物业维修制度(大中修、零星维修)

　　一、故障处理制度

　　不需要停止运行进行修理的故障,称一般故障,由主管调查与分析原因,提出修理意见和责任故障原因,吸取教训,记录在案,并汇报工程部经理。

　　被迫停止运行必须进行修理的故障,称重大故障,应及时汇报主管,由主管组织调查分析,提出修理意见报经理批准后实施,并且对故障做到三不放过,(即:故障原因分析不清不放过;责任者与群众没受到教育不放过;没有防范措施不放过。)记录在案,对责任者做出处理意见,同时以书面材料汇报物业经理。

　　二、大中修管理制度

　　1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修,对设备的全部或大部分解体检查,称之为大修。

　　2.中修是根据设备的结构特点而定的,对技术状态已达不到使用要求的设备,按实际需要进行有针对性的修理,恢复设备的性能。

　　3.对中修以上的设备进行修复前,必须要有书面报告交工程经理,说明:设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。

　　4.对设备大修必须书面得到公司领导批准,专业性、技术性较强的设备或进口设备,应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。

　　5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作,有关专业主管必须在修理工作实施前,出具详细的分析报告,必要时追究有关人员责任。

　　三、零维修管理制度

　　1.值班员必须认真执行工作单(维修单)。

　　2.在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。

　　3.遇特殊情况时,必须征得客户同意,另行约定修理时间,并在工单上注明。

　　4.::遇客户单元特殊零件损坏,必须讲清原因,取得谅解。

　　5.进客户区维修时,必须着装整齐,使用文明语言,不得大声喧哗,与客人口角。

　　6.值班员遇到解决不了的问题,不能讲"我不会"、"你找别人"此类的话,要"我帮您找个人看看"或"我需要拿回去分析一下"。

　　7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。

　　8.每周要对维修单汇总,对耗材、时间、返修等做出统计。

　　四、综合维修房屋管理制度

　　1.职责

　　工程部维修领班对各类维修情况进行检查,对维保过程进行跟踪指导。

　　2.内容

　　2.1 做好房屋接管工作,各种手续资料齐备,各种验收单与协议等文件保存好。

　　2.2 为了延长大楼的使用寿命,认真执行各项维修保养计划,使各种设施设备达到正常使用标准。

　　2.3 定期对房屋设施设备进行巡视检查,发现事故隐患及时排除,从而保证设施设备正常使用。

　　2.4 二装施工中对施工图纸严格审验,对房间改造等项目要严格把关,确保主体结构不被破坏。

　　2.5 树立安全第一的思想,二装施工中对动火严格控制,动火必须有动火证方可施工。

　　2.6 ::装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。

　　2.7 在巡查中发现重大事故隐患,要及时上报上级领导,并采取相应措施,防止重大事故的发生。

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篇2：辖区设备维修制度

　　一.预防性维护保养

　　1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程,进行定期检修及保养,并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。

　　1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目,以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命,并减少紧急维修之机会。

　　1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实,并须由工程部建立设备维修档案,以便分析故障原因,确定责任。

　　1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责,并提交工程部经理审阅;保养检修及更换零配件之记录由领班负责,并提交主管审阅。

　　1.5进行正常系统维修保养及检修时,如对客户使用产生影响,必须提前三天通知管理处客户服务部,由客户服务部发出通告,确定检修起止日期及时间(须尽可能减少对客户之影响范围),以便使受影响之客户做好充分准备。

　　二.紧急维修

　　2.1必须进行紧急维修时,须立即通知经理,安排有关人员立即赴现场检查情况,并按实际情况进行处理。

　　2.2如因紧急维修,必须对客户使用产生影响时,须立即通知管理处客户服务部,并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告,同时,需考虑尽量减少影响范围。

　　2.3如发生故障之设备在保修期内,应做出适当之应急处理,以尽量减少对客户之影响,并立即通知有关供应商之保修负责人。

　　2.4紧急维修结束后,须由领班填写维修记录及更换零配件记录,并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、::规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告,并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案,备查。

　　三.设备的更新及系统改造

　　3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑,工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。

　　3.2 设备更新及改造建议,必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告,并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。

　　3.3 由于此类工作通常没有迫切性,故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。

篇3：工程维修报告制度

　　一.各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业领班:

　　1.1所辖设备非正常操作的开停及开停时间。

　　1.2所辖设备除正常操作外的调整。

　　1.3所辖设备发生故障或停台检修。

　　1.4零部件更新、代换、或加工修理。

　　1.5运行人员短时间离岗,须报告离岗时间及去向。

　　1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。

　　二.各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班:

　　2.1执行维修保养计划时,发现设备存在重大故障隐患。

　　2.2重要零部件的更换、代替或加工修理。

　　2.3系统巡检时发现的隐患或故障,必须在巡检记录之备注栏中加以说明。

　　2.4维修人员请假、加班、倒休等。

　　三.各专业领班在下列情况下必须书面报告本主管:

　　3.1重点设备除正常操作外的调整。

　　3.2变更运行方式。

　　3.3主要设备发生故障或停台检修。

　　3.4系统故障或正常检修。

　　3.5零部件更新、改造、或加工修理。

　　3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。

　　3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。

　　3.8须与外班组或外部门、外单位联系。

　　四.主管在下列情况下必须以书面形式报告经理:

　　4.1重点设备发生故障或停台检修。

　　4.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。

　　4.3应急抢修及正常检修后的维修总结。

　　4.4::系统运行方式有较大改变。

　　4.5影响本物业运行(如停电、停水、停空调、停电话等)之任何施工及检修。

　　4.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。

　　4.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。

　　4.8人员调度及班组重大组织结构调整。

　　4.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。

　　4.10对外部门、外单位联系、协调。

　　4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。

　　4.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。

　　4.13月度工作总结报告。

　　五.除以上各项外,所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患,可以越级汇报。

篇4：物业维修工具管理制度

　　1.本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分,公用工具及专业自用工具由领班负责保管及使用,个人工具由个人自行保管及使用。

　　2.所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具,每月一次,以保证各类机具的正常使用。

　　3.工具保管人必须认真建立工具台帐,做到工具与台帐相符。

　　4.全体员工必须爱护工具,::必须正确使用工具,凡不正确使用工具、不爱护工具者,将被扣除当月奖金及工资人民币100元至300元,凡因此造成工具损坏者,将按工具原价赔偿,并同时扣罚当月工资300元人民币。

　　5.公用工具的借用,必须执行公用工具的临时借用办法,工具借用最长时间为三天,如因工作原因,需再继续使用时,必须重新办理借用手续,工具用完后立即主动归还,不得拖延。

　　6.专业自用工具必须由领班进行每日清点,并保持完好,特别是常用小型工具,不得遗失或损坏,如有遗失或损坏,须由使用人照价赔偿。

　　7.借用公用工具归还时,须由领班和使用人共同进行检验,如有遗失或损坏,须由使用人负责照价赔偿,如借用工具时未按规定填写《工程部借还物品记录》,或无法确定使用人时,造成公用工具的遗失或损坏,由当班人员负责照价赔偿。

　　8.所有工具一律不得外借,如因情况特殊,必须经主管批准后方可借出,员工擅自外借、带出,经查实要严肃处理,不得用工具干私活。

　　9.所有工具要爱惜使用,工具按规定的使用年限到期时,无论公用工具还是个人领用工具,一律以旧换新。

篇5：物业维修交接班制度

　　一.接班人员须提前10分钟到达岗位,更换工服,做好接班准备工作。

　　二.接班人员接班时必须检查以下工作:

　　2.1查看上一班运行记录是否真实可靠,听取上一班值班人员运行情况介绍,交接设备运行记录表。

　　2.2查看上一班巡检记录表,听取上一班值班人员巡检情况介绍,交接系统设备巡检记录表。

　　2.3检查所辖设备之运行情况是否良好,是否与运行记录、巡检记录相符,如有不符,应记入备注栏,并应要求上一班值班人员签字。

　　2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损,是否清洁,并按原位整齐摆放,如有问题,应要求上一班值班人员进行整理,如有丢失,应记入交接班记录备注栏,并由上一班人员签字。

　　2.5查看交接班记录中是否有上级领班及主管发布之特别任务或安排,并在交接班记录上签字。

　　三.交班人员在下列情况时不得交班离岗:

　　3.1接班人员未到岗时,应通知上级领班或主管,须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。

　　3.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时,应通知上级领班或主管,须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。

　　3.3所辖设备有故障,::影响系统正常运行时,交班人员须加班与接班人员共同排除故障后,方可进行交接班,此时,接班人员必须协助交班人员排除故障。

　　3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时,接班人员应要求交班人员做好清洁工作后,方可进行交接班。