南京物业管理公司前期接管验收的原则

　　接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则：

　　1、原则性与灵活性相结合。

　　所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。对于大规模物业，难免会出现一些不如人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理地、圆满地解决接管验收中存在的问题。

　　2、细致入微与整体把握相结合。

　　工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。

　　整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目决定该物业的档次和发展潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。

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篇2：前期物业管理及设计规划中存在的风险及排除

前期物业管理及设计规划中存在的风险及排除

　　开发单位在设计规划时一定要对房屋、公共设施设备、公共部位、场地等在日后的使用功能上是否适宜，同时在安全性能上是否存在缺陷进行全面考虑。

　　1、娱乐设施设计

　　小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段，尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生，也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。（如确需安装，应在醒目位置加装使用说明及安全警示，以提醒业主正确使用，同时物业服务企业要定时检修，发现安全隐患，及时排除）。在法律上，任何一处公共设施的所有人或管理者，应保证此公共设施不危及人身财产安全，对此公共设施负有监督管理的责任；如果公共设施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患，最终导致人身伤害，按照《民法通则》的规定，其监管人必须承担相应的责任。

　　2、小品设计

　　（1）尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品，水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落；玻璃饰品易碎、易脱落；

　　（2）金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性，不宜过多，安装要牢固，不能影响正常通行，不要出现刮碰现象；

　　（3）小区内尽量不要配置喷水池，如果非要设置，水池的深度以20厘米为好，不宜太深，如果非要设置深水池，四周一定要设置护栏或其他安全防护设施（并在醒目位置加装明显的警示标志），避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害；

　　（4）拱桥的设置不宜过高（踏步做好防滑处理），避免老年人或儿童在行走时跌倒；

　　（5）流经小区的河流（自然形成）要根据实际情况进行有效的整体规划（关键部位要增加必要的防护措施），不能留有安全隐患；

　　（6）其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。

　　3、房屋设计

　　（1）各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定，车库的净高应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定（北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高，导致业主受伤的案件，最终判决开发单位败诉）；

　　（2）外墙尽量不要设置过多过宽的外沿，装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料（如：瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等），并且施工时要严格按施工程序进行，防止日后脱落，造成人员伤亡（《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任）；

　　（3）小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻，但不能设置带尖头的铁栏，注意考虑儿童的人身安全问题；

　　（4）女儿墙亦要设计成防攀越的，女儿墙栅栏高度一般要高于50厘米；

　　（5）楼道的扶手间隙不宜过大（应严格执行国家建设标准），防止儿童从间隙处坠落；

　　（6）楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁，应采用专用锁（并在箱体表面张贴明显的安全警示标志），楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄而触电）；

　　（7）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空抛物现象（深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示）；

　　（8）工程竣工时，要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除，不留安全隐患；

　　（9）电梯的设计及调试安装一定要到位（并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格，在电梯轿箱内张贴安全使用须知，告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案，必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备，以保障通信畅通），尽量避免在电梯运行过程中出现故障，导致人员被困而出现不必要的损失。

　　4、路面、地面设计

　　（1）路面和地面的选材，尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人），即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理；如果采用方砖铺设，在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合，不能留有掌宽空隙，防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤；

　　（2）路灯设置不必多，只需满足一定的光照度就可以，灯座要耐锈蚀，牢固，防日晒雨淋，不怕台风，接头处做好绝缘处理；有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯；

　　（3）路面的坡度不能过大，特别是东北地区，雪后路面比较滑，基础要做好，防止日后出现塌陷，给业主和车辆带来安全隐患；

　　（4）设计有路边停车位的道路，应在设计时充分考虑后期物业管理中对车辆占道停放的管理，尽可能在设计时达到如下标准：两侧停车位成对称性分布，尽量避免单边规划停车位。对规划无停车位的道路，建议按单行车道予以分割。此举可有效制止道路两侧的车辆停放问题，满足消防部门的要求，同时又能有效降低道路安全风险；

　　（5）排污、市政等各类井盖的设计尽量不要出现在道路当中，避免车辆碾压，形成安全隐患；

　　（6）从设计上做好道路的排水工作，避免积水影响行走；

　　（7）道路设计避免有急转弯，增加转弯处的视角，以有利于安全行车，必要时应设计有广角镜。

　　5、绿化设计

　　（1）绿化带灌木品种的选用（尤其是大型物业小区）不必设计得太名贵、繁多。配置原则是大方得体，错落有致，合理选择枝条少、无刺等背阴喜阳易于养护的植物；

　　（2）尽量避免在阳台上设置花盆，如果非要设置，要考虑到设置花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便以及花盆坠落伤人等问题产生的纠纷；

　　（3）园区不适宜种植一些高大的乔木，日后成材，会影响采光，造成摄像死角和枯枝、断枝伤人等事故。

　　6、公共设施设备的外观设计

　　（1）地下车库的通风口、变压器、泵房等的外观一般都进行装饰，装饰时要考虑其耐久性、抗腐蚀性和安全性，去除多余的附属装饰，实用就好，并在四周设置防护设施，不能只注重美观而存在安全缺陷。如果设置和管理不当，这些设施将可能给业主人身、财产造成损害。作为设施的设置者或管理者，将可能因设置、管理不善，构成侵权法上的过失，而面临受害业主或其他受害人要求承担损害赔偿责任的问题；

　　（2）存在人防工程的要明确管理者及责任。

　　7、管井设计

　　排污井、管道井、电梯井、电信井等的设置一定要考虑不能设置在业主及车辆经常通过的甬道和通道上，井盖一般要选用抗压材料，必要时在四周考虑设置护栏或其他安全防护设施，防止业主、车辆不小心跌入，造成人员伤亡及财产损失。

 

 

篇3：广州市物业管理示范项目考评及复检验收工作要求

　　20**年广州市物业管理示范项目考评及复检验收工作要求

　　为加强广州市城市建设管理和树立规范物业管理项目典型，促进我市物业管理整体水平的不断提高，我会拟于20**年6月起，分别对申报广州市物业管理示范的项目进行考评、对申报省和国家物业管理示范的项目进行初审、对20**年前获得市示范称号的项目进行复检验收等一系列工作，现将具体要求明确如下：

　　一、考评范围

　　广州市范围内，持有物业管理企业资质证书的物业服务企业实施物业管理与服务的住宅小区、大厦、工业区等。

　　二、申报条件

　　(一)符合城市规划建设要求，配套设施齐全;

　　(二)住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上(含有规划部门核准分期开发建设申报考评的，下同)，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积应达到60%，申报的建筑面积以规划或质量监督部门出具的工程验收文件为准;

　　(三)入住一年且申报参评的企业在管一年以上;

　　(四)入住率或使用率达85%以上;

　　(五)物业服务企业已建立各项管理规章制度;

　　(六)已建立物业管理专项维修资金;

　　(七)物业服务企业无重大责任事故;

　　(八)未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面比较重大的投诉。

　　三、考评标准

　　(一)评分细则

　　按照《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》(建住房物〔2000〕008号)中的《全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则》及广州市住房和城乡建设委员会《关于印发<广州市物业管理示范、优秀项目考评办法>的通知》(穗房物函〔20**〕209号)执行。

　　(二)分值标准

　　广州市示范项目考评分值不低于90分，申报省示范项目初审分值不低于93分，申报国家示范项目初审分值不低于98分。

　　四、工作内容

　　(一)广州市物业管理示范项目考评;

　　(二)广东省物业管理示范项目考评的初审及推荐;

　　(三)国家物业管理示范项目考评的初审及推荐。

　　五、工作程序

　　申报→考评→公示→通报→推荐

　　(一)申报

　　1. 市示范项目考评申报

　　20**年3月31日前，申报单位按规定填妥《广州市物业管理示范项目考评达标申报表》后，向广州市物业管理行业协会提出申请。申报市示范项目考评需提交以下资料复印件(按所需提交资料顺序，设目录并装订成册提交)：

　　(1)经规划部门批准的项目总平面图;

　　(2)规划部门出具的建设工程规划许可证;

　　(3)规划部门出具的建设工程规划验收合格证;

　　(4)建设或质量监督部门出具的工程验收文件;

　　(5)该参评项目上年度财务报表(加盖单位公章);

　　(6)能反映项目外观形象的照片若干张。

　　2. 省、国家示范项目初审申报

　　20**年3月31日前，申报单位按规定填妥《广东省物业管理示范项目考评达标申报表》或《全国物业管理示范项目考评达标申报表》后，向广州市物业管理行业协会提出申请，所提交资料除与申报参加市示范考评项目的资料相同外，申报参加省示范考评项目，须同时提交之前取得市示范项目证明材料，申报参加国家示范考评项目，还须提交业主委员会成立的证明文件，以及取得省示范称号证明材料。

　　(二)考评

　　20**年6月中下旬，广州市物业管理行业协会将组织专家考评小组，对申报项目进行包括基础资料管理、设备设施管理、综合环境管理三个方面在内的“市物业管理示范项目”及“省物业管理示范项目”的考评和初审工作，具体的考评时间和考评安排另行通知。

　　(三)公示

　　为体现公开、公平、公正原则，广州市物业管理行业协会将对“广州市示范考评达标项目”在所有参评单位项目范围内和在广州市物业管理行业协会信息网上实行公示。公示的期限为七天，公示期内，对有异议或受到质疑的项目，广州市物业管理行业协会将另行组织专家重新复评。

　　(四)通报

　　经公示后的“广州市物业管理示范考评达标项目”，在呈报广州市住房和城乡建设委员会审核后，由广州市物业管理行业协会分别授予“广州市物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)”称号，并颁发奖牌奖状进行通报表彰。

　　(五)推荐

　　1. 对申报参加省示范考评的项目，由广州市物业管理行业协会在已获市物业管理示范项目称号一年以上的项目中，通过初审择优推荐，并报经市住房和城乡建设委员会同意后上报参评。

　　2. 对申报参加国家示范考评的项目，由广州市物业管理行业协会在已获省物业管理示范项目称号一年以上的项目中，通过初审择优推荐，并报经市住房和城乡建设委员会同意后，上报广东省建设厅、广东省物业管理行业协会参加国家示范项目初评。初评合格后，由广东省建设厅、广东省物业管理行业协会推荐参加国家示范项目考评。

　　六、复检验收

　　(一)申报

　　20**年6月15日前，凡在20**年获得市物业管理示范称号、和往年已经过复检届满三年的市优秀，示范项目以及此前经同意延期至20**年复检验收的项目，须将《广州市物业管理示范项目复检表》填妥并报送广州市物业管理行业协会(20**年的市物业管理示范项目，如已获省或国家物业管理示范项目称号未满三年的，可延期至届满三年后再申报)。

　　(二)验收

　　20**年9月中下旬，广州市物业管理行业协会将组织专家复检验收小组，分期分批进行复检验收工作。具体复检时间另行通知。

　　对各复检项目，将按当年获得示范项目称号的考评内容和考评标准进行验收复检，包括对基础资料的延续管理、设备设施的管理和维护、综合环境以及绿化的管理和维护等三个方面。

　　(三)公示

　　为体现公开、公平、公正原则，复检结果将在广州市物业管理行业协会的信息网上进行公示。公示的期限为七天，公示期内，对有异议或受到质疑的项目，广州市物业管理行业协会将组织专家另行复检。

　　(四)通报

　　经公示后的“广州市物业管理示范复检验收达标项目”，在呈报市住房和城乡建设委员会审核后，由广州市物业管理行业协会通报保留其原有称号，并颁发奖状对其进行表彰。

　　对复检验收不达标和无故不申报复检的项目，经报市住房和城乡建设委员会审核后，由广州市物业管理行业协会对其作出通报除名处理;如该项目同时已获省及国家优秀、示范项目称号的，将逐级上报市住房和城乡建设委员会及省物业管理行业协会等部门，作出建议除名处理。

　　七、培训指导

　　为更好地做好考评指导工作，我会将聘请有关专家，统一对申报参评的项目进行基础资料管理、设备设施管理、综合环境管理等内容的专题培训，培训的具体时间、地点等安排另行通知。

　　参评单位如需协会专门组织专家进行现场指导的，可在申报参评期间提出申请，由协会秘书处统一作出安排，组织专家组有计划地提供有偿的现场指导服务。

　　八、相关费用

　　申报项目无需缴交考评费，但考评工作的实际运作费用需由各参评单位按实际开支总额平均分摊承担。具体操作方法是：先由协会秘书处集中统一代收，最后按实际开支票据分摊结算，多退少补。

　　考评工作运作费用包括资料费、奖牌费、专家住宿、交通、劳务费等，请各参评单位在报送各种申报表的同时，到我会财务室预交费用。具体费用预收标准如下：

　　(一)市示范考评项目：会员单位1500元，非会员单位3000元。

　　(二)市复检验收项目：会员单位1000元，非会员单位2500元。

　　(三)省示范项目：3000元(不含奖牌费)。

　　(四)国家示范项目：5000元(不含奖牌费)。

　　九、其他事项

　　(一)申报参加省示范考评的项目，必须是已获市示范称号一年以上的项目;申报参加国家示范考评的项目，必须是已获省示范称号一年以上的项目。申报参加省及国家示范项目考评的其他申报条件与本“要求”中第二项的“申报条件”相同。

　　(二)所有提交的申报资料，无论是否符合申报条件和是否达标，协会对所有申报资料均不退件;对经审核不符合申报条件的项目，如申报单位需取回申报资料的，务必在申报当年的7月30日之前到协会申请退件并办理相关登记手续，逾期则作自行放弃处理。

　　(三)本会对申报参加省及国家示范考评的项目不进行现场初评，如参评单位要求进行初评或提供指导的，须书面向本会提出申请，协会再组织专家进行现场初评或提供指导，所产生的专家指导劳务费用由申报单位承担。

　　(四)请各参评单位根据以上各项考评及复检验收申报时间要求，依时申报，逾期不申报的，恕不受理。

　　(五)《广州市物业管理示范项目考评达标申报表》、《广东省物业管理示范项目考评达标申请表》、《全国物业管理示范项目考评达标申报表》、《广州市物业管理示范项目复检表》可在广州市物业管理行业协会网站下载。

　　(六)在考评工作中，除认真执行建设部下发的考评标准外，各参评项目在垃圾分类、计划生育、出租屋管理等方面执行法规政策或配合政府相关部门的工作情况，也作为考评的条件。

　　(七)考评的具体实施时间将另行通知，请各参评单位提前做好充分的迎检准备工作。

　　【说明】

　　1、此通知是按照《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》(建住房物〔2000〕008号)中的《全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准评分细则》提出的示范考评及复检验收工作要求。如20**年在我市开展示范项目考评验收工作之前，国家建设部及中国物业管理协会下发了新的通知要求及颁布了最新的示范项目考评标准与评分细则，则按新的通知要求及新的标准细则执行。

　　2、广东省物业管理行业协会，20**年如需组织国家省示范项目复检工作，我会将按通知要求，协调组织和实施。

篇4：物业公司前期介入工作指引

　　本文件规定了公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，包括规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等阶段的全面介入。

　　本文件适用于集团开发项目的前期服务工作。

　　定义

　　前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发单位委托物业公司实施的物业管理。

　　前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用前，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面，向开发单位提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。

　　房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应手续;业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。

　　项目开办费是指在项目集中入住前，物业公司为实现物业前期介入及新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等费用。

　　物业移交是指在竣工验收后开发单位将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收的过程。

　　保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司受开发单位委托对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。

　　职责

　　物业公司成立前期工作领导小组，由分管领导负责，综合管理部作为协调部门，组织公司内部技术力量，对各项目进行前期的介入工作，各专业技术委员会作为技术支持部门，财务部作为资源支持部门。

篇5：项目前期物业管理服务质量标准

　　项目前期物业管理服务质量标准

　　一、物业共用部位的维修、养护和管理

　　1、房屋外观定期巡查;

　　2、根据房屋使用年限，编制年度维修计划。

　　二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

　　1、建立设备房巡查制度和设备管理台帐;

　　2、停水停电提前通知(市政突发停水停电及设备突然故障除外)

　　3、电梯困人： 分钟到达现场处理;

　　4、二次供水水箱清洗及水质检测：____次/年，水质检测结果合格;

　　5、设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

　　三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

　　1、服务时间：每天____:00-____:00;

　　2、楼道清洁：清扫_____次/天，拖洗_____次/天;公共场所、绿地、道路：清扫_____次/天;沟渠池井、标识牌、信报箱：清洁_____次/周;垃圾清运：____次/天;公共雨、污水管道疏通：一次/年;

　　3、消杀：蚊虫消杀____次/月(夏)，____次/月(冬);

　　4、雨雪天气后及时清扫积水积雪。

　　四、公共绿化的养护和管理

　　1、防治病虫害;

　　2、乔木修剪：____次/年;草坪修剪：____次/年;灌木修剪：____次/年。

　　五、车辆停放管理

　　1、经营性停车场有合法手续，有交通标识和进出凭据;

　　2、引导车辆有序停放，对乱停放车辆进行提醒;

　　3、经营性停车场有巡视，发现问题按照车主留下的联系方式尽快与车主取得联系。

　　六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

　　1、安全管理部门建立24小时值班制度;

　　2、对火灾等突发事件有相应处理预案;

　　3、定期开展消防和居家安全宣传，消防演习：____次/年。

　　七、装饰装修管理服务

　　1、业主在办理装饰装修时，告知其装饰装修中的禁止行为和注意事项;

　　2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理;

　　八、物业档案资料管理

　　1、建立物业档案资料管理制度;

　　2、档案资料有专人管理，借阅有记录。

　　九、其他服务

　　1、报修服务时间：24小时，急修：______分钟到达或按约定时间到达;

　　2、向业主公布紧急联系电话、日常服务电话和公司投诉电话。;

　　3、社区文化活动：每季度开展一次。