物业作业指导文件:招投标管理办法

　　物业作业指导文件：招投标管理办法

　　1.目的

　　规范服务及工程项目招投标工作。

　　2.范围

　　适用于公司内所有合同金额在￥2万元-￥5万元之间的物业招标工作，本办法管理范围包括：新建土建项目、新购置设备项目、技术改造与更新项目、房屋维修工程（翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程、综合维修工程）、装修项目、维保工程（电梯、有线电视、安防系统、车闸、清洁、绿化、消杀等）、工服制作、新增服务项目等。超出权限规定及由管理处自行完成的工作不在本招投标管理办法范围内。

　　3.职责

　　部门/岗位地产出资职责物业出资职责

　　品质管理部受委托项目的招投标工作的协调配合组织2万元以上5万元以下招投标工作

　　财务管理部

　　标底的测算、费用审算工作参与2万元以上5万元以下的招投标工作

　　地产工程管理部组织50,000元以上招投标工作必要时参与工程监督及竣工验收

　　申报部门受委托负责10,000-50,000元以内招投标工作及具体工程实施参与2万元以上5万元以下的招投标工作；与施工单位拟制施工协议

　　4.方法和过程控制

　　4.1总则

　　4.1.1公司成立招标工作小组，其组成人员包括：招标申请部门经理及专业负责人、品质管理部代表、财务管理部代表、法务人员、地产相关部门人员（与地产相关项目）、分管领导、总经理。定标时由招标工作小组集体决策。

　　4.1.2招标权限界定

　　4.1.2.1招标预算总额在二万元以下，由提出招标申请的部门负责施工单位选择，可以不进行招投标，但管理处需进行三家性价比对程序后选择承包商；

　　4.1.2.2招标预算总额在二万元以上，五万元以下由物业公司招投标小组负责通过招投标选择施工单位

　　4.1.2.3招标预算总额在五万元以上，由提出施工的管理处为主，品质管理部辅助组织相关资料后，交由地产工程管理部组织进行招投标选择施工单位。

　　4.1.3招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标。

　　4.1.4整个招标过程必须保持透明度，各部门积极配合、全面沟通、信息共享，杜绝暗箱操作。

　　4.1.5做好保密工作，任何人均不得泄露标底、投标文件、评标、定标等内容，以保证招标的公正性与效果。

　　4.2招标项目的确定

　　4.2.1各部门根据工作需要，或是按照公司、地产公司、业委会等部门的要求，确定拟招标项目。

　　4.3地产出资工程招标权限界定

　　4.3.1由管理处以书面形式（或邮件）向地产工程管理部提交申请报告，报告应详列原因、工程规模、费用预算等，经地产工程管理部或地产相关领导审批同意后方可进行下一步工作。

　　A.造价在2000元以下的工程，由地产相关部门确认审算工程，可以不进行招投标，管理处按公司采购管理程序选择承包商。

　　B.造价在2000-50,000元以内的工程，经地产委托认可，相关管理处申请招投标工作,品质管理部负责组织招投标工作，地产相关部门参与定标，报地产领导审批。

　　C.造价在50,000元以上的工程，由地产公司组织招投标。物业公司负责提供相关招标资料。

　　4.4招标工作程序

　　4.4.1招标文件

　　4.4.1.1制定招标计划、编制招标文件，提出招标申请的部门/管理处，提出详细的招标项目、时间计划、技术交底、达到的相关标准、配合等要求，符合招标审算权限的将招标申请和以上资料合并提出审批，超出招标审算权限的由招投标小组协助管理处提请地产工程管理部进行招投标。自审批结束5日内由招投标小组主持编制招标文件并核定标底，以及审查修改标书中的经济条款，招标文件编制完成后进行审批；

　　4.4.1.2招标文件内容：招标文件应包括正文和附件，正文包括：投标承诺书、招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、工程造价要求、安全防护责任、投标须知、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金 、相关规范、投标文件格式、特别约定等，附件包括：相关图纸、拟签标准合同（明确我方要求的全部内容）等

　　4.4.1.3各类招标文件、记录由品质管理部制定示范文本，作为公司该类招标的标准范本。

　　4.4.2招标信息发布及投标邀请

　　4.4.2.1公开招标的项目可以在当地主要报纸、网站或

建设交易服务中心发布招标信息，并按政府有关部门规定办理手续。

　　4.4.2.2实行邀请招标，由招标申请部门、品质管理部从公司《合格服务供方一览表》中选择所需数量的投标单位进行邀请招标。

　　4.4.2.3如《合格服务供方一览表》没有合适的投标单位或数量不够，应由相关部门推荐，再组织进行考察，考察合格后方可选为投标方，并纳入《合格服务供方一览表》。

　　4.4.3 发标

　　4.4.3.1招标文件的发放、答疑及现场勘察由品质管理部组织，招标申请部门、财务管理部、法务人员参与。

　　4.4.3.2公开招标的项目，要按照合格承包商标准和项目要求对投标单位进行审查，审查合格的投标单位方可发放招标文件。

　　4.4.3.3招标现场答疑由招标申请部门负责做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。

　　4.4.4开标

　　4.4.4.1招标文件应规定：投标单位应在规定日期之前将投标文件送交品质管理部，投标截止日期之后，原则上不再接受任何投标文件。

　　4.4.4.2标书必须密封加盖公章，开标前任何人不得擅自打开标书。

　　4.4.4.3品质管理部主持开标工作，开标工作应集体在场，现场拆封，该过程和内容由招标申请部门作好记录并填写《开标记录表》，参加开标的全体人员签字确认。

　　4.4.5评标和定标

　　4.4.5.1开标后，招标小组成员对各投标书内容进行分析评比（与投标单位有利害关系的人员不得参与评标）

　　4.4.5.2 评标人应客观、公正地履行职务，对自己提出的评审意见承担个人责任。

　　4.4.5.3 评标应以满足招标文件要求为依据。定标原则为：

　　A.能满足招标文件的实质性要求，并经评审其投标价格是合理低价。

　　B.同等条件下，原来与公司有过良好合作关系的投标方优先中标。

　　4.4.5.4 下列情况须重新招标：

　　A.发现投标单位相互串通投标。

　　B.投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　C.投标单位以向招标工作小组成员行贿的手段谋取中标。

　　D.开标后，发现所有投标皆不满意（如各标价均高出标底价，不在合理报价范围之内）。

　　4.4.5.5 整个评标定标过程须作好记录，全体参加评标人员签字确认。

　　4.4.5.6 确定中标单位后3天内，品质管理部向中标单位发出中标通知函，并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。

　　4.4.6签订合同

　　4.4.6.1由招标申请部门参照合同范本拟定合同，按权限报公司相关部门审批，必要时由地产成本管理部和法律组审核合同条款，合同拟定完毕，约中标单位对其内容和条款进行确认后签订正式合同。

　　4.4.6.2中标单位投标文件应做为合同附件随合同存档，其它投标单位资料品质管理部归档保存

　　4.4.7招标文件管理

　　4.4.7.1所有招标文件统一编号，编号形式为"V-**-**＆＆"，"V"表示"**"，"**"表示项目简称，"**"表示年号，"＆＆"表示序号。

　　例如

　　城花：V-CH-0501都花：V-DH-0505

　　新城：V-*C-0508世贸：V-SM-0512

　　5.质量记录表格

　　TJzzWY7.4-Z01-02-F1 《开标记录表》

　　TJzzWY7.4-Z01-02-F2 《开标评审表》

　　TJzzWY7.4-Z01-02-F3 《开标成果审批表》

　　TJzzWY7.4-Z01-02-F4 《中标情况通报》

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篇2：招投标物业接管控制工作程序(3)

　　招投标及物业接管控制程序

　　1.0目的

　　对物业管理招投标过程实施控制,确保顾客要求得到明确并充分识别物业管理的法律风险。

　　2.0适用范围

　　本程序适用于公司应邀参加的各种物业招投标活动过程的控制。

　　3.0职责

　　3.1市场拓展部负责招投标过程的组织策划和标书的制作。

　　3.2总经理负责标书编制工作的总体安排和标书的批准。

　　3.3品质督察部负责本程序的实施监督。

　　4.0工作程序

　　4.1市场拓展部负责市场信息的收集与整理，及时掌握市场动态并将情况上报总经汇理。

　　4.2市场拓展部收到客户招标文件后，上报公司总经理,由总经理组织相关部门召开会议对招标文件按《与服务要求有关评审控制程序》对招标文件进行评审。

　　4.4市场拓展部根据评审结果及招标文件要求组织相关部门(人员)制作标书，标书的制作按《物业管理投标方案编制标准作业规程》进行。

　　4.5市场拓展部主管对投标书进行审核。

　　4.6总经理对投标书进行批准。

　　4.7经批准后的投标书由市场拓展部交客户参与竞标。

　　4.8市场拓展部对投标至开标全过程实施信息跟踪，并就有关信息负责与顾客及时沟通和向总经理汇报。

　　4.9本程序有关文件和记录由市场拓展部保存。

　　4.10由品质督察部对本程序的实施进行监督。

　　5.0质量记录

　　6.0相关支持文件

　　6.1《与服务要求有关评审控制程序》

　　6.2《物业管理投标方案编制标准作业规程》

篇3：物业公司招投标管理制度

1.0总则

1.1为确定招投标项目范围,加强招投标工作管理,规范招投标工作程序,明确岗位职责,根据《中华人民共和国招标投标法》、《广东省建设工程招投标管理条例》、《南海市建筑工程招标投标实施细则》及《南海市能兴集团有限公司招投标管理制度》等有关文件的规定,结合公司实际情况,特制定本制度。
1.2本制度适用范围为本规程南海市能兴物业管理有限公司。
1.3任何人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招投标或降低招投标活动。
1.4招投标活动应当遵循公平、公正、择优和诚实信用原则。
1.5任何人不得限制或者排斥符合条件的单位参加招投标,不得以任何方式干涉招投标活动。

2.0招投标管理机构及职责

2.1 招投标小组由公司总经理担任组长,固定成员一般由主管总助、财务部负责人和相关职能部门经理等担任。根据招投标项目的性质,招投标小组组长可决定邀请2名以下熟悉该项目的专业人员作为招投标小组的临时成员。招投标小组成员总人数不少于5人的单数。
2.2招投标小组根据《南海市能兴发展集团公司投标管理制度》中所设置的权限内均具有如下工作职责:
a)决定招标方式、方案;
b)决定被邀请投标的单位;
c)审批招标文件;
d)评定中标单位。
e)通知集团公司稽查考核部派员列席有关招投标会议。
f)编写招投标工作情况报告,报集团公司稽查考核部备案。

2.3招投标工作,以经营部为招投标工作主办部门。
2.4招投标主办单位开展工作,每项工作至少应有2人同时参加。招投标主办单位其主要职责如下:
a)进行招投标前期调查。
b)提议招标方式和方案。
c)提议被邀请投标的单位。
d)编制招标方案、招标文件、拟定合同样板。
e)进行发标、收标、开标等工作。
f)提出有关改进招标工作的建议。
g)在定标后7天内向上一级监督部门和集团公司稽查考核部提交有关招标工作情况的详细报告。

3.0招标工作一般程序

3.1 招标分为公开招标、邀请招标和议标。
3.1.1 公开招标,由主办单位以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
3.1.2 邀请招标,由主办单位以招标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
3.1.3 议标,由招标单位对少数几家投标单位分别就有关事宜进行协商,并达成协议。
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篇4：高教公寓物业管理招投标案例分析

　　在百家湖花园首次面向全国招聘 “管家”之后,江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱,也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。

　　为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程 --南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用,占地约30万平方米,由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出,物业管理收费标价占招标总分的一半,标书占30分,答辩和企业信誉分别占10分。

　　根据 1999年12月8日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》,住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级,每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下,南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后,南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说,南京的物业管理市场才刚刚启动,老百姓对物业管理收费一向颇有意见,这次明确将收费标准作为硬杠杆,显然增加了物业管理公司的压力,比如爱涛置业要想在招标中获胜,就要拿出更具竞争力的价格来,降低一个收费等级,提高一个服务档次,势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗,以降低企业经营成本。从长远来看,这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。

　　附:南京两次物业管理招投标活动效果分析。

　　1999年12月5日,南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000年3月20日,南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终,两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏,特别是南京市物业管理市场化的进程。

　　1)百花湖花园住宅区招标概况

　　(1)物业标的:在建,规划建设26,8万平方米,已建11万平方米,其中别墅3万平方米(已入住)。

　　物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全,维修基金基本落实。

　　物业管理区域:一个。

　　(2)招标范围:全国公开招标,公证部门全过程公证。

　　(3)招标主体:物业管理主管部门受开发商委托,与开发商共同招标并运作。

　　(4)投标方:深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。

　　(5)评委组成:建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。

　　(6)评标方式:专家综合评定,其中信誉调查由招标办随机抽查评分。

　　(7)评分类别及权重:信誉(12%)、标书(54%)、答辩(34%)

　　(8)公共服务费确定:政府定价:别墅,3元/(月?平方米);高档公寓,0.5元/(月?平方米)。

　　(9)招标执行依据:借鉴其他省市经验。

　　2)龙江高教公寓招标概况

　　(1)物业标的:已建29.3万平方米,南北两片,即将入住率95%以上。

　　物业类型:经济适用型普通高层住宅,设施齐全,但车位、管理用房等不足,落实了维修基金;物业管理区域为 2个。

　　(2)招标范围:南京地区省、市物业管理企业投标,公证部门全过程公证。

　　(3)投标方:南京地区省、市属12家企业。

　　(4)评委组成:业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。

　　(5)评标方式:借鉴工程招标方式,无底价竞标,专家评标,业主委员会最终定标,其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。

　　(6)评分类别及权重:信誉(10%),标书(30%),价格(50%),答辩(10%)。

　　(7)公共服务费确定:政府指导价与市场调节价相结合,中标价为0.36元/(月?平方米),业主委员会标底价为0.34元/(月?平方米)。

篇5：物业管理招投标案例解析

　　案例一 北京回龙观“竞选”管家

　　--北京天鸿房产管理公司、深圳长城物业管理公司中标

　　1999年11月8日,由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目--北京回龙观文化居住区(一期)物业管理招投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。北京面向全国招标物业管理公司,在全国是第一次;北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。

　　本次天鸿集团物业管理招标活动,先后有来自深圳、重庆、西安和北京等地共计30多家物业管理公司报名,经过专家复评,最后选择了具有甲级资质的北京天鸿集团房产经营管理公司、北京燕侨物业管理有限公司、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理有限公司、深圳福田物业发展有限公司等5家技术力量较强、物业管理水平较高、社会效益较好的物业管理公司参加本次最终竞标。答辩会上,5家物业管理公司向评委介绍了公司的情况、物业管理业绩和对回龙观居住区物业管理的设想,并回答了评委的提问,最终北京天鸿集团公司房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司在激烈的竞争中以微弱的优势中标。

　　目前全国房地产市场快速发展,竞争日趋激烈,许多开发商都将物业管理作为房地产项目开发的延伸,作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成部分。开发商--北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增说:“此次招标正是要改变过去‘重建设轻管理’、‘谁建谁管’的旧模式,将‘开发建设’与‘物业管理’分开,不仅避免过去‘建管’不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦,同时也可规范市场竞争行为,从而推进物业管理市场化进程。”

　　沈建忠在竞标会上指出:此次物业管理招标活动将对全国的物业管理工作产生很大影响,其意义首先表现在它打破了过去社会上一直认为在普通住宅、低价位住宅区无法进行专业化、社会化物业管理这样一个禁区,转变了某些人认为只有高档物业才能进行一流服务、一流物业管理的观念,普通住宅小区也同样需要一流的专业服务;二是这次招投标是在严格、公正、公平的原则下进行的,为全国物业管理招投标工作积累了经验,是有益的借鉴;三是有助于开发公司和物业管理企业转变经营作风,改进服务态度,提高服务质量,在市场竞争中树立和培养一批优秀的物业管理企业。

　　案例二 深圳市府物业找“管家”

　　深圳市对政府办公大楼管理公开招标,从而迈出了市府物业管理专业化、社会化、科学化的第一步。

　　主持招投标的深圳市机关事务管理局局长说:“以后,市政府办的物业将全部采取公开招标的方式让专业公司进行管理。此次向社会招投标活动是机关事务管理局为节省财政开支、深化机关后勤改革及进一步提高办公楼物业管理服务水平的一次实践和尝试。”