用好物业维修基金立法须完善

　　不成熟的楼市伴随的必然是不成熟的物业管理制度,而维修基金存在的问题和困境根源就在于立法滞后和制度缺陷。随着公民法治意识增强,关于维修基金维权浪潮凸现。唯有剖析问题并对症下药才是出路。

　　(一)法规冲突严重。1998年实施的《广东省物业管理条例》规定的基金交纳主体是物业建设单位也就是开发商,而1999年建设部出台的《维修基金管理办法》却规定是业主。尽管随着国务院20**年出台的《物业管理条例》明确缴纳主体为业主,然而,针对20**年之前的维修基金应当由谁缴纳,业主、开发商则进入互相扯皮状态,纠纷自然产生。

　　(二)权利主体地位尴尬。物业管理条例明确规定维修基金属业主共有,由业主委员会行使监督和审批权。先不说业委会成立如何艰难,即便成立,业委会仍处于有实体权利而无诉讼地位的尴尬局面。“无救济则无权利”,业委会维权之路不可谓不艰辛。

　　(三)现行法规缺陷明显。主要表现:一是法律空白多,漏洞明显。比如对维修基金的收益归属、欠缴、追缴、续筹等问题基本属于空白。二是法律术语使用不准确。比如《物业管理条例》规定,维修基金用于公共设施的“维修”,而建设部规定的是“大修”,这两者的内涵和外延均难以界定。三是制度设计不科学。如维修基金的使用程序极其烦琐,导致其使用率低,不能发挥应有作用。又如将基金的缴纳与房款捆绑,为开发商提供可乘之机,以房价为基数来计付基金,造成了不公平。

　　(四)监管不力。一是法律赋予房屋管理部门监管的权限却没有相应的配套制裁措施,更没有赋予其申请法院强制执行的权力;二是房管部门自身存在疏于监管的问题。

　　维修基金与百姓利益息息相关。解决维修基金痼疾迫在眉睫,而根本的出路就是进一步完善立法。应当赋予业委会主体资格,制定相应细则以保障业主的知情权和监督权,同时科学合理设置缴纳标准和方式。比如由开发商于办理房屋预售时先行垫付维修基金,基金缴纳标准按当地同业标准以面积计付,尝试引入年审或年检制度等。建议有关职能部门切实加大监管力度,实现维修基金管理信息化,方便居民自由查询,从而堵住资金漏洞。

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篇2：浅论哈市物业维修基金的系列问题

　　一、哈尔滨市的物业管理现状

　　当前,我市住宅小区的物业管理,特别是旧城区的物业管理存在着大量的问题:

　　一是旧有住宅小区缺乏前期投入,破损严重,许多小区至今不具备物业管理条件。目前,我市旧有住宅小区与非小区住宅的基础设施、配套设施、服务设施参差不齐,大多数小区整体功能质量较差,卫生环境不佳,公共设施不同程度损坏,房屋工程也存在大量的质量问题。物业管理企业无力承担这些费用,致使住宅小区的庭院建设等至今没有到位。这类住宅在我市约有1000万平方米,占全市住宅总面积的1/4左右。

　　二是社会上的物业管理企业弃管现象严重。在新建住宅小区中,商品住宅基本售出后,开发商不再为小区的物业管理投资输血,而物业管理企业本身又无能为力、入不抵出;另一种情况是由于住宅小区的“最佳管理期”已过,即原有的资金被花光,而住宅小区的共用部位、共用设施设备等开始老化,因此,一些物业管理企业不再愿意管理该小区;导致弃管现象十分突出。近年来,已有江城小区、新发小区、滨海小区等几百万平方米的住宅小区,被原来的物业管理企业放弃管理。其中,滨海物业小区是在20**年的“三九”天放弃管理的,没人供热、没人供水,楼内冷如冰窖,业主根本无法居住,被迫投亲靠友或另租房居住,引发社会矛盾。原新发物业公司在移交物业时称:“目前的福利性物业管理体制,作为企业无法维持,只能交给政府”。在不得已的情况下,政府只能将这些“‘老大难”住宅小区交给房管部门(所谓房管“正规军”)管理,因而更加重了房管部门(实际上也是企业)的负担。

　　三是近年来电梯的使用与管理矛盾日渐突出、随着高层住宅的增多,特别是国家明确要求,七层(含七层以上住宅必须安装电梯,使得电梯的使用日渐普遍。电梯除了安装时需要花一大笔费用外,在日常的使用管理中,需要四大块费用,即电费、管理费、维修费和折旧费。电梯的使用年限为十年左右,政府相关部门没有出台收费标准,业主不交费现象十分普遍。

　　四是一些物业管理公司服务观念不到位,人员素质低、技术差、规模小,一些物业管理企业管理服务质量低;大多数物业管理公司入不抵出,处在管不好、背不动、扔不了的尴尬境地。

　　上述问题的出现,我们认为主要有以下原因:

　　其一,对物业管理的认识存在误区。对于物业管理这一新生事物,一些人甚至单位、部门还认识不清。一些政府部门甚至把物业管理企业仍看作是过去的房管所,是福利型公益事业,往往把一些社会公益事业强加给企业,如粉刷建筑物、小区环境治理、供热供水、管网维修等;一些业主则认为,买房时已经花了钱,还交什么物业费?业主们只要权力,不肯承担责任和义务;此外,以有一些业主希望得到最好的服务,却只愿意交很少的费用,甚至得到服务拒不交费,使得物业管理企业亏损情况比较普遍,尤其是普通住宅小区。

　　其二,物业收费标准过低,影响了小区的物业管理,物业管理企业难以维继。当前的普通住宅小区服务内容多、要求标准高,而收费标准低,价格和价值相背离。其中:旧有非小区住宅中(如“房改房”)收费标准每月仅为0.1-0.15元/平方米;旧有住宅小区每月收费标准为0.25-0.3元/平方米。而住宅小区的物业服务内容多达22项。经实际测算,按此收费标准仅能完成22项中的1项(如化粪池污物清运、疏通),其它各项服务内容根本没有资金来源。服务内容多而收费标准低,客观上造成物业管理公司根本无法完成规定的物业服务项目。但业主却不管收费标准低不低,属于你服务范围内的,服务不到位就投诉你,致使投诉不断,媒体频频曝光,物业管理成为人们投诉的热点。对于物业管理企业而言,物业费是物业公司的主要资金来源,物业公司的经营和服务要靠物业费维持。物业收费标准过低,不但使物业公司服务不到位,也直接影响物业公司的生存与发展。物业收费标准过低,看似对业主有利,实际是拖垮了物业公司,广大业主也深受其害。(小区弃管,即很能说明这点。)

　　其三,维修基金不落实,维修无资金来源。建设部、财政部建住房[1998]213号文件明确规定:“商品住房在销售时,购房者应当按购房款2-3%的比例,向售房单位缴纳维修基金”。“旧有公房出售时,购房者按购房款2%的比例,向售房单位缴纳维修基金”。“维修基金应当在银行专户存储,专款专用,严禁挪作它用”。但我市没有落实,致使许多住宅小区的共用部位、共用设施设备得不到及时维修养护和大修、更新与改造,一些新建住宅小区因此出现了一年新、二年旧、三年破的现象。

　　此外,国家和地方立法滞后。房管所转制缓慢、一些物业企业体制单一、机制不活、管理粗放等,也是导致物业管理问题多的原因之一。

篇3：延吉市物业维修基金归集的难点及对策

　　延吉市物业维修基金归集工作起步于20**年,以《延吉市物业维修基金管理暂行办法》的出台为标志,经过近三年的探索与实践,物业维修基金管理制度在全市范围内得到初步建立与推广,很好地实现了从无到有,从小到大的转变。截止目前,共累计归集物业维修基金近1800万元,可以说,无论是在归集规模,还是在管理工作上都有了较明显的扩大与增强。然而,随着住房制度改革的深入和物业管理工作的进一步发展,作为新生事物的物业维修基金制度,其不平衡性和滞后性亦日益凸显,呈现出了较多的矛盾和问题,从近年来的工作实践看,主要表现在下面几个方面。

　　一、部分居民的思想观念需要改变

　　物业维修基金是用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修与更新的专项基金。本着“取之于民,用之于民”的精神,归集物业维修基金既有利于民,又有利于社会,理应得到社会的认可和住户的欢迎,但是在具体实施过程中,人们对此反应淡漠,对住房维修与管理的社会化缺乏必要的认识,表现为住房市场化与维修社会化不同步,尽管住房私有率达到了较高的水平,但人们没有摆脱传统计划经济的影响,对政府仍存有较强的依赖性。现实生活中,我们经常会遇到这样一个怪圈,为防范所谓风险,人们争着抢着住好楼层、好小区,然而一旦需要交纳维修费用,却千方百计找理由、找借口,甚至找政府,不惜层层*解决。

　　分析众居民心理,主要表现为:一是混淆概念,没有分清物业管理费和物业维修基金二者之间的界限,认为自己已交了物业管理费,凭什么还要再交物业维修基金;二是对共用部位、共用设备和公共设施的理解存在误区,认为既然交了物业维修基金,就应负责全部维修,当自己的要求得不到满足时,对此项制度产生抵触情绪,散布所谓的“无用论”;三是对所交资金不放心,怕挪用、占用,保证不了及时维修,且由于物业维修基金不象住房公积金那样见效快,所以群众交纳物业维修基金的积极性不高;四是消费观念不成熟,由于居民收入水平低,对物业维修基金的承受能力相对较差,给物业维修基金的收缴管理造成了一定困难和压力;五是依赖性强,认为住房出现险情,自然会有政府来管,持无所谓态度。

　　二、有关物业维修基金的法制不健全

　　延吉市物业维修基金的最初营运主体是延吉市物业管理办公室。依据国家建设部、财政部《关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知》及吉建房字[1999]21号文件精神,物业维修基金管理工作,从20**年开始运作,20**年正式出台并实施了《延吉市物业维修基金管理暂行办法》,并于20**年进一步规范运营主体,成立了延吉市物业维修基金结算中心,进而为处理好资金交存与统一管理的关系、监督管理与职能管理的关系奠定了良好的基础。实践证明,该制度是切实可行,而

　　且是行之有效的,但由于物业维修基金的归集工作还处于摸索阶段,因此在操作过程中,也遇到了一些具体问题。如对于物业维修基金续筹方法、标准及具体收取时间等,没有明确的政策规定,从而增加了物业维修基金的收缴难度,同时由于没有形成有效的处罚机制,出现了个别开发建设单位代收物业维修基金后,不及时上交“中心”的现象。

　　三、物业维修基金管理覆盖面有待提高

　　延吉市的物业管理起步晚,截止20**年底,全市物业管理企业有87家,实际物业管理面积为650万平方米,占应管物业面积的48 %。有很大一部分城区,特别是老区,没有实行物业管理,这是导致物业维修基金制度归集率低的重要原因。而延吉市现行申请维修的房屋大部分是1999年前建设的房屋,由于1999年前开发建设的房屋没有象现在这样形成物业管理小区,一方面存在收缴难的问题;另一方面,因没有具体的业主委员会和物业公司,所以在使用方面也出现了诸多矛盾,物业维修纠纷相对集中。

篇4：P物业物业维修基金使用及管理办法

　　一、维修基金的使用范围

　　1.公用设施维修基金的使用范围：

　　①小区内的道路;

　　②小区内的路灯;

　　③小区内园林绿化地;

　　④小区内的地下排水管;

　　⑤小区内的文化体育场所;

　　⑥小区内的停车场;

　　⑦其他公用设施。

　　2.房屋本体维修基金的使用范围：

　　①房屋的承重墙的结构部位;

　　②抗震结构部位;

　　③多墙面;

　　④楼梯间;

　　⑤公共通道;

　　⑥门厅;

　　⑦公共屋面;

　　⑧电梯;

　　⑨机电设备;

　　⑩本体消防设施;

　　⑾公共天线;

　　⑿本体上下水共用管道;

　　⒀共用防盗监控设施;

　　⒁其他房屋本体共用部分。

　　二、物业维修基金的收取标准

　　1.发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。

　　2.房屋本体维修基金的收取标准(请参照《附录》，仅供参考)：

　　①多层房屋(不带电梯)

　　--外墙涂料(含水刷石)：0.25元/平方米.月;

　　--外墙贴瓷砖、马赛克：0.20元/平方米.月;

　　②高层房屋(含多层带电梯)：

　　--使用国产(含合资)电梯：0.30元/平方米.月

　　--使用进口电梯：0.35元/平方米.月

　　三、维修基金的收取程序

　　1.公用设施维修基金的收取程序：

　　①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金;

　　②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

　　2.房屋本体维修基金的收取程序：

　　①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金;

　　②财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》;

　　③明细表交财务部经理审核：

　　--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正;

　　--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

　　④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单;

　　⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发;

　　⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发;

　　⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上;

　　⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;

　　⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取;

　　⑩出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内;

　　⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对;

　　⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴;

　　⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳;

　　⒁对催缴3次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施;

　　⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

　　四、物业维修基金的使用程序

　　1.公用设施维修基金的使用程序：

　　①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

　　--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;

　　--相关项目的有关图纸、预算。

篇5：市场项目物业维修基金的建立、使用

　　市场项目物业维修基金的建立、使用

　　1.根据《南通市维修基金管理办法》有关规定："物业维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修，期满后的大修、更新、改造。"所以**维修基金专项用于道路、路灯、消防设施、机电设备、屋面、外墙等共用部位、共用设施的大修、更新和改造。严格按照政策规定，报请市场业主委员会审核，经批准后精打细算地使用维修基金，同时使用情况及账目要定期向市场业主汇报。

　　2，在建设方**的积极配合下，不断摸索，进行了较为有效的尝试，探索出成功的经验，在所管理物业范围已广泛加以运用， 将按照政府的有关规定，结合**的实际情况，灵活运用所取得的实践经验，在做好**物业管理工作的同时，更注重房屋维修的最大的效用，保障房屋始终完好如新，保值增值，让业主满意，使政府放心。

　　3.在物业公司经理领导下负责管理处全面工作，努力经营好**市场物业管理处。

　　4.贯彻国家有关政策、法令、法规，公司各项经营管理目标，保证各项管理服务工作能使经营者及业主(用户)满意。

　　4. 确立市场物业管理处的组织机构并规定其职责以及相互关系，任命市场物业管理处各部门负责人，并按规定赋予职权，协调指导各部门负责人工作，负责管理处员工的提升、奖惩、录用、休假、公出、辞退等工作的审批。

　　5. 确立市场物业管理处财务管理制度，审核市场物业管理处年度财务预算，做好财务审核监督，督促财务部门做好成本控制、财务节流等工作。

　　6. 协调各部门之间的工作关系。主持召开例会。

　　7. 定期、不定期地听取员工的意见和建议，不断完善市场物业管理处的经营管理。

　　8. 确保按照ISO 9001:2000标准建立和保持质量管理体系。

　　9. 代表市场物业管理处与外部各方面联系、协调。

　　10. 对管理处的物业管理服务负最终责任。