商务广场物业管理整体设想策划

　　商务广场物业管理整体设想及策划

　　一、物业管理的定位

　　zz国际商务广场地处zz市椒江区市府大道与八号路转角处，东临华侨大厦，西傍市农行办公大楼，北与市府大楼相望，周边有市民广场、国际大酒店、东商务区等市重点工程，处于城市核心区域的最优位置。

　　zz国际商务广场总建筑面积约63681万平方米，绿化率37%以上。整个园区由一幢写字楼、两幢高层住宅及商铺组成。该广场是集商业、办公、住宅为一体的多功能现代化综合物业。

　　在今后的物业管理中，我们将倡导以人为本的服务理念，融入星级酒店的服务方式，努力将酒店式服务体现在物业管理服务的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业管理服务的全过程。我们将利用园区的一切资源和能力向业主提供力所能及的服务。除物业管理一般的活动外，充分考虑物业的情况，以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的氛围，组织一些不同主题的沙龙、晚会，是业主与业主之间沟通交流的新天地。同时，始终遵循"可持续发展"与"人与自然和谐相处"的生态价值观，倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式，倡导环保装修、实行垃圾分类处理并辅以节水、节能及社区绿化等措施，营造一个安全、文明的健康园区。

　　我们要使园区内的各项硬件配套设施充分利用，同时加强园区软环境的建设，务求通过我们的管理与服务，使业主的需求都能得到满足，并使园区的各项配套设施都能做到"物尽其用"，不使开发商的投资有丝毫的浪费。

　　二、管理目标

　　·一年内达到zz市物业管理考核标准。

　　·两年内达到zz市物业管理优秀示范小区、大厦标准。

　　·三年内达到全国物业管理优秀示范小区、大厦标准。

　　·业主和使用人对物业管理服务的综合满意率达到95%以上。

　　三、管理模式

　　在【zz国际商务广场】的管理中，我们拟采用事业部的管理模式，实行经理负责制。由物业经理总体负责管理处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合管理部、客户服务中心、工程部、保安部，根据不同物业类型开展有针对性的服务工作。

　　四、管理特色

　　·人员管理

　　1、一站式服务--业主只需将他的需求告诉绿城物业【zz国际商务广场】物业管理处的任何一位员工，都将迅速进入一套严密、高效的处理程序，以期为业主提供最为便捷之服务。

　　2、零打扰服务--绿城物业员工各项工作的开展，以尽可能不打扰业主正常工作与休息为基础，努力实现零打扰。

　　·氛围管理

　　针对本物业的特点，绿城物业拟从外围着手，由外及里，开展"氛围营造"工程，突出高档、简洁的氛围，保安形象和礼貌礼仪的高标准要求，借以提升外部形象；有序的车辆行驶、停放管理；凸显文化气息和绿化点缀并不断更新等等。

　　·设立客户服务中心

　　结合【zz国际商务广场】的物业实际情况，设置客户服务中心，提供12小时服务，做到业主需求、意见和建议的收集、处理、反馈、回访渠道畅通，使客服中心真正成为物业管理服务的窗口。

　　五、管理措施

　　我司通过对【zz国际商务广场】的基础资料的掌握、周边基础配套与地理环境的分析，结合园区不同物业类型的特色，认为在今后的物业管理服务中，尤其要抓好以下几个重点工作。

　　·强调安全第一和预防为主的原则

　　（一）安全管理是住宅及办公楼物业管理工作的重中之重。园区的安全保卫工作，不仅涉及业主的财产及人身安全，还涉及客户的商业机密。由于本物业的物业类型丰富，我们将对不同类型物业采取不同的安保模式。

　　（二）园区的安全管理主要包括三个方面，一是消防安全，二是治安防范，三是及时处理各类突发事件。

　　1、在消防安全方面，强调预防为主，防大于治，不断消除和整治各种消防隐患。

　　2、在治安防范方面，根据园区特点，从全面布防、全员防范的观点出发，利用技防硬件，走"人防、技防"相结合的路线，将可能出现的治安问题杜绝在萌芽状态。

　　3、在应急事件处理方面，做到有预见性、有方案、有组织、有演练，做到处事不惊、处惊不乱、应对有方，通过突发事件和异常情况处理方案的编制，防患于未来。

　　·维护住宅的私密性，保障办公楼的机密性

　　（一）周密策划，充分利用我司接管多种物业的管理经验，参照国内外先进的管理模式，拓展思路，制订出适合本园区特点的管理制度和方案。

　　（二）在加强员工职业素质训练的基础上，加强思想教育，树立员工的保密意识、维护写字楼业主形象意识和为业主服务的意识，提升高档物业的形象。

　　（三）加强园区管理，创造有序的住宅生活环境，营造亲切、严谨、开放、通达的办公氛围。

　　·有序的人流、车流、物流管理

　　大型商业及办公楼的人流、车流、货物的流量很大，确保安全有序的人流、车流、物流的管理需要详细周密的安排和

管理方案。我司将与开发商进行充分全面深入的分析和探讨设立各类分流和划定区域的标识、标志和交通指示标识。绿城将在商场营运及办公时段设立交通疏导管理岗位、车辆停放引导岗位、货物分流管理岗位、门岗、地下车辆管理岗位、广场地面巡逻岗位，通过各岗位职责责任管理制度，力求将有序的人流、车流、物流管理作为【zz国际商务广场】的管理服务亮点。

　　·做好设施设备的日常维修养护，确保正常运行

　　（一）建立一支稳定的高素质的工程技术人员队伍。拟采取公司内部选派和外部招聘相结合的方式，由专业人员组成工程部，做好设施设备的日常维修养护服务和有偿维修服务。

　　（二）建立技术设备资料档案库，完善接管验收程序，收集必要的图纸资料，为后期工作奠定基础。此外，通过工程技术人员早期介入的形式，提前熟悉设施设备与管线。

　　（三）充分利用公司工程技术力量。经过多年的运作，我司已经成立了工程技术部和维修中心，并已和多家专业公司建立了长期合作的关系。在写字楼的日常管理中，我司将充分利用公司的工程技术力量和外部资源，进一步降低日常维修养护的成本。

　　·专业保洁，创建整洁的环境

　　（一）当今社会，人们日益注重空气质量与环境指标。因此，保洁工作是园区形象的重要体现，关乎园区的外在形象，直接影响业主的生活与工作状态。整洁的环境不仅是健康的需要，还能使人赏心悦目，提高工作效率。

　　（二）做好前期"开荒"。在园区交付前一个月左右，我司将组织专业人员，协助管理处做好园区"开荒"工作，为以后的日常保洁打下良好的基础。

　　（三）严格执行服务计划，落实各项检查制度。我们将根据园区具体情况，制订详尽的作业计划，详细规定保洁标准和频次。

　　·兼顾局部与全体、动态与静态的管理与服务

　　（一）由于本园区物业类型的特殊性，我们在为办公楼业主提供完善服务的同时，也要为住宅业主提供温馨、舒适、安全的生活环境。

　　（二）针对住宅、办公楼、商业的功能不同，进行服务上的合理分割。保证住宅区域的舒适、安静，商业活动的人流、物流的畅通和办公楼区域的专业、高效。

　　（三）在对园区配套设施的利用上，也要根据物业区域的不同，有效利用、合理使用。

　　·完善配套服务，强化服务质量

　　（一）为增强办公楼的服务功能，满足住宅区域业主的需要，在今后的管理中，我司除充分利用园区原有配套外，还将不断完善各种配套服务，给园区业主提供便利。

　　（二）拓宽服务内容，满足各类业主的需求。为业主解决日常生活问题，我司还将提供委托代办服务，如：代订机票、车票，代理房屋租赁与转让，个人行李托运，出租车预约服务，代订报刊杂志、钟点工、洗衣服务等。

　　（三）充分整合周边社会资源，为我所用。我司曾在杭州绿园实施绿卡工程，旨在通过对周边资源的调查、协商、利用，为业主提供更广泛与优惠的服务。在【zz国际商务广场】的服务中，我们结合绿园的经验，将充分整合周边资源，使广大业主享受便捷、超值的服务。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：X国际商城位物业管理整体设想策划

　　z国际商城位物业管理整体设想及策划

　　1.1项目分析

　　zz国际商城位于位于芜湖市中心繁华地带，紧邻中山路步行街，周边已有省内闻名的凤凰美食街和即将开业的沃尔玛等商业配套设施，交通便捷。依据芜湖市政府对该项目的规划要求，我司拟在该地块开发建设总建筑面积约19万平方米，集商场、写字楼、酒店、高档住宅等多种功能有机结合并优势互补的商贸片区。总建筑面积12万m2、建筑高度120米的商业综合楼，包括一座380间客房的五星级酒店，一个34000m2的大型购物中心和甲级写字楼，将配套中餐、西餐、健身、娱乐等功能，与目前正进行开发建设的沃尔玛项目和美食街以及拟改造的美食街二期工程，合力形成芜湖市的新商业中心，提升原有商业服务能力和竞争水平。该商业区域将与步行街连成一条轴线，完善整个芜湖市的商业功能布局，进一步强化中山路的商业功能，同时推动美食街三期以及赭山公园的开发改造。

　　1.1.2物业特点

　　zz国际商城楼宇及公共环境物业的特点为：

　　*商城占地面积小，可供业主与住户活动的公共空间狭小

　　*商城公共区域卫生状况差

　　*设备保养差，严重缺乏保养

　　*停车位少

　　zz国际商城楼宇及公共环境公用设施及公共场所介绍：

　　1、泊车位共32个

　　2、商铺58.099平方米

　　3、化粪池1座

　　4、公共照明

　　5、消防监控系统

　　6、zz国际商城电梯：东芝电梯2台

　　7、zz国际商城蓄水池一个。

　　1.2管理定位

　　1.2.1管理服务对象分析

　　管理与服务的对象为：zz国际商城的性质决定了我们为之服务的群体是文化素质高，有教养、有涵养的群体。这样的一个群体对管理与服务的评价依据更为主观、直接、不确定因素更多，对服务的要求也更深入、细致，对管理的人性化也要求很高。

　　物业管理基础：保障水、电正常供给，电梯、消防、监控等设施设备的正常运作具有至关重要的作用。对各类设施设备进行及时有效的维护与保养，是楼宇管理的基础，也是整个商城运作管理系统得以正常运转的关键。

　　客户服务原则：在zz国际商城管理中，把"客户至上"服务思想的确立作为调度其他管理资源与手段的理念核心，做好服务方式、形态的细分，深化服务的内涵，为满足客户个性化、多样性的服务需求提供方便。

　　1.2.2根据项目分析，zz国际商城的管理定位应体现以下方面

　　*建立充分发挥员工个体功能的运作管理体系

　　zz国际商城的运行维护不仅倚重于对各类问题、故障的及时处理解决、更要倚重于对各类问题的及早发现。在日常管理过程中能否及早发现问题，解决问题，将问题消除在最初的萌芽阶段，是保证zz国际商城设备系统正常运作至关重要的一环。从这一点出发，zz国际商城的物业管理对员工个体功能的发挥提出了较高的要求。在工作中，每一个员工都肩负着管理与服务的双重职责，既要是问题的解决者、服务的提供者，更要是问题的发现者、客户需求的领会者。

　　充分发挥多种功能的员工个体，不仅使问题解决的及时率和主动性提高，而且构成了整个zz国际商城运作管理体系中极为重要、不可或缺的组成部分。

　　*规范化管理

　　我们将对zz国际商城的质量管理中导入ISO9001:2000质量管理体系,将zz国际商城管理处列入ISO9001:2000质量管理体系管理单位,各项操作严格按照质量认证体系标准执行。

　　1.3管理重点

　　1.3.1重点之一: 树立zz国际商城物业整体形象

　　通过环境控制、机电设备控制、安全交通管理控制、提供人性化高质量服务树立zz国际商城整体物业形象。

　　我们将积极与zz国际商城的业主协商沟通，参与开展形式多样、丰富多彩的文化活动。通过文化活动提升zz国际商城物业整体形象。

　　对于环境控制方面我们将提供"区域包干"、 "零干扰"服务。例如：我们将安排清洁人员在正式营业前将大堂及电梯清洁干净；在业主下班后的中午或傍晚安排保洁人员对zz国际商城进行保洁。在业主上班的高峰时间，要求清洁人员在此时间暂停清洁，不影响业主的上班，实行"零干扰"服务，悄然把商城及周边环境清洁干净。

　　1.3.2重点之三:机电设施设备的维护、保养

　　zz国际商城配备有给排水、配电、消防系统。若出现设备故障，将影响日常生活、造成混乱等严重后果，社会负面影响更大。

　　我们将充分发挥集团公司(本公司前身)机电设备管理与人才的优势，抽调高级工程技术人员。管理中我们以"预防为主、安全第一、科学管理"为原则，保障机电设施设备的正常运行。

　　1.3.3重点之四:安全管理服务

　　zz国际商城的周边环境比较复杂，要求日常管理中注重防火、防盗工作，组建高素质保安队伍。确保24小时治安消防安全，人流与车辆进出有序。

　　1.4管理目标

　　A、严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项工作有条不紊的开展。1年内深化管理服务，提高物业管理水平，提升物业管理形象。

　　B、严格遵守国家的法律、

法规、条例以及特区政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面导入和推行ISO9000质量体系认证，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

　　C、 建立严格规范的物业防火、防水、治安等应急体系，确保安全工作万无一失。

　　D、服务细致、周到、真诚、规范，定期向业主发放物业管理服务问卷调查，对合理的建议及时整改，努力提高客户满意度，使业主对物业管理满意率达到95%以上。

　　E、加强与业主的沟通与协作，自觉接受业主的监督，广泛听取、接受业主的建议和意见，了解和熟悉内业主的业务，在不损害业主利益的前提下，利用本物业的一切条件，支持和配合业主发展业务。

　　F、确保商城各类设备设施运行良好，维修正常，服务配套。为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。

　　G、进一步规范和完善24小时值班制度，对业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况进行反馈，并视轻重缓急及时处理，建立配套的回访制度和记录。

　　H、提高优质环境保障，加大对清洁管理力度。确保zz国际商城卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使zz国际商城保持洁净、明亮、舒适。

　　I、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核办法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务意识和责任心。

　　J、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。

　　1.5管理模式

　　在管理模式中，保证管理流程的信息渠道畅通、设置监督机构、完善的自我约束机制、激励机制、经营上采取经营目标责任制，从五大方面构筑zz国际商城的物业管理模式。

　　1.5.1管理流程

　　在组织架构上突出以"客户服务为中心"的流程管理；在激励方式上采取经营目标责任制；在经营运作上，严格抓成本管理，实现收支平衡。注重业主、客户的信息反馈，保证信息渠道的畅通。具体流程如下：

　　管理流程示意图：

　　业主（客户）意见征询

　　述职授权

　　考核考核

　　服务需求建议信息

　　意见、投诉指令

　　反馈、回防信息指挥

　　反馈协调

　　指令

　　反馈

　　1.5.2设置监督机构

　　建议zz国际商城业主成立业主领导小组。通过行使以下权利，对我公司及管理处的管理进行监督。

　　*审核管理处提交的年度管理计划

　　*检查管理工作的效果

　　*通过会议等其他形式评审管理状况并交流意见

　　*投诉管理处工作中出现的问题

　　*评审管理处工作中的重大事件

　　*委托管理合同的权利和义务

　　1.5.3完善的自我约束机制

　　*管理处每年与公司签定经营目标责任书。

　　*管理处每季度开展一次业主问卷调查，调查结果作为奖金、员工晋升的直接依据。

　　*公司质管部每月组织一次月考核、每半年组织一次内部质量审核，确保管理运作按照ISO9001质量体系运作。对考核及审核中发现的问题要求及时整改及开出纠正措施。

　　*员工每月进行考核，考核成绩结果直接与奖金、员工晋升挂钩。

　　*管理处对操作层员工的工作检查主要依靠操作层员工的每日自检、项目主管每日的日检及月检来完成。

　　*服务质量评价及不合格服务控制流程

　　轻微　严重

　　yesno

　　1.5.4激励机制

　　如何正确激励员工是企业管理中的主要课题，对处于劳动密集型的物业管理行业显得尤其重要。我公司通过多年的探索，已经形成了较为完善的激励机制。

　　*采用经营管理目标责任制方式进行考核。

　　*奖惩体系坚持"奖惩分明"和"优胜劣汰"的原则。依靠严密的规章制度，及时准确实施奖惩。

　　*报酬体系主要通过员工直接分配所得来激励员工，在成本控制前提下，尽量提高员工的收入，充分肯定努力工作所得的报酬，以此吸引高水平的管理及技术人才。

　　*对于要求上进、追求自我提升的员工，给他们培训和再培训是最好的激励方式。为此我们将培训放在企业发展的重要位置，并提供足够的资金和物资装备。尽可能挖掘有潜力的员工。

　　*企业文化体系是企业发展壮大的源泉，是激励机制的有效手段。我们通过开展形式多样的集体活动，注重管理处社区文化的开展及管理处员工的活动开展，营造和谐的工作环境，不断增强员工的凝聚力和向心力。

　　1.5.5经营上采取经营目标责任制

　　公司每年与管理处签定经营目标责任书，年终进行考核。

　　1.6管理特色

　　我们

将对zz国际商城严格认真推行物业管理与服务，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，定期向业主发放物业管理服务问卷调查，对合理的建议及时整改，努力提高客户满意度，使用户满意率达到95%以上。并保证业主所居住环境的零干扰，即保证业主休息时是一个安静的环境但又充满活力和安全的寂静。

　　1.6.1提供针对性服务

　　环境管理特色

　　*我们拟采用滚动式保洁方式对zz国际商城公共部位、楼梯间、天台等进行保洁。并实行"区域包干"、"重点区域重点服务"，每层楼都有专职清洁员。

　　*清洁工作注重服务工作及时与隐性相结合的"零干扰"服务。严格培训服务人员、精心安排工作时间、科学配置服务装备，确保服务对象需要我们时能及时出现，快速、悄然满足顾客的服务需求。

　　*安排兼职绿化人员对zz国际商城外围绿化进行护理。

　　安全管理特色

　　*在zz国际商城设置多个保安岗位，对进出人员和车辆控制等事务。并加强巡逻岗。

　　*保障巡逻岗、门岗与消防指挥中心联系通畅，确保zz国际商城治安安全。

　　*停车场保安岗位负责疏导车辆交通通畅，确保车辆进出有序。

　　客户服务

　　*管理处设立客户服务中心，设立专职事务助理，接听来电、处理投诉、进行回返，每季度发放问卷调查，经常与业主沟通，处理反馈意见。

　　机电维修管理

　　zz国际商城的机电设备保养差，可以说几乎没有保养过。但两商城的功能和环境要求我们对机电设备的管理必须做到万无一失并提高其运作效率，降低运作成本。

　　*我公司的上级集团公司前身是机电设备安装公司，有一批经验丰富的高级工程师及技术人员。具有机电设备人才管理优势和"一体化、专业化"的优势。为业主提供一流的专业服务。

　　*选派业务精、能力强的工程师、技术人员，管理操作电气、消防、维修、智能化设备。

　　1.7管理措施

　　为了落实管理,我们制定了如下六项措施

　　A.精选骨干,组建服务团队

　　选派的物业项目经理的综合素质的高低，是项目管理成功的关键。我公司将在公司内部举办选派项目经理的答辩会，选择最有管理经验的项目经理一名。我公司管理多个小区、商城物业的成功经验告诉我们，只有高质量、高效率的服务才能让业主满意。zz国际商城性质需要我们要提供高质量、高效率的服务，其特殊性质需要我们提供保证各项设施设备高效率、稳定的服务，为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。

　　B.规范管理，制度保障

　　规范、标准和程序化管理机制的基础支撑在于严格细致的质量保证制度。zz国际商城应以ISO9001：2000文件为基础和指导，结合国内外物业管理的先进经验，制定一套符合自身管理和运作特点的质量保证制度进行科学、规范管理，并全面导入和推行ISO9001：2000质量体系认证，做到服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

　　各个部门岗位、各工作流程、各个工作检验标准和方法都应当建立规范、严格的管理程序和作业指导。制度规定得越具体，执行得越得力，管理质量也就越有保证。在制度的完善方面，应采用分析典型问题---形成培训案例---补充、新建制度的方法。制度一经确立，就要坚持把权利交给制度，以制度约束人的原则，使员工在工作中的一举一动、一言一行都有章可循。

　　在具体的工作中，管理人员还会有针对性的为客户"度身定做"一些约定事项，在增强管理人性化的同时，也为自身的管理赢得更多的配合和支持。

　　C．建立充分发挥员工个体功能的运作管理措施

　　建立严格规范的本物业防火、防水、治安等应急体系，确保安全万无一失。zz国际商城的运行维护不仅倚重于对各类问题、故障的及时处理解决、更要倚重于对各类问题的及早发现。在日常管理过程中能否及早发现问题，解决问题，将问题消除在最初的萌芽阶段，是保证整个zz国际商城系统正常运作至关重要的一环。从这一点出发，zz国际商城的物业管理对员工个体功能的发挥提出了较高的要求。在工作中，每一个员工都肩负着管理与服务的双重职责，既要是问题的解决者、服务的提供者，更要是问题的发现者、业主需求的领会者。

　　充分发挥多种功能的员工个体，不仅使问题解决的及时率和主动性提高，而且构成了整个zz国际商城运作管理体系中极为重要、不可或缺的组成部分。

　　日常维修维护与服务

　　发现问题

　　处理问题

　　反馈

　　需求与投诉

　　解决问题

　　D．保证设备安全正常运行

　　*我公司如能中标，将安排设备管理工程师进场，熟悉设备情况、参与验收，保证设备运行万无一失。

　　*进场一月内完成设备资料收集整理，确保设备正常运行。

　　*正常运转期间，严格按照ISO9001：2000质量管理体系设备操作规程，对设备进行维护、保养、操作。

　　E．提供配套服务及社区文化服务

　　*我公司如能中标，将按照工作计划中社区文化计划与策划方案，对zz国际商城提供配套服务和社区文化服务。

　　F．严格控制财务成本

　　*物业管理行业是微利行业，要靠内部管理、成本控制实现管理目标。我公司有着丰富的政府机关部门和小区商城等的物业管理经验，如何控制物业管理成本有丰富的经验。每年与管理处签定目标经营责任书，制定年度预算。成本控制观念深入每个员工心中，提倡节约从一点一滴做起。

　　1.8管理探索

　　1.8.1特性问题分析解决

　　A、服务形象

　　zz国际商城经过慎重的考虑并决定将商城后勤交由专业物业管理公司管理，说明zz国际商城的理智和敏锐的洞察力对服务的需求要求人性化和细致入微。而我们通过完善培训机制、内部培训和严格的员工管

理，建立一支精神饱满，精神面貌良好，整洁亲切，素质好的员工队伍来塑造zz国际商城的形象，并提供人性化和优质的服务。

　　B、环境形象

　　我们通过周密的管理措施，并结合巡视，提高保洁的频率和效率，拟采用滚动式保洁方式对商城公共部位和楼道间等进行保洁。并实行"区域包干"、"重点区域重点服务"，每层楼安排专职清洁员。对于酒店部分，清洁工作注重服务工作及时与隐性相结合的"零干扰"服务。严格培训服务人员、精心安排工作时间、科学配置服务装备，确保服务对象需要我们时能及时出现，快速、悄然满足顾客的服务需求。使整个物业区域保持环境整洁，秩序有条不紊，营造一个舒适的环境，使zz国际商城能多方位的展示其亲切和谐安静的形象。

　　C、防火防盗。

　　zz国际商城的业主要求我们在做好管理工作的同时更着重做好注重防火、防盗工作，保障业主的财产生命安全，我们组建高素质保安队伍，在重点区域设置专职保安岗位，处理秩序、咨询、对进出人员控制等事务。保障巡逻岗与楼宇监控中心、消防指挥中心联系通畅，确保zz国际商城治安安全。确保24小时治安消防安全，人流与车辆进出有序。

　　D、机电设备运作为商城运作之根本。

　　为保障zz国际商城机电设备的正常、有效运作，我们配备有专业性强的管理人员对设备进行管理和维护。

　　1.9我公司若管理zz国际商城物业管理的优势

　　A.公司的上级主管集团公司前身为机电设备安装公司，在机电设备设施管理方面拥有雄厚的实力，我司在机电设备保养方面在同行业中已走在前列。

　　B.公司拥有40多名中级以上技术职称的高级工程技术人员，储备了大量技术人才。

篇3：X大厦物业管理整体设想策划

　　zz大厦物业管理整体设想及策划

　　1.1[zz大厦]物业特点

　　地理位置优越：本物业位于下城区凤起路和建国北路交界，总31层，其中地下三层，地面28层，裙房5层，总面积2.8万方，业主391户。优越的地理位置，小户型的结构是zz大厦的最大特色

　　商业价值巨大: 由于本大楼建设时按“单身公寓”概念规划，因此比较符合现代SOHO式的工作方式，物业的升值潜力巨大。

　　设施配套完善：大厦配置了完善的智能化系统：有摄像闭路电视监控系统、报警系统，消防自动报警系统，并设有通风系统，强弱电子系统，给排水系统，24小时热水，为居家生活和工作带来极大的方便。

　　开放式管理：zz大厦是开放式管理的商住大厦，四周无围墙，外部环境复杂，因此对安全防护的要求极高。

　　1.2管理要求

　　管理好设施、设备的要求：[zz大厦]配备完善的智能化设施，中央空调，24小时热水供应，因此要求管理者做到维护好设施设备的正常运做，定期对设施、设备进行检修。zz大厦的设备已投入使用近4年，按设备保养标准，三年应进行一次大检修，20**年是zz大厦设备维修投入大量资金的一年。设备保养及时与专业将有助延长使用年限，有效降低能耗。

　　满足业主独特的需求：根据[zz大厦]的特点，业主分为两类，一类是物业的所有人，一类是物业的使用人。对物业的所有人他们希望物业能增值而使利益最大化，而对物业的使用人，需要提升物业的品质，满足他们对工作环境和工作效率的要求，提供专业、高效和人性化的物业服务，。

　　1.3证大物业管理优势

　　品牌优势：证大物业是杭州知名的物业管理公司，其品牌具有一定的感召力，在上海也具有一定的影响力。证大物业的品牌将给所管理的楼盘带来一定的声誉和增值潜力。

　　经验优势：证大物业目前管理的楼盘有[湖畔花园]、[湖畔·莲花港家园]、[湖畔大厦]等，形成了住宅与写字楼、中档住宅与高档住宅、纯多层小区与综合小区多元结构的立体管理系统，从中积累了多方面的管理经验，使证大物业能在短时间内对新楼盘进行管理定位和管理操作。

　　文化优势：证大物业的文化优势主要体现在社区人文式管理中，实行人性化、情感式服务，为业主营造了一种更具精神品质的生活方式。

　　技术优势：证大物业已经连续四年采用思源物业管理软件进行管理，并拥有“车辆刷卡管理系统、消防控制中心、监控报警中心、红外线报警系统、巡更管理系统、变频水泵系统、电梯管理、”的实践管理经验。

　　人才优势：证大物业经过多年的管理与积累，已培养了物业管理中各个环节的专业型人士，并且与百年名校--浙江大学合作，是浙大房地产投资研究所物业管理教学研究基地。该基地为证大物业的市场拓展和业务开展提供了强大的技术支持和人才供给。

　　制度优势：证大物业为省内首家通过ISO9000国际国内质量标准认证的物业企业，并在实行中不断适应与修正。同时又不断接受新型管理模式的洗礼，形成了完善的物业管理制度体系。

　　成本优势：物业管理的环节众多，成本管理和成本控制的潜力很大。证大物业利用规模效益，在管理上实行成本领先策略，把成本优势转化为客户利益。

　　1.4管理的总体设想

　　（1）、为[zz大厦]提供个性化星级服务的策划：

　　A、本公司将提供高品质的物业服务。并精心考虑及设计完善的管理方案。本公司将根据[zz大厦]业主的层次，度身定制一套服务模式，为能达到标准，我们已利用“世邦.魏理世”作为本司物业顾问的资源，加之本物业对住宅、办公楼物业管理多年来所积累的经验，制定各项规范的服务流程及准则，并通过有效的培训提高服务水平及素质，使业主享受舒适、自然、周到、热情的服务。

　　B、服务个性多样化，由于[zz大厦]商务型业主居多，为给业主创造整洁、舒适的办公环境，我公司将提供室内保洁、绿化养护，客户热线，代洗烫衣物服务，代订报刊杂志，24小时医疗急救服务，24小时紧急援助服务，代办保险，代办订花、订水、订餐、订票服务，失物招领等内容。

　　（2）为地下车库提供服务的策划

　　管理处着重考虑如何延长公共设施寿命和节约费用，同时地下车库由于建筑死角较多，如何加强安全防范是管理的重点。

　　A照明和通风系统：建议电源接入上分为常规和应急两部分，在车辆通行稀疏的时间段只开常规部分，以节约电

费和延长设施设备寿命。

　　B 安全防范：利用闭路电视监控系统结合巡逻保安不定期巡逻来加强安全防范。

　　C警示系统：在汽车泊车位上设立一些提醒标识，来提醒业主锁好车门，车辆办理保险。在转角处设立明显标识，提醒驾驶员不要跟撞。

　　D消防系统：定期测试烟感探头、火灾探测头的灵敏度，紧急按纽功能是否完好。检查隔火门封闭是否完好。确保发生火灾时，设施设备能投入正常使用。

　　（3）为环境保洁提供服务的策划

　　A环境保洁管理

　　为提高大厦品味，保洁质量要求高，如大厦的大厅是进入大厦的第一形象应时时保持整洁，由专人每隔半小时清洁大厅与电梯间。

　　由于大厦临近马路，灰尘较大，外墙应定期清洗，我们将请专业清洁公司进行清洁，使用专门的清洁机器、清洁工具和清洁物料，按照科学的方法进行清扫和护理，应期清洗外墙可保证物业的价值。

　　对外包的清洁工作，由外包清洁公司制定清洁保养工作计划、工作程序(包括日常日班、日常夜班、定期工作计划)，编制班组人员表，工作实施记录，管理公司人员对其进行检查监督，确保清洁工作的贯彻落实。

　　B绿化管理

　　为提升大厦档次，创造优美的环境，由管理处将利用公司的网络资源，由公司绿化保洁服务中心进行统一管理。

篇4：新项目前期物业管理营销策划介入程序内容

　　新项目前期物业管理营销策划介入程序与内容

　　1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。

　　2《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。

　　3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》。

　　4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。

篇5：中天花园物业管理整体方案策划思路

　　中天花园物业管理整体方案及策划思路

　　中天花园位于淮安清河区西安路东侧、北京北路和健康西路交汇处西北侧。项目东距淮安市政府不600M、西北面紧邻桃花坞、柳树湾、古黄河公园三大生态园，该区域内周边学校、医疗、休闲等配套成熟。周边又链接4、22、28、36路公交车等交通路网及设施,出行快捷而方便。因此，中天集团在规划设计中的核心是将中天花园打造成淮安“政务核心、文教圣地、生态之源、便捷之地”。

　　1物业管理理念定位

　　中天（房产）集团为中天花园设计理念、建筑风格，经典户型，配套设施等都充分体现了业主的身份和地段优势。为业主提供了优越的人居和创业环境。本项目物业管理的客户群以中高档消费人群为主体，由业主结构层次可以看出，其对物业管理，无论是服务水平、服务质量以及服务理念等各方面均要求较高，故此本项目物业管理要有一定的独特性，以适合都市人群主体为核心的先进的酒店式物业服务理念、优质的标准来服务广大业主的需求。

　　2整体方案策划思路

　　根据项目物业档次对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式是全封闭式高尚管理服务，以理念带动服务、以服务创造品牌，缔造一个“和谐生态的阳光社区”。提出“新社区生活”的物业服务模式，该模式是一种高效创新的物业管理模式，是一种让生活更有风格的物业服务方式，让业主足不出户就能享受到星级尊贵服务，社区医疗专人服务，建立个人健康档案，成立丰富多彩的活动俱乐部等，我公司作为一家通过ISO9001质量体系认证的物业服务企业，将从人员素质、服务流程、服务标准、服务质量、客户满意度等多方面诠释中天花园的物业管理服务新标准。

　　3物业管理具体措施

　　结合小区物业管理的难点、重点，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及服务产品的供给：

　　3.1导入ISO9001质量管理体系

　　质量管理体系是物业管理企业为业主提供规划化、标准化物管服务的基石，是物业管理质量的保障。我公司通过多年的实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有很强的可操作性。公司自20**年始获得了质量体系认证。在小区的物业管理工作中，我们将严格按照ISO质量管理体系，坚持以高标准、高要求进行科学管理与规范服务，为业主提供始终如一的优质服务。

　　3.2实施“质量、成本双否决”运作机制

　　全面推行“质量、成本双否决”机制。公司把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩的两项重要指标，结合小区的管理特点和难点，把这一套运行机制用于小区的管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的服务产品。

　　3.3建立“加油站式”的员工培训机制

　　在这个持续快速发展的时代，人们的需求层次也在不断的提升，如何以先进的管理理念服务业主是不可忽视的主题。因此在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。

　　3.4倡导开放式的服务

　　我们倡导和强调“封闭式的管理，开放式的服务”。明确物业管理服务公司与开发单位在前期物业管理的分工及合作。管理中心通过定期提交“管理报告”、组织“管理中心开放日”活动、公布管理中心主管人员的联系电话等措施，自觉接受开发商的指导和监督；我们深信：只要从服务中天花园的根本目标出发，双方的合作一定能成为推动中天花园知名度提高的助力。