创建全国优秀物业管理示范小区需整改事项

　　创建全国优秀物业管理示范小区需整改事项

　　二0一二年五月十七日公司创优工作领导小组对z花园创建全国物业管理示范住宅小区各项准备工作的落实情况进行了一次全面的检查，对存在的问题提出了整改意见，希望各部门负责人对照意见进行全面彻底的整改，以确保创优工作的顺利完成。

　　一、设备设施方面

　　1、配电室绝缘胶垫、地面、墙壁的卫生要加强，有污迹;

　　2、设备房门、门框有锈迹，须除锈刷漆;

　　3、注意泵房各处阀门的滴漏现象;

　　4、记录本要放在运行设备所在位置或房间，勿放于值班室。

　　二、财务报表方面

　　1、只有2000年上半年的资料，要补充20**年全年及20**的第一季度的资料;

　　2、缺少管理费收支情况表。通过银行划帐收缴的费用情况要有记录，应收费多少、实收多少、有无欠交等按98%的收费率以每幛为单位记录，后附银行通知单;

　　3、维修基金方面：续筹办法要求结合实际情况与管理办法。

　　三、环境绿化、治安保安方面

　　1、绿地有的地方要补种，原有虫害的还残留有虫害痕迹;

　　2、规定、合同等较全，但具体工作的实际操作记录欠缺，现有记录间隔时间太久，要有近期如何时喷药、防治白蚁等的记录，另外如喷灌运行等为空白表格无记录;

　　3、补充泳池"注意安全"的警示牌照片。

　　四、其他补充

　　1、物业管理合同要有最近一份的补充;

　　2、着装方面只有照片，无具体着装标准等文字表述;

　　广州市z物业管理有限公司

　　年 月 日

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篇2：创建全国物业管理示范小区领导小组人员职责

　　创建全国物业管理示范小区领导小组人员职责

　　z花园一九九八、一九九九年连续两年被评为广州市十大明星楼盘，二000年又连续被评选为广州市城市物业管理示范小区、广东省物业管理示范住宅小区，其"六个一流"的完美体现受到广大市民的好评。广州市z物业管理有限公司为管好z花园，一直将"一流的物业管理"作为工作的奋斗目标，伴随着z花园的发展壮大，物业公司的各项工作亦取得了一定的成绩，积累了一定的经验。为了在工作上更上一层楼，进一步提高品牌知名度，自二00一年开始，公司决定申请z花园参加评选全国物业管理示范住宅小区。一贯以来，物业公司积极按ISO9002国际质量认证体系标准对小区进行全方位、专业化的管理，此次为参评，公司专门成立了工作小组，小组成员各负其责，分工协作，负责做好参评各项准备工作。

　　z花园参评全国物业管理示范住宅小区领导小组成员名单：

　　z：物业公司总经理，全面负责参评工作，协调各部门关系;

　　z：物业公司副总经理，主要负责资料搜集及小区配套设施完善和落实各项具体工作;

　　z：物业公司副总经理，主要负责各项参评资料准备、整理和对外联络;

　　z：办公室副主任，主要负责协调各部门关系，协助领导落实各项具体工作;

　　z：物业部副经理，主要负责物业管理专业方面的工作落实，跟踪上级主管部门指示，协助领导工作，及时完成各项准备工作;

　　z：物业部经理助理，主要负责资料整理与对外联络。

　　z：调度室副经理，主要负责业主投诉跟踪及反馈等方面工作;

　　z：工程维修部经理，主要负责小区配套设施完善、资料搜集、项目整改及住户维修方面工作;

　　z：保安部经理，主要负责关于园区安全、车辆管理及园区卫生等方面工作的落实;

　　z：经营部副经理，主要负责配套设施经营管理及社区文化方面工作的落实;

　　z：环卫部经理助理，主要负责园区环境绿化、保养、清洁卫生等方面工作落实;

篇3：示范小区如何治理乱贴乱画

　　示范小区如何治理乱贴乱画

　　案情介绍：

　　乱派招贴,被人戏称为城市的"牛皮癌"。这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园,也未能幸免。

　　海富花园管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象却屡禁不绝。

　　案情分析：

　　实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况：一、是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为;二、是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为;三、是本人承做特定生意的个别住户刻意所为(全面探明原因,才好逐个对症下药)。

　　采取措施：

　　据此管理处采取了一系列新办法:

　　管为本。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗,为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的有序管理。

　　教为先。发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想促成生意的心理,'骗'其上门来接受教育,办法巧妙)。

　　治为辅。某些单位不听招呼继续乱派广告,就把其列入"黑名单",严格限制这些单位在海富花园内的经营活动,直至真做出保证,并确实改正自己的违规行为。

　　采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频度和数量已经大为减少。

　　点评：

　　解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。因为许多难题的成因,都是相当复杂的。多数情况下,还是需要采取综合措施,才能全面加以解决。

篇4：住宅小区服务中心工作汇报近期整改计划

　　住宅小区服务中心工作汇报及近期整改计划

　　尊敬的业主：

　　卓越物业自20**年9月28日接管**花园以来，已对花园公共区域全面检查，具体检查发现的问题，整改计划如下：

　　一、小区公共部分整改

　　1、更换小区内高杆灯已损坏的节能灯泡，增强小区的夜间照明度，部分已经完成,20**年10月3日之前将全部完成。

　　2、小区草坪灯部分已经线路老化，维修排线达到使用功能，目前正在维修，计划20**年10月4日之前完成。

　　3、地下室灯光调整，提高照明效果，计划20**年10月3日之前完成。

　　4、小区路面破损位置维修，避免安全隐患，达到整体效果，计划20**年10月5日之前完成。

　　5、地下室路面破损位置维修，避免安全隐患，达到整体效果，计划20**年10月6日之前完成。

　　6、地下室排水沟的维修及加固，避免安全隐患及其车辆的正常通行，计划20**年10月8日之前完成。

　　7、小区围墙**LOGO翻新，提高社区LOGO醒目效果，计划20**年10月15日之前完成。

　　8、翻新车位限控杆，提高车主倒车时的醒目作用，达到一定的使用效果，计划20**年10月20日之前完成。

　　二、小区大堂及楼层部分整改

　　1、更换大堂已损坏的节能灯，增强夜间照明，达到大堂的整体效果，计划20**年10月6日之前完成。

　　2、更换楼层已损坏的感应开关及日光灯，达到业主进出的照明效果，计划20**年10月10日之前完成。

　　3、楼层瓷砖的损坏修补更换，计划20**年10月20日之前完成。

　　4、更换电梯轿箱内已损坏的大理石，提高轿箱内的整体效果，计划20**年10月20日之前完成。

　　三、已完成事项

　　1、**社区服务中心办公用品的购置——已完成。

　　2、工程维修材料购置——已完成。

　　3、工程维修工具配置——已完成。

　　4、地下室空置房的清查——已完成。

　　5、小区国庆活动——已圆满完成。

　　6、小区国庆布置——已完成。

　　7、保安宿舍配置高低床架14张、床板28张——已完成，计划20**年**月**日之前完成宿舍装修，为员工提高良好的住宿环境。

　　8、小区地面的全部清洗——已完成。

　　9、小区树木的修剪——已完成。

　　10、小区蚊虫消杀——已完成。

　　所有涉及本体维修，经与业委会沟通同意后，费用由本体基金中支出，社区服务中心将及时向各位业主反馈整改情况。

　　有了您的支持与配合我们将做得更好！

　　ZZ区**花园ZZ物业管理有限公司

　　业主委员会**社区服务中心

　　二〇**年十月*日二〇**年十月*日

篇5：花园小区物业管理处整改创收报告

　　花园小区物业管理处整改创收报告

　　本人ZZ于20**年10月21日应聘到**物业管理有限公司，被分配到**园物业管理处，从事物业管理工作。自20**年10月21日到岗至今有一周有余，现对于物业小区基本情况有了一部分的了解和认识。小区开发建筑面积共计48473.07平米，其中住宅45066.72平米，底商3406.3平米，应收物业服务费852077.16元全年，半年426038.58元，但现有3户未领钥匙，底商3户合计少收物业费10419.75元，也就是说物业公司半年的收入为415618.83元，物业公司支出每月电费16000元左右，水费350元左右，员工工资20900元+10%的各项员工福利2090元，办公费每月500元，卫生费1000元，不可预见费用1000元/月，合计每半年支出251040元，收入按85%收费率为353276.00元减8%税收325013.93元，每半年102236元，利润率22.77%新城管理处每年净收入少于200000元，利润率低于20%，远远低于同等水平物业公司30%-35%的利润率。综上所述本人提出以下整改措施和创收方案。

　　一、整改项目：

　　1、节能降耗：

　　A:现在新城物业地下车库需长期使用照明的灯泡120盏，每盏为40W的日光灯管，多为两个一组，每天24小时，照明用电为每天120KW/h（120度）。整改时用36W高亮节能灯替代40W日光灯管一组，即80W。这样整改后能源消耗将减少至每天51.84KW/h（51.84度），每月会减少开支1060.8元（这个节省还不包括地下车库进口坡道改成声光控灯头的节能部分）。

　　B:物业公司办公室节能把一层、二层现有办公用灯改装成36W高亮节能灯，在现有情况下可以节能60%，把电梯间灯更换成声光控灯头，使用25W白炽灯。

　　C:对现有三栋楼的各单园内加装各单元的楼梯间和电梯运行的电表。根据是唐价经费字【20**】14号文件即《唐山市物业服务收费管理实施细则》的通知的第十六条规定。这部分电费应向本单元内业主合理分摊收取。这样我物业公司将节省大量的资金，提高营业收入，约为每单元1500元，新城小区应为每月10500元左右。

　　2、减员增效：

　　A：在水泵房加装摄像头两个，可裁撤说泵房值班人员，两人节约18000元支出（人员工资700元*2人*12月=16800元+1200各种福利=18000元）。原有水泵房的工作通过加装两个摄像头来解决，同时要求保安员对水泵房进行巡检（不超过2小时一次），工程维修部对设备巡检每天一次，包括设备加油、配电柜、清扫擦拭等。

　　B:调整工程维修部员工值班形式。现在工程维修部为3人，每人值班24小时，第二天休一天，第三天上白班8小时，再加上每人每月有4天休息日，这样就造成每月有12天只有一名维修员工在岗，长期大活干不了小活多时干不过来的情况，拟更改成夜间值班给补贴15元-20元，第二天正常上班，这样既保证了工作的连续性也可把一些原来干不了的工程快速完成。工程维修部员工3名，主管1名，4人同时倒班，包括中午值班。

　　C:环境保洁部现每天工作8小时，每月4天休息日，拟更改为每天工作6小时，每人每月1天休息日，原则上以每次休息半天，分两次休，但如果家中确有事时也可以休一天。这样在以后的可以完全发挥员工的工作积极性，避免泡岗磨时间的事件发生，而且我个人认为现在保洁队伍就多一人，应为内外保兼顾打扫，哪个楼的内保卫生就应把相对应的外保任务完成，减员后保洁工资上涨50元，总工资成本下降。但是、否减员请领导决定。

　　D:客服部前台值班，现物业公司中午无人值班和物价局备案不符，而且也有多名业主对此提出异议，现拟定客服中午值班每班1人，中午值班有两种方案：⑴是中午值班下午早下班，⑵是中午值班给5元补贴，⑶是中午在有条件时管饭，没有补贴下午也不早下班。

　　3、小区硬件改造：

　　A：对小区各楼前加装自行车泊车位，以便对小区内的非机动车辆（含摩托车），的管理，如按现有情况放在楼道内或单元门厅内外两处，既影响小区的整体形象，又不利于管理，而且如果为此出现意外伤害事件，物业公司还要有连带管理责任。

　　B:小区北门加装开关或防护栏，这样既保证了小区的安全性，又可以对人员和非机动车辆进行控制，还可节省3名保安员，每班一名保安员（费用在3000-4000元）。

　　C:对小区西门南侧铺设0.5米-0.6米的草坪砖，此工程是北门封闭配套工程，以便人员、车辆都在西门出入（含西门北侧抹一个缓坡）。

　　D:北门的摄像头更换为红外线摄像头，以便夜间管理。

　　二、小区创收：

　　小区创收是物业管理运营中不可缺少的一部分，也是物业公司的主要盈利点，一般的讲都是一次投资，20-30年收益，或不需投资就可收益。

　　1、小区内外停车有多种运营方式，以下针对新城小区有以下两种方法（外部车辆）：

　　A:对小区车辆只收取占地费，不收取管理费。这样投资虽然较少，但管理效果不好，而且收益也非常少，不利于小区的长远发展和可持续发展（60-80元每车每月）。

　　B：在小区外商业北侧建立永久式地上停车位，在入口（商业西侧）建立道闸，有专人管理。这样既解决了前面所说3名保安的去留问题，也可以大大的提高收入（150-1

80元每车每月），而且投资也在2-3个月就可收回。现小区外约可增车位100-300个，按每车每月150元收取，每月收取15000元，投资每个车位在280元左右，总投资35000元。

　　2、小区内广告位的设立和招商，因本小区现有面积比较小，各商家不太有兴趣，请总公司在招商时一起考虑，在二期可入住时在分开运营。

　　以上是本人一点肤浅的建议，请董事长批评指正。

　　**园物业管理处经理：ZZ

　　20**年**月**日