修

　　--小修工程

　　a)小修工程包括：屋面补漏;补修面层;修补泛水;铝合金门窗整修;拆换五金;配玻璃;刷补油漆、涂料;修补楼面、道路路面;修补内外墙面及天棚;修补木扶手、栏杆;修补明沟、散水等。

　　b)小修、零修工程三日内完成其维修工作按照"作业指导书"或"作业程序" 进行。

　　--中修工程

　　a)中修工程包括：屋顶较大面积修补、屋面瓦局部拆换;墙体局部拆砖或墙体局部挖补;部份更换楼地面结构或面层;整幢楼房门窗整修、油漆等。

　　b)中修工程不超过新建房屋造价的20%，中修后的房屋70%以上必须达到符合完好房的要求。

　　c)装修后的房屋应经综合评定验收后，重新进行完损等级评定。

　　4.0相关记录

　　4.1《工程综合检查表》

　　4.2《工程综合检查表编号登记表》

　　编写：zz 审批：zz

篇3：物业辖区管道运行维修管理规定

　　物业辖区管道运行维修管理规定

　　1.0目的

　　使给排水及天然气管道处于良好运行状态。

　　2.0适用范围

　　物业公司所属各管理处。

　　3.0管理内容

　　3.1给水系统

　　3.1.1管道运行维修人员每月应对住宅区内主干管线进行定期检查、维护、发现问题及时报告，并根据安排执行检修工作，检查记录见《给水系统月检表》。

　　3.1.2必须确保消防管道正常供水，确保消防管道上的各种阀门始终处于开启状态。

　　3.1.3消防管道、消防阀门、消防箱、消防栓、消防接合器都应有明确的标识。

　　3.1.4管理运行维修人员每月应对住宅区内给水干管，消防拴，消防接合器及消防自动灭火系统进行巡检，发现问题及时检修。

　　3.1.5管道运行维修人员每半年应对住宅区内水池、水箱进行清洗、消毒、保持其清洁卫生，防止二次供水的污染。

　　3.1.6管道运行维修人员每半年应对消防泵进行定期检查保养,并试运行10分钟。要保持消防泵电气系统正常工作，水泵正常供水，阀门及消防栓配套齐全，工作正常。

　　3.1.7在管道检修工作中若确需停水须发出《停水通知》，并采取相应的技术措施减少停水对住户造成的损失。

　　3.1.8装修中，根据业主需要在竣工验收时对给水管道进行测试，见《冷热水管试压测试记录》。

　　3.2排水系统

　　3.2.1管道运行维修人员每季应对主排水干管、阴井进行检查清理，发现问题及时报告并积极参加检修工作，记录于《排水系统季检表》。

　　3.2.2主干排水管道及阴井检修时对所清除的污物要随即转运出作业区，控制污染面，作业完毕后应尽快恢复原貌并清洁作业区。

　　3.2.3主干排水管道及阴井检修发生占道及地面开孔时，在作业区域内划出明显标识，并制定车辆绕行路线。

　　3.2.4夏季到来之前应对住宅区内的所有屋面排水系统，地下雨水排放系统进行检查，并对检查出的问题及时进行处理，见《工程综合检查表》。

　　3.2.5夏季每月对住宅区内排水管线及设施进行定期检查，及时疏导堵塞管道，保证各排水管线畅通排水顺利。

　　3.2.6每年对厌氧生化处理池进行一次例行检查，保证进出气系统畅通无阻见《工程综合检查表》。

　　3.3天然气管道系统

　　3.3.1每月对调压箱进行清洁，日常工作中发现漏气立即报告，并及时组织抢修。

　　3.3.2天燃气管道应作明显的流向箭头、标识。

　　3.3.3应经常保证天燃气干管阀门工作正常，主干阀门的开启及关闭应按程序进行(非常情况下的主干阀门关闭不受程序控制)。参见《天燃气干管阀门的开启及关闭程序》。

　　4.0相关文件

　　4.1 《天燃气干管阀门的开启及关闭程序》

　　5.0相关记录

　　5.1《冷热水管试压测试记录》

　　5.2《给水系统月检表》

　　5.3《排水系统季检表》

　　5.4《工程综合检查表》

　　编写：zz 审批：zz

篇4：别墅物业房屋维修管理规定

　　别墅物业房屋维修管理规定

　　物业的维修管理是物业管理中的基础性工作。它包括两大部分内容，其一为房屋的维修管理，其二为房屋设备管理。物业的维修管理对象是物业本身，其管理的目的是为了物业的保值和增值。

　　一、房屋维修管理

　　房屋维修管理又称房屋修缮管理，它是指物业管理机构的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房产，进行修缮技术管理。具体内容包括：房屋的安全检查，房屋维修的施工管理，房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。在物业管理过程中，搞好房屋的维修管理，不仅有利于延长房屋的使用寿命，增强其使用的安全性能，也有利于美化环境，使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉，从而促进物业管理行业的发展。

　　(一)房屋维修管理的内容

　　1.房屋的安全检查。房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和维修的重要依据。定期和不定期的对房屋进行检查、随时掌握情况，不仅可以及时发现和防止危险情况的发生，而且还为房屋维修管理提供依据，以延长房屋寿命。

　　2.房屋维修施工管理。物业管理机构应根据所掌握的房屋完好情况，编制每年的修缮计划并安排修缮资金，审核修缮方案。在施工过程中，应注意保证修缮施工质量并降低成本，对于一些委托施工项目，物业管理部门应严格对其施工质量进行监督，以保证用户的使用安全。

　　3.房屋修缮的行政管理。根据我国有关的法规规定，房屋修缮是房屋所有者应当履行的责任。因使用不当或人为造成房屋损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到使用人或邻人等借故阻挠，或发现有可以导致房屋发生危险情况出现时，房管部门可采取排险解危的强制措施，费用则由当事人承担。

　　此外，对于异产毗连房屋的修缮，将依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。

　　(二)房屋完损等级的评定

　　物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评定，以便进一步制定房屋的修缮计划及修缮实施方案。房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强，既有目观检测，又有定性定量的分析。目前，我国对房屋质量的评定，是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。

　　1.房屋完损等级标准。一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。

　　(1)完好房。指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常;或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。

　　(2)基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性维修即可修复。

　　(3)一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。

　　(4)严重损坏房。指房屋年年失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。

　　(5)危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。

　　2.房屋完损等级的评定方法。一般根据房屋各个组成部分完报程度综合评定。

　　(l)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

　　(2)房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。

　　(3)房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。

　　(4)房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构，屋面等项的完损程度来确定。

　　3.房屋完好率及危险率的计算。房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位，评定时则以幢作为评定单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位(包括物业管理企业)的一个重要技术经济指标之一，它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。

　　(三)房屋维修的施工管理

　　1.房屋维修工程的分类。根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质，可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。

　　(1)小修工程(零修工程或养护工程)。指及时修复小损小坏，以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫，一般可以根据房管人员掌握的情况组织计划维修，也可以根据用户申报组织零星的维修。小修工程工程虽小，但关系到用户的使用便利，眼务性很强，因此必须及时修理，力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜，土建零修三日内有结果。小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1%以下。

　　(2)中修工程。指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原房屋规模和结构的工程。这类工程的特点是：工地较为集中，项目较少，工程量较多，带有周期性。如屋面的局部面层重做，整幢楼门窗整修等工程。中修工程适用于一般损坏房屋，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下;中修后的房屋，70%以上必须符合基本完好或完好房的要求。

　　(3)大修工程。指房屋主体结构大部分严重损坏，无倒塌或局部倒塌危险的房屋;公用生活设备(包括上、下水，通风、采暖等)必须进行拆换、改装、新装的工程。这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件，但不需全部拆除，此外工程的地点集中，项目齐全，具有整体性。大修工程还常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。大修工程往往适用于严重损坏的房屋。房屋大修后应达到基本完好或完好标准的要求。大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25%以上。

　　(4)翻修工程。指将原来房屋全部拆除后，另行设计，在原地或移动后更新建造的工程。当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾害等因素房屋不能继续使用时，往往采用翻修的方式。翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料，其费用应低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

　　(5)综合维修工程。指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋，大部分严重损坏，进行有计划的成片维修和为改变该片(幢)房屋的面貌的维修工程，也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好房或完好房屋标准要求，其费用应控制在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%左右。

　　2.维修工程的施工管理。

　　(1)编制维修计划。物业管理机构每年应根据对查勘鉴定结果，编制维修投资计划与维修施工计划。

　　维修投资计划往往是广大用户关心的重大问题。物业管理机构必须制定并提高年度维修投资计划，并报业主管理委员会(或单个业主)审批后方可实施维修。维修的资金来源于物业的委托人(业主或使用者)，对于多业主的物业，则需要按产权人份额比例分摊。

　　维修施工计划，应根据批准的维修投资计划而制定。具体内容应包括：施工总工期、总进度计划、阶段进度计划以及施工方案。

　　(2)落实施工队伍。物业管理机构一般不设庞大而专业化的维修队伍，仅能完成一些小修任务，对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍，物业管理机构则作为甲方对施工队伍进行管理。

　　维修施工队伍的选择，最好也应采取招投标的方式择优录取，以便保证以较少的投资取得较好的维修效果。为了明确双方的责、权、利，一旦选定专业施工队伍，物业管理机构应与之签订施工合同，避免发生维修内容及要求不清等问题。

　　(3)施工过程的管理。物业管理机构在施工过程的管理中，相当于工程监理的角色，故而应按合同对施工中的进度、成本、质量进行严格的控制，以确保维修工程按合同中规完的工期、质量标准及合同造价完成。在施工中，应严格把握住原料质量、施工质量、关键工序的施工时间以及进度款等关键控制因素，从而确保维修工程达到较为满意的施工效果。

篇5：物业辖区设施设备维修保养承包商监督规定

　　物业辖区设施设备维修保养承包商监督规定

　　对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的维护保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。

　　(一)承包商监督规定

　　为规范对承包项目的管理，特制定本规定。

　　1、承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。

　　2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。

　　3、承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。

　　4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。

　　5、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。

　　6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方允许实施。

　　7、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该工程主管管理员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经物管部经理、总经理审查批准后，方可通知财务结算。