VK物业顾问项目进驻退出管理办法

　　VK物业顾问项目进驻与退出管理办法

　　1、目的

　　为保证顾问项目的如期进驻与退出，同时充分保障顾问外派人员顺利开展顾问工作，提高顾问工作质量。

　　2、范围

　　适用顾问经营部。

　　3、职责

　　部门/岗位工作内容

　　顾问经营部负责根据顾问服务合同与被顾问方确定现场进驻日期

　　人力资源部负责顾问外派人员的甄选、强化培训与考核上岗

　　项目经理负责与顾问经营部对接顾问项目的相关文件、资料

　　4方法与过程控制

　　4.1进驻前的准备

　　4.1.1甄选项目组人员

　　4.1.1.1人力资源部于进驻前三个月组织项目经理、项目助理的甄选。

　　4.1.1.2进驻前二个月确定项目组人员。

　　4.1.2项目组人员强化培训及考核上岗

　　4.1.2.1具体培训内容及考核方式详见《顾问项目人员能力清单》；

　　4.1.2.2进驻前提前15天完成顾问项目组人员强化培训考核。

　　4.1.3人力资源部应于进驻前组织顾问人员签订《保密合同书》。

　　4.1.4资料交接与文件申请

　　选派之项目经理与顾问经营部相关人员进行项目资料交接，申请顾问工作所需文件。相关文件申请工作由顾问经营部协助完成。

　　文件资料清单如下：

　　序号名称对接部门备注

　　交接资料1项目物业管理顾问服务合同顾问经营部复印件

　　2《物业管理顾问项目信息记录表》

　　3项目前期资料当地物业管理法规、文件

　　4顾问项目物业资料（图纸、详规、数据等）

　　5前期提交顾问书、建议函

　　6前期双方工作对接情况

　　申请文件1体系文件（非受控版本）品质部复印件

　　2体系文件之质量记录表格（电子版）品质部内网

　　3行政制度汇编总办、房管部内网

　　4人事操作指南人力资源部内网

　　5财务制度汇编财务管理部

　　6物业管理顾问服务操作手册（电子版）顾问经营部

　　4.1.4顾问前期工作对接

　　4.1.4.1选派之项目经理确定后，顾问经营部即与其对接顾问前期的顾问工作，说明前期顾问工作事项、委托方反馈情况，以及须项目组在常驻期继续跟进的工作。

　　4.1.4.2顾问经营部应将顾问项目档案转交项目经理，包括顾问前期制定的顾问书、建议函及递交给委托方的其它资料，由项目组在常驻期间，有延续性地提供顾问服务。

　　4.1.5编制顾问计划及相关文件

　　4.1.5.1项目经理完成常驻期顾问服务工作计划、常驻期顾问服务工作进度、《常驻期顾问书提交计划表》及顾问书《进驻说明册》，报顾问组相关成员审批。常驻期顾问服务工作计划、常驻期顾问服务工作进度须根据顾问合同条款对工作事项、时间进度进行规划。

　　4.1.5.2项目组制作进驻演示PP稿。

　　4.1.5.3顾问项目组于进驻前提前10天完成顾问工作对接。

　　4.1.5.4顾问项目组于进驻前提前7天完成编制顾问计划及相关文件。

　　4.1.6整理办公物资、个人物资

　　4.1.6.1办公用品清单（参考）

　　序号名称数量备注

　　1手提电脑1台如甲方可提供办公电脑，则省去

　　2打印机1台*如甲方可提供，则省去

　　3"万科顾问工作室"标牌1块

　　4现场顾问人员办公桌名牌2套

　　6硬皮笔记本2本*如公司有统一笔记本，可申领

　　7日常办

公文具*可根据项目实际需要购买

　　8领带、工服根据公司工服管理有关规定

　　9公司文件袋30个

　　10万科周刊、物业管理各1本报总办订阅

　　11顾问书包装30套含封底、透明装订胶片、装订圈

　　注：1.带 * 号者建议在项目所在地购买

　　4.2顾问项目现场进驻

　　4.2.1由顾问项目经理与被顾问方对接召开进驻说明会的场地/议程、参加人员及当地相关媒体报道情况。

　　4.2.2组织召开服务说明会：常驻顾问期开始之日，由公司总经理助理以上领导带领顾问现场人员，在项目地与委托方共同召开顾问服务说明会，由项目经理通过PP电子演示文稿向委托方进行常驻期顾问服务说明。

　　4.2.3确定建议函、顾问书对接人及处理渠道。

　　4.2.3.1应与委托方确定建议函、顾问书对接专人。（对接人宜为委托方主要管理人员）

　　4.2.3.2建议函对接、处理方式：

　　4.2.3.3建议委托方对顾问书采取以下对接方式：

　　以上工作可采取建议函的方式，在召开服务说明会时，一并递交给委托方。

　　4.2.4由带队领导向委托方递交顾问书《进驻说明册》。

　　《进驻说明册》内容包括：万科集团与公司简介、提供现场顾问服务知会甲方的函、顾问人员专业履历、现场期间双方沟通渠道、现场期顾问服务计划、顾问书提交计划、顾问服务工作进度计划等。

　　4.3项目退出

　　4.3.1组织召开现场顾问服务结束说明会

　　常驻期结束之日，由公司总经理助理以上领导及项目组人员，在项目地与委托方一起召开现场顾问服务结束说明会，由项目经理以PP电子演示文稿的方式向委托方及被顾问公司进行顾问现场工作总结。

　　4.3.2向委托方递交《现场服务结束说明册》。

　　《现场服务结束说明册》内容包括：现场顾问服务总体情况总结、被顾问方总体运作诊断评估。

　　4.3.3项目组人员返深后1周内与顾问经营部进行办公物资及资料交接。

　　5.相关文件

　　VKWY7.5.1-Z04-06《顾问项目人员能力清单》

　　6.记录表格

　　VKWY7.5.1-J04-F2《常驻期顾问书提交计划表》

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：项目物业接管进驻工作方案

　　一流的物业需要一流的管理,一流的管理出一流的质量。通过我们的服务,为"××广场××号楼项目(---)"创造价值,为业户营造一个"安全、舒适、温馨、亲情"的生活、办公及购物环境,让业户安心、放心。

　　一、总体管理服务目标

　　前期目标

　　成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友;

　　降低开发商的建设成本,促进楼盘的销售。

　　合同目标

　　在合同期内,全身心为业主服务,成为业主的好保姆、好管家、好朋友。

　　二年内达到ISO9001质量管理体系第三方认证;

　　二年内达到ISO14001环境管理体系第三方认证;

　　二年内达到OHSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证;

　　一年内通过"××市物业管理优秀小区"的考评;

　　三年内通过"××省物业管理(来自:www.pmceo.com)示范小区"的考评;

　　四年内达到"××物业管理示范小区"的标准;

　　二、管理服务理念─××物业让您更满意

　　让-严格管理、规范服务、心心交流

　　您-业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门

　　更-优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求

　　满意-成为业户的好保姆、好管家、好朋友

　　成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友

　　成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友

　　三、保证体系

　　我公司已通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证。同时,我公司自20**年起开展企业标准化工作,并制订了公司"企业标准(Q/OAKH)"。我公司将三项体系、企业标准以及适合"××广场××号楼项目(---)"的三级操作文件贯穿于"××广场××号楼项目(---)"的物业管理之中。

　　四、服务承诺

　　1、总体指标

　　1)满意度指数85以上;

　　2)管理服务范围内不发生重大安全责任事故,

　　管理服务范围内不发生重大火灾责任事故,

　　管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;

　　3)第一年度导入三项贯标体系管理,

　　第二年度通过三项贯标体系认证;

　　2、分类指标

　　1)管理处设专线24小时受理报修,

　　2)业户接待时间:365天8:30-20:30;

　　3)各类服务人员上岗培训率达到100%;

　　4)档案归档率达到100%,

　　档案完整率达到100;

　　5)维修及时率达到100%;

　　6)维修质量合格率达到95%以上;

　　7)实行维修服务回访

　　制度,回访率达到100%;

　　8)有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上;

　　9)公共设备、设施完好率达到98%以上;

　　10)房屋建筑完好率达到98%以上;

　　11)绿化存活率达到98%以上;

　　12)清洁管理无盲点,

　　管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;

　　13)道路、停车场完好率达到98%以上;

　　14)管理服务范围内保安(来自:www.pmceo.com)固定岗实行24小时保安立岗服务

　　五、拟采取的工作计划

　　为了使物业保值、增值,管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上,拟定进一步的工作计划,加强装修管理,增强业主和物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升,同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作,使开发商与物业公司的品牌共同提高,达到"双赢"的目的。

　　1、业主入伙前

　　我公司对物业进行现场查勘,力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施,配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。

　　在和发展商进行物业的交接验收中,由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料(验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》)。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单,在一定期限内由开发施工单位整改修复,再由我公司验收合格后接受。同时协助发展商制定《使用公约》、《业主手册》等文件,同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业户信息表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。另一方面,做好小区的开荒保洁工作,进入日常工作状态;保安人员要熟悉小区情况;设备维修人员做好检查工作,保证公共设备设施的完好,以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。

　　2、业主入伙中

　　业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表,对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有:《业户手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等,并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。

　　其中尤为重要的工作就是装修管理,按公司标准向业主做好解释工作,并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料,业户服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管;保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》,并巡视跟踪施工队的装修过程,督促施工队文明施工,保持环境整洁,建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地,不允许将垃圾堵住楼道,不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道;夜间保持施工区安静。管理处除保安外,业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查,发现违章及时纠正,装修结束应经过验收,装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认。

　　3、业主入伙后

　　进入全面管理阶段后,物业管理处将以公司企业标准为指导,主要开展以下工作(但不限于):

　　> 房屋管理:建筑物以及其附属物的保养、维修;

　　设备设施管理;对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;

　　清洁管理:加强清洁员工的管理,维护物业范围内的清洁卫生;

　　绿化管理:物业范围内的绿化建设和养护;

　　消防管理:建立消防队伍,对物业范围内消防器材、消防设施等管理;

　　安全管理;加强保安队伍的建设管理,确保物业内安全、舒适;

　　车辆管理:维护行人、车辆的交通秩序,以及车辆停放秩序;

　　产籍管理:指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正,保证产籍的完整、准确、与实际相符;

　　财务管理:对物业管理资金运作和管理;

　　协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。