物业工程验收管理程序

物业公司程序文件版号: A
修改号: 0
EJ-QP2.1物业工程验收管理程序页码: 1/3

1.目的:
明确验收管理的程序,确保物业的工程验收得到有效的控制。

2.适用范围:
适用于公司工程维修部(以下简称工程部)对新承接物业项目工程的验收。

3.引用文件:
3.1质量手册第4.7 4.9章
3.2 ISO9002标准第4.7 4.9章

4.职责:
4.1公司副总经理领导各部门负责人及工程维修部专业人员组成验收组。
4.2验收组负责对公司新承接的物业项目进行验收,并负责验收合格后的交接工作。
4.3验收组汇同开发商及施工单位,联合对物业竣工工程及室内设备等进行全面系统性的验收。
4.4对已投入使用的物业项目,要求委托方出据工程竣工资料以及设备使用维护、公共设施等配套维修资料,并进行系统检查。

5.工作程序:
5.1验收准备:
5.1.1由公司总经理或副总经理主持组成物业工程验收组。
5.1.2 验收组对新承接的物业进行实地考查。
5.1.3 公司与委托方签署物业委托管理合同后,按验收组对物业工程竣工资料(设计图纸、设计变更、中间验收、洽商、建材试验报告、产品合格证、国家监理单位验收单等）进行验收。

5.2物业的预验收:
5.2.1验收组分专业依据设计图纸的内容及竣工图,设备清单进行预验收。
5.2.2 验收组根据总公司颁发的《建筑工程竣工验收管理规
定》对物业实物进行系统全面的验收。对使用时间长,验收结果差的物业,请建筑质量监督部门检查,并出具检查报告书。
5.2.3对预验收的单独设备进行试运转验收,主要验收安装质量是否达到设备规定的技术指标。5.2.4在预验收中检查出不符合国家标准的项目,提出《整改通知书》,交施工单位或委托方进行整改。

5.3物业的验收:
5.3.1在物业预验收《整改通知书》落实后,接到整改单位的通知,验收组汇同有关部门进行实地验证,并在《整改通知书》中填写验证结果。验证合格后,进行正式的物业验收。
5.3.2对物业的楼本体实物验收,要作到实物与设计相符,运行及使用功能与设计相符。
5.3

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篇2：花园工程培训之接管验收安排及程序概说

　　花园工程培训课程1--接管验收安排及程序概说

　　物业前期工作概述

　　内容略述

　　接管验收安排与程序概说

　　1.1物业工程接管验收流程图

　　a 物业验收移交程序

　　b 竣工资料递交要求

　　C一般维护保养手册递交要求

　　1.2zz花园接管验收程序

　　验收重点表格

　　2.1 电器工程安装隐蔽工程验收单;

　　2.2 照明工程验收单;

　　2.3 配电柜(盘)及动力柜工程验收单;

　　2.4 分体式空调机验收项目记录单;

　　2.5 供暖、排、送风工程验收单;

　　2.6 单元功能区块工程验收单;

　　2.7 功能区块消防设施验收单;

　　2.8 单元验收楼交接书(收楼表格);

　　2.9 分项工程验收报告。

　　前期工作重点

　　3.1编订工程设备一览表

　　内容包括：序号、设备名称、品牌、产地、规格参数、型号、数量，用

　　途、供应商名称及联络传真或电话。

　　3.2各专业系统设备预防性维修保养计划表

　　明细列出各设备在每个月特定周期维修计划。

　　3.3预防性维修保养所需工具及设备零配部件一览表

　　列出各专业各件要求名称及数量、如可能，对不同专业的共同配件、工具、共存共用、再减少存放空间及积压资金。

　　zz花园接管验收程序

　　1.0原则

　　1.1基本上按照国家建设部"1991年 2月4日《房屋接管验收标准》执行，但考虑到实际情况，因客观因素未达到接管验收标准，可先实行"代管"，只负责成品保护和日常清洁。

　　1.2在接管验收过程中，除目测外观外，还做以下运行/使用测试：

　　1.2.1给排水──开停水泵、开闭阀门、开关水龙头、排水试验等等。

　　1.2.2强电───电气开关、照明、电源插座等。

　　1.2.3弱电───电话、电视、闭路电视等。

　　1.2.4消防───烟感、温感、报警、广播、防火闸、消防水、喷淋、防火阀等。

　　1.2.5土建装修──开闭门窗、门锁等。

　　1.3在接管验收设备机房时，要做单机运行测试和系统联动测试。

　　1.4接管验收前，施工单位应完成自检，对所有设备、设施、系统做100%运行测试和联动测试。

　　1.5接管验收前，外墙要清洗;外墙、玻璃外窗应完成渗水试验。

　　1.6接管验收前，所有垃圾应清理完毕(包括吊顶内、风管内、排水管内等隐蔽地方)，所有污染应清理完毕(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只负责表面清洁。

　　1.7接管验收前，应向管理公司工程部提供有关部分的设备和系统运行培训。

　　1.8接管验收前，应向管理公司工程部提供有关部分的设备资料和保修资料。

　　2.0责任划分

　　2.1由于管理公司没有承建合同，设施图纸不全，没有设计变更单、没有见证隐蔽工程、没有参与设备系统调试或者其他测试，管理公司只对外观和简单的设备运行测试结果决定接管与否。接管验收时，管理公司亦会综合先前所发现的问题(物业工程报告)和不符合使用要求和不符合规范等问题汇报发展商统一考虑。

　　2.2接管后，管理公司负责成品保护、设备运行、日常清洁和维修保养。

　　2.3代管后，管理公司只负责成品保护和日常清洁。

　　2.4保修期内，非人为破坏和误操作的设备设施问题，由保修单位负责(开会进一步讨论，若保修单位在限定时间内不能修复，将如何处理?)

　　3.0zz别墅划分

　　为了分部接管zz别墅基本上划分为2大部分：

　　3.1公建区

　　锅炉房、污水处理站、水泵房、燃气站、办公区

　　3.2别墅区

　　别墅单元、外围工程(绿化、道路、室外停车)、公共设施(儿童娱乐器材等)

　　4.0接管验收检查顺序

　　4.1单元

　　Ⅰ厨房：门 门锁 天花 可燃气体探测器 地面 墙面洗涤盆 灶

　　台 暖器 窗.柜 灯具 开关 电源插座 排油烟风口 给水管 地漏 燃气管 　　Ⅱ卫生间：土建装饰门 窗 天花 墙面 地面防水 座便器 洗手盆 电器(照明灯具、电源插座、开关) 暖通(供水管、暖器、检修阀门、地漏)

　　Ⅲ居室/厅：墙面(空调预留孔) 弱电端口(报警、电话、电视) 地面 天花 灯口 烟感 窗(空调室外机位置) 门(门锁) 配电箱

　　Ⅳ屋顶/平台

　　地板平台 防水层 雨水斗 女儿墙 防护档 防雷带 屋檐

　　Ⅴ走廊/步行梯

　　地面 墙面 天花 照明 通道门 消防栓

　　Ⅵ车库

　　地面 地漏 墙面 柱 门/门框 门锁 天花 排水管 灯具 配电箱 照明开关 电源插座 车库自动门

　　4.2设备/机房

　　按设备安装使用说明书核对(如：车库门)

　　4.3外围/外墙

　　外墙 墙面 踏步梯 花园草皮(包括预埋喷水设备)

　　4.4公用动力系统

　　检查表格只包含中心机房和末端设备/用点，两者之间的管线/电缆和阀门大部分已隐闭，全面检查系统要花大量时间，所以由施工方提交隐蔽工程验收记录，另逐一再对系统进行仔细检查，包括阀门位置、阀门开闭、管道保温、色标等项目。

　　5.0接管验收人员安排

　　物业公司内部委任接管验收总负责人，全力配合发展商，协调验收事宜，物业工程部组织若干验收小组，进行验收工作。

　　5.1设备/机房(公建区)

　　管理公司会针对不同设备/机房安排不同专业主管带领技工，进行检查和测试。除有关消防部分有保安部配合参与外，主要由工程部进行。

　　5.2其他部分

　　每组验收小组由1名专业主管负责带头，带领若干名技工，分区进行检查。

　　6.0接管验收程序

　　移交单位确定已符合接管验收条件后，填写交接申请表。管理公司工程部会预备好检查表、测试工具和仪表(除随机的专用工具和仪表外)、照相机等进行检查，把所有问题记录在检查表内和有需要时拍照存底，得到了三方(建设单位、施工单位、管理公司)签字认可，看问题的多少和严重性，经开会讨论后，才决定全部或局部接管或代管，及落实完成整改日期。一旦决定接管或代管，马上开始钥匙移交，由保安部保管钥匙(或做适当调整)，负起成品保护责任。

　　7.0接管验收时间表

　　由发展商制定接管验收计划时间表，定期检讨验收进度，但管理公司有以下要求：

　　7.1验收检查时，水、电、燃气都要通，所有设备设施都可投入运行/使用(除因季节性外)，任何简单测试都可以做。

　　7.2施工单位已完成100%自检。

　　7.3明白到每个工程交接时肯定会有整改清单，但管理公司要求交接时，需整改的项目减至最少，减少日后施工单位返修的干扰。

　　8.0配合/协助

　　发展商除提供一般交接时的配合外，管理公司还需要以下的配合/协助：

　　8.1安排施工单位/设备厂家培训。

　　8.2保修期谈判。

　　8.3保修期后的设备维护保养合同的商务谈判。

　　8.4对口政府部门负责人(负责本项目)的介绍(供电、热力公司、环保、消防、自来水公司、煤气公司等)

　　8.5能源收费标准的谈判

　　9.0代管或接管后管理

　　钥匙移交后，由管理公司按有关规定统一管理，包括人员出入管理、施工管理、二次装修管理、用水、电、燃气管理等等。

　　符合交用条件验收资料明细及需要政府部门检验的项目表

　　序号证件名称出证单位取证情况取证日期验收周期备注

　　1工程质量竣工核验证书北京市建设工程质量监督总站

　　2卫生许可证(供水)区防疫站1次/年

　　3供用电协议书北京市供电局依协议年限

　　4消防验收备忘录北京市消防局长期

　　5物业管理维修公约北京市房管局小区管理办公室

　　6停车经营许可证

　　7卫星电视经营许可证国家安全局/广电局2年以"三局"通知为准

　　8市政排污证北京市自来水公司

　　9消防系统喷淋/消火栓主泵北京市消防局一次终身

　　10配电室(变压器绝缘)区供电局依绝缘用具种类，按供电局要求送检1次/2年

　　符合交用条件验收资料明细及需要政府部门检验的项目表

　　序号证件名称出证单位取证情况取证日期验收周期备注

　　11各专业技术岗位操作证、上岗证依有关部门的管理规定，各工种不同，电工每2年复审

　　12生活水箱及生活水区防疫站每年一次

　　13紫外线消毒市防疫站一次终身

　　14环境噪音区环保局每年一次

　　15防雷接地检测气象局、避雷检测中心1次/年

　　16用水指标市节水办核定/年

　　17北京市消防局消防验收意见书一次终身

篇3：工程竣工验收会议纪要(监理公司)

　　***工程竣工验收会议纪要

　　时间：20**-4-24

　　地点：***

　　主持人：**

　　参加单位及人员：

　　***房地产有限公司：***

　　**监理公司：***

　　***建筑公司：***

　　***质量监督站：***

　　***设计院：***

　　会议主持人：***

　　会议安排：

　　首先对验收小组人员进行介绍，然后对工程法律法规执行情况进行介绍，再由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位进行质量汇报和质量评估，然后进行实地质量检查，最后作工程验收总结。

　　一、建设单位进行工程介绍和验收意见汇报：

　　1．工程验收之前已经我方会同监理、施工方进行了预验收，目前发现的楼梯、钢门窗的问题已经进行了整改和落实。

　　2．对工程的概况进行介绍：

　　本工程为**项目，6层,车库层一层，砖混结构，总建筑面积2122㎡，建筑长27.6m,宽8.7m，层高2.8m，房屋总建筑高度19.3m。基础采用加固方法使新老基础共同使用，基础加固混凝土强度等级为C25，上部结构混凝土强度等级为C25，砌体采用MU10标准粉煤灰砖，砖基采用M10水泥砂浆，主体砌筑砂浆等级为M7.5混合砂浆。外墙装饰为沙壁壮合成树脂涂料，楼地面水泥砂浆面层；车库层门窗为钢门窗；主体门窗为PVC塑钢门窗；屋面为水泥砂浆面层，SBS防水卷材，架空隔热板。

　　3．法律法规执行情况，包括规划许可证、招标、监理合同、施工合同的签定情况、施工许可证等。

　　4.各分部、分项评定合格。

　　5.本工程未发生质量、安全事故。

　　6.工程归档资料资料已经在竣工验收前进行了验收，验收合格。

　　7.环保、消防等各部门，竣工验收前已经进行了验收，验收合格。

　　二、设计单位验收意见：

　　1、由于本工程为老基础，原定计划沉降量定为10CM，根据反映的资料，目前比较理想。

　　2、本工程图纸根据***结构设计，与现行规范存在着一定问题。

　　三、施工单位竣工质量验收进行汇报：

　　详见竣工质量验收报告。

　　四、监理单位对监理工作进行工作总结并对竣工质量进行评估：

　　详见监理工作工作总结和竣工质量监理评估报告。

　　五、实地质量检查情况：

　　1、设计单位意见：由于本工程根据原房结构，车棚层走廊净高不足，并比较狭小，需要下部其他工程吸取教训。

　　2、建设单位：

　　1）质量基本达到要求，但是细部需要处理。

　　2）个别粉刷面需要处理。

　　3）水电观感质量比较理想。

　　4）施工单位对预验收的问题整改的比较理想。

　　5）评估报告砌体子分部介绍的不够全面，混凝土试块报告无最低强度，且数据不全。

　　6）塑钢门窗窗台玻璃胶需要进行处理。

　　7）栏杆油漆粗糙，需要进行处理。

　　8）钢窗玻璃油膏质量不好，重新要求换掉。

　　3、施工方、监理方评定该工程为合格，并虚心接受各方专家的验收意见。

　　4、质量监督站：

　　1）安装工程根据现场验收的情况比较理想。

　　2）屋面上人孔风钩的设置位置不好，踢脚线观感不是很理想。

　　3）出入口雨棚波纹瓦设计不好，容易掉落伤人。

　　4）局部楼地面有起砂现象，要检查处理。

　　5）金属门窗油漆较差，透底等现象存在，需要处理。

　　6）建议卫生间大便管进行封口，防止垃圾掉落和异味出来。

　　最后由业主进行竣工验收总结，本工程施工质量比较好，基本未发现45。裂缝现象，工程评定为合格。针对质量监督站专家提出的问题要求施工方落实处理。

　　***监理有限公司

　　20**-4-24

篇4：X大酒店工程验收结算通知

　　关于某大酒店工程验收结算的通知

　　***有限公司：

　　大酒店改造工程已全面完工，现已进入工程结算期，请贵公司提供工程结算资料，所提供资料要符合以下要求：

　　1、保证提供资料的完整、真实和合法，除特殊情况，所送资料应一式二份，并保证一份是原件、一份复印件。

　　2、对于送审资料为复印件部分，均应盖章，作为加强资料有效性的依据。

　　3、用于结算的竣工图必须有施工单位竣工图专用章及其相关人员签字，有监理单位、设计单位和甲方代表的审核人签字和单位盖章确认。

　　工程结算资料要求

　　1、资料组成：

　　（1）工程竣工图及设计图纸的电子版本（固定价款合同还应提供招标时施工图纸）。

　　（2）工程竣工资料；

　　（3）图纸会审纪录；

　　（4）设计变更单；

　　（5）工程洽商记录；

　　（6）监理工程师通知或发包人施工指令；

　　（7）会议纪要；

　　（8）现场签证单；

　　（9）材料设备单价呈批审核单；

　　（10）甲供材料、设备收货验收签收单；

　　（11）施工单位投标书（包括承诺书及相关电子盘等；已开工的项目尽可能提供电子盘）；

　　（12）招标文件(含工程量清单)、招标答疑纪要；

　　（13）开工报告、竣工报告及工期延期联系单；

　　（14）其他有关影响工程造价、工期等资料；

　　（15）移交资料签收表。

　　二、结算资料的具体要求:

　　1.结算书：每项工程的结算书要求分两部分编制：第一部分是以竣工图为依据编制部分,包括图纸会审记录、设计变更、监理工程师通知或发包人施工指令等；第二部分以现场签证、工程洽商记录以及其它有关费用为依据编制部分。上述两部分不应有重复列项的内容，用电脑编制的结算书要求提供相应的拷贝磁盘（磁盘中应有软件电子盘和E*cel电子盘）注明使用软件。使用清单计价的项目必须提供单价分析表，同一单价只需提供一份，每份综合单价分析表必须含有相关人工、材料、机械的单价、含量。

　　2.工程量计算书（即计算底稿）：工程量计算书应由工程量汇总表和详细的工程量计算式组成，工程量应有详细的计算表达式，施工图、图纸会审记录、设计变更、工程洽商记录、现场签证单、监理工程师通知或发包人施工指令等部分的内容应在工程量计算式中一次计算。用电脑编制的工程量计算书还应提供相应的拷贝磁盘。

　　3.钢筋抽料表：要求提供详细的抽料表和明细汇总表，详细的抽料表应注明钢筋所在构件名称、施工部位、钢筋编号、图样、计算式等，明细汇总表应区分不同类型、不同构件的汇总数量，用电脑抽料的钢筋用量表要求提供相应的拷贝磁盘。

　　4.施工合同，补充合同或施工协议书：包括发包人与承包人签订的工程承发包合同、经发包人确认的承包人与第三方签订的分包合同、各类补充合同、合同附件等，要求将上述合同文件列出总目录按顺序整理装订成册。

　　5.竣工图：用于结算的竣工图必须有施工单位竣工图专用章及其相关人员签字。经发包人、设计、监理等单位确认的图纸会审记录、设计变更、工程洽商记录、监理工程师通知或发包人施工指令等内容均应反映在相应的竣工图上。对未在竣工图上反映的图纸会审记录、设计变更和工程洽商记录等，其费用在结算时发包人有权不予考虑；对未在竣工图纸上反映的事实变更，结算时发包人有权作出调整。招标时使用的施工图纸应有发包人认可。

　　6.竣工资料：指在进行工程竣工验收和资料归档时所需的资料。具体包括工程质量验收评定证书、材料检验报告、产品质量合格证、经发包人批准的施工组织设计或施工方案、隐蔽工程验收记录、安装工程的调试方案和调试记录等。竣工资料要求监理单位和发包人在确认表上盖章确认，以证明竣工资料上的相关内容与该项目送审资料的实际内容相一致。整理装订成册的竣工资料需编制总目录，并在每一页的下方统一编号，以便于查找。

　　7.图纸会审记录：要求按图纸会审的时间先后整理装订成册，图纸会审记录须有各单位参加会审人员签字及会审单位盖章确认。

　　8.设计变更单：要求按设计变更的时间先后整理（安装工程要分专业）装订成册。设计变更单要求有设计人员的签名及设计单位的盖章，同时要求有发包人同意按相关的设计变更进行施工的签认意见和单位盖章确认。

　　9.工程洽商记录：要求根据工程洽商记录的时间先后整理装订成册，然后在每一页的下方统一编号，以便于查找。工程洽商记录要求有监理单位和发包人相关人员的签字和单位盖章确认。

　　10.监理工程师通知或发包人施工指令：要求根据监理工程师通知或发包人施工指令的时间先后整理装订成册，然后在每一页的下方统一编号。监理工程师通知要求有监理单位和发包人相关人员的签字和单位盖章确认，发包人施工指令要求有发包人相关人员的签字和单位盖章确认。

　　11.会议纪要：指工程质量、安全、技术、经济等现场协调会会议纪要等。要求根据会议纪要的时间先后整理装订成册，然后在每一页的下方统一编号。会议纪要要求有参与会议的各方代表签字，并有监理单位和发包人盖章确认。

　　12.现场签证单：要求根据现场签证单的时间先后整理装订成册，然后在每一页的下方统一编号，现场签证单上应有工程数量的计算过程、具体部位和施工简图，由施工单位盖章确认，并有监理单位和发包人相关人员签字和单位盖章确认。

　　13.材料设备单价呈批审核单：凡在工程招标文件或工程承包合同中未明确的主要材料设备单价，要求根

据材料设备单价呈批审核单的编号顺序整理装订成册。每项审核单应附有相关的资料或注明相关资料在送审结算资料的哪一部分和哪一页位置上。每份审核单手续必需完备，要求有监理单位和发包人相关人员的签字和单位盖章确认。

　　14.甲供材料收货验收签收单：按甲供材料收货验收签收单的编号顺序及不同材料分类整理装订成册。要求甲供材料收货验收签收单上有施工单位、材料供货单位、监理单位、发包人代表签字和单位盖章确认。若无甲供材料应在备注中注明。

　　15.施工单位投标书：应提供技术标、经济标，包括预算书及电子盘（清单计价必须提供软件电子盘和E*cel电子盘）、承诺书。

　　16.招标文件(含工程量清单)、招标答疑纪要：招标文件、工程量清单、招标答疑纪要应由发包人盖章、有必要还应提供标底（或预算控制价）的组成明细。

　　17.其他结算资料：凡上述未提及而在结算审核中需要的资料均需提供，例如：施工日记、地质勘察报告、非常用的标准图集、应由施工单位承担而由建设单位支付的费用证明如甲方代缴施工水电费票据、余泥排放费证明等。

　　18. 资料签收表：结算资料的内容列表，应注明资料内容、份数和页数（标注页码）,以便资料的移交和管理。

　　19.资料签收表一式三份，由资料移交人和接收人分别签名，必要时加盖双方单位的印章。

　　建设项目结算资料签收表

　　工程名称：

　　编 号　名称　份数　造价（元）　备注

　　1　工程结算书及电子盘

　　2　工程量计算书及电子稿

　　3　钢筋抽料表及电子稿

　　4　施工合同，补充合同或施工协议书

　　5　工程竣工图

　　6　工程竣工资料

篇5：新建工程接管验收邀请函范本

　　新建工程接管验收邀请函范本

　　NO.

　　物业公司：

　　我公司位于　　区　　路　　号　幢新建工程业已竣工，并经过了　　的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。根据与你公司签订的《物业管理委托合同》，特提请你公司于　　年　　月　　日前来接洽有关接管验收事宜。

　　此致

　　***房地产有限公司

　　二零　年　　月　　日

　　签收人：

　　二零零　年　　月　　日

　　%─────────────（骑缝加盖公章）────────────

　　接 管 验 收 邀 请 函

　　NO.

　　物业公司：

　　我公司位于　　区　路　号　　幢新建工程业已竣工，并经过了　的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。根据与你公司签订的《物业管理委托合同》，特提请你公司于　年　　月　　日前来接洽有关接管验收事宜。

　　此致

　　****房地产有限公司

　　二零　年　　月　　日