住宅小区业主自治原则

　　住宅小区业主自治原则

　　一、共享原则

　　土地资源不足，无法“独立”满足人们追求高质量生活的要求。人们选择“共享”而非“独占”绿地、会所、车库、水电、安保等服务。

　　共享是小区基本生活原则：

　　-禁止“先得永占”“钱多独占”的分配方式；

　　-共有资产为大家分享使用，而非为赚取业主利益；

　　-获得便利者，应考虑为其他业主提供补偿；

　　二、阳光原则

　　三、共同进步共同承担原则

　　四、实名言论自由原则

　　五、程序正义原则

　　六、民主决定与保护少数原则

　　七、尊爱维权者原则

　　八、公权再造原则

　　九、宽恕与治恶原则

　　十、传承原则

www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2：谈业主自治的理念与实践

　　谈业主自治的理念与实践

　　业主自治的核心理念应该是保护私有财产神圣不可侵犯，说大了，就是维护宪法尊严，这也是维护中国人做人的基本权力和尊严的实践。问题是：大家需要明白，这里所谓的“私有财产”，不单指个人财产，而是指“以私有财产为核心，以共有财产为纽带的整个小区的，全体业主的共同财产和这些财产形成的共同利益”!业主的共同财产把个人私利与整体利益结合起来，形成中国文明自古没有的全新的“微型公民社会共同体”!这是祖国的未来!这时，我们再谈“业主自治”就不是简单的业主维权，而是业主作为一个利益共同体的建设，这个问题本质上是新人、新文化，新文明的建设，是中国现代国家建设的基础!如此重要的工作，需要业主、物业公司、开发商、政府和整个社会的认同!否则，大家就是彼此消耗，多败俱伤。

　　西方文明有2500年自治、公民社会建设的成败经验，但对我们中国人来说，才刚刚开始!因此，系统学习和普及公民社会常识是一个急需做的工作，但非常遗憾，这样的工作还没有开始。结果，政府、开发商、物业公司、业主、居民大家都在摸索!如同我们是这样一群奇怪的小学生，都是成年人，但大家还在争论1加1是不是等于2!

　　业主自治理念的建立可以通过教育，但实践非常重要，这跟学游泳的道理一样。我给大家讲一个自己的亲身经历。

　　今天，中国别墅区已经私搭乱建成风，完全失去控制，成了中国特色大杂院!这是中国人心混乱，没有共同价值观和共同体意识造成的可悲结果!当然，也是政府不作为的结果。因为政府维护法律严肃性和执法的职能是任何单位和个人不能替代的。但问题并不简单，下面的故事大家可以看到这个问题发生的全过程及多种可能性。

　　首先是疏的问题。北京的气候不适合阳台，冬冷夏热，春秋风沙大，所以，几乎所有人家都会把阳台封了，但缺乏统一管理，设计，封的乱七八糟，非常难看。我所在小区因为开发商、物业公司严格管理，过去10年居然没有一家私搭乱建!这在中国是一个奇迹!但每年，物业公司都要为防止业主私搭乱建投入大量人力、物力，甚至得罪业主。当新的物业经理来了之后，他感到不能再这样下去了，控制不住了。业主开始强行封阳台。为此，我们商量与其堵，不如疏。与其被动，不如主动，既满足大家的需求，又最大限度维护小区的原设计风格。我们根据物权法第67条的规定，召开书面业主大会，让全体业主投票，看大家是否同意小区可以封阳台，如果封，按统一规格封。结果，经过前后一年半的酝酿、努力，投票结果是67%的业主同意按统一风格封阳台，当然，业主可以不封。图纸统一，施工队业主自己找，免得说物业公司从中拿回扣。这样，我们就成功解决了封阳台的问题。从此，大家要封阳台，就按统一规格，物业公司严格管理，大家都自觉遵守，相安无事。

　　业主的合理需求，通过业主大会投票的正当程序，有法律依据，大家就可以采取疏的办法，这就是自治实践的成功经验。前提是：广大业主、物业公司、开发商有共识。没有共识，问题就复杂了。所以，社区建设，首先在法律的基础上建立共识非常重要，而且，业主一定要自觉维护物业公司的管理权威!地方政府不干涉。

　　其次是堵的问题。中国人的创造精神往往表现在自私自利和破坏方面。比如，好好的房子，他装修时非要把承重墙拆了，这对整个楼来说是破坏性的，这种行为相当于社区恐怖主义，与杀人无异。碰到这样的事，只能堵。还有的业主住别墅，非要在院子里盖房子，侵占公共绿地。我住的小区有一户独栋别墅，600多平米，几口人，还要在院子里盖房子，如果不制止，大家都盖，小区就乱了!而且成了大工地，永无宁日!问题是怎么堵?在美国，很简单，一个电话，警察来了，警告你违法了，不改正，吃不了兜着走，所以，在美国中国人都很守法。在中国，正好相反。你想干什么，干什么，只要有钱，有权，没人敢惹你。如果发生了私搭乱建，你打电话告警察，警察说，我们管治安，出了人命案找我们;告城管，城管一般说，这是小区里面，我们不管。另外，他们不知道住别墅人的背景，怕得罪了大人物自己的饭碗丢了。物业公司说，我们没有执法权，管不了。最后，自治的责任，如同原始社会一样，靠大家!这时，那个强大的，无所不能的政府没了!如果大家有正义感，团结起来，敢于保护小区全体业主的共同利益，不怕得罪人，告诉私搭乱建的业主这样不对，可能会起到制止作用。如果不听，大家就要团结起来，让他看到大家的决心!包括要求物业公司、业主、业委会共同起诉他，要求恢复原状!我们小区的全体业主、物业公司、开发商、办事处、城管大家共同努力，经过近一年的时间，终于让那位私搭乱建的业主改变主意，恢复原状。这可能是中国唯一一个成功阻止私搭乱建的案例。我们可以总结经验如下：

　　1，全体业主的团结和正义感。2，负责任的物业公司、开发商。3，负责任的办事处和城管。4，坚持业主维权，出面阻止、物业公司严格管理、禁止违法施工和法律诉讼相结合。5，私搭乱建业主的良心发现和自觉改正错误。阻止私搭乱建如此复杂，而违法成本几乎没有，到底是谁的错误?当然是政府!是执法的问题。如果一个人在*广场盖一个房子，你政府按什么法律惩罚他?同样是中华人民共合国土地，怎么在小区你政府就失职了呢?政府失职，只能由人民自己来代替政府执法，这本身就具有“违法”或“暴民政治”的性质，但如果人民也不作为，不维护自己的权力，等于忍受自己的权力被侵害，等于坐以待毙，等于被强奸，被掠夺，毫无做人的尊严!所以，从这个实例我们看出，中国社区乃至社会的混乱，第一责任人是政府!当政府不干自己应该干的事，以经济建设为核心时，社会必然混乱!当社会出了问题，政府不反思，不解决，相反，还压制批评，拒绝改正错误，那就是以人民为敌了!而人民在这样的状况中，应该采取自救措施，并以极大的爱心和耐心帮助政府改正错误。政府有不同级别，由不同的人组成，不是所有政府都不好，关键是看人民。因为，说到底，有什么人民才有什么政府!

　　业主自治的理念的与实践，说到底是每一个中国人在当下自救的办法!只有我们能够自己救自己，我们才能谈其他!只有我们能够维护自己的财产权和生命权，我们才有其他权力，而人的任何权力，都是从维护自己的财产权和生命权开始的。维护财产权的实践产生公民社会，维护生命权的实践产生臣民社 会!

　　业主自治的最大问题，除了外部的原因之外，大家最值得关注是业主内部的原因!当我们都知道政府不作为，有法不依，执法不严时，业主自己就不能跟自己人过不去了!中国人被压抑了数千年，每一个人内心都有冲破权威的冲动，但业主共同体权威大家必须自觉遵守!否则就是自杀。但如果这样的笨人和愚蠢的人太多，如果你没有巨大的牺牲精神，就搬家吧!孟母三迁的故事有道理，惹不起躲得起。很多中国人现在都躲到外国去了!(北野)

篇3：减免**大厦住宅业主1月份物管费函(业主自治)

　　关于减免**大厦住宅业主20**年1月份物管费的函

　　深景业字20**-1号

　　深圳市**物业管理发展有限公司：

　　为了让**大厦全体住户（业主及其它物业使用人）共同分享业主自治带来的优惠待遇，减轻通涨压力，降低民生成本，经20**年12月18日至19日**大厦业主大会投票表决通过和**大厦业委会研究决定：减免**大厦住宅住户（不含裙楼商业及3户“住改商”）20**年1月份物业管理费。贵公司应收取的1月份住宅物业管理费由**大厦业主委员会统一买单支付，其费用在**大厦业主基金中列支。

　　由于贵公司尚未同我会结算往届物管合同期剩余资金账务，为简便操作，请贵公司在应转我会的资金中列支“1月份住宅物业管理费”到时同我会统一结算。请贵公司尽快安排同我会清算往届物管合同期所有账务，以便我会向业主公布所有财务收支账目。

　　深圳**大厦业主委员会

　　20**—1---6