物业电气设备保养规程

　　油浸式变压器的保养规程

　　处于运行或停运的变压器每年例行保养一次,停止运行的变压器在投入使用前增加保养一次。

　　保养步骤:

　　(1)断开待保养变压器低压侧断路器,拉下隔离开关,在手把上悬挂相应的标示牌。

　　(2)断开变压器高压侧的负荷开关,确认在断开位置后合上接地刀,并完成开关的安保险和悬挂相关标识牌。

　　(3)进入油变压器室,首先应用高压验电器确认该台变压器是否在停电状态,然后拉开高压隔离刀,再检查外壳、瓷瓶及引线有无变形现象,有破损的应进行更换,油位是否正常,如有漏油现象,应更换胶垫,检查硅胶是否有效,如有变色或严重失效,应立即更换。

　　(4)重新紧固引线端子、销子、接地螺丝;进入线螺丝,如有松动,应拆下螺丝用细平锉轻锉接触面,用手触摸无任何凹凸不平的感觉后,用干净的布条擦去灰尘,抹上凡士林,换上新的弹簧垫圈,紧固螺丝。

　　(5)检查变压器周边照明、散热、除尘设备是否完好,并用干净的布擦去变压器身及瓷瓶上的灰尘。

　　(6)检查变压器高压侧负荷开关,确保操作灵活,接触良好,传动部分作润滑处理。

　　(7)用2500V的摇表测量变压器高低压线圈绝缘阻值(对地和相间),确认符合要求(在室温30℃时,1OKV变压器高压侧大于20MΩ,低压侧大于13MΩ。在测试前,应接好接地电线,测定完毕后,应进行放电。

　　(8)检查变压器室及变压器有无遗留工具,无误后,合上高压侧隔离开关,撤离现场。

　　(9)拉开高压接地刀,检查接地处于断开位置无误后,合上高压负荷开关,让变压器试运行,并取下高压侧标识牌,注意在断开或合上变压器高压负荷开关时,现场必须有两人以上。

　　将保养结果详细地记录后,交付资料室保存。

　　(10)干式变压器的保养规程与油浸式的保养大同小异。

　　保养变压器的注意事项:

　　确保变压器使用环境,在无腐蚀性的环境中运行,环境温度应在-30℃至+40℃之内,风速不大于350米/秒,在变压器高压侧如设高压负荷开关,操作人员应将变压器侧三相短接,并随时作操作记录。

　　变压器高压操作人员应穿绝缘鞋,戴绝缘手套进行。

　　防止向变压器反送电及向变压器工作中的母排放电。

　　配电柜的保养规程

　　(1)BFC柜的保养

　　取出抽屉柜,检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器,紧固所有的接线端,触点凹凸不平部分用细平锉锉平,弹簧垫片不行的应予以更换,检查主回路的线耳是否接触牢固,线端头绝缘是否良好,插接头有无烧蚀现象,清洁灰尘完毕后,放回配电柜中,合上空气开关,检查控制部分及指示部分是否正常。

　　(2)PGL柜的保养

　　先停电后,检查自动开关、隔离开关是否良好,紧固所有接线,触点有烧蚀部分用细平锉锉平。弹簧垫圈应予以更换,检查主回路线耳是否接触良好牢固。端子间绝缘是否可靠,检查零线的绝缘层是否破损、老化、接触松动,测试柜体接地情况,清洁灰尘后送电,检查二次回路。

　　(3)电容柜的保养规程

　　首先将电容柜转换开关打至停止,然后断开电容柜的总电源开关,用25mmz的导线通过电阻逐个把电容器对地进行放电,检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线端子,控制线的接线端子是否良好,接地装置是否符合要求,修锉烧蚀的触点,清除柜元器件灰尘,然后合闸检查放电指示灯及自动补偿系统是否正常。

　　所有以上保养结果,应写入保养记录中。

　　发电机定期保养规程

　　(1)在通常情况下,每7天开动发电机空载试机负载保养试机一次。次,每次5-lOmin,每月带

　　(2)断开发电机的输出自动开关,将选择开关置于手动状态。

　　(3)检查蓄电池的液位,不够液位的应加装电解液或蒸馏水,检查液体比重,在苏打溶液中浸过并擦干净,涂上凡士林,然后紧固其接线螺丝,并测试电瓶(蓄电池)电压,及电池平时的充电电流。

　　(4)拆

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篇2：消防系统维修保养作业规程

　　1.0目的

　　规范消防系统维修保养工作,确保消防系统设备各项性能良好。

　　2.0适用范围

　　使用于物业部辖区内消防系统设备的维修保养工作。

　　3.0职责

　　3.1物业部经理负责审核《消防系统维修保养年度计划》并检查计划的执行情况。

　　3.2消防管理中心主管负责制定《消防系统维修保养年度计划)并组织监督该计划的具体实施。

　　3.3消防管理中心班组长及消防员具体负责消防系统的日常保养工作。

　　4.0程序要点

　　4.1〈消防系统维修保养年度计划〉

　　4.1.1每年12月15日前,由消防管理中心主管组织制定完毕下一年度的《消防系统维修保养年度计划》报公司审批。并按系统的运行情况拟定小修、中修、大修计划。

　　4.1.2〈消防系统维修保养年度计划〉必须具备下列要求:

　　a)有明确安排设备的大、中、小修计划;

　　b)有具体组织实施维修保养的时间;

　　c)有明确的维修保养周期;

　　d)有具体的维修经费预算。

　　4.2对消防系统进行维修保养时,应严格遵守〈消防系统操作标准作业规程〉,并按〈消防系统维修保养年度计划〉进行。

　　4.3检查

　　4.3.1日检:每班次在当值班长的指导下由消防管理中心消防员对火灾报警系统进行下列检查:

　　a)每班次均应进行系统设备的外观检查;

　　b)火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸气、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在,如有其他干扰存在,应设法排除。对于误报频繁又无其他干扰影响探头正常工作的,或探头显示灯不亮、不能接收信号,应及时清洗更换;

　　c)自检功能。按自检键后,进行复位,让系统处于正常状态,不能复位应查明原因;

　　d)故障功能:

　　--主电源故障,检查输入电源是否完好,熔丝有无烧断、接触不良的情况;

　　--备用电源故障,检查充电装置,电池是否损坏,有无断线;

　　--探测回路故障,检查该回路至火灾探测器的接线是否完好,有无探测被取下,终端监控器有无损坏。

　　4.3.2月检:每月15日在消防管理中心主管的指导下,由班组长组织对消防自动系统进行下列功能检查,并填写〈消防系统月检查保养记录表〉:

　　a)日检全部内容;

　　b)测试控制器主要工作电压是否正常;

　　c)火灾探测器(温感、烟感、破波)安装倾斜度不大于45度,与底座接触是否良好,外观是否洁净完好,指示灯是否闪亮.随机取5%的烟感喷烟后,消防主机是否收到报警信号;

　　d)对楼层消防栓泵进行外观检查,查看外接线是否固定良好,油漆脱落应补刷新漆;

　　e)检查手动按钮、紧急旋钮安装是否牢固,有无破损及丢失;任选两个手动报警按钮进行模拟报警,测试报警功能是否正常;

　　f)对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘,线路松动应加以紧固;

　　g)对主电源和备用电源做自动转换试验。

篇3：住宅小区电梯维修保养规程

　　1.0目的

　　1.1本指导书规定了怡翠花园住宅小区电梯维修保养规程，确保电梯性能处于良好状态，保证电梯安全运行。

　　2.0 适用范围

　　2.1本指导书适用于怡翠花园住宅小区电梯维修保养工作。

　　3.0职责

　　3.1工程组电梯技工负责电梯周检及与电梯厂家联络，督促并协助其维修保养。

　　3.2电梯厂家负责电梯的维修保养。

　　3. 3工程组组长对维修保养工作进行组织、检查、监督。

　　3.4工程部主管工程师负责维修保养工作跟进、指导。

　　4.0 工作程序

　　4.1电梯维修保养工作流程图

　　4.2 电梯维修保养

　　4.2.1 维修保养工作过程中严格遵守电梯安全操作规程，维修保养标准参照电梯厂家提供的《电梯维修保养手册》

　　4.2.2 电梯技工按《电梯周巡查表》进行周检，发现问题及时通知电梯厂家维修人员进行处理。

　　4.2.3 电梯厂家按《设备检查保养计划表》和《电梯维护保养合同》的规定，每部电梯每两周例行保养一次。

　　4. 2. 4 工程部主管工程师、电梯技工应督促电梯厂家进行维修保养，监督维修保养质量和记录情况，并将维修保养情况记录于《公共设施(设备)维修记录表》、《设备保养记录表》上，零部件更换记录于《设备台账》。

　　4.2. 5当电梯发生困人时，电梯技工应在5分钟内到达现场，按《电梯运行管理规程》中“电梯困人故障救援程序”处理，并及时通知电梯厂家。

　　4.2.6监控中心当值人员发现电梯有故障时，马上通知电梯技工进行处理，如经检查由于人力和技术水平原因而无法修复时，应立即通知电梯厂家进行维修，并填写《公共设施(设备)维修记录表》。

　　4.3电梯维修保养工作的检验

　　4.3.1定期例行保养检验

　　a)电梯一般定期例行保养(两周一次)结束后，免保期间由保养单位填写《设备保养记录表》，由工程部主管工程师、电梯技工进行检验。

　　b)重要保养的检验，由工程部主管工程师、工程组组长组织人员进行检验。

　　4. 3. 2 年检，电梯年检由工程部主管工程师负责联系劳动局，办理年检有关手续。

　　4.3.3 维修的检验：

　　a)一般维修的检验：一般故障维修后，由电梯技工进行检验，维修人员填写《公共设施(设备)维修记录表》;

　　b)重大维修的检验：重大故障维修后，由工程部主管工程师会同管理处工程组组长和电梯工共同进行检验，填写《公共设施(设备)维修记录表》，并报公司主管领导一份。

　　5.0 引用文件和记录表格

　　5.1 《电梯维护保养合同》

　　5.2 《电梯运行管理规程》

　　5.3 《设备维修保养计划表》

　　5.4 《设备保养记录表》

　　5.5 《公共设施(设备)维修记录表》

　　5.6 《电梯周巡查表》

篇4：给排水设备（设施）维修保养规程

　　1.0目的

　　1.1本指导书规定了给排水设备(设施)维修保养要求，确保设备性能良好，保证设备处于良好运行状态。

　　2.0 适用范围

　　2.1本指导书适用于小区内给排水设备的维修保养工作。

　　3.0职责

　　3.1工程组技工负责给排水设备的维修保养。

　　3.2工程组组长负责检查监督设备的维修保养工作及外委维修保养的联络工作。

　　3.3工程部主管工程师对排水设备的维修保养工作进行技术指导。

　　4.0 工作程序

　　4.1维修保养工作规程

　　4.1.1工作流程图

　　4.1.2工作规定

　　4.1.1.1工程组技工负责给排水设备(设施)的维修保养，重大的维修报工程组组长，由管理处报工程部组织对外发包维修。

　　4.1.1.2主管工程师负责按设备检查保养计划组织和指导维修保养工作

　　4.1.1.3工程组技工按设备检查保养计划表要求，在主管工程师的指导下对给排水设备(设施)进行维修保养，维修保养情况记录于《公共设施(设备)维修记录表》、《设备保养记录表》上，零部件更换记录于《设备台账》。

　　4.1.1.4凡是夜间发生的、不影响业主(住户)生活、工作的、不会产生严重后果的给排水设备(设施)故障，可以由早班工程组技工进行维修。

　　4.1.1.5管理处工程组组长进行工作指导及检查监督。

　　4.1.1.6需停水进行维修保养时，按《给排水设备(设施)运行管理规程》执行。

　　4.2 给排水设备(设施)故障一般处理工作程序

　　4.2.1供水泵出现故障时，工程组值班技工应马上启用备用泵，以保证正常供水，然后报工程组组长、工程部主管工程师组织工程人员及时维修。

　　4.2.2每周试启动一次排污泵，当发现排污泵故障时，应立即检查故障原因，如果是控制回路出现故障，检查排除，如果是水泵故障，更换水泵。

　　4.2.3供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，工程组值班技工应立即关闭总阀，并及时抢修;如果是市政水管网出故障，及时通知自来水公司抢修。

　　4.2.4由服务中心及时通报受影响业主(住户)，以便得到理解和支持。

　　4.2.5排水管、雨水管等因堵塞造成下水不畅、浸水等，按《室外公共设施维修规程》执行。

　　4.3地下水池清洗工作程序

　　4.3.1地下水池应定期清洗，一般每半年一次，若遇特殊情况，可增加次数，时间安排由管理处视情况列出计划，清洗前一天由服务中心发出通知告知业主(住户)停水时间及恢复供水时间，以便用户做好贮水准备。

　　4.3.2清洗程序：

　　a)关闭进水总阀，关闭水池与泵房之间的阀门，打开放空阀，排空水池中的水;

　　b)让放空阀处于开启状态，用鼓风机对着水池吹2个小时以上，并用燃烧着的蜡烛放入水池底不因缺氧而熄灭，验证水池内的空气，确保水池内空气新鲜;

　　c)清洁人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷不少于三遍，清洗池顶时同时清洗通风孔、溢流孔，水电技工同时对水池中的管道，浮球，水位控制器等进行检查维修;

　　d)清洗完毕后排尽水池内的污水，然后向水池壁及底部喷洒消毒药水;

　　e)检查各种设施正常后，注水如池，取水样到市卫生防疫检测站化验，化验结果由管理处存档。

　　4.4水泵的保养规程

　　4.4.1按设备检查保养计划进行保养。

　　4.4.2泵体的保养：

　　a)检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰，外观整洁、油漆完好;

　　b)补充润滑油，若油质变色，有杂质，应更换;

　　c)检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换填料;

　　d) 联轴器的螺丝和橡胶垫圈若有损坏应更换;

　　e) 紧固机座螺丝并做好防锈处理;

　　f)生活水泵因运转频繁，定期应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。

　　4.4.3电机的保养：

　　a)外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好;

　　b)拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表遥测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧;

　　c) 电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。

　　4.4.4相关阀门、管道及附件的保养：

　　a)各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏;

　　b)单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水;

　　c)压力表指示准确，表盘清晰;

　　d)管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落;

　　e)点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。

　　4.4.5控制柜的保养：

　　a)断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠;

　　b)检查柜内空气开关、接

篇5：土建工程维修保养作业指导书

　　一、目的：

　　通过对土建工程各项目进行巡检、维修、有效地预防、制止房屋、广场等土建项目的破损，延长使用寿命，保持小区良好的物业状况。

　　二、范围

　　本司进行物业管理的丽江花园建筑物、构筑物、广场、停车场、道路等土建工程

　　三、职责

　　1、各管理处及保安部负责土建报修及维修后验收

　　2、售后服务队负责日常巡检及维修、保养

　　3、资源部负责维修材料的采购

　　4、技术部负责土建维修、保养、巡检过程的管理。

　　四、内容

　　1、各管理处及保安部对各自负责管理区域在日常巡查时所发现的土建问题按《报事单》报事程序填写报事单向售后服务队报修。

　　2、售后服务队每天派员到各管理处、保安部及服务质量部接报事单内容进行维修及按《土建工程巡检表》要求对各区域进行土建工程项目的巡检，发现问题及时维修。

　　3、技术部负责土建维修和巡检保养的过程进行管理，对工作中存在问题进行协调。

　　4、技术部对维修过程提供技术指导，做好大项维修、改建、加建工程施工方案及工程预算。

　　5、资源部按《物资采购控制程序》负责土建维修材料的采购。

　　五、相关文件：

　　5.1物资采购控制程序 RGPM-7.4.1-B-01

　　5.2土建维修材料采购标准 RGPM-7.4-C-01-01

　　六、应用表单：

　　6.1《土建工程巡检表》 RGPM-7.5-D-01-98

　　6.2《报事单》 RGPM-7.5.4-D-01-05