房屋设施安装维修规程

　　1.目的

　　规范设施安装/维修管理工作。

　　2.适用范围

　　设施安装/维修管理。

　　3.程序要点

　　3.1公共设施维修人员进行室外维修时,如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如"前面施工、请绕道"、"危险,请止步"等),必要时应设置安全围栏并派专人看守。

　　3.2坐厕堵塞疏通

　　3.2.1 首先用胶吸泵吸5次以上,然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否去水顺畅,如顺畅则表明已疏通好。如仍去水慢则按2.2步骤进行。

　　3.2.2 如堵塞严重则应拆开坐厕疏通:

　　a.先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷则应向住户说明情况并征得住的同意后方可动手拆坐厕。

　　b.剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥,抬开坐厕。

　　c.如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖。如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母,然后才抬开坐厕。

　　d.反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物。

　　e.用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管。

　　f.用大水试排污管,如果流水顺畅则重新装回坐厕。如果仍堵塞,则按5条款处置。

　　3.3 厨房排水堵塞疏通

　　3.3.1 用铁线勾出存水弯内的脏物。

　　3.3.2 用疏通机疏通排水管。

　　3.3.3 用大水试排水管,如果流水顺畅则说明已疏通好。如果去水较慢则说明仍堵塞,此时应按3.2.2之f条款处置。

　　3.4 房/卫生间查漏

　　3.4.1 确认室内给排水管的走向,并仔细查看具体渗漏部位。

　　3.4.2 关闭室内所有用水部位(包括坐厕水箱),查看水表是否转动,如不转动则说明给水管不漏水。如果水表转动说明给水管漏水。

　　3.4.3 用铁钎贴着给水管漏水可以处仔细听,如听见水流声则说明此处漏水。如没有听到水流声则应另移一处,直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水,住户都会要求全部装明管)。

　　3.4.4 排除给水管漏水故障后如果仍漏水,则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖,挖掉地砖下面的泥沙,::让沉箱里的水从排污立管流出。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水,直至查出漏水的卫生器具。

　　3.4.5 卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头,如接头漏水则应重新安装好接头,如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

　　3.4.6 更换排水排污横管按5条款进行。

　　3.5 排水排污横管安装

　　3.5.1 用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。

　　3.5.2 用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。

　　3.5.3 铲尽排水排污管上的泥土。

　　3.5.4 取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

　　3.5.5 平整夯实装排水排污横管的基础。

　　3.5.6 排水排污管就位(此时应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管)。

　　3.5.7 从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管:

　　a.如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝,然后再加压半干的水泥,接口应全部塞满。

　　b.如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结,注意接口应注满PVC胶水。

　　3.5.8 排水排污横管全部装好后,用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装。如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实,夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

　　3.6 砂浆面层

　　3.6.1 整理、夯实基础。

　　3.6.2 首先将水泥、砂按1:1配好并干拌到颜色一致。

　　3.6.3 水泥砂浆摊铺后应立即拍实,在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥终凝前做完压光工作。

　　3.6.4 如表面水分较多可撒适量的1:1平水泥砂,撒布要均匀,撒后再用木抹搓平压光(不宜撒干水泥)。

　　3.6.5 如做地面面层应保证厚度为50mm左右,如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

　　3.7 贴地面砖

　　3.7.1 在房间四周墙面弹好+500mm水平线。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：房屋维修成品保护方案

房屋维修成品保护方案

　　1、外墙、屋面、门窗渗漏的维修:

　　1)维修前和维修期间,必须每天收听天气预报,根据天气情况安排维修工作。

　　2)遇有雨、雪、冰冻、台风等恶劣气候,尽量避免打开屋面、凿除外墙粉刷等渗漏的维修。

　　3)渗漏维修过程中,突遇恶劣气候,必须即时做好遮盖,管理人员须亲临现场检查防范措施,避免影响业户生活,并协助房修工程师对业主做好安抚工作。

　　4)屋面、外墙维修过程中产生的建筑垃圾,避免从业户室内运走,搭设吊物架从室外运走。

　　2、外立面搭设脚手架的维修:

　　1)在业户庭院内搭设脚手架的,须预先与相关业户沟通,征得业主同意,并采取有效的保护措施;

　　2)维修前,需预先通知、知会相关业户关闭脚手架相关位置的门窗;

　　3)脚手架搭设部位应用彩条布做好围栏,同时做好绿化保护;

　　3、已装修业户室内维修:

　　1)业户家中铺设木地板或复合木地板的,施工前,须对施工范围内、人员及垃圾进出的过道内先用薄膜(厚度3mm以上)满铺,然后再用厚纸板、地毯等防冲撞类材料满铺;

　　2)根据需要,对进户门、户内门及门套用薄膜和硬纸板包裹保护,以避免大型工具及垃圾进出时碰撞破坏;

　　3)施工前,根据业主意见将家具、灯具、空调等物品移至指定地方并遮盖保护,不能移动的用塑料薄膜加以覆盖保护;

　　4)施工用梯子等脚部用棉布或橡皮包裹;

　　5)管理人员在维修开工前必须进行现场成品保护情况的检查。

　　上海V科物业管理有限开始无锡分公司

篇3：房屋设施设备维修养护管理规定

【房屋、建筑设施】

　　建物维修工

　　按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

　　每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;

　　将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

　　房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

　　房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。

　　设备主管

　　负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;

　　每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

　　对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

　　每季度组织建物维修工检查房屋(来自:www.pmceo.com)、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

【供配电设备】

　　电工

　　每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;

　　配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)"运行"与"备用"每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;

　　按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

　　供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

　　供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

　　设备主管

　　负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;

　　每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

　　每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

　　每月定期组织电工检查供配电设备的(来自:www.pmceo.com)运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

　　对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

　　每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

　　按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【

篇4：房屋土建维修规范

1.0 标识管理

　　1.1 各类标识牌、板、图、围栏、屏风等(除道路交通标志)由管理处统一委托设计、制作。

　　1.2 小区道路道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。

　　1.3 小区入伙后,由管理处负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。须填写的标牌,应用电脑打字后粘贴,禁止用手填写。

　　1.4 管理处办公室宜按公司统一形象进行装修。

　　1.5 土建施工维修作业时,可能对业主造成危险的,须用带有警示的围栏、屏风进行围护。

　　1.6 库存的材料、备件等应标识,有用件与报废件应分开放置,防止误用。

2.0 使用管理:

　　2.1 建筑、设施使用管理

　　2.1.1 管理处应根据本物业的自身特点,房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法,并向业主公布。装修(来自:www.pmceo.com)期间加强对装修户的控制,由业主造成的损坏,应按价赔偿或修复。

　　2.1.2 车场要加强巡视(监视),因驾驶、保养不当,造成交通设施损坏、道路场地的污染,应由车主负责处理。

　　2.1.3儿童乐园的设施应保证完好,应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天,路滑的地面应设标识牌,防止业主意外滑倒。

　　2.1.4外墙立面广告、屋面发射天线、自动售货机等小区资源应统一管理经营,不可免费出让

3.0 维修管理:

　　3.1 维修责任划分

　　3.1.1新建房屋在保修期内

　　新建房屋,自每栋房屋竣工验收之日起,在规定的保修期内,由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差,由建设单位负责。

　　2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为:

　　①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

　　②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年;

　　③供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

　　④电气管线、给排水管道、设备安装,为2年;

　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

　　3.1.2 保修期满后

　　物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。

　　3.1.3其他情况

　　凡属使用不当或人为造成房屋损坏的,由其行为人负责修复或给予赔偿。

　　3.2 保修期内管理办法

　　3.2.1保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的

篇5：房屋及设施设备维修养护计划及实施方案

一、建筑的日常养护维修与计划

　　房屋日常养护维修是指为办公楼房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

建筑物主要指标(略) (一)、基础结构养护及巡检

　　1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不少于两次)进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。

　　2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。

　　3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。

(二)装饰工程养护:

　　1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。

　　对于(来自:www.pmceo.com)使用中发生小的损坏,要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。

　　2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大,五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好防雨、防塞等工作,定期进行油漆补修工作,补漆尽量和原漆保持一致,否则应进行全部重新油漆。

　　3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。

　　4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

(三)幕墙工程养护管理:

本工程外立面塑铝板为主,配以部分玻璃幕加以点燃,另外还有一些不锈钢饰柱等。

　　1、发现螺栓(来自:www.pmceo.com)松动,破损应及时修复或更换,发现玻璃松动、、破损应及时修复或更换,发现密封胶和密封条脱落或损坏,应及时修补或更换。

　　2、定期检查幕墙排水系统,保持通畅。

　　3、当遇特大风沙、地震、火情等灾害时,事后应对玻璃幕墙进行全面检查,亲视损坏程度进行维修加固。

二、设备设施的运行维护与计划 (一)给排水设备运行维护

　　给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

　　对设备系统的了解:

　　自来水变频泵

　　自动喷洒供水泵

　　消火栓稳压泵

　　潜水泵

　　1、管道漏水修理

　　2、管道堵塞排堵

　　3、水龙头与阀门的维修

　　4、卫生洁具的维修

　　5、水泵保养及维修

　　6、压力表的校验

　　7、潜水泵的检查保养

　　8、热交换器的运行与维修

　　9、生活水箱的清洗消毒

(二)供电设备管理维护

　　供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修

　　对设备系统的了解

　　变压器

　　高压柜

　　低压柜

　　日常维护要点

　　1、电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

　　2、绝缘电阻测量及损伤线更换

　　3、配电箱的检查

　　4、照明灯具的检查

(三)、电梯运行维护

　　电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修

　　天津迅达公司迅达电梯2部

(四)、空调系统运行维护

　　冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的日常运行管理和维修和保养工作。对设备系统的了解

　　常见维修要点

　　1、电源电压的检查

　　2、机油温度、压力的检查

　　3、制冷剂的检查

　　4、冷冻水、冷却水的检查

　　5、远行参数的记录

　　6、注意冷却泵塔水质清洁及时补水

　　7、冷却泵、冷冻泵的检查

(五)保安消防监控系统的管理和维护

　　对设备系统的了解:

　　电梯对讲5组

　　电视监控30组

　　消防监控1组

　　局域网系统1组

　　电话交接间1组

　　大屏电视系统1组

　　常见维护要点:

　　1、结合实际正确使用设备

　　2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

　　3、选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

(六)消防设施设备的管理和维修

　　对设备系统的了解:

　　防排烟风机8台(屋顶排风机4KW1台、地下室设备间风机5.5KW8台)

　　自动喷洒供水泵30KW2台

　　消防栓稳压泵45 KW2台

　　喷洒稳压泵3.7 KW1台

　　常见维护要点:

　　自动喷洒系统

　　管道阀门

　　电接点压力表

(七)电视天线系统的管理和维护

　　电视天线系统的管理和维护是指为保证办公楼电视天线接收系统正常运行,对接收设施进行的日常运行管理、养护和维修。

　　运行维护要点:

　　1、按主管部门要求和有关规定管理

　　2、按设备使用说明书进行维护

设备设施的维修养护计划

序号	项目	工作内容	保养周期
1.	避雷系统接地电阻	可靠性检查和试验	每年一次（春季前），雷雨后加强巡检一次
2.	火灾自动报警系统	可靠性检查和试验	每季一次
3.	高、底压配电柜	清扫、紧固、防锈	每年一次
4.	各种配电盘、控制柜	清扫、紧固、防锈	每年一次
5.	电梯	由专业公司定期维护	每天巡检，每周保养
6.	空调冷水机	由专业公司定期维护	每年一次（夏季前）
7.	空调冷水循环泵	清洗、换润滑油	每年一次
8.	热力锅炉	专业公司定期维护及安全检查、水质检测	每年一次（冬季前）
9.	热水锅炉	安全检测、水质检测	每季一次
10.	热水循环泵	清洗、换润滑油	每年一次
11.	生活水箱	清洁、二次消毒	每半年一次
12.	污水泵	清洁、换润滑油	每年一次
13.	风机防尘罩	清洗	每半年一次
14.	各种管道的金属阀门	清洁、防锈	每年一次
	各种金属管道和构架	清洁、防锈、紧固	每年一次
弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规定执行
电动消防水泵每周试运转一次并加注润滑脂

　　各种设备每天运行时间超过12小时的保养周期为一年,不足12小时的保养周期为二年。