物业服务收费难的现状分析及解决建议
物业服务收费难的现状分析及解决建议
物业管理费是物业管理企业开展物业管理的基础，也是物业管理企业生存和发展的基础。在党的十六大提出了全面建设小康社会的奋斗目标之际，物业管理承担着为居民提供安全、舒适、清洁、美观的人居环境和工作环境的任务。只有物业管理市场能够得到持续、健康发展，才能真正改善人们的生活环境，然而，物业管理收费难是目前许多物业管理企业所面临的一大难题。
一、收费难的现状分析
1、服务质量问题
不可否认，一些物业管理企业急于实现企业赢利，忽视了提高自己的服务质量。如：物业管理工作人员素质不高、服务意识淡薄、服务技能水平低下等，导致“服务不到位”、“维修不及时”、“收费不规范”，这也是服务质量中最主要的三大问题，也是业主与物业管理企业矛盾的焦点。“服务不到位”是指没有达到业主要求或没有达到预先制定的服务目标，如：清扫的次数不够或清扫得不干净;“维修不及时”指的是维修人员没有按照要求及时赶到现场或赶到现场却不能解决问题，造成业主的损失;“收费不规范”是指物业管理企业为了增加收入巧立名目或没有明码标价而多收费。在一些地方，物业管理企业重收轻管、多收少管、质价不符的现象比比皆是，引起广大业主的强烈不满。
2、业主在消费观念上的误区
部分业主的习惯与观念还未从计划经济时期的福利体制转变过来，没有将物业管理看作是使自己房产保值升值的一种投资行为，也没认识到物业服务是一种消费行为，而把物业管理企业看作是大包大揽的管家，小区内任何事都要管好，把楼上因装修引起的地板漏水、噪音、圈养宠物等都归罪于物业管理企业服务质量不好，以此作为拒交费用的理由。如：我们所管理的昆明市梁家河小区，多数业主都是离退休的老领导，家里的下水道堵了让物业管理企业帮他们疏通，设施损坏让物业管理企业为他们维修，当向他们收费时却遭到拒绝。他们认为以前这些都是免费的，现在也不应该收费，即使收费也应该由工厂交;甚至有一位业主因让路边“游击队”装修房屋，装修未成却遭偷盗，因此拒交物业管理费。
3、建设或开发单位遗留问题
物业管理过程中经常会碰到业主因为这样或那样的问题拒付物业管理费，而有些问题并不是物业管理企业造成的，而是建设或开发单位遗留问题。如：云南山立公司物业部成立于20**年12月，是由原云南磷肥厂后勤部门改制而来，根据国家要求国有企业剥离企业办社会，在企业未对生活区做任何投入或生活设施改善的情况下，将后勤部门剥离成立了独立的公司，公司仅有的资产就是47栋家属住宅、8栋单身宿舍，山立公司唯一的生存来源就是盘活这些固定资产。由于国有企业的一贯做法就是先生产后生活，多数房屋建于上世纪70-80年代，木窗木门严重变形，基础下沉，屋面开裂漏水，卫生间、厨房渗水等质量问题;小区的设施、环境很差，路面坑洼不平。以前提供的是无偿使用和无偿服务，员工虽有意见，但可以忍受。从20**年开始，山立公司物业管理部对房屋、设施实施有偿使用和有偿
服务，此时的物业管理成了“过街老鼠，人人喊打”，尽管地扫得干净，维修也很及时，但是只要收费就遭到拒绝。
二、解决物业管理收费难的几点建议
1、物业管理企业应通过自我修炼提升管理水平
在物业管理实际操作过程中，首先要考虑业主的承受能力和实际意愿，不能一厢情愿地抬高收费标准，要守信、守约，通过自我修炼，提高员工素质，加强服务意识，提高服务质量，同时应尽其所能协调和帮助解决辖区内各类难题，为业主排忧解难，多从业主的角度看待和解决问题，理解他们的心情，即便不是自己服务的范畴，也不能“事不关己，高高挂起”，仍要本着业主无小事的原则，认真对待，往往细小事情更能体现出服务的真诚，更能感化业主，使业主感受到超值的服务。付出不一定总有回报，但企业的尽心尽责正是双方互相信任的基础。
2、加大宣传力度，使业主树立正确的物业消费观念
要借助广播、电视、宣传栏等媒体广泛宣传，让业主理解实行市场化、专业化、社会化物业管理的重要性和必然性，理解物业服务对物业保值、增值，提高生活品质的重要性，使业主树立“花钱买服务”、理解物业服务需要通过消费才能获得的消费观念。将《物业管理条例》，《物业管理收费办法》做成手册发给业主，让业主了解物业管理市场的规则、物业管理行业的标准、自身的权益以及应承担的责任，并自愿参与物业管理活动。了解哪些服务属于物业管理范围，哪些服务不属于物业管理范围;哪些费用含在物业管理费中，哪些费用不含在物业管理费中，知道物业服务不是无限延伸，这样就可避免许多误解。
3、呼吁社会保障体系应发挥作用
对于经济困难户、低保户等没有支付能力的业主，社会保障体系应帮助解决，不应由物业管理企业承担社会责任。
4、加强监督，规范物业管理市场秩序
要真正做到物业服务质量与收费质价相符，离不开强有力的市场监管，物业管理市场是一个新兴的市场，市场的规范和成熟还有待时日，市场出现一些问题也不可避免，因此加强物业管理市场的监督和正确引导，建立健全物业管理相关法律法规，并加强舆论和法制监管的力度是当前市场建设的一项重要内容。物业管理是一个综合性的服务行业，与社会和公众有着密切的关系，很多情况下物业管理出现的问题非常棘手，很难说清谁是谁非，因此，依法管理显得尤其必要。法律讲求的是事实和依据，市场监管者也应该根据相关的事实，对物业管理企业是否做到质价相符，给予客观公正的评判，对于违反市场“游戏规则”的一方坚决给予相应的惩治措施。对恶意欠费的，司法机关应简化法律审查程序，提高司法效率，方便欠费纠纷解决。
5、认真研究物业管理费收缴办法
20**年云南省政府也出台了《物业服务收费办法》。然而，物业服务的主要对象--物业本身所具有的独一无二的特性，如：物业的自然地理位置、规模、硬件配置、使用年限、周边环境等等，都对管理费用的高低产生影响。对于物业服务收费标准、收费办法难以用一种普遍适用的、模板式的服务等级模式来决定和把握，应根据物业的实际情况签订物业服务合同，明晰双方权利义务，明确约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚等，以合同为平台制定“游戏规则”，双方共同遵守。笔者的经验是：如果一个小区业主较集中为某单位的员工，则可与该业主及业主单位协商代扣代缴物业管理费，并返一定的劳务费给单位，这样既为业主减少麻烦，也为物业管理公司减少风险。对业主较散的小区，可采用一次交清，优惠几个百分点的办法，鼓励交费积极性。目前，云南山立实业有限公司采取代扣代缴办法，物业管理费的收缴率可达到100%。
总之，要解决物业管理收费难的问题，物业管理企业应通过自我修炼提升管理水平，做到质价相符;应完善物业管理市场的建设，建立健全物业管理相关法律法规，引导业主及参与者加强法律和市场意识，并加强舆论和法制监管的力度。
篇2：物业费收费难原因分析及解决的探讨
物业费收费难原因分析及解决的探讨
一、物业服务收费难的原因分析
1、业主认识有误区
《物业管理条例》第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。目前业主对物业公司的服务和管理范围存在一定的误区。将其它行业、部门的责任强加物业公司，总是以供暖不好、小区内丢自行车、声控灯损坏、楼道墙面被装修破坏等种种事由拒交物业费。事实上供暖不好，业主应该与供暖公司取得联系，供暖是商品，而这种商品的销售单位是供暖公司。小区内的安全事件要看物业公司与业主委员会所签的《物业管理服务合同》中如何约定的，还要看是否属于物业公司收费服务项目。如果是免费的，物业公司对丢自行车是没有责任的。楼道中的声控灯如在物业公司做成本核算时已记入成本，物业公司将负责坏灯泡的更换，否则应由业主承担。物业费中没有楼道刮大白这项支出，楼道属于所有业主的共有财产，这部分费用应由业主负责。
2、业主的集体观念比较差
许多业主没有意识到交物业费不仅是维护自己的利益，也是维护整个小区的集体利益。现在的事实是如果有人不交物业费，马上就会有人效仿，也不交物业费。这样发展下去真正吃亏的还是广大业主。
目前有的物业管理项目还存在“谁开发，谁管理”的模式，由开发商直接组建和领导物业公司，一旦确定则可以成为永久。在法规法令还不够完善的今天，若开发商缺乏自律或自身经营发生困难的前提下，往往会损害业主的利益。例如开发商往往拖欠、挪用或不按规定缴纳维修基金。虽说业主委员会是小区的主人，但成立了“实质”意义上的业主委员会的项目比例还相当小，即使是成立了业主委员会，这种松散的群众自治组织也不能有效行使自主权。
3、物业管理不规范，质价不符
目前物业管理理论和实践发展迅速，但立法相对滞后，使得一些新出现的情况无法可依。由于管理的不规范，一些现有的标准和规范也形同虚设。特别是收费方面，沈阳市各个小区的差异很大，大致分为高、中、低三个档次：高档的物业管理公司收费由物业公司与业主协商以合同的形式确定。中档的物业管理收费标准由政府制定，一般在每平方米每月0. 5-1.0元。低档的物业管理公司，属简单服务收费，实行政府定价，一般按每户每月9-12元收取。在实际运作过程中，物业公司为了赢利，往往在服务上大打折扣，与承诺的相差很远，业主对物业的期望值高于实际，造成心理价位的不平衡，长期就形成了腻烦心理，就出现以不交费形式的抗争。
4、业主对开发商的不满情绪加在物业管理公司身上
（1）对开发商建筑质量有意见。建筑质量问题已成为社会高度关注的焦点，有些建筑质量问题，直接造成物业管理先天不足，物业服务不能到位。例如，保安监控系统因工程质量不能投入使用，前期规划的绿地不能达标，停车场不能正常使用等。
（2）对开发商的承诺不能兑现有意见。为迎合消费者和加快楼盘的销售，开发商往往夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺。待业主入住后，发现实现情况与承诺差距甚远，而物业管理公司无力兑现承诺。
5、追缴欠费缺乏必要的法律依据
物业公司的性质是服务为主的服务性行业，只要是业主稍微对物业公司有一点不满意都会用不交费用来威胁，物业公司与业主之间虽然有合约束缚，物业公司是企业性质，企业没有执法权，要想业主履行合约就必须得通过法律途径。但如果物业公司事无巨细的都通过法律的话，将是一项庞大的工程。业主不交费用，物业公司入不敷出，是造成物业管理市场混乱的直接原因。因为物业公司的入不敷出，造成好多人不愿意选择此项工作，以至于物业公司的工作人员专业素质不是很高，物业管理市场将处于恶性循环的状态。
二、解决物业收费难的必由之路
笔者认为，要解决物业收费难的问题，不是物业公司自身能够做到的，这必须借助政府的力量，让政府干预，制定条例，改变游戏规则。先付物业管理费用，再享受服务，让现在物业公司追着业主要钱，变成业主主动给物业公司交钱，这样对物业公司和业主都有约束力。因为毕竟物业公司面对的是成千上百的业主，而业主只面对一个物业公司。这样，物业公司不再因为业主不交费用处于被动状态采取过激行为，业主也可以定时享受到优质服务。
1、推行物业管理的先期介入。
物业项目先天不足必将导致物业管理的混乱和收费的困难。当前，政府应尽快出台物业管理的先期介入制度。在房地产开发的前期，就将物业委托给中标的物业管理公司，让其参入物业的设计方案的优化、施工方案的论证、设备安装的监督和施工质量监督的全过程，为日后的物业管理打下良好的基础。先期介入的物业管理公司由开发商选聘，管理费用也由开发商支付。虽然开发商支付了一定的费用，增加了开发成本，但却有效解决了人们购房最为关心的两个问题：一是住宅质量，二是物业管理问题。待业主委员会成立后，由业主委员会决定续聘或解聘原由开发商选聘的物业管理公司。这样，物业管理公司既有一定的利益，又有责任，同时还有被解聘的风险，物业管理公司就有了发展的动力。
2、物业管理的服务质量与物业管理收费与效益紧密相连。
所谓一分价钱一分货，每一个业主都期望也有权利在其缴纳管理费的同时得到更高的回报和满意的服务，而每一个物业管理服务过程中付出辛苦与热情的物业管理公司也都将从汗水和笑容中收获到应得的报偿，所以作为业主、住户有理由要求物业管理公司所提供的服务是质价相符。《沈阳市住宅物业管理规定》已明确，物业管理企业应当遵循合理、公开以及服务水平相适应的原则。也就是必须遵循物业管理质价相符的原则，才能够在愈来愈激烈的物业管理竞争市场中站得住，走得稳。物业管理公司应严格站在全体业主的立场上，向广大业主、住户提供优质服务，不断提高自身的服务意识，端正从业人员的服务态度，并牢固树立“业主至上、服务第一”的宗旨和理念，方能在物业管理市场的激烈竞争中取得优势并保持不败。
物业管理服务收费是直接关系到业主、住户，业主大会及业主委员会、开发商、物业管理公司利益的敏感问题。物业管理公司要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主、住户，业主大会及业主委员会的质询和监督。
3、物业管理公司应该加强企业自身不断提高服务质量的能力，明确岗位职责，规范物业管理服务的行为，建立并落实责权利相结合的质量责任制，实行有效的监督和考核。
物业管理工作难度较大，矛盾较多，面对这些物业管理公司决不能忽视物业管理的服务质量。物业管理公司在保证良好服务的同时，应在所管辖的物业管理区域内积极拓展其他有偿服务，开展多种经营项目，努力增加收益，减轻自身负担。做到收支平衡，维持企业的正常运行。
4、建立物业管理公共账户制度，让业主放心。
可借鉴国外物业管理企业所实行的提取固定佣金的办法，即使用一个公共账户来管理物业管理费的收支。物业管理企业可根据合同每月从物业管理费中提取一定的佣金，账户上资金是盈是亏与物业管理公司没有直接关系，债权债务都属于全体业主所有。实行公共账户制度，业主不仅明确各项开支的情况，也不会怀疑管理企业克扣管理费。实行公共账户，业主委员会不再仅仅是一种形式，他们可以真正行使参与管理的权利和义务，充分体现业主的主人翁地位。这样，凡是公共账户的收支，均由业主委员会批准，如果住户不缴管理费，受影响的是全体业主，而不是物业管理公司，以此避免欠费情况的发生，有效的提高物业管理费用收缴率，解决物业管理公司收费难的问题。
5、业主树立正确的物业管理新观念。
有个正确的认识、理解和尊重，不要把物业管理公司看成是传统计划经济下房管所的翻版，而应看成是自主经营、自负盈亏，依靠提供物业管理服务和收取物业管理服务费生存与发展的物业管理市场主体。
其次，应树立收费与服务、缴费与消费的物业管理新观念，收费与服务、缴费与消费要协调一致，物业管理公司作为收费者，收了业主的钱，就应该提供相应的物业管理服务，不能多收费少服务，或只收费不服务；业主也不能要求物业管理公司少收费多服务、低收费高质量服务等。同时，业主作为物业管理服务的消费者只有尽自己的义务交纳物业管理服务费，才能享受物业管理服务：交纳多少费用，享受多少服务；交纳了哪项物业管理服务的费用，就只能享受该项物业管理的服务；不能认为自己只要交纳了部分的费用，就可以享受所有的物业管理服务，或者就应该享受高质量的物业管理服务。
第三，参与物业管理活动的各主体要有物业管理新观念来认识自身角色。对政府部门，要认识政府部门不过是物业管理市场的管理者、服务者，而不是市场的参与者和主人；对物业管理公司，要认识物业管理公司是物业管理市场的竞争主体，供给主体和被选聘的对象，而不是物业管理市场的制造者、占有者和控制者；对业主、住户、业主大会及业主委员会，要认识自己是物业管理市场的需求主体和选聘主体，要正确行使自己的权利，履行法定义务。积极发挥自治自律的作用，协助物业管理公司搞好管理。第四，参与物业管理活动的各主体要有依法行使权利和履行义务的物业管理新观念。政府部门在看待和管理物业管理市场时，要用法治的眼光和态度处处以法律规定为行动的准绳，以法律规定为发展和管理物业管理市场的标准和规范，而非以前的人治观念。
随着《沈阳市住宅物业管理规定》的出台，对尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费的缴纳进一步明确，对解决物业费收缴的难意义重大。同时解决好物业收费难题，有利于物业管理工作正常地开展；有利于改善城市居民的居住环境；有利于提高城市的文明程度，促进物业管理步入健康发展的轨道。
篇3：现阶段物业管理收费难点分析解决措施
本文提要：确定合理的物业管理收费标准,已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问,物业管理作为一种由企业提供的服务,与政府的行政管理是有严格区别的,属于典型的经营性服务,其收费也属于经营性质的收费。
经过二十几年的发展,物业管理服务已越来越被人们所认识,它对提高人们的居住质量、提高物业价值有着不可低估的作用。然而,在其发展中仍遇到很多困难,其中最突出的是物业管理收费难。如今物业管理收费已经陷入了“收费高,居民承受不了;收费低,物业管理企业难以正常运营”的怪圈,但是这一现象的出现,也是有原因可以追溯的。
一、物业管理行业的特殊性
确定合理的物业管理收费标准,已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问,物业管理作为一种由企业提供的服务,与政府的行政管理是有严格区别的,属于典型的经营性服务,其收费也属于经营性质的收费。但是,物业管理作为一种以提供管理服务为主要内容的收费,它与一般性经营收费相比,也有一些比较明显的不同的特点。
1.管理模式的不一致。
这是造成小区物业管理收费难度大的主要障碍。在同一城市,政府机关办公、住宅区的物业管理费用由财政支付,不向居民收费,(来自:www.pmceo.com)而在集中开发的商业住宅区的物业管理费用均由业主负担,这就使居民对实施物业管理收费产生抵触情绪,同时也给物业管理收费增加了困难。要想改变这种现状,就必须实行谁受益、谁负责的原则。
2.情况复杂,差别大。
物业管理,从服务对象看,既有住宅区的物业管理,又有商业办公楼和工业区的物业管理。仅住宅区的物业管理,又可分为老住宅区和新住宅区的物业管理。这就造成不同收费对象不仅在服务规模不一致,而服务的内容和深度要求也都不同,收费标准也不同,这种收费和服务内容的参差不齐是物业管理服务的一个重要特点。
3.公共性综合服务收费与个体特约服务收费并存。
公共性综合服务收费,是指物业管理者为公众业主提供物业维修、养护、环境保洁和区域保安等多种内容的综合性服务,不分人,不按项,定期结算,一并收费;特约服务收费则指物业管理企业按不同住户之约,一项一收,一事一结,前者笼而统之,后者一目了然。因此,重点是要强化综合性服务收费的监管,增加通明度,这是做好物业管理收费工作的一项重要内容。
4.服务个体的不完全选择性。
综合服务是物业管理的基本形式,其服务无排他性。因综合性服务费,对一定的服务群体来说,可通过设置竟标和合同形式,充分体现自愿委托的原则,而对公众群体中的诸多个体,则不一定能充分体现自愿委托的原则。目前,在一些实行物业管理的住宅小区中,出现的缴费不齐与拒绝缴费的纠纷,在一定程度上也是这种群体与公众群体之间选择服务方向不完全协调的反映。因此,做好物业管理收费,除通过业主委员会形式来协调这一矛盾之外,更主要的则需要通过法律、法规的形式来规范、调节经营者与业主之间的债务和收费之间的关系。
5.物业管理最大的特性是带有地区性。
物业管理企业对建筑及其附属物、场地和环卫、治安、绿地、道路等实施维修、养护管理,是一种企业行为,与具有属地管辖权的街道办事处、居民委员会、公安、环卫、园林、商业以及水、电、气等相关部门在管理上容易产生交叉与矛盾,再加上有些事情职责不明,给业主带来许多烦恼和不便。
二、解决物业管理服务费用难收的对策
1.完善物业管理法律法规。
市场经济就是法制经济,物业管理是一种市场行为,是物业管理公司通过市场竞争中标,与物业所有人签订物业管理委托合同,对住宅小区房屋建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治,为物业所有人、使用人提供综合服务的市场行为,和其他市场行为一样,物业管理行为必须用法律进行规范。当前规范物业管理当事人行为的法律还不够健全,随着物业管理在城市的全面推行,需要对物业管理行为进行规范的内容越来越多,必须不断完善物业管理的相关法规。
2.制定切实可行的物业管理服务收费标准。
当前,政府指导价的物业管理服务收费标准,是物业管理公司根据其与业主委员会或物业所有人、使用人代表商定的服务项目、深度、质量和开支等情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理主管部门意见后,以独立小区为单位核定的。物业管理公司向物价部门申报前,应再征求住宅小区业主委员会或物业所有人、使用人代表的意见,以确保物业管理服务收费标准能够为小区绝大部分物业所有人、使用人所接受。
3.采取相关政府措施,促进和鼓励物业管理企业合并、重组,实现规模经营,降低经营成本,为降低收费标准创造条件。
物业管理收费之所以陷入两难境地,很大程度
本文提要：确定合理的物业管理收费标准,已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问,物业管理作为一种由企业提供的服务,与政府的行政管理是有严格区别的,属于典型的经营性服务,其收费也属于经营性质的收费。
上是因为物业管理企业没有取得规模经营效益。为此,解决物业管理收费两难处境的根本出路只能是实现规模经营。通过制定并采取相关优惠政策、措施,如税收优惠、政府协助指导、培训等措施,促进、鼓励相邻物业管理公司,实现竞争、合并、重组。充分发挥人力资源潜力,降低经营成本,为进一步降低收费价格,以适应大部分业主的收入水平创造更多的有利条件。4.严格物业管理企业财务管理,实现财务公开化。
物业管理企业的财务收支情况应定期向业主公示,接受住户的监督,使业主明白自己交出的钱都用在了什么地方,从而使业主明白缴纳的管理费的必要性和重要性,进而使他们被动缴费主动缴纳各项管理费用。
5.鼓励物业管理公司开展多种经营服务。
物业管理从其与住户的紧密程度,可以分为经营性物业管理和不可经营性物业管理。其中,不可经营性物业管理,如:共用设备维护、住宅小区清洁、治安、绿化等,由其所产生利益的产权属于群体业主,对其具体的个体业主来说,利益关系不是很紧密,因此,个别业主总想不缴费,希望其他业主缴费,然后“搭顺风车”。对于这部分物业管理项目,如果没有强制缴费的具体措施,最好是降低收费标准,对于可经营性物业管理来说,如:在小区内保管车辆、开办托儿所、经营日常用品及相关商务项目,由于其所产生利益的产权直接归入个人所有,因此,按市场价收取相应费用几乎不存在任何困难,物业管理企业应尽可能在搞好不可经营性物业管理的同时,更多的开展这类业务。
6.积极解决特困户的缴费难问题。
住户按时缴纳物业管理费是物业管理企业正常运营的前提。如果没有个别住户因经济困难而不缴纳管理费,则将有其他住户效仿借经济困难为由拖欠物业管理费。因此,为了保证物业管理正常进行,对经济困难的住户,要具体问题具体分析,如果是因病造成经济困难的,由政府或其他慈善机构给予适当的补助,如果是下岗或待岗的,可以以工代费。
总之,解决物业管理收费难的问题,有利于物业管理工作正常的开展,有利于改善城市居民的居住环境,有利于提高城市的文明程度,加强和千方百计切实解决物业管理收费难的问题,对促进物业管理逐步步入健康发展的轨道,具有很强的实现意义和很大的紧迫性。
参考文献:
1.王占海,《追索物业管理服务费的法律手段研究》,20**年5月
2.王荷,《物业管理经营之道》,机械工业出版社,20**年1月
3.罗小钢,《物业管理金典》,中山大学出版社,20**年1月
