土建工程维修保养作业指导书

　　一、目的：

　　通过对土建工程各项目进行巡检、维修、有效地预防、制止房屋、广场等土建项目的破损，延长使用寿命，保持小区良好的物业状况。

　　二、范围

　　本司进行物业管理的丽江花园建筑物、构筑物、广场、停车场、道路等土建工程

　　三、职责

　　1、各管理处及保安部负责土建报修及维修后验收

　　2、售后服务队负责日常巡检及维修、保养

　　3、资源部负责维修材料的采购

　　4、技术部负责土建维修、保养、巡检过程的管理。

　　四、内容

　　1、各管理处及保安部对各自负责管理区域在日常巡查时所发现的土建问题按《报事单》报事程序填写报事单向售后服务队报修。

　　2、售后服务队每天派员到各管理处、保安部及服务质量部接报事单内容进行维修及按《土建工程巡检表》要求对各区域进行土建工程项目的巡检，发现问题及时维修。

　　3、技术部负责土建维修和巡检保养的过程进行管理，对工作中存在问题进行协调。

　　4、技术部对维修过程提供技术指导，做好大项维修、改建、加建工程施工方案及工程预算。

　　5、资源部按《物资采购控制程序》负责土建维修材料的采购。

　　五、相关文件：

　　5.1物资采购控制程序 RGPM-7.4.1-B-01

　　5.2土建维修材料采购标准 RGPM-7.4-C-01-01

　　六、应用表单：

　　6.1《土建工程巡检表》 RGPM-7.5-D-01-98

　　6.2《报事单》 RGPM-7.5.4-D-01-05

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篇2：供配电设备（设施）维修保养规程

　　供配电设备(设施)维修保养规程

　　1、目的

　　通过对供配电设备(设施)的管理，使所有供配电设备(设施)在使用中保持完好状态，满足服务的要求。

　　2、适用范围

　　适用于公司物业管理权限内的供配电设备(设施)。

　　3、职责

　　1)建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理公司有关人员负责移交使用时的验收。

　　2)管理公司工程部经理负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、材料的采购计划编制。

　　3)管理公司工程部对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标及记录。

　　4、工作程序

　　1)低压配电柜设备由机电维修电工负责维修保养，高压柜、变压器申请外委修理，机电维修电工负责对高压柜、变压器外部环境的保养、清洁。

　　2)电工按《低压电房保养计划》、《高压电房保养计划》、《低压设备查保养计划》要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于《维修记录表》，零部件更换及大修情况同进记录于《机电设备台帐》。

　　3)维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。

　　(1)在配电总盘和母线上进行维修或保养时，必须按以下步骤进行：

　　停电 验电 装设接地线 悬挂标示牌和装设遮栏

　　(2)在带电的电流互感器二次回路上工作时，不得将回路的永久接地点断开，并应站在绝缘垫上，使用绝缘工具，设专人监护。

　　(3)在电容器上工作，必须先断开电源，放电并接地后方可工作。

　　(4) 在低压设备上必须进行带电工作时，要经过领导批准，并要有专人监护，工作时要穿长袖衣服，戴绝缘手套，使用有绝缘柄的工具，并站在绝缘垫上进行，邻近相带电部分和接地金属部分应用绝缘板隔开，严禁使用锉刀、钢尺等进行工作。

　　(5)每次维修或保养结束时，必须清点所带工具、零件，以防遗失和留在设备内造成事故。

　　4)供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决重要部位的故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报公司领导;

　　5)在深夜发生的，不影响商户工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可由早班机电维修电工进行维修。

　　6)工程师提供工作指导及检查监督。

　　7)主管经理每年12月制定下年度保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。

　　5、相关文件

篇3：电梯维修保养安全规定

　　电梯维修保养安全规定

　　1、 职责

　　1)电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定;

　　2)维修班班电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行;

　　2、 内容

　　1)电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。

　　2)在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。

　　3)在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在顶门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。

　　4)在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

　　5)操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

　　6)操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。

　　7)严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。

　　8)使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。

　　9)电梯维修保养注意事项：

　　A 非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。

　　B 工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内。

　　C 离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。

篇4：大楼消防设备维修保养规程

　　消防设备维修保养规程

　　1、目的

　　保证大楼内消防设备的使用正常。

　　2、适用范围

　　大楼内所有消防系统设备。

　　3、职责

　　中控室负责设备巡检、监控、维修，电工负责维修保养工作。

　　4、工作程序

　　1)消防报警系统

　　(1)烟感探头测试每年1次;

　　(2)报警盘清洁每年2次;

　　(3)探头检查每年1次;

　　(4)蓄电池检查每年1次;

　　(5)消防门报警锁、电池每年检查1次;

　　2)喷淋消防泵

　　(1)电接头压力计清洁除尘每年1次;

　　(2)消防管道泄水每年1次;

　　3)自控系统

　　(1)每3个月对各控制点、检测点的传感器进行监测1次;

　　(2)每年中修1次，做全面检查;

　　(3)视设备运行情况，每2~3年大修1次;

　　4)消防系统

　　(1)每天对客房各层模拟盘，写字楼、地下室、非标层的CJ控制机检查一遍;

　　(2)每月对各排烟阀、防火阀、水源开关、烟感探头、警铃、煤气控制阀等检查1次;

　　(3)每半年对空调、加压风机、火幕控制阀、卷帘门的联动检查1遍。

　　5、相关文件

篇5：电梯日常维修保养标准作业程序

　　一、目的

　　规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。

　　二、适用范围

　　适用于物业辖区内的电梯维修保养。

　　三、职责

　　1、管理处主任负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。

　　2、工程部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实施、监督维修保养工作。

　　3、电梯机电维修员负责电梯的日常维修保养。

　　4、事务部负责向有关用户通知电梯停用的情况。

　　四、程序要点

　　1、《电梯维修保养年度计划表》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织电梯机电维修员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划表》上报公司审批。

　　(2)制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是：

　　电梯使用的频度;

　　电梯的运行状况(故障隐患);

　　合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　(3)《电梯维修保养年度计划表》应包括如下内容：

　　维修保养项目及内容;

　　备品、备件计划;

　　具体实施维修保养的时间;

　　预计费用。

　　2、电梯机电维修员进行电梯维修保养时，应按《电梯维修保养年度计划表》进行。

　　3、电梯维修保养安全操作

　　(1)维修保养前的安全准备工作：

　　在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌;

　　关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道;

　　有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

　　(2)检修过程中的安全注意事项：

　　给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯;

　　人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒;

　　人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需要由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯;

　　禁止在进道内和轿顶上吸烟;

　　检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行;

　　使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒;

　　严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作;

　　底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开;

　　应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员戴上安全帽;检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：

　　--关闭所有厅门，暂时关不上的，必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守;

　　--切断电梯总电源开关;

　　--排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等;

　　检修保养工作结束后应做到：

　　--将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上;

　　--清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌;

　　--送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改;;

　　--通知有关人员电梯恢复正常运行。

　　4、电梯机电维修员负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查)，电梯的大中型修理由外委完成。

　　5、每3个月对电梯各部门进行一次检查、清洁、润滑(着重对安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。

　　(1)检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

　　(2)检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

　　(3)检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60℃。

　　(4)门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

　　(5)限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整;钢丝绳应完好无油污;限速器夹绳钳口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固;

　　(6)检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整;检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回;

　　(7)检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2~4MM。安全钳钳口应清洁无油污。

　　(8)清洁控制柜内各元件。