手机门禁在社区O2O运营中地位凸显

　　巨头青睐，手机门禁在社区O2O运营中地位凸显

　　“得社区者得天下”,社区O2O因为极有可能成为下一个超万亿级市场而备受瞩目。进入20**年，社区O2O的竞争进入白热化，与过去一年创业类O2O应用天马行空、百花齐放的状况所不同，20**年，已经瞅准时机的地产巨头们纷纷出手，以万科、保利、恒大为代表的地产集团各自推出自己的社区O2O平台。同样与众多创业类O2O不同的是，熟谙物业管理规则的巨头们，均对所推出的O2O平台基础设施的智能化升级极为重视。这其中，智能手机门禁因为其独特的作用而称为O2O战略布局的重要支点。

　　社区O2O进入2.0时代

　　事实上，经历了纷扰热闹的社区O2O元年，20**年的社区O2O已经正式步入了2.0时代。表现在：

　　1)应用运营由轻到重，重心从纯线上运营转移到线上与线下深度结合。原因是小区基础设施和服务的完备是社区O2O的运营的基础，这部分没办法保证，用户活跃度和黏性更加无法保障。在一个基础设施损坏严重，物业服务不达标的小区里搞社区运营与建空中楼阁毫无二致，某某小区的失败案例就是典型。

　　2)社区O2O应用平台各功能模块逐渐分化。由原有的一家全做多业务的简单拼凑，到构建自身核心竞争力，其余业务细化多家联合。各类功能模块以SDK、API开放等方式互相嵌入，资源共享联合运营。尤其是在基础功能方面，如门禁、快递柜等相对重但非常重要的业务功能，以合作方式运作成为保证速度和效率的最优选择。基础服务的专业化、模块化，也使得社区O2O的运营方得以从基础配套设施的完善中抽身出来，将更多的精力投入到社区相关资源整合与运营中。

　　数据收集与人物联接

　　不久前，万科物业发布了其物业管理系统--睿服务的 2.0 版本。万科物业首席执行官朱保全在发布会上介绍“睿服务1.0，就是建立记录数据的能力;睿服务2.0，就是建立人与物的联接能力。”为了保障睿服务2.0战略的顺利部署，万科物业建立了相关的硬件和软件系统：1、在所有设施设备上，现在已经有唯一的二维码，可反映所有的相关信息。例如睿服务范围内所有电梯的设备信息和位置信息，任何一间房屋的建筑面积、朝向、户型，内部所有的设施设备的情况，发电机房所有巡演记录等。2、将过去所有的体系文件开放，并注入到 2.0 系统里面。这意味着每一个基层员工都能够获得每一个设备的安装，维护，保养，更换以及所涉及的一系列规则信息。进一步普及员工的物业服务技能。睿服务 2.0 就是要将这些信息与后台系统、业主端和员工端手机应用相连接，在现场的作业情况、业主的诉求、物业日常的设备维护更换工作等信息间建立通道。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：中国商业地产运营服务的探索实践 演讲

大家下午好。我们港联是独资的物业管理，我们是因为在香港收购，当时上市的主要目的是打造中国最大的房地产服务商，非常感谢于总给这么高的评价。我今天讲的是中国商业地产的实践探索。中国的服务管理发展30年，已经走到一个新的十字路口，处于这个路口的物业管理企业由于我们和地产代理商和我们集团整个产业房地产服务产业链的一个沟通，那么我们认为是必须要沿着产业链的上游，积极寻找更大的发展空间，才能拓展公司的经营渠道，逐步实现由粗放向增长方式转变，就是说我们在商业在服务探索，我们就在商业地产这块做了一些新的尝试。
那么我们为什么会来考虑商业地产呢？因为中国房地产正在进行深度的变革，地产商已经纷纷寻求新的方向，以谋求长远的发展。经过十年的飞速发展，中国房地产已经进入到一个标志市场成熟的转型期，行业资源深度整合，领域拓宽延伸，成为行业聚集点。而随着大方向的改变，我们地产商对于地产的运营服务有着新的需求。那么中国房地产的调控力度的严厉，现在我们也感觉到一个严冬，而商业地产具有商业需求为主驱动的、不具备民生属性，以获取租金为主要盈利手段，成为中国各大房地产商的均衡点。我们可以看到万科、保利都在向商业地产方向做一些新的尝试。另一方面一些专注商业地产的企业，也在更新新的商业模式。以万达为例，进入第三代产品的时代，万达第三代经营模式与前两代相比具有战略优势。第一只租不卖，第二是经过市场检验出来的科学，研发第三代产品，第三创造订单产品，除了工业园区以外，商业地产已经慢慢显示出力量。对物业的需求呈现出多样性、工业园区及总部基地对当地经济发展起了重要的作用，无论是商业地产还是企业总部基地，都属于资产私有企业，这些地产需要运营，对一个企业的综合实力提出了更高的要求。
那么由于更高要求就催生了中国地产运营服务的新思维。随着中国房地产的转型、创新，房地产商对地产运行服务也有新的思维。第一发展商希望与专业服务公司强强联合，进行战略合作。第二、越来越多发展商开始对商业运营及特色物业有需求。第三、发展商对项目全程运营服务的需求越来越大。物业水平在一定程度上更受到人民的高度重视，在当今同质化严重的时代，发展商为了赢得市场，越来越重视个性，除了企业本质提醒之外，企业之间的差异化竞争越来越体现在服务品质上，一个项目，一个特色，一个特色一个品牌的差异化发展，也成为众多发展商要求的。实践证明，为每一个地产项目量身订做，很受业主的欢迎。
虽然这些的创新和统一服务相比付出了管理成本更大，却获得了千金难买的口碑。从拿地到动工全面进入到项目集中，未来的中国地产服务市场可以说更为多元化、专业化，这对于各大专业同仁来说，既是挑战也是机遇。那么一直以来，准确把握行业发展的同时，引导客户需求，创造服务模式。为此我们积极为商业运行的发展构建团队，我们按专业化、规范化实施专业化服务。从拿地到评估试验，我们可以整合我们整个集团的从产品研发部，市场研究部，营销策划中心，我们可以由我们来统筹他们，可以给我们提供整体性的服务。使整个产业链大家共同为商业服务，同时我们也在新世纪做出了四有责任的新人，并以培养岗位需求的人才。在保持传统物业的地产上，我们在商业运营上取得了一定的成绩。
20**年11月10日，港联与银泰置地集团达成大区域战略合作的框架协议，为银泰在华中、华南、西南区十余个省市的所有房产开发项目提供全程高端物业服务。港联物业（中国）总部成立了“银泰事业部”，建立高层定期沟通制度，全面展开与银泰集团的战略合作。
过去30年，无论物业行业发展如何，都已经成为封存历史。未来30年，才是决定企业发展与命脉的关键时期。
20**年是物业行业下一个30年的开端之年，港联物业（中国）希望以自身行动及与各界的共同努力，推动物业行业的发展。
港联物业（中国）会紧紧握住这个时期的每个机遇，通过与各界的携手，为物业行业的发展贡献一份力量，共赢物业行业未来30年！谢谢大家。

篇3：物业管理运营模式的转变

　　物业管理运营模式的转变

　　在我国物业管理发展过程中，很长一个阶段里，人们的思想停留在一个封闭型的管理模式中。几乎每一个物业企业都设有自己的行政科、总务科、管理科等，由这些部门来行使管理物业的职能。为了管理物业，物业企业内部一般都再设置电工、土建修缮、清洁、绿化、保安等部门进行物业的管理工作。这样一体化管理模式的最大弊端就是机构臃肿，人浮于事，且大多由于管理人员素质较差、效率低下，管理水平很低。物业管理的内容涉及清洁、绿化、保安、机电设备、物业租售、特约服务等诸多方面，这所有方面如果依传统一体化的运作模式均由物业企业一力承担，既不利于物业企业降低成本、提高专业服务水平，也不利于社会资源的有效利用，往往造成社会资源的浪费，而且，一体化的运作模式还势必使物业企业的管理层陷于繁杂的日常事务处理中，无暇在管理集成、资源整合利用等方面不断超越和创新，以实现高层次的物业管理专业化，从而使得物业管理在技术创新、制度创新、管理创新上没有后劲，同样阻碍了行业整体水平的提高。

　　有专家对我国目前的物业管理与国外做过比较：同样管理建筑面积三十万平方米的住宅小区，我国物业管理企业设置人员大都不少于一百人，而在美国，其物业管理公司的人员一般都不会超过五人，在机构设置和管理服务上，他们与我国许多实行一体化管理的物业公司也截然不同，其公司一般不设各专业部门，通常以一个注册的物业管理职业经理人为核心，其他人员围绕其工作，他们通常只有几个人，负责根据业主要求，联系并安排专业化的维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常的和特殊的管理事务，即“物业服务集成商”的模式运行。

　　事实上，市场经济的规律，也必然要求社会分工不断精细化，物业管理公司不可能把不同专业、不同门类的所有专业事务都自己做好，采取“物业服务集成商”的模式，不仅有利于社会资源的充分利用，而且能够最大限度的降低物业企业的运作成本，使物业企业和业主获益，但要实现这一模式，使这一模式得以成功，最关键的还是在于这个系统的集成者如何，如果这个集成者不懂得业务性质、业务流程和特点，就无法对可能出现的问题做出准确的判断，也不能给分包方以正确的指导和到位的监管，必然会降低管理效率。

　　国外的实践经验证明，专业化程度较高的情况下，“物业服务集成商”模式是一种先进的物业服务运营模式。该模式的特点是：物业服务企业不是物业服务的直接生产者，而是通过组织利用社会资源为业主提供服务，企业适应能力强;其主要工作内容为拟定策划方案，制订服务标准、作业流程和管控方式，统筹安排物业管理活动，各类具体的专业性工作分包给社会专业公司完成。

篇4：门禁系统常见问题处理方法

　　故障现象1：门禁设备联接好以后，用软件测试不能与电脑通讯。

　　采用RS422 通讯方式时可能原因：

　　(1)控制器与网络扩展器之间的接线不正确。

　　(2)控制器上跳线开关处于闭合状态(通讯方式为RS232);

　　(3)控制器至网络扩展器的距离超过了有效长度(1200M);

　　(4)计算机的串口是否正常，有无正常联接或者被其他程序占用，排除这些原因再测试;

　　(5)软件设置中，设备地址号实际设置、联接不对应;

　　(6)线路干扰，不能正常通讯。

　　采用RS232 通讯方式时可能原因：

　　(1)控制器与电脑串口之间的接线不正确;

　　(2)控制器上跳线开关处于断开状态(通讯方式为RS422);

　　(3)控制器至电脑的距离超过了有效长度(15M);

　　(4)计算机的串口是否正常，有无正常联接或者被其他程序占用，排除这些原因再测试;

　　(5)软件设置中，设备地址号与实际设置、联接不对应;

　　故障现象2：将卡片靠近读卡器，蜂鸣器不响，指示灯也没有反应，通讯正常。

　　可能原因：

　　(1)读卡器与控制器之间的连线不正确;

　　(2)读卡器至控制器线路超过了有效长度(120M);

　　故障现象3：将有效卡靠近读卡器，蜂鸣器响一声，LED指示灯无变化，不能开门。

　　可能原因：

　　(1)读卡器与控制器之间的连线不正确;

　　(2)线路严重干扰，读卡器数据无法传至控制器;

　　故障现象4：门禁器使用一直正常，某一天突然发现所有的有效卡均不能开门(变为无效卡)，。

　　可能原因：

　　(1)操作人员将门禁器设置了休息日(在休息日所有的卡都不能开门);

　　(2)操作人员将门禁器进行了初始化操作或其它原因导致控制器执行了初始化命令;

　　故障现象5：将有效卡靠近读卡器，蜂鸣器响一声，LED指示灯变绿，但门锁未打开。

　　可能原因：

　　(1)控制器与电控锁之间的连线不正确;

　　(2)给电锁供电的电源是否正常(电锁要求单独电源供电);

　　(3)电控锁故障;

　　(4)锁舌与锁扣发生机械性卡死;

　　故障现象6：将有效卡近读卡器，蜂鸣器响一声，门锁打开，但读卡器指示灯灭。

　　可能原因：

　　(1)控制器与电控锁共用一个电源，电锁工作时反向电势干扰，导致控制器复位;

　　(2)电源功率不够，致使控制器、读卡器不能正常工作。

篇5：物业二次供水资产产权成本及其可持续运营

　　二次供水问题是全国普遍存在的问题。对二次供水的安全隐患，老百姓非常不满意。全国各地为解决这一问题都做了很多的努力和探索，一个主要的思路就是将二次供水划归公共供水企业运营管理，也就是“统一运营模式”，目标是“在运营上由公共供水企业统一负责一、二次供水，在责任上由公共供水企业承担从水厂到水龙头的全程水质管理，在计价上实现一户一表同城同价”。但在实践中，这一模式在各地的实施都不顺利，普遍的情形是，居民和物业管理公司都愿意把二次供水责任交出去，但公共供水企业大多不愿接、不敢接。即便勉强接收了，也会要求政府给予相应补贴或上调水价，并且对未来可能产生的费用支出充满忧虑。对此，笔者认为，单纯指责公共供水企业不履行社会责任是没有意义的，其背后存在着非常复杂的深层次障碍。只有在对这些深层次障碍进行深入分析的基础上，才能找到解决二次供水问题的正确途径。

　　二次供水资产的产权和成本问题

　　对于二次供水设备来说，并不存在产权划分和移交的难题，谁出钱谁就拥有设备的产权。在中国住房制度改革以后，住宅小区的二次供水设备是由房地产开发商出资修建的，在出售给业主的时候通过公摊的方式收回了建设成本，所以小区的二次供水设施是小区业主的共有产权，这是没有疑问的。以前建设的公房，在住房制度改革后被出售给个人，其二次供水设施的产权可能没有明确归业主共有，不过仍应有产权所有人(如原单位)存在，但可以肯定的是它不属于公共供水企业所有。

　　长期存在的计划经济思维有意无意地、全部或部分地忽视甚至无视二次供水的成本问题。或者片面强调供水企业的负担能力，制订了总表结算的制度，将二次供水问题留给居民自行解决;或者片面强调居民感受，试图将二次供水问题全部纳入公共机制来解决。

　　在片面强调居民利益的思路下，公共供水企业在接管二次供水的同时，也被要求承担日常维护所需的材料费、人工费、输差以及由此新增的管理费、税金等成本(合理利润就更不用提了)，而政府只能承诺在未来调整水价时逐步解决，何时能够解决、解决到什么程度都具有相当大的不确定性。这种计划经济思维主导下的不计成本的做法可能严重影响公共供水企业的可持续经营，最终影响所有用户的利益。

　　但事实是，只要客观存在二次供水，就会产生二次供水的成本。采用不同的二次供水形式，可能对二次供水的效率产生不同的影响，也会对二次供水的成本产生一定影响，但却不可能消灭或从根本上降低二次供水的成本。

　　二次供水成本包括了前期建设成本、期间运营成本和后期更新改造成本，在设计二次供水体制时，需要统筹考虑和解决。

　　从表面上看，前期建设成本的承担并不存在困难，只要房子建起来，二次供水设备就会建起来，成本自然是由房地产开发商先行支付，最终由业主负担了。但实际上，这样的前期投入机制已经在一定程度上决定了期间的运营维护体制。

　　期间的运营成本包括了日常维护所需的材料费、人工费、总表与户表输差、提水能源消耗，以及由此产生的必要的管理费、税金、合理利润等。

　　在目前由物业管理公司管理的二次供水小区中，日常维护所需的材料费、人工费等都由物业管理公司承担了，而输差(总表到户表的差额)可能并入绿化用水后分摊给业主，电耗可能并入其他能源消耗后按水量分摊给业主。

　　二次供水资产面临的可持续运营问题

　　二次供水资产面临可持续运营的问题，也同样需要更新改造，但是作为业主共有资产的二次供水设备是没有折旧机制的--或者也可以说，现行的住宅专项维修资金就是居民住宅的折旧机制。住宅专项维修资金的制度存在两个缺陷：一、维修资金在数量上是不够的，也就是说，这个折旧是没有足额计提的;二是在使用上必须得到整个小区2/3业主的同意，而一个小区内的二次供水用户可能都不足总数的2/3。

　　先说寿命问题。二次供水设备的资产寿命和整个住宅的寿命是不一样的，二次供水水管的寿命大概是15年，内部水表的寿命大概是8年，而住宅(理论上)是70年。那么，70年里面水管要换5次，水表要换9次，把这些费用算清楚了，维修资金是不够的，这就会导致不能定期更换设备，一系列问题就会随之产生。比如寿命到期不更换水泵，高层的人可能就喝不上水了。如果没有相应的折旧机制，到了要换设备的时候就得要求相关的人出钱。所以说这个制度设计是有缺陷的。

　　再说表决问题。房子坏了要修，但没有规定什么坏了要修、什么情况下修，只是规定要全体业主2/3通过才能够动用维修资金，要是没通过就不能用。现实中要实现全体业主对维修资金使用进行表决是非常困难的，因而多数情况是最终无法启动维修资金。

　　由此所引申出的二次供水设备的另外一个问题和住宅小区的共有产权概念有关，它是几家人家私有的共同拥有。比如说一幢15层的楼，6楼以下不需要二次供水，从6楼到15楼才需要二次供水，那么二次供水设备是这个6楼到15楼的共有设备。如果二次供水设备要修理或更换，到了需要业主表决的时候，1楼到5楼的住户说“我不同意用我的钱去修”，那就完蛋了!只能继续使用老旧受损的设备。二次供水设备跟电梯是一样的，很多低层住户会认为“我又没用，我为什么要修?”

　　资产折旧与保障用水安全均须明确资金来源

　　长远来看，有两个办法可以辅助解决以上问题。

　　一个办法是建立一种折旧机制。比如假定每用一吨水再交5分钱，用了10吨水就另外再交5角钱，这些钱有可能会放在银行的专门账户里面，交给业委会或者其他的机构来管理，业主大家一起来攒钱，一起来折旧。攒了15年，到要更换设备的时候钱就有了，从长远来看就是要去做这件事情。

　　第二个办法是建立一种规范。这个规范可以由房地产开发商来制订或者由政府部门来出台，要求买房者们在买房的时候签订同意书，来统一意见。买房的时候就要告诉买房者，你是有责任出钱维护修理供水设备的，如果设备坏了，你要出钱，到时候不出，就是违反合同。因为如果一家不出，大家都不能进行设备更换，假如设备已经老化锈蚀严重，那大家面临的可能就是水质受到污染，健康受到损害。

　　二次供水容易被污染，安全性没有保障也是很多人竞相讨论的话题。解决这个问题，最主要的还是观念上要实事求是，要正视成本，保证安全是要有成本的，这话必须得说。就像居民想要家里干净，雇佣一个钟点工来打扫，就得付费。同样的道理，要正视二次供水的成本，然后通过制度创新达到二次供水服务的专业化。

　　专业化的背后同样要有付费机制，得支付二次供水企业或者是物业管理公司二次供水服务费，这样的话，专业机构才能给业主把活儿干好，没有人免费干活。现在很多地方政府就要求自来水公司去接管二次供水，自来水公司不敢接管。因为政府没有承诺水价怎么办，没有承诺每吨水加多少的二次供水维护费，不承诺就没有人敢管，揽下来就是一个大包袱。

　　有了这个付费机制，管理责任才能落到实处。不能只是一味地喊“正义口号”，指责自来水公司或物业管理公司失职。业主在承认付费的前提下，可以自行选择由物业管理公司来管，还是由专业化的公司来管，然后再来讨论是物业管理公司还是专业化的公司来管好。如果业主不愿意付费的话，谁都没责任管这个事情，讨论责任问题就没有意义了。

　　在解决二次供水问题过程中，公共供水企业、业主(居民)、房地产开发商、物业管理公司、二次供水服务公司都是平等的民事主体，其合法权益都应当受到尊重，政府可以通过补贴等手段来调节社会公平，但是不能通过损害各个平等民事主体中的某一方的合法利益来增进另一方福利的方式来调节社会公平。要求自来水公司、物管企业或者其他专业化公司承担其额外的义务并且不明确水价调整的确切方式和时间，对其合法利益是有失公允的。