上海市物业维修基金缴纳和管理

　　新建商品房住宅首期维修基金,房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的3%-4%缴纳;购房者按照每平方米建筑面积成本价的2%-3%缴纳。

　　■业主委员会成立前,维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管,本息归业主所有,任何单位和个人不得使用。业主委员会成立后,应当与本市的商业银行签订委托协议,开立一个物业管理区域的维修基金账户,用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

一、售后公房维修基金如何缴纳

　　根据沪公积金发(1995)字第25号、沪房地改(1995)415号等文件规定,公有住房出售后形成三项基金:维修基金、电梯水泵基金、街坊养护基金,通常被称为“三项基金”。

　　在“三项基金”中,维修基金由购房人和售房人按房款比例支付,电梯水泵基金和街坊养护基金都由售房人在房款收入中支付。

　　缴纳标准:首期维修基金由购房人和出售人分别交付而组成。(1)根据市政府发布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案规定:计算公式=每平方米建筑面积成本价×比例×面积。比例为多层:购房人付1.5%,出售人付6%;高层:购房人付1.5%,出售人付12%。(2)20**年方案规定:购房人∶每平方米建筑面积18元(多、高层相同);出售人:多层每平方米建筑面积71.88元,高层每平方米建筑面积143.76元。

二、新建商品房维修基金如何缴纳

　　《上海市商品住宅维修基金管理办法》对首期维修基金的缴纳、账户的建立、以及缴纳时限的规定一般是按如下标准执行的:

　　1、首期维修基金的缴纳:新建商品住宅的房地产开发企业和购房人,应当按照下列标准缴纳首期维修基金:

　　配备电梯的住宅,房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%缴纳;不配备电梯的住宅,房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳。

　　配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳;不配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。

　　2、维修基金专户的开立:维修基金应开立专户,应当以一个物业管理区域为单位,按每幢住宅立账,并分列每套住宅单元的分户账;一幢住宅有两个或者两个以上门号的,按门号立账,并分列每套住宅单元的分户账。业主委员会成立前,维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管,本息归业主所有,任何单位和个人不得使用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新,不得使用维修基金,其费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立后,应当与本市的商业银行签订委托协议,开立一个物业管理区域的维修基金账户,用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造,不得挪作他用。

　　3、首期维修基金的缴纳时限:新建商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限缴纳首期维修基金:(1)房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前,将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行;(2)购房人应当在办理房地产权变更登记前,按标准将所购商品住宅的维修基金存入专户银行;(3)业主委员会成立时尚未出售的商品住宅,房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内,按标准缴纳维修基金,存入专户银行。

三、维修基金如何管理

　　事实上,在前期物业管理期间(即在业主委员会成立之前),物业管理公司由发展商选聘,业主通常向物业管理公司办理入住手续,并向其缴纳物业维修基金。由于种种原因,客观上缺乏有力的监督,发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能,特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事。其实,对于物业维修基金的缴纳和管理,有关行政主管机关是有规

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篇2：十堰市住房专项维修基金管理使用

十堰市住房专项维修基金的管理与使用
文/王世堂

为了加强我市住房维修基金管理，切实保障全体业主的合法权益，改善居民的居住环境，根据国家建设部、财政部建住房（1998）213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和湖北省财政厅、建设厅鄂建（1999）136号《湖北省住宅共用部位共用设施维修基金管理实施细则》的文件规定，我们成立了机构，制定了各项管理制度，在全市下发了文件，在贯彻国家、省、市关于《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》有关规定的实际工作中，解决了许多矛盾，取得了很好的社会效益，受到了政府和广大业主的好评，为文明城市建设和加强城市管理起到了巨大的作用。

经市编委批准，20**年2月，十堰市住房维修基金管理中心正式成立。在机构成立后，向全市下发了住房维修基金的归集管理和使用规定性文件，制定了各项内部管理制度，设立了全市住房维修基金财政专户，由财政部局、房管局两家监管。于2000年1月开始归集房改房和商品房专项维修基金。公有住房出售单位按售房款的20%提取的，个人部分按购房款的2%缴交，商品房是由开发建设单位和购买方共同缴交，开发建设单位按投资额的1-1.5%提取，购买方按售房款的2%缴交。到20**年8月底，共归集住房维修基金2.23亿元。

一、维修基金的归集措施
维修基金的缴交主体是买卖双方，为了在归集过程中做到有法可依、有章可寻，十堰市房地产管理局和十堰市财政局联合下发了十房地字（2000）5号关于《十堰市城区住房维修基金缴存管理和使用审批的规定》文件，结合十堰城区的实际情况，分别制定了商品房和公有住房（房改房）维修基金缴存程序，并做好了与房地产交易中心、房屋产权监理处和市房改办的协调工作，使维修基金的征缴、归集工作开展地健康有序。

（一）商品房维修基金的归集程序：
1、房地产开发建设单位在办理商品房《预售许可证》时，必须提交该项目的住房维修基金的缴交方案，并领取《十堰市城区商品房维修基金单位缴交申请表》和《十堰市城区商品房维修基金个人缴交申请表》。

2、项目竣工后，开发建设单位在办理房屋产权初始登记的同时，应提交投资计划任务书，住宅区平面规划图，竣工总平面图，单体平面图复印件，并将填写的《商品房维修基金缴交申请表》交由维修基金管理中心进行核实审批。产权初始登记后三周内，开发建设单位按投资额的1-1.5%的比例将维修基金缴入住房维修基金管理专户。

3、房屋建设项目总投资额的确定，2000年我们按市房改办公室的房改房成本价的方式计算商品房每平方米建设面积的投资额。随着近几年，随着房地产行业的快速发展，土地、建筑材料等价格不断变化，现在按照上年度房地产建设投资额的平均值来确定。

4、购房者个人缴交的维修基金，由开发建设单位与购房者签定购房合同时，作为合同条款之一写入合同，负责代收。在办理产权登记手续前，开发建设单位将代收的维修基金总额，报维修基金管理中心审核后，缴入市住房维修基金财政专户。

5、开发建设单位在办理产权交易手续时，应提供经审批的单位和个人《维修基金缴交申请表》和维修基金缴交收据，否则，房屋产权监理部门不得为其办理《房屋所有权证》登记。

6、在房屋产权登记一条龙办事大厅设有维修基金收费窗口，统一受理审检。

（二）房改房维修基金归集程序：
1、公房出售申报时，由出售公房的产权单位按栋（幢）填写《十堰城区出售公有住房维修基金缴交申请表》和《十堰城区公有住房维修基金个人

篇3：物业代管小区共有人防设施房产税缴纳

　　物业代管的小区共有人防设施房产税的缴纳

　　某小区物业咨询：小区内有一处人防设施，产权属于全体业主，由物业公司代为经营管理，房产税应由业主还是物业公司缴纳？

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策通知》（财税[20**]186号）第一条的规定,对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。因此，由物业公司代为管理经营的人防设施，应由物业公司缴纳房产税。

　　土地租赁合同是否缴纳印花税

　　某物流公司会计问：我单位今年1月份与某街道签订了一份土地租赁合同，租赁期10年，租金80万元，是否需要缴纳印花税？

　　答：根据《印花税暂行条例》（国务院令第11号）的规定，下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业账簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证。应缴纳印花税的财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同。

　　根据《印花税暂行条例施行细则》（[1988]财税字第255号）第十条的规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

　　因此，你单位签订的土地租赁合同不属于上述文件列举的应税凭证，无需缴纳印花税。

　　重新核发营业执照是否需要贴花

　　某单位会计问：我单位名称和经营地址发生了变化，办理了营业执照变更手续。新领取的营业执照是否需要贴花？

　　答：根据《国家税务总局 国家工商行政管理局关于营业执照、商标注册证粘贴印花税票问题的通知》（[1989]国税地字第113号）第五条的规定，对因各种原因更换营业执照正本和商标注册证的，均视为新领营业执照正本和商标注册证，应按规定纳税。因此，该单位取得重新核发的工商营业执照需要贴花。

　　年度中间注销的企业是否需要进行汇算清缴

　　某劳务企业会计问：我企业因经营不善于20**年9月份停止经营，准备申请注销税务登记，是否需要进行企业所得税汇算清缴？

　　答：根据《企业所得税法》的规定，企业在一个纳税年度中间开业，或者终止经营活动，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。企业依法清算时，应当以清算期间作为一个纳税年度。企业在年度中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。企业应当在办理注销登记前，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。

　　根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税汇算清缴管理办法〉的通知》（国税发[20**]79号）第三条的规定，凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和本办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。

　　因此，若该企业不是核定定额征收企业所得税的纳税人，应在清算前报告主管税务机关，以实际经营期为一个纳税年度，并从实际经营终止之日起60日内进行汇算清缴，结清应缴应退企业所得税款。另外，企业应当在办理注销登记前就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。

　　事业单位是否要缴残疾人就业保障金

　　南京某事业单位财务主管问：我单位是财政拨付经费的事业单位，未安置残疾人，是否需要缴纳残疾人保障金？

　　答：根据我市残疾人就业保障金征缴办法的规定，在本市行政区域内的机关、团体、企业、事业单位和城乡经济组织（含外地驻宁单位，以下简称单位），应当按照不低于本单位上年度在职职工总数1.5%的比例安排残疾人就业,凡安置残疾人就业未达到规定比例的单位，均属于残疾人就业保障金征缴对象。

　　由于该事业单位未按规定比例安置残疾人，因此，应按规定缴纳残疾人就业保障金。

篇4：使用小区公共维修基金进行电梯维修公告

　　关于使用小区公共维修基金进行电梯维修的公告

　　20**第**号

　　ZZ小区电梯因历经年久，近来时常发生卡阻和关人的情况。为确保小区业主和乘梯人的人身安全和身心健康，业委会拟决定动用小区公共维修基金对电梯进行维保，现特将有关情况公告如下：

　　1、小区电梯属于小区公共设备，需要使用小区公共维修基金进行维修。

　　2、使用公共维修基金需要履行严格的审批程序，因电梯设备关系到全体业主和乘梯人的人身安全，因此，请广大业主务必积极配合相关的签字和审批手续。

　　3、根据湖南省特种设备检测中心的检验和电梯维保公司、物业公司工程技术人员的现场检查以及小区电梯的实际运行状况确定：ZZ小区电梯门挂轮严重磨损和老化，需及时进行更换。经统计：小区共有40台电梯，计476层，每层4个门挂轮，共计有1904（476×4）个挂轮需要更换。

　　4、欢迎各电梯和相关企业及广大住户在20**年12月底前提供电梯维修报价信息和相关资料。

　　此次维修需要动用比较大的维修基金，业委会非常需要广大业主的参与、支持和监督。业委会将会在博客和公告中及时公布报价信息和结果。

　　业委会联系人: z联系电话：***

　　物业公司联系人: z经理联系电话：**

　　电梯维修公告

　　ZZ业主委员会

　　20**年**月**日

篇5：动用维修基金维修房屋通知

　　关于动用维修基金维修房屋的通知（敦请业主配合签名）

　　小区房屋漏水维修事宜已经通过房产局维修基金中心严格审批通过，历时近4个月时间。从5月24日起开始签名，请第一批7栋到14栋和5栋产权人到物业公司办公室签名。签名后房管局将在每个单元门口公示本次维修范围、金额等情况。由于房屋维修基金是房屋公共区域专项维修费用，使用维修基金需征得三分之二以上的产权人同意。

　　为了让漏水房屋尽快维修，请广大业主发扬合作精神，一家有困难，全单元帮忙。业委会将在博客中公布5栋、7栋－14栋业主申请维修情况，并将每天公布签名情况。现在时间掌握在业主手里。签名后，经过公示，在天气晴朗情况下立刻启动房屋维修。

　　ZZ业主委员会

　　20**年5月*日