区行政中心项目物业工作重点

　　区行政中心项目物业工作重点

　　深圳**物业管理有限公司长沙分公司组织各类专业技术骨干，经过全面深入的调研，了解了行政中心这一极具时代意义的高科技建筑，并从业主（用户）的角度出发，分析了行政中心物业管理的重点，经归纳整理 ，行政中心的物业管理工作重点体现在以下五个方面。

　　1、整体形象

　　**区行政中心是建设在长沙市**区的一颗璀璨明珠，它不仅仅是一座社会公开建筑物，更是**区委、区政府、区人大、区政协办公的场所，是党和政府形象的外化和延伸，是外事活动、公众礼仪接待的场所。所以，其形象直接代表着**区的形象，针对行政中心物业的特点，我们确立了行政中心整体形象定位--开放、高效、亲和。

　　· 开放--体现**区委、区政府改革的思想和与国际接轨的政府办公方式。

　　·高效--展示**区委、区政府工作的高效率。

　　·亲和--象征**区委、区政府为人民服务的宗旨和亲近民众，与民同乐的政府公仆形象。

　　2、安全防卫

　　**区行政中心集区委、区政府、人大、政协等办公、会堂和公众礼仪活动等功能于一体，且采用开放式设计，进出中心的车辆和人员很多，成分复杂，涵盖有参观、办事、开会、*等，行政中心是某某区的首脑机关，市领导和公务人员除正常办公外，还有很多事务活动和接待来自中央及各省市的领导、党和国家领导人及外国友人、社团的来访，因此，**区行政中心的安全工作是物业管理的重中之重。

　　3、保密

　　**区行政中心作为某某区的首脑机关，保密等级高，作为**区行政中心的物业管理人员，须具备安全保密的基本知识，按国家保密方面的有关法规，做好保密工作。

　　4、设施设备

　　**区行政中心物业是现代高新技术的结合体，是一座超大型的智能化建筑、机电设备系统不仅装机容量大、复杂，而且进口设备多、技术先进。设备系统包括供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、智能化等系统，作为政府物业，其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件，所以，设施设备的管理显得尤为重要。

　　5、建筑物

　　行政中心建设形象现代新颖，外型美观，对维护管理要求高。装饰材料的多样性，决定了今后我们在物业管理工作中要针对不同的装饰材料采取多样化的管理手段，如木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯的防潮、防蛀蚀、防染色；皮革材料的防腐蚀老化；大理石、花岗石等石质材料的防腐蚀、防染色等。都是今后装饰工程维护的重要内容。与此同时，建筑物的外观又是某某区行政中心的形象。所以，建筑物的管理十分重要。

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篇2：御景湾物业管理重点

　　御景湾物业管理重点

　　管理重点之二：环境的保护和建设

　　"珠江御景湾"的大量绿化面积和公共面积需**物业进行科学、有序的管理，如何使客户居住环境、公共空间的环卫保洁以及园林绿化养护得到充分保证，是**物业十分重要的工作。**物业将制定详细、合适的服务流程，并认真、仔细做好物业的清洁、绿化和灭虫消杀工作。其中包括：

　　清洁、绿化管理制度

　　员工安排，包括岗位分配及当值时间

　　开荒及其工作标准

　　公共区域日常清洁卫生及其工作标准

　　定期消杀灭虫方案

　　日常拨草及绿化养护

　　摆放合适的盆景和花草

　　及时清运生活垃圾及装修建筑垃圾

　　提供单元内有偿清洁服务

　　管理重点之三：公共服务和社区文化

　　建立一个健康、和谐的社区环境气氛，有助于增加客户对"珠江御景湾"的归属感，从而支持和配合项目的物业管理工作。**物业将对公共服务与社区文化营造进行有机的结合，使其成为沟通客户相互认识、了解、增进友谊的桥梁。

　　编印通讯刊物作为**集团、**物业与客户及各客户之间沟通的途径。

　　办求以生动活泼形式去处理各类型通告、指示牌等，改变生硬、死板形式。

　　举办各类社区活动，强调运动、健康、快乐的生活方式，如：各类型比赛、社交活动、旅行、文娱晚会等。

　　与客户保持紧密联络，定期咨询意见，用以持续改进服务质量。

　　参与社会活动，如筹款、演出、赈灾扶贫等，建立"珠江御景湾"地位。

　　严格要求各级员工言行举止，提高素质，从而提高服务水平，增进**物业与客户之间的友好关系。

　　在协调客户之间予盾方面，**物业应扮演一个公正人的角色，避免予盾加剧，使物业保持良好的气氛。

　　作为**物业，更应为协调**集团与客户的关系而承担责任，在处理这方面事情时，应在保护**集团利益的原则下，解决及处理客户投诉，避免引起争端，影响**集团声誉。

　　管理重点之四：物业优秀达标和质量认证工作

　　**物业按照国优标准进行优秀达标和认证工作，通过日检、周巡视、月小结、季考核评比、每半年内部审核和年管理评审等方式定期巡视物业，对巡视中发现的问题和缺陷，及时提出改善建议，主要包括：

　　成立优秀达标和质量认证工作领导小组。

　　制定优秀达标和质量认证工作计划。

　　开展优秀达标和质量认证专项培训工作。

　　建立和完善优秀达标和质量认证管理文件系统。

　　按优秀达标和质量认证要求定期巡视物业。

　　按优秀达标和质量认证要求进行整改完善。

　　定期组织优秀达标和质量认证工作会议。

　　开展优秀达标和质量认证自检工作。

　　申报物业优秀达标和质量认证。

　　管理重点之五：财务管理

　　订立会计财务制度、预算制度及稽核制度，包括财务专用文件、各级员工财务权限及支出批准之程序，务求有效控制管理收支。

　　按国家规定之法规和小区公约、制订处理欠款及其他费用程序，以确保稳定管理收入。

　　安排周年核计。

　　安排制订电脑化会计程序，建立财务及业户资料储存库，以提供准确资料及财政状况预算，作为未来发展之根据及参考。

篇3：前期介入阶段物业顾问应重点关注几项工作

　　前期介入阶段物业顾问应重点关注的几项工作

　　物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询，此阶段更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过派驻现场工程人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。这是保证开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业服务企业要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化，向甲方提供现场建议。

　　对前期介入阶段的物业顾问工作应重点关注：

　　一、合理选择配备现场介入人员

　　现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场派驻人员的选择应掌握以下标准：

　　1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解将要顾问项目业态特点的人员；

　　2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与需求结合的人员。

　　3．有丰富的施工现场经验，能够保证自身安全；

　　4．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

　　二、保障后台的技术支持工作

　　物业现场顾问人员的派驻企业，作为后台技术支持的角色，需要与现场人员紧密配合，特别是物业前期咨询公司和前期介入公司不是同一家的时候，两个公司还需要密切配合。作为后台的技术支持部门应采取积极配合、技术支持的方式，对项目驻场人员发现的问题、发展商反馈的问题，提出必要的建议供驻场人员参考，在需要的时候参与到现场工作中。驻场人员对现场发现的问题要及时向甲方反映，提出建议，并与支持部门沟通，从另一个方面提醒甲方。

　　三、做好与现场各方关系的协调

　　开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的。

　　以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业顾问公司派驻人员进场，驻场实施相关顾问工作，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤多会同时开展，物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面，其主要工作有：

　　1、深入了解项目特点，拟定现场顾问计划。

　　在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定计划。

　　（1）审读图纸，了解项目系统情况；

　　从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位。最后对图纸审读的结果进行汇总，为制定工作计划做准备。

　　（2）根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。

　　根据了解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的施工进度计划拟定现场顾问计划。

　　2、关注工程进度，记录现场情况。

　　在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供物业建议做准备。

　　（1）根据工程计划，调整工作计划；

　　随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。

　　（2）记录设计方案和施工图纸变更；

　　物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商，为物业服务公司的后期接管提供便利。

　　（3）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。

　　施工过程是根据施工便利与否而适时调整的，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

　　3、参加施工期间的专业会议，提供建议。

　　（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；

　　参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出物业建议。

　　（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面物业建议。

　　4、通过对项目的深入了解，提供现场物业建议。

　　（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

　　设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

　　（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

　　物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

　　（3）优化施工质量的建议。

　　关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质。

　　无论是对设计还是对施工的现场，建议都应注意时效性。

　　5、跟踪现场建议采纳情况。

　　物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

　　6、收集、整理现场

资料。

　　（1）施工图纸；

　　收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。

　　（2）机电设备及建材的资料。

　　收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

　　7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利。

　　（1）建立初步设备台帐；

　　随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。

　　（2）拟写初步交接方案；

　　根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。

　　（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

　　物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。◇

篇4：正式物业营运工作重点内容

　　正式物业营运工作重点内容

　　"SSDD"物业管理进行全方位运作工作后，将以下九个方面为工作重点：

　　一、保障和满足客户的基本居住需求

　　日常大量的物业管理工作是围绕着客户的居住保障进行的，它主要包括供水、排水、煤气、交通、邮电、有线电视、线路畅通、供电、照明、电力系统的稳定、消防设施、土建结构的安全保障，以及对突发事件的急修、抢修等。以上工作将由顾问商指导管理商工程部通过对各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造、二装监控以及物业的验收跟进等一系列复杂繁重技术劳动来完成的。

　　二、环境的保护和建设

　　"SSDD"在建成后，绿地率将达到40.5%、容积率3.23、建筑密度28.6，管理和维护好这样大量的绿化面积和公共面积，使客户的居住环境、公共空间的环卫保洁以及园林绿化养护得到充分保证，是十分重要工作。顾问商将指导管理商安排专业清洁人员，负责对"SSDD"的垃圾清理分类、环卫保洁，最终实现公共环境定时清理、客户垃圾袋装集中处理；安排专职的绿化工人负责小区公共绿地、共用花木等园林绿化的养护和管理工作。以上工作由顾问商指导管理商环境部负责完成。

　　三、安全管理

　　"安居才能乐业"每一位客户都希望自己的利益得到充分的保障，都希望居住在一个安全的环境里。因此，大量的安全防范和公共秩序管理工作也将是"SSDD"管理商重要的日常工作内容。顾问商将指导管理商按照"以法为据，有约可依"的工作原则，围绕"SSDD"的安全保卫工作（包括治安管理、消防管理、道路与交通管理和突发事件处理），根据"预防为主"的安全方针，开展"十防"（防火、防盗、防抢、防骗、防毒、防乱、防塌、防破坏、防泄密、防意外）为中心的安全法制教育和安全生产检查。认真仔细的做好"SSDD"小区车辆停放和小区道路行驶秩序的管理，以及安全监控、巡视、门岗执勤等各项防范工作。以上工作由顾问商指导管理商保安部负责完成。

　　四、公共服务和社区文化

　　建立一个健康、和谐的社区环境气氛，有助于增加客户对"SSDD"的归属感，从而支持和配合"SSDD"的物业管理工作。管理商如何将公共服务与社区文化营造有机的结合，将起到重要重用，成为沟通"SSDD"居住的客户相互认识、了解、增进友谊的桥梁。

　　≈编印"SSDD"通讯刊物、自办"SSDD"社区电视电台作为发展商、管理商与客户及各客户之间沟通的途径。

　　≈办求以生动活泼的形式去处理各类型通告、指示牌等，改变过往生硬、死板的形式。

　　≈举办各类社区活动，强调运动、健康、快乐的生活方式，如：各类型比赛、社交活动、旅行、文娱晚会等。

　　≈与客户保持紧密联络，定期咨询客户意见，用以持渎改进服务质量。

　　≈参与各类社会活动，如筹款、演出、赈灾扶贫等，建立"SSDD"地位。

　　≈严格要求各级员工言行举止，提高素质，从而提高服务水平，增进管理商与客户之间的友好关系。

　　≈在协调客户之间予盾方面，管理商应扮演一个公正人的角色，避免予盾加剧，使物业保持良好的气氛。

　　≈作为管理商，更应为协调发展商与客户的关系而承担责任，在处理这方面事情时，应在保护发展商利益的原则下，解决及处理客户投诉，避免引起争端，影响发展商声誉。

　　以上工作由顾问商指导管理商客户服务中心负责完成。

　　五、星级酒店式服务

　　现今客户对物业管理服务要求渐趋多元化，而酒店式服务更大受住户欢迎。为客户提供最时尚的生活方式，妥善处理各种繁琐的日常家务，使客户能节省更多宝贵时间，去享受闲逸的生活。同时亦可增加管理商收入以弥补管理支出。以下工作由顾问商指导管理商各部门分别负责。服务内容包括但不限于：

　　1、无偿服务

　　1)家政服务

　　联系搬家服务联系居家守护服务介绍保姆服务

　　代请家教服务代叫出租服务联系建材供应服务

　　代请搬运工服务代办邮件服务

　　2)文化服务

　　组织棋、牌活动服务组织健身活动服务

　　组织演出活动服务组织旅游活动服务

　　3)老年服务

　　建立活动组织服务开办老年课堂服务组织交谊活动服务

　　4)商务服务

　　代定报纸、杂志服务代定牛奶服务代定酒店客房服务

　　电话唤醒/留言服务代定喜事庆典摄像摄影联系服务

　　代购鲜花、礼品服务提供图书音像制品交流服务

　　5)金融服务

　　代办保险服务股票信息提供服务

　　2、有偿服务

　　1)家政服务

　　室内清洁、绿化服务代理纯净、矿泉水服务代看婴儿服务

　　木地板打蜡服务看护病人服务洗烫衣物服务

　　预订及叫车服务代购日常用品服务接送小孩服务

　　代理房屋租售服务代理接送客人服务代租售鲜花盆景服务

　　家庭装修监理服务代缴水电煤电话费服务洗车服务

　　2)健康服务

　　健康检查服务儿童免役档案服务&nb

sp;量血压服务

　　家庭病床服务24小时医疗急救服务

　　3)商务服务

　　传真、电话及复印服务外文翻译服务秘书及文书服务

　　打印、塑封、装订服务速递服务

　　4)日常维修：因维修内容较多，在以后根据需要设置

　　六、会所管理

　　多元化会所设施服务，是吸引客户的一项重要因素，发展商应根据销售和物业管理需要，结合物业档次、居住对象和社区环境，提供会所设施的配备建议，并制定完善的会所管理制度、收费标准及使用注意事项，确保会所内设施正常开放，使客户享受到舒适、休闲的生活，由顾问商指导管理商经营部负责会所管理，建议提供如下附设服务：

　　≈组织开办各类兴趣学习班，如网球班、泳池班、健身班、琴、棋、书、画班等。

　　≈成立各种分支团体，如妇女会、长者会等，可优惠享受会所设施。

　　≈联系其它娱乐场所、公园等，提供可补充会所不足之设施。

　　≈可联络其它大型会所作联营方式，互相合作以提高竟争力。

　　≈邀请知名人士成为名誉会员，提升会所档次。

　　≈利用网上资讯，作推广并提供服务。

　　七、物业优秀达标和质量、环保认证工作

　　顾问商将帮助管理商总经办承头按照国家评优标准进行物业优秀达标和质量、环保认证工作，按照标准通过日检、周巡视、月小结、考核评比、内部审核等方式定期巡视物业，对巡视中发现的问题和缺陷，及时提出改善建议，主要工作包括：

　　≈成立物业优秀达标和质量、环保认证工作领导小组。

　　≈制定物业优秀达标和质量、环保认证工作计划。

　　≈开展物业优秀达标和质量、环保认证专项培训工作。

　　≈建立和完善物业优秀达标和质量、环保认证管理文件系统。

　　≈按物业优秀达标和质量、环保认证要求定期巡视物业。

　　≈按物业优秀达标和质量、环保认证要求进行整改完善。

　　≈定期组织物业优秀达标和质量、环保认证工作会议。

　　≈开展物业优秀达标和质量、环保认证自检工作。

　　≈申报物业优秀达标和质量、环保认证。

　　八、人力资源管理

　　物业管理是一项专业性和实践性很强的工作，全过程、全方面的物业管理运作专业跨度很广，需要各方面人才。因此，管理商不仅要有懂经营管理，善于协调各种关系的人才，同时还要有经验丰富的专业技术员工。人力资源管理主要从以下二个方面开展工作：

　　1、加强人才培训，提高员工素质

　　顾问商将指导管理商制订每年度的员工培训计划，以确保员工能够受到应有的岗位和专业培训。从中短期来看，管理商可以对管理人员进行上岗培训，上岗佩戴标志，定期回访业主，接受住户监督。从长期来看，只有依靠吸纳社会和高等院校的优秀人员。

　　管理商人才队伍的培训和建设是十分重要的，管理商员工不仅要有专业知识和经验，更重要的是要有兢兢业业、高度责任感的精神。

　　2、明确员工职责，加强岗位监督

　　管理商所有员工（包括总经理）的岗位职责都必须以书面形式予以描述记录，并且在员工进入公司的第一天给予充分的明确。

　　各部门各级主管必须按照公司工作手册的要求，经常性的检查和监督所属部门员工的工作情况，如工作质量、工作态度、工作效率等。对于表现不好的员工应及时进行批评教育。

　　九、财务管理

　　顾问商将指导管理商计财部承担财务管理工作，如：

　　1、订立会计财务制度、预算制度及稽核制度，包括财务专用文件、各级员工之财务权限及支出批准之程序，务求有效控制管理收支。

　　2、按国家规定之法规和小区公约、制订处理欠款及其他费用程序，以确保稳定管理收入。

　　3、安排周年核计。

　　4、安排制订电脑化会计程序，建立财务及业户资料储存库，以提供准确资料及财政状况预算，作为未来发展之根据及参考。

篇5：物业安全服务工作的特点与重点

　　物业安全服务工作的特点与重点

　　物业安全服务工作的特点

　　物业项目的管理对象不同，决定了物业安全服务工作的特点不同。

　　1.公寓、酒店物业安全服务工作的特点：

　　(1)住户流动性大，服务要求多样化;

　　(2)管理素质要求高;

　　(3)服务功能整体性强，连续性强;

　　(4)设备养护季节性强。

　　2.写字楼物业安全服务工作的特点：

　　(1)租户较固定;

　　(2)使用时间较固定，人员流动性大;

　　(3)高度智能化管理，设备较先进;

　　(4)建筑规模大，机构较集中;

　　(5)多处于繁华地段。

　　3.小区物业安全服务工作的特点：

　　(1)居住功能为主，社会性强;

　　(2)人口多而杂，管理复杂;

　　(3)产权形式分散，管理统一。

　　4.大型商场物业安全服务工作的特点：

　　(1)出入人员流量大，成分复杂;

　　(2)设施、物品、人口数多，曾加安防、消防的工作量;

　　(3)交易活动纠纷多，管理人员权限小，秩序维护难度大;

　　(4)部分市场经营权分散，独立性大，难于统一管理。

　　物业安全服务工作的重点

　　物业项目的管理对象不同，也决定了物业安全服务工作的重点不同。

　　1.公寓、酒店物业安全服务工作的重点：

　　(1)安防管理服务;

　　(2)消防管理服务。

　　2.写字楼物业安全服务工作的重点：

　　(1)经常检修设备，保证正常使用;

　　(2)技防、人防有效结合，防患于未然。

　　3.小区物业安全服务工作的重点：

　　(1)安防管理;

　　(2)装修监管;

　　(3)档案管理。

　　4.大型商场物业安全服务工作的重点：

　　(1)安防及消防管理;

　　(2)设备及设施安全管理。

　　物业安全服务规范化管理的总体要求

　　1.建立健全完善的物业安全管理制度，规范操作程序。

　　2.将各项操作程序不断明确、不断细化、不断落实、不断完善。

　　3.操作程序实行专业化、规范化、图表化，把安全服务管理的所有工作全部程序化：从安保人员的执勤换岗、各岗位的服务流程，到监督、检查和考核。

　　4.建立完善的员工培训制度：物业管理人员要经过严格的军事训练、法规纪律教育和岗位工作培训考试，合格后方能上岗。

　　5.物业安全护卫队员定期接受体能、消防、技能等综合训练，反复培训反复考试，提高服务意识和服务技能。

　　6.物业管理部门配备可靠、先进、完善的安防配套设施。

　　7.物业管理部门定期对业主宣传安全服务及相关的知识和技能。