新建楼宇缺陷整改保修管理

　　新建楼宇缺陷整改与保修管理

　　对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向开发商说明：经物业公司验收同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，开发商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任，而且房屋质量也存在一定的保修期限。因此建议发展商在保修期结束时，在取得物业公司认可后，才向施工单位支付保修金。

　　一、对缺陷整改

　　1、一般缺陷的返修

　　对接管验收或使用过程中发现的非结构性的质量问题，物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。

　　2、房屋结构的加固补强

　　在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由开发商对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。

　　3、对不具备使用功能问题的处理

　　接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由开发商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再行组织验收。

　　4、业主在验收中提出问题的解决办法

　　①对业主在接管验收或使用过程中提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。

　　②对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《装修管理手册》。

　　二、保修及维修

　　1、新建房屋在保修期内

　　新建房屋保修期的计算应以法规及开发商与建筑安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准，保修期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由开发商负责质量保修，保修期顺延。所以，物业公司在与开发商签署交接单时，应明确填写保修期终止时间。

　　2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：

　　①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；

　　③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；

　　⑤其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。

　　2、保修期满后

　　物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。

　　业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。

　　3、其他情况

　　凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

　　4、保修期内管理办法

　　①设备接管时，物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。

　　②保修期内保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达到物业管理行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛盾、纠纷。

　　③设备保修期内，物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，物业公司应督促保修单位解决。

　　④保修期结束，保修单位结算保修金时，物业公司须在结算申请书上如实填写使用方意见；保修单位不履行保修义务的，物业公司有权拒绝签字。

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篇2：大厦消防隐患整改制度范本

　　大厦消防隐患整改制度范本

　　一.消防整改通知书由大厦消防领导小组制定批准，由义务消防队队长发出，此标准仅限于本大厦范围内使用。

　　二.整改通知书中所列整改项目为不符合消防规定的项目，并提示了相关的整改要求，整改单位要正确对待。

　　三.整改通知书具有整改期限，须在规定时间内整改完毕并知会本公司，由本公司秩序维护部和工程部进行验收记录存档，不合格的将再次限期整改；

　　四.对规定时间内没有整改或整改不合格的单位，出现的一切事故由被整改单位完全负责，并上报公安机关消防管理机构。

　　消防整改通知书

　　致：编号：

　　根据《中华人民共和国消防法》、《成都市消防条例》及各项消防管理规定，现本司消防管理中心督导员于年月日，对贵单位进行消防检查，发现贵单位存在下列消防隐患，请接此通知后于年月日前整改完毕，并将整改情况于年月日以书面形式通知本司，本司将再次派员到现场检查核实。

消防隐患摘要
整 改 意 见	消防 整改 要求	消防督导员： 日期：
	整改 单位 意见	业户代表人：日期：
秩序维护部 复查情况		审核人：日期：
备注

　　**物业管理有限公司

　　业户签署：**世纪中心管理部

　　二O**年月日

篇3：缺乏制约机制之业主委员在缺陷和失望中成长

缺乏制约机制 业主委员在缺陷和失望中成长
　金地格林小镇刚刚召开了首次业主大会，并且选举产生了自己的业主委员会，目前业主委员的名单等业主大会决议已经送达政府有关部门，等待最终完成备案手续。像金地格林小镇这样能够顺利选出业主委员会的小区并不算多。

　　“我们一定要团结起来，使业主委员会得以尽早成立，早一天行使我们业主当家做主的权利......”记者打电话给京城温榆河畔某高档别墅项目的业主时，正逢该小区的业主代表们就成立业主委员会的相关事宜在开第N次业主大会。一个业委会委员候选人向记者诉苦：“真的是太难了，我们还是高档别墅区，这项目获过很多地产方面的奖，但到了成立业委会这件事情上，却磨了我们好几年。”透过话筒，可以感受到电话那端的慷慨激昂。
　　20世纪末就出现的“业主委员会”概念，至今终于深入人心。业主和物业管理企业之间，一直有着数不清的矛盾，如果没有业主委员会，业主们的权益等于没有保护者和代言人，一旦发生纠纷，业主势必处于弱势。业主委员会是目前业主自治的最有效方式。然而，据最新数据显示，北京市目前有3000多个住宅小区，其中已经成立业主委员会的仅有440家左右，所占比例约为15%。尽管比例较之以往有所提升，但是真正由业主自发成立并且代表业主发挥作用的可谓凤毛麟角。另外，“业主委员会成立难,运作更难”是目前很多小区共同面临的问题，这些都打击了业主们为这件事努力的积极性。

　　难产的业委会

　　按照相关规定，小区召开首次业主大会、选举产生业主委员会只要满足两个要求之一即可：一是新建商品住宅出售建筑面积达到50% 以上，二是一个物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起满两年。

　　金地格林小镇是20**年开盘的亦庄项目，20**年业主入住完毕，没有等到入住两年期满，业主已经开始组建筹备组进行工作了。在外人看来，业主大会召开得非常顺利和成功，但是只有筹备组成员知道其中的艰辛。金地格林小镇业主委员会筹备组组长常大军告诉记者，第一次因为回收的选票不够，业主大会差一点“夭折”，如果那时选择放弃，今天业委会也成立不起来，更不用说通过业主委员会执行业主大会的决议。

　　温榆河畔的小区是2000年以前就入住完毕的。据业主反映，入住两年后他们就开始着手准备成立业主委员会，时至今日，已经过去三年多的时间了，终于把业委会的主任、副主任、委员都选了出来，手续却迟迟办不下来。“每个环节都要拖，小区办、开发商、物业......到现在只剩最后一步，到居委会登记备案。可就连居委会，也拖了我们两个星期了。问他们，只说‘材料报上去了，等待上面批复’”。
　　业主积极性不高业委会陷入尴尬境地

　　按照《物业管理条例》第十二条规定，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。常大军告诉记者，要达到这一要求并没有人们想象的顺利。要达到2/3以上业主投票通过的目标，考虑到一定会有反对票或者填写不正确的无效票，一般来讲,至少要有2/3投票权以上（我们估计至少需要3/4）的业主参加投票，一个1795户的大社区，想要如此高比例的业主参加投票并不容易。

　　在9名筹备组成员的组织下，一百多名志愿者参与，自愿发送、回收选票，结果令人满意，业主参与率达到80%以上。但还是有400户左右的业主没有参与，一部分业主因为不常住联系不上，另外小区还有1/10的业主对成立业主委员会持“根本无所谓”的态度。

　　据家住海淀区某小区的李女士讲，她所在小区入住已经超过两年，但一直没有成立业主委员会，也没有召开过大会，“小区没有牵头人是无法成立的原因之一，业主大多是上班一族，时间和精力上都无法全身心地投入到业委会的日常工作中。而相当多的业主认为只要没有纠纷就没有必要成立业主委员会，从没有积极地对待过这件事情。”

　　对此，中华人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员、专门研究业主维权的专家舒可心认为，从“小区出事后才想到成立业主委员会”到“先成立业主委员会防止问题出现”是个过程，这需要业主在意识上的提高。

篇4：傲景苑项目创建优秀示范住宅小区整改工作报告

　　zz物业傲景苑项目20**年度创建天津市物业管理

　　优秀示范住宅小区整改工作报告

　　区物业办：

　　20**年10月，天津市物业评优领导小组莅临傲景苑项目进行了小区创建“市优”的综合考评，根据评分细则和现场情况，各领导专家们提出了相应的宝贵意见，具体内容和整改措施如下：

　　一、内业资料方面：

　　1、与开发商部分交接资料不够健全，有些资料是复印件。傲景苑物业管理中心通过与开发商沟通协调，已对所有交接的资料进行了补充，并规范归类。

　　2、部分资料不完善等问题（如：小区高层疏散图、秩序门岗记录、业主报修和维修记录应形成闭环等），现已整理完毕，并统一归类存放，且张贴到位。

　　二、公共区域管理方面：

　　1、维修、清洁、绿化等方存在不足，如小区楼道内群租户物品摆放有杂乱现象（现已整顿，达到整洁程度）；绿化方面，部分草皮斑秃现象（现草皮已补种到位）；检查中发现小区存在着卫生死角，主要是绿化内绿篱内，有生活垃圾，清理不彻底，绿化养护管理不善，没有及时做好缺损补植，整形修剪（现已修整完毕，对绿篱内的垃圾及时进行了清理）。

　　2、地下车库的高压配电间内个别电箱顶部有积尘现象问题（现已落实清洁改善，达到配电间标准）。

　　3、小区水系面积较大，应及时清理水底沉积物，现已清理，并清洗完毕。

　　以上问题，我司已按评优小组的宝贵意见和要求，于20**年11月10日前全面完成，我们将继续努力完善小区的各项服务，争取向更高标准看齐。

　　特此报告

　　天津市zz物业管理服务有限公司

　　20**年11月21日

篇5：创建全国优秀物业管理示范小区需整改事项

　　创建全国优秀物业管理示范小区需整改事项

　　二0一二年五月十七日公司创优工作领导小组对z花园创建全国物业管理示范住宅小区各项准备工作的落实情况进行了一次全面的检查，对存在的问题提出了整改意见，希望各部门负责人对照意见进行全面彻底的整改，以确保创优工作的顺利完成。

　　一、设备设施方面

　　1、配电室绝缘胶垫、地面、墙壁的卫生要加强，有污迹;

　　2、设备房门、门框有锈迹，须除锈刷漆;

　　3、注意泵房各处阀门的滴漏现象;

　　4、记录本要放在运行设备所在位置或房间，勿放于值班室。

　　二、财务报表方面

　　1、只有2000年上半年的资料，要补充20**年全年及20**的第一季度的资料;

　　2、缺少管理费收支情况表。通过银行划帐收缴的费用情况要有记录，应收费多少、实收多少、有无欠交等按98%的收费率以每幛为单位记录，后附银行通知单;

　　3、维修基金方面：续筹办法要求结合实际情况与管理办法。

　　三、环境绿化、治安保安方面

　　1、绿地有的地方要补种，原有虫害的还残留有虫害痕迹;

　　2、规定、合同等较全，但具体工作的实际操作记录欠缺，现有记录间隔时间太久，要有近期如何时喷药、防治白蚁等的记录，另外如喷灌运行等为空白表格无记录;

　　3、补充泳池"注意安全"的警示牌照片。

　　四、其他补充

　　1、物业管理合同要有最近一份的补充;

　　2、着装方面只有照片，无具体着装标准等文字表述;

　　广州市z物业管理有限公司

　　年 月 日