物业管理手册:物业项目承接

　　物业管理手册:物业项目承接

　　1总则

　　1.1本手册规定的物业项目承接主要是针对管理公司新开发项目以外的新物业项目承接，以及与物业小区业主委员会签订(续签)物业服务合同的过程。

　　1.2物业项目承接过程必须按管理公司规定的原则、程序和要求进行，有选择地参与外部物业小区的投标和洽谈，维持EE品牌的优质形象。

　　1.3各物业分公司在开展物业项目承接工作中应充分识别顾客需求和期望，确保本公司有能力满足顾客要求。

　　2相关职责界定

　　2.1物业分公司负责具体操作与业主委员会签订或续签物业管理服务合同，以及对外项目承接工作。

　　2.2项目所在公司负责审核所属物业分公司的对外承接项目意向、物业投标书、(前期)物业服务合同，以及合同续签时的物业管理方案。

　　2.3管理公司物业管理部负责批准物业分公司对外承接项目意向、物业投标书、(前期)物业服务合同，以及合同续签时的物业管理方案。

　　3对外物业项目承接

　　3.1基本规定

　　3.1.1管理公司不限制各地物业分公司在有条件的情况对外承接物业服务项目，但在具体操作前必须将对外承接项目的工作意向报经项目所在公司审核、管理公司经营委员会批准，批准后方可进行下一步的洽谈或报名参与投标。

　　3.1.2各地物业分公司对外承接项目应遵循国家《物业管理条例》的规定，通过投标方式承接物业服务项目。

　　3.2物业服务招标信息

　　3.2.1物业分公司接获并核实物业管理招标信息后，应迅速组织人员从开发商或托管单位获得招标文件或相关资料，报本公司总经理审查。需要购买招标文件的及缴纳投标押金的，必须先报总经理批准。

　　3.2.2物业分公司总经理负责组织相关人员对收集的初步信息进行分析，决定是否

　　参加投标。

　　3.2.4当决定参加投标时，物业分公司组织人员依据相关资料编制投标计划书，经本公司总经理审核签署后，报项目地产公司审核、管理公司经营委员会批准。投标计划书内容包括成本估算额、投标方案、投标时间等。

　　3.3投标申请

　　3.3.1经管理公司经营委员会批准后，物业分公司编制并向招标单位报送投标申请。

　　3.3.2投标申请的内容应包括：公司营业执照、专业人员配置、招标和投标方案。品质部负责组织相关部门配合接受招标单位的资质审查。

　　3.4投标工作小组

　　3.4.1物业分公司通过招标单位的资格审查，成为投标单位后，物业分公司总经理组织相关部门的专业人员参加投标工作小组，完成物业项目调查、招标文件分析、投标文件编制及评审、参加开标及中标后的合同谈判等工作。

　　3.4.2投标工作小组成员的任务分工、工作输出成果及时间进度等必须形成书面的投标工作计划。

　　3.4.3物业分公司品质部经理、财务部经理及相关必需的专业技术人员应为投标小组成员，全过程参与投标工作。

　　3.5投标文件编制

　　3.5.1物业分公司总经理负责组织投标小组成员详细研读招标文件，对招标文件的每一条款要求达成一致理解，并就需要澄清的事项列出问题清单及解决途径，在投标小组内分配工作任务，这些任务包括(不限于)：

　　a)就招标文件中的问题与招标单位进行沟通、澄清；

　　b)进行物业项目现场踏勘，了解物业项目及周边区域情况；

　　c)开发商(或物业小区)过往与物业公司的合作表现；

　　d)当地物业法规及主管部门政策、工作惯例收集、研究；

　　e)需要时，开展相关市场及竞争对手调查等。

　　3.5.2上述各项工作完成后均必须形成书报告，详细陈述收集信息内容、来源、可

　　信程度，以分析结论和建议。

　　3.5.3投标工作小组应根据招标书的格式要求逐项考虑，编制相应的投标书。编制时主要考虑以下方面的要求：

　　a)标书的形式；

　　b)投标书表述的内容应符合招标书的情况；

　　c)适度的报价；

　　d)投标书所附的证

据资料。

　　3.5.4投标书一般应包括以下内容：

　　a)投标函；

　　b)投标报价；

　　c)物业管理方案；

　　d)招标文件要求的其他材料。

　　3.5.5在招标单位没有具体规定物业管理方案、成本测算要求时，物业分公司应按

　　《物业管理方案编制要点》，以及《开办费用测算指引》、《日常运作成本测算指引》的规定执行。

　　3.6投标文件的评审与批准

　　3.6.1投标文件完成后，物业分公司总经理应组织投标小组成员对投标文件进行评审，评审结果应形成书面记录,并由参加人员联名签署。

　　3.6.2投标文件的评审应参照本手册第6.3节《合同管理》的规定内容进行，并着重考虑以下各方面的问题：

　　a)投标书格式是否满足招标文件的要求；

　　b)招标文件及沟通过程中的疑问是否均已澄清，并在投标文件中清晰体现；

　　c)物业管理方案是否有针对性，能否体现招标文件要求的特色，以及AU*物业的品牌形象；

　　d)招标文件涉及的服务要求是否全部涵盖；

　　e)是否存在过度承诺，或可能导致分歧的表达；

　　f)成本测算是否合理、可行，等等。

　　3.6.3物业分公司内部投标文件评审通过后，应将投标文件及评审记录一并报项目

　　所在公司审核、管理公司经营委员会批准。

　　3.7投标书的报送及评标

　　3.7.1经管理公司经营委员会批准后的投标文件，物业分公司投标小组负责装订、密封并加盖单位印章和总经理印鉴，并按招标规定的时间报送招标单位参加开标。

　　3.7.2物业分公司总经理或指定专人代表公司参加招标单位的开标过程。根据招标单位要求，公司的投标代表对投标文件的解释和澄清必须在投标承诺范围内，对任何改变服务标准、收费标准，以及可能引起服务成本增加的事项，都必须重新按上述规定的程序进行评审和报批。

　　3.8中标及合同签订

　　3.8.1物业分公司收到招标单位中标通知后，应按本手册第6.3节《合同管理》的规定与招标单位进行合同文件的起草和谈判，招标文件中已确定合同文本样式的按本公司投标文件中的承诺执行。

　　3.8.2任何超出投标文件承诺范围的合同条款，或改变原审批过的合同条款，物业分公司总经理在正式签订合同前报项目所在公司、管理公司经营委员会再次审批。

　　3.8.3所有参加投标的项目，如未能中标或未能最终签订(前期)物业服务合同的，物业分公司应向项目所在公司、管理公司物业管理部提交书面报告，详细分析未中标或未签订合同的原因，总结工作经验和教训。

　　3.8.4投标过程中形成的相关文件和记录由行政人事部统一存档保管，包括：投标计划书、招标文件、相关调查分析报告、投标文件及其评审记录等。

　　4业主委员会物业服务合同的签订(续签)

　　4.1各物业分公司在物业服务合同(或与开发商签订的前期物业服务合同)期满前，应组织本公司相关职能部门做好物业服务合同的续签工作。在合同期满前三个月应开展合同续签工作，并在合同期满前一个月完成物业服务合同的续签。

　　4.2物业分公司在与业主委员会就物业服务合同续签的洽谈过程，应完成以下工作：

　　a)总结分析上一合同期内的物业服务工作，对(前期)物业服务合同执行情况进行评估；

　　b)针对性开展业主(住户)调查，分析业主(住户)满意程序，收集业主(住户)

　　意见和要求；

　　c)必要时，开展针对性的竞争对手及周边地区物业服务市场调查；

　　d)针对业主委员会要求改进的方面，以及本公司认为在后续服务中有能力改进的方面进行策划，提出初步改进方案。

　　4.3针对顾客需求及行业市场的变化，物业分公司应在提出切实可行物业管理方案，在经济原则下满足顾客需求变化，适应行业市场竞争和发展。

　　4.4各地物业分公司在向业主委员会正式做出承诺，提交书面的物业管理方案或其它形式的物业服务策划文案前，应报项目所在公司审核、管理公司物业管理部批准。

　　4.5物业分公司与业主委员会正式签订物业服务合同前必须按本手册第6.3节的规定执行，履行相应的合同评审和批准手续。

　　5相关文件与记录

　　5.1WDWY-WI-MM4103物业管理方案编制要点

　　5.2WDWY-WI-MM6101开办费用测算指引

　　5.3WDWY-WI-MM6103日常运作成本测算指引

　　5.4投标计划书

　　5.5投标项目调查分析报告

　　5.6投标书

　　5.7物业管理方案

　　5.8投标文件评审记录

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篇2：物业项目承接合同评审控制工作程序

　　质量管理程序文件

　　--物业项目承接及合同评审控制程序

　　1.0 目的

　　规范公司对物业管理项目策划、承接过程的操作，使整个策划、承接过程能顺利、有序的进行。

　　2.0 适用范围

　　适用于公司对外物业项目的策划、承接活动。

　　3.0 职责

　　3.1总经理负责项目承接的审批及总体控制。

　　3.2 发展部负责项目承接的全流程策划、管理及控制。

　　4.0 工作程序

　　4.1 前期策划

　　4.1.1 发展部负责收集各种资料、市场信息、行业动态等，并做好资料、信息的采编归档工作。

　　4.1.2发展部根据市场信息选择合适的物业项目，由发展部经理接洽物业委托方，收集相关的资料，了解委托方的要求。

　　4.1.3发展部负责组织相关工作人员前期策划准备工作，并制订《经济效益分析意见》或《可行性分析》.

　　4.1.4 总经理或董事长根据《可行性分析》或《经济效益分析意见》及其它方面的信息做出是否参与该项目竞争的决策。

　　4.2 编制物业管理投标书

　　4.2.1发展部根据《可行性分析》或《经济效益分析意见》，进一步收集整理资料，明确委托方的要求，特别是质量方面的要求。

　　4.2.2 发展部经理根据《可行性分析》或《经济效益分析意见》、物业管理的法规以及委托方的具体要求，结合公司的实际情况编制《物业管理投标书》或《物业管理方案》。

　　4.2.3 《物业管理投标书》或《物业管理方案》的内容大体应该体现以下内容，可以根据实际情况进行删减。

　　a.物业项目的概况及公司简介；

　　b.物业管理目标及承诺文件；

　　c.物业管理的组织机构及职责；

　　d.物业管理主要服务项目及程序；

　　e.物业管理支持性文件及程序；

　　f.需要整改的项目及办法；

　　g.物业管理收支预算；

　　4.3 物业管理投标书的修订

　　4.3.1 委托方提出新的要求时，发展部在总经理授权的范围内与委托方协商，如能达成一致，则发展部负责修订《物业管理投标书》或《物业管理方案》，并填写《文件更改申请表》报总经理审批。如不能达成一致或无法满足委托方要求的，则报总经理处理。

　　4.3.2 总经理或董事长根据具体情况做修订方案或放弃竞标等决策意见。

　　4.4 签订物业委托管理合同

　　4.4.1 委托方接受《物业管理投标书》或《物业管理方案》，确定我公司承接该项目的物业管理权后，发展部负责制订《物业委托管理合同》，经过合同评审后（详见《供应商/服务分包商管理与评审程序》）报总经理审批后交委托方审议，并请委托方在一定期限内回复我公司。

　　4.4.2 发展部负责组织签约仪式，由总经理和委托方法人代表在《物业委托管理合同》上签字盖章。

　　5.0 相关文件

　　5.1《物业招投标管理规定》（政府文件）

　　5.2《供应商/服务分包商管理与评审程序》（***-QP-10）

　　6.0 质量记录

　　6.1 《经济效益分析意见》或《可行性分析》（不定格）

　　6.2 《物业管理投标书》或《物业管理方案》（不定格）

　　6.3 《物业委托管理合同》（不定格）

　　6.4 《文件更改申请表》（***-TP-01-3/A）

篇3：物业公司承接项目验收程序

　　物业公司承接项目的验收程序

　　1.0目的

　　规范公司物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，保证物业入伙工作顺利进行，提高接管物业品质，降低物业维护管理费用。

　　2.0适用范围

　　适用于公司所承接的每个物业的验收。

　　3.0职责

　　3.1公司接到总公司物业竣工验收的通知报告后，公司总经理负责指定公司主管领导、各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。

　　3.2验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的试验报告书，各设备试运行记录等技术检验资料的验收。

　　3.3验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量，按设计要求进行验收，对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

　　3.4验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、给排风系统、消防系统、监督对讲系统、电梯系统。

　　3.5验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收并向公司各业务管理部门办理移交工作。

　　3.6验收小组对物业各系统检验列出整改意见书交发展高限期处理。

　　4.0工作程序

　　4.1验收的准备

　　4.1.1验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。

　　4.2验收的实施

　　4.2.1验收小组依据验收计划、标准、按专业分工进行预验收。

　　4.2.2在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及设计要求不符的设备，提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。

　　4.2.3对在预验收中未达到要求的设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

　　4.2.4设备的实物验收，要做到符合以下几点：

　　4.2.4.1设计图纸与设备的规格型号、数量符合。

　　4.2.4.2主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

　　4.2.4.3设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在《物业移交书》中。

　　4.2.5对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《物业移交书》相应的表格内。

　　4.3物业验收后的处理

　　4.3.1验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。

　　4.3.2验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性验收报告的评定及意见书，呈交公司总经理。

　　4.3.3验收小组对不合格设备、设施，写出书面报告，上呈总公司解决记录在交接记录中。

　　4.3.4公司总经理代表验收物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交，并办理有关手续。

　　4.3.5验收小组要填写物业竣工资料验收记录，填写物业的交接记录。

　　4.3.6办理正式物业验收移交手续，会同工程部、工程施工单位、管理公司签字生效，将全部档案资料交办公室存档。

　　5.0相关文件

　　5.1《房屋接管验收标准》（建设部）

　　5.2《广东省居住小区竣工综合验收暂行办法》

　　5.3《设备定货验收制度》

篇4：物业公司承接项目管理方案编制程序

　　物业公司承接项目管理方案编制程序

　　1．0目的

　　通过对承接物业管理项目编制科学、合理、有效的管理方案，并指导实施全过程的质量控制，使服务满足合同要求。

　　2．0适用范围

　　适用于公司对承接物业项目管理方案的编制、审核、批准、发放、实施及更改。

　　3．0职责

　　3．1总经理组织有产人员对拟接物业进行现场实地考察后，负责主持召开专题会议，就物业硬件条件、管理方式、组织机构、人员编制、管理目标、管理费用预算、报价等问题进行讨论，提出原则性意见；负责批准物业管理方案（即项目质量计划），组织合同评审（见《合同评审程序》）并签订委托管理合同书。

　　3．2公司分管物业管理的负责人，负责承接物业项目的管理方案（即项目质量计划）的组织编制和审核。

　　3．3公司组建的物业管理处负责管理方案的实施。

　　3．4公司各职能部门负责管理方案中与本部门相关内容的实施，并有责任对新组建的物业管理处的工作进行指导和监督。

　　4．0工作程序

　　4．1物业管理方案至少应包括以下内容：

　　4．1．1封面

　　应注明物业项目名称、方案编号、版本号、编制日期、编制人、审核人、批准人等，式样见本程序。

　　4．1．2目录

　　列出物业管理方案各章节内容的序号、标题和页码等。

　　4．1．3目的和范围

　　详细说明编制本方案的目的及其适用范围。

　　4．1．4

　　详细说明物业的基本情况（如地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数等）、基本设施和配套设施、主要设备及验收移交情况等。

　　4．1．5管理方式

　　说明公司将对物业采取的管理方式和手段、管理目标、实施措施、分项方案等。

　　4．1．6组织和资源

　　A项目管理处组织架构和岗位职责描述；

　　B人员配置和人员的素质要求；

　　C办公场地、通讯工具、运输工具及相应配套设施等；

　　D其他。

　　4．1．7物业管理的总体目标及分项指标

　　说明在接管物业后一定时间内实现的总体目标和分项指标及年度计划目标等。

　　4．1．8管理文件

　　列出为实现管理目标和分项指标所需的质量文件清单。

　　4．1．9服务承诺和质量保证措施

　　说明在管理中为实现管理目标或承诺，制定的检测、评价方法、以便对出现的不合格及时采取纠正和预防措施。

　　4．1．10法规要求

　　说明在对物业进行的管理中依据、引用和遵循的法规目录。

　　4．1．11开办费用测算

　　编制开办期所需的各项费用。

　　4．1．12管理费测算

　　拟定管理费的测算方案。

　　4．1．13效益预测

　　就接管该项物业的预期社会效益、环境效益和经济效益进行分析。

　　4．1．14提请委托方解决的事项

　　4．1．15描述与相关方（政府有关部门、专业主管部门和公司等单位）的业务交往

　　4．1．16进度安排

　　明确解决上述各项内容的责任部门、人员和时间计划。

　　4．2物业管理方案的编制、审核、批准、发放和更改

　　4．2．1确定拟接物业后，由公司主管物业管理的负责人，负责及时组织人员按本程序的要求编制物业管理方案，并负责审核，使其能满足合同的要求。

　　4．2．2经审核后的管理方案交由总经理批准。

　　4．2．3物业委托管理合同签订后，物业管理方案由质管部发放到相关部门。

　　4．2．4物业管理方案在实施过程中如需进行修改，必须经总经理批准，并按《文件和资料的控制程序》规定进行，修改后的文件必须及时传递到各相关部门。

　　5．0相关文件

　　5．1《质量手册》

　　5．2《广东省物业管理条例》

　　5．3《文件和资料控制程序》

　　5．4物业管理方案样式

　　5．4．1面页样式

　　5．4．2内页及序页样式

篇5：《物业承接查验办法》出台--物业移交检查验收流程有新规

　　《物业承接查验办法》出台--物业移交检查验收流程有新规

　　10月14日，住房和城乡建设部《物业承接查验办法》新鲜出炉，本规章将自20**年1月1日起实行，其中对于建设单位和物业企业有多项关于新建物业检查验收活动的具体规定。本博主对其中的重点条款进行逐一解读，请开发商和物业服务企业特别注意自身应当承担的相关责任。

　　重点条款1：第六条　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

　　博主解读：本条规定事实上要求今后的房屋买卖合同中，开发商不仅要约定物业的共用部位和公用设施设备，还要对其建设标准进行明确约定或告知。

　　重点条款2：第十条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　博主解读：本条对双方承接查验工作规定了最后期限，即交付使用前15日前应当完成承接查验工作。同时根据本办法第四十二条的规定，如果未按本办法执行的，除被主管部门限期责令整改外，还有可能进入企业不良信用记录并被通报。

　　重点条款3：第十七条　建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

　　博主解读：《办法》第十六条规定了物业服务企业应当现场查验的若干共用部位、共用设备设施，但十七条中规定的这些属于公用事业的设施设备，不在现场查验范围内。

　　重点条款4：第二十一条　建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

　　第二十三条　物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　博主解读：这两条直接界定了承接查验协议的法律地位问题，其明确规定与前期物业服务合同具有同等法律效力。这应当引起开发商和物业企业的特别注意，今后在双方的交接过程中，除之前已有的一些法律文件外，将来还会增加一份《物业承接查验协议》。对于该协议中的条款双方也应注意，一旦约定不当，将有可能导致会承担某些额外义务和违约责任的问题。有条件的企业应当交给专业法律顾问进行审核。

　　重点条款5：第二十七条　分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

　　博主解读：《办法》当然考虑到了分期开发项目的承接查验问题，本条规定开发企业和物业公司不仅要分期承接查验，当最后一期物业完成时，还要办理整体交接手续。

　　重点条款6：第二十八条　物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　博主解读：本条需特别引起开发企业的重视!注意将来在前期物业服务合同中一定要明确约定承接查验费的承担问题，否则将由建设单位对该笔费用“买单”。

　　重点条款7：第二十九条　物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门办理备案手续：......

　　博主解读：本条不仅要求物业服务企业要在承接物业后对7种法律文件进行备案(有：前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录、其它承接查验有关的文件)，还规定了进行备案工作的30天期限，因此物业企业在今后的工作流程中要注意这方面的要求。

　　重点条款8：第三十条　建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

　　博主解读：《办法》规定了对该等查验备案情况有向业主书面告知的业务，但其中对告知的方式、时间等尚无具体规定，有待在地方性实施细则中进行细化。

　　重点条款9：第三十二条　物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　博主解读：本条再一次明确了建设单位在物业交接后按承接查验协议的约定应履行的相关义务，凸显了《承接查验协议》的重要性，开发企业应注意这方面的法律风险。

　　重点条款10：第三十七条　建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

　　博主解读：考虑到目前很多大型开发企业都有自己的物业公司，本条对这种情形在形式上对开发企业做了更为严格的约束。